房地產估價實務探討

1、房地產估價實務探討第一部 房地產估價中影響因素的選擇與分析一、房地產價格影響因素（一）、房地產自身因素1、區(qū)位因素（地段位置、交通狀況、環(huán)境景觀、配套設施）2、實物因素2.1 土地實物因素包括：面積、形狀、地勢、土壤及地基狀況、基礎設施完備度和土地平整程度。2.2 建筑物實物因素包括：建筑規(guī)模、建筑結構、設施、設備、裝飾裝修、層高或凈高、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照、外觀、完損程度、房型功能。3、權益因素包括：權利狀況、使用管制、相鄰關系。（二）、房地產外部因素1、人口因素：包括人口數量、人口素質、人口結構。2、制度政策因素：包括房地產制度政策、稅收政策、金融政策、特殊政

2、策、相關規(guī)劃和計劃。3、經濟因素：包括經濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率。4、社會因素：包括政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產投機。5、國際因素：包括世界經濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況。6、其他因素。用基準價格因素修正案例來了解房地產價格影響因素的選擇與分析基準價格定義：城市房地產市場價格是指在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上均質地域內某種用途的房地產在基準條件下某一時點的公開市場價格。本規(guī)程所稱的基準條件是指在某一均質地域內房地產的平均水平條件.即能量化的條件取樣點的平均值,無法量化的通過設定加以確定.對居住房的基本設定為:粗裝修、磚混結構（多層）,主臥朝南,成套房屋,全新

3、狀態(tài),法定最高出讓年限和完全產權下第二層的價格。5 城市房地產市場價格修正系體系城市房地產價格的高低是由眾多影響房地產價格的因素綜合作用形成的。如何掌握各種影響房地產價格的因素，建立合理的影響因素修正表是運用城市房地產市場價格去確定現(xiàn)實房地產價格的關鍵。5.1城市房地產市場價格修正的主要內容城市房地產市場價格修正可分為區(qū)域因素修正、個別因素修正、權益因素修正。區(qū)域因素修正是對房地產價格有影響的房地產區(qū)域因素進行修正，區(qū)域因素修正的主要內容包括地段位置、繁華程度、環(huán)境狀況、交通狀況、配套設施等。個別因素修正是對房地產價格有影響的房地產個別因素進行修正，個別因素修正的主要內容包括新舊程度、建筑結構

4、、臨街狀況、朝向、樓層、層高、寬深比率、通風采光、房型功能、建筑裝修等。權益因素修正是對房地產價格有影響的房地產權益因素進行修正，權益因素修正的主要內容包括年限修正、產權狀況修正等。5.2房地產市場價格修正系數表的編制房地產市場價格修正系數表是建立房地產市場價格、房地產實際價格及其影響因素之間的相關關系，編制出房地產市場價格在不同因素條件下修正為物業(yè)價格的系數體系，以便能在房地產市場調查的基礎上，按對應的修正系數，快速、高效、及時地評估出房地產價格。編制房地產市場價格修正系數表的同時，要編制與各種修正系數對應的因素指標說明表。 城市房地產價格影響因素的選擇.1居住房地產的影響因素 -區(qū)域因素。

5、主要指地段位置、環(huán)境狀況、交通狀況、配套設施。 -個別因素。主要指成新率、朝向、樓層、通風采光、房型功能。 -權益因素。年限修正、產權狀況修正。.2商業(yè)房地產的影響因素 -區(qū)域因素。主要指地段位置、繁華成度、交通狀況、配套設施。 -個別因素。主要指臨街狀況、建筑結構、層高、寬深比率、建筑裝修。 -權益因素。年限修正、產權狀況修正。.3工業(yè)房地產的影響因素 -區(qū)域因素。主要指環(huán)境狀況、交通狀況、配套設施。 -個別因素。主要指成新率、層高、土地個別因素。 -權益因素。年限修正、產權狀況修正。城市房地產市場價格影響因素的影響程度的確定權重Wi反映城市房地產市場價格影響因素的影響程度。權重確定原則：.

6、1權重值與因素對房地產市場價格影響的大小呈正比，數值在 01 之間，各選定因素的權重值之和1 ；.2權重值可單獨選用特爾斐測定法、因素成對比較法或層次分析法確定,也可用特爾斐測定法結合其它兩種方法來確定；.3不同類型房地產市場價格的影響程度不同，分析時不同類型房地產市場價格應選定相應的因素權重。城市房地產市場價格影響因素的修正幅度的計算.1修正幅度值的計算 以級別或區(qū)域為單位，調查各級別或區(qū)域中正常房地產價格的上限、下限值等,分別以房地產價格同城市房地產市場價格相減，得到上調或下調的最高值。 上調幅度的計算公式見式Fl(Vmax-Vc)/Vc*100 (1) 下調幅度的計算公式見式(55)：F

7、2(Vc-Vmin) /Vc*100 (2) 式中：F1-房地產市場價格上調最大幅度； F2-房地產市場價格下調最大幅度； Vc城市房地產市場價格； Vmax-級別或區(qū)域正常房地產價格的最高值； Vmin-級別或區(qū)域正常房地產價格的最低值。 在確定上調、下調幅度的情況下，內插修正值將物業(yè)價格修正幅度劃分成五個檔次。.2影響城市房地產市場價格各因素修正幅度的確定 根據不同因素對城市房地產市場價格的影響程度權重值，按式(3)和式(4)計算各因素的修正幅度。F1i=Fl*Wi (3)F2i=F2*Wi (4) 式中：F1i-某一因素的上調幅度； F2i-某一因素的下調幅度； Wi-某一因素對城市房地

8、產市場價格的影響權重。 以城市房地產市場價格為一般水平，其修正系數為零。在一般水平與上限價格之間內插條件較優(yōu)的修正系數，一般為F1i2，同時確定較優(yōu)條件下的房地產價格標準。在一般水平與下限價格之間。內插條件較劣的修正系數，一般為F2i2，同時確定較劣條件下的房地產價格標準。城市房地產市場價格修正系數表的編制 按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種房地產價格標準下的因素修正系數，在此基礎上，要量化所有影響因素的標準。影響因素中能用單因素值確定的依據樣點調查數據確定五級分值，影響因素用多因素值確定的依據樣點調查數據按百分制確定五級分值，80-100分優(yōu)、60-80分較優(yōu)、40-60分一般、20-40分

9、較劣、0-20分劣。按此編制修正系數表，并通過已有房地產價格點的檢驗、核校,編制出一個類型區(qū)域和城鎮(zhèn)級別的房地產市場價格修正系數表。5.3住宅房地產市場價格主要影響因素的選擇及修正住宅房地產市場價格主要影響因素.1區(qū)域因素-地段位置。主要指離市中心距離、離片區(qū)中心距離、土地級別、人口密度。-環(huán)境狀況。主要指環(huán)境質量、景觀環(huán)境、治安狀況。-交通狀況。主要指公交便捷度、道路通達度、對外交通距離、路網密度。-配套設施。主要指市政配套、公共設施配套、小區(qū)配套。-其他因素。.2個別因素-成新率。主要指房屋的新舊程度。-朝向。主要指房屋主臥室的朝向。-樓層。主要指房屋所在的自然層。-通風采光。主要指房屋的

10、間距、通風采光情況。-房型功能。主要指房屋的房型是否成套、是否是時尚房型。.3權益因素-年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限與標準年限的修正。-產權狀況修正。主要指房該房、經濟實用住房、劃撥土地上的房產與標準產權房屋的修正。住宅房地產市場價格影響因素修正.1區(qū)域因素修正區(qū)域因素中能用單因素值確定的依據樣點調查數據確定五級分值，影響因素用多因素值確定的依據樣點調查數據按百分制確定五級分值，80-100分優(yōu)、60-80分較優(yōu)、40-60分一般、20-40分較劣、0-20分劣。住宅房地產區(qū)域因素修正系數指標說明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣地段位置離市中心距離< M M M M M M M>

11、; M離片區(qū)中心距離< M M M M M M M> M土地級別80-10060-8040-6020-400-20人口密度80-10060-8040-6020-400-20配套設施市政配套供水80-10060-8040-6020-400-20排水80-10060-8040-6020-400-20供電80-10060-8040-6020-400-20供氣80-10060-8040-6020-400-20供熱80-10060-8040-6020-400-20通訊設施80-10060-8040-6020-400-20公用設施配套中 學< M M M M M M M> M小 學

12、< M M M M M M M> M醫(yī) 院< M M M M M M M> M體育場館< M M M M M M M> M公 園< M M M M M M M> M商場< M M M M M M M> M菜 場< M M M M M M M> M小區(qū)配套會所80-10060-8040-6020-400-20健身房80-10060-8040-6020-400-20游泳館80-10060-8040-6020-400-20車庫80-10060-8040-6020-400-20網球場80-10060-8040-6020-400-2

13、0交通狀況道路通達度混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路公交便捷度距公交站點距離< M M M M M M M> M公交車次對外交通距離距火車站距離< M M M M M M M> M距飛機場距離< M M M M M M M> M距碼頭距離< M M M M M M M> M路網密度80-10060-8040-6020-400-20環(huán)境狀況環(huán)境質量優(yōu)劣度水環(huán)境80-10060-8040-6020-400-20氣環(huán)境80-10060-8040-6020-400-20聲環(huán)境80-10060-8040-6020-400-2080-10

14、060-8040-6020-400-20景觀環(huán)境自然景觀80-10060-8040-6020-400-20小區(qū)景觀80-10060-8040-6020-400-20綠化率80-10060-8040-6020-400-2080-10060-8040-6020-400-20治安環(huán)境治安狀況80-10060-8040-6020-400-20交通管制80-10060-8040-6020-400-20住宅房地產區(qū)域因素修正系數表因素權重因子權重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣地段位置離市中心距離離片區(qū)中心距離土地級別人口密度配套設施市政配套供水排水供電供氣供熱通訊設施公用設施配套中 學小 學醫(yī) 院體育場館公 園商場菜

15、場小區(qū)配套會所健身房游泳館車庫網球場交通狀況道路通達度公交便捷度距公交站點距離公交車次對外交通距離距火車站距離距飛機場距離距碼頭距離路網密度環(huán)境狀況環(huán)境質量優(yōu)劣度水環(huán)境氣環(huán)境聲環(huán)境景觀環(huán)境自然景觀小區(qū)景觀綠化率治安環(huán)境治安狀況交通管制合計.2個別因素修正1） 成新率根據房地產估價規(guī)范及相關法律、法規(guī)：各種結構房屋的經濟耐用年限一般為： （1）鋼筋混凝土結構：生產用房50年，受腐蝕的生產用房35年，非生產用房60年； （2）磚混結構一等：生產用房40年，受腐蝕的生產用房30年，非生產用房50年； （3）磚混結構二等：生產用房40年，受腐蝕的生產用房30年，非生產用房50年； （4）磚木結構：生產

16、用房30年，受腐蝕的生產用房20年，非生產用房40年； （5）簡易結構10年。計算公式為：年折舊額=建筑物重置價×（1-殘值率）÷耐用年限成新率=1-房屋已使用年數×（1-殘值率）÷耐用年限房屋如果不是危房，成新率一般不低于30%。 按建設部房屋完損等級確定成新率分類 成新條件分部完全好房基本完好房一般損壞房嚴重損壞房危  險  房全新全部符合大部符合全部符合大部符合稍好于全部符合稍好于全部符合稍好于全部符合10.910.80.90.70.80.60.70.50.60.40.50.4以下結構和樓地面地基基礎有足夠承載能力，無不均勻沉降

17、有承載能力，有少量不均勻沉降承載能力不足，有較大不均勻沉降，對上部結構已產生一定影響有明顯不均勻下降且有繼續(xù)發(fā)展，嚴重影響上部結構安全和正常使用承載能力嚴重不足，有嚴重不均勻沉降，已引起結構傾斜、位移、開裂、扭曲，房屋隨時有倒塌可能承重構件完好堅固，屋架、墻體完好承重構件、木屋架各部件節(jié)點連接基本完好承重墻體產生下垂變動，有輕微裂縫，木屋架有局部腐朽承重墻體嚴重損壞，有明顯下垂變形，木架端節(jié)點腐朽，有明顯下垂變形或傾斜構件嚴重腐朽，開裂變形，已超過極限，喪失穩(wěn)定性非承重墻墻體完好牢固，無破損磚墻體輕微裂縫，面層破損部分墻體裂縫，間隔墻面層局部損壞，失修嚴重墻體裂縫、傾斜墻體嚴重開裂、傾斜，部分

18、倒塌屋面不滲漏，排水設施暢通局部滲漏，排水設施基本暢通局部漏雨，局部高低不平嚴重漏雨，木屋架嚴重腐朽，排水設施嚴重銹料、斷裂不全墻體嚴重開裂、傾斜，部分倒塌樓地面整體面層完好、平整整體面層基本完好整體面層局部空鼓、裂縫整體面層嚴重空鼓、裂縫破爛不堪 分類成新條件分部完全好房基本完好房一般損壞房嚴重損壞房全新全部符合大部符合全部符合大部符合稍好于全部符合稍好于全部符合10.910.80.90.70.80.60.70.50.60.40.50.4以下裝飾門窗完好無損，開關靈活，油漆完好少量開關不靈，油漆尚完好部分開關不靈，油漆老化剝落大部分開關不靈，翹曲變形，部件殘缺腐朽，油漆完好門外墻抹灰完整牢固

19、，無空鼓、裂縫稍有空鼓、裂縫風化局部裂縫、空鼓、剝落，勒腳嚴重侵蝕風化普遍空鼓、裂縫、風化脫落，勾縫砂漿嚴重酥松、脫落、墻面滲水頂棚完整牢固，無破損和下垂脫落少量面層翹裂、缺損局部破損，頂棚下垂變形，面層破爛脫落面層破料不堪，嚴重下垂變形，吊筋松動、彎曲、斷裂、腐朽、蛀蝕細木裝修完整牢固，油漆完好稍有松動，殘缺油漆尚完好木材部分腐朽、蛀蝕、殘缺，油漆老化木材部分嚴重腐朽、蛀蝕、殘缺，油漆脫落設施水衛(wèi)上下水管暢通無阻，各種衛(wèi)生器具完好，零件整齊上下水管基本暢通無阻，各種衛(wèi)生器具基本完好，個別零件缺損上下水管不夠暢通，衛(wèi)生器具部分損壞上下水管嚴重堵塞、銹蝕、漏水，衛(wèi)生器具零件大部分損壞、殘缺電線路

20、及各種照明裝置完好，絕緣良好線路及各種照明裝置基本完好，個別零件缺損設備陳舊，電線部分老化，少量照明裝置有損壞、殘缺設備陳舊殘缺，電線普遍老化、零亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不合要求2） 房屋朝向修正（%）以主臥朝南為基礎，根據城市樣點數據的調查值確定北、西、東、三個方向的朝向修正系數。主臥朝向北西東南修正系數03） 樓層修正（%）以二層為基礎，根據城市樣點數據的調查值確定不同樓層價格相對二層價格的樓層修正系數。 總層數層次高層樓房七層樓房六層樓房五層樓房四層樓房三層樓房二層樓房一層樓房1200000000345678-1112-(頂層-1)頂層樓層修正以自然層為標準。4） 通風采光修正根據城市

21、樣點數據的通風、采光、房屋間距等因素調查值，綜合確定通風采光修正的五級分值及修正系數值。指標標準優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標標準說明修正系數5） 房型功能修正根據城市樣點數據的房型功能等因素調查值，綜合確定房型是否成套及各種常見房型的五級分值和修正系數值。指標標準優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標標準說明修正系數.3權益因素1)年限修正住宅房地產年限修正主要是對城市住宅房地產市場價格中所分攤的土地價格進行年限修正。年限修正E=Kn/K70=1-1/（1+r）n/ 1-1/（1+r）70n為剩余土地使用年限r為土地報酬率2)產權狀況修正主要是對特殊產權狀態(tài)下的房地產價格進行正常的修正，目前常見的有房改房、經濟實用住房

22、、劃撥土地上的房地產等。產權狀況修正可依據各地市政府文件對房地產中屬于國家和其他單位及個人的部分進行扣減。5.4商業(yè)房地產市場價格主要影響因素的選擇及修正商業(yè)房地產市場價格主要影響因素.1區(qū)域因素-地段位置。主要指離市商服中心距離、離片區(qū)商服中心距離、土地級別、人口密度。-繁華程度。主要指人流量、商業(yè)職能總數、消費環(huán)境、治安狀況。-交通狀況。主要指停車狀況、道路通達度、對外交通距離、路網密度。-配套設施。主要指市政配套、商業(yè)區(qū)配套、物流配送。-其他因素。.2個別因素-臨街狀況。主要指商業(yè)房產臨街狀況、臨什么街、是否多面臨街。-建筑結構。主要指商業(yè)房產的建筑結構。-樓層。主要指商業(yè)房產所在的自然

23、層。-層高。主要指商業(yè)房產的房屋高度。-寬深比率。主要指商業(yè)房產的臨街寬度與進深的比率。-建筑裝修。主要指商業(yè)房產的裝修程度。.3權益因素-年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限與標準年限的修正。-產權狀況修正。主要指劃撥土地上及其他特殊產權的商業(yè)房產與標準產權商業(yè)房產的修正。商業(yè)房地產市場價格影響因素修正.1區(qū)域因素區(qū)域因素中能用單因素值確定的依據樣點調查數據確定五級分值，影響因素用多因素值確定的依據樣點調查數據按百分制確定五級分值，80-100分優(yōu)、60-80分較優(yōu)、40-60分一般、20-40分較劣、0-20分劣。商業(yè)房地產區(qū)域因素修正系數指標說明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣地段位置離市商

24、服中心距離< M M M M M M M> M離片區(qū)商服中心距離< M M M M M M M> M土地級別80-10060-8040-6020-400-20人口密度80-10060-8040-6020-400-20配套設施市政配套供水80-10060-8040-6020-400-20排水80-10060-8040-6020-400-20供電80-10060-8040-6020-400-20供氣80-10060-8040-6020-400-20供熱80-10060-8040-6020-400-20通訊設施80-10060-8040-6020-400-20商業(yè)區(qū)配套設施銀

25、行< M M M M M M M> M餐飲店< M M M M M M M> M停車場< M M M M M M M> M停車位自動扶梯80-10060-8040-6020-400-20物流配送80-10060-8040-6020-400-20交通狀況道路通達度混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路停車狀況80-10060-8040-6020-400-20對外交通距離距火車站距離< M M M M M M M> M距飛機場距離< M M M M M M M> M距碼頭距離< M M M M M M M> M路

26、網密度80-10060-8040-6020-400-20繁華程度人流量80-10060-8040-6020-400-20商服職能總數80-10060-8040-6020-400-20消費環(huán)境80-10060-8040-6020-400-20治安環(huán)境治安狀況80-10060-8040-6020-400-20交通管制80-10060-8040-6020-400-20商業(yè)房地產區(qū)域因素修正表因素權重因子權重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣地段位置離市商服中心距離離片區(qū)商服中心距離土地級別人口密度配套設施市政配套供水排水供電供氣供熱通訊設施商業(yè)區(qū)設施配套銀行餐飲停車場停車位自動扶梯物流配送交通狀況道路通達度停車狀況對

27、外交通距離距火車站距離距飛機場距離距碼頭距離路網密度繁華程度人流量商服職能總數消費環(huán)境治安環(huán)境治安狀況交通管制合計.2個別因素1） 臨街狀況根據城市樣點數據的臨街狀況等因素調查值，綜合確定一面臨街、路角臨街、二面前后臨街等商業(yè)用房的臨街五級分值和修正系數值。指標標準優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標標準說明修正系數2） 建筑結構修正根據城市樣點數據的調查值，綜合城市房屋重置價格確定商業(yè)用房的建筑結構修正系數。建筑結構框架結構磚混結構磚木結構簡易結構修正系數3)樓層修正（%）根據城市樣點數據中商業(yè)樓層的租金、售價調查值，綜合確定城市商業(yè)用房的樓層修正系數。樓層一層二層三層四層四層以上修正系數樓層修正以自然層為

28、標準。4)寬深比修正根據城市樣點數據中商業(yè)房的進深、開間、租金、售價調查值，綜合確定城市商業(yè)用房的寬深比修正五級分值及修正系數。指標標準優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標標準說明修正系數5)層高修正根據城市樣點數據中商業(yè)房的層高、租金、售價調查值，綜合確定城市商業(yè)用房的層高修正五級分值及修正系數。指標標準優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標標準說明修正系數6） 裝修修正根據城市樣點數據中商業(yè)房的裝修、租金、售價調查值，綜合確定城市商業(yè)用房的裝修修正五級分值及修正系數。指標標準優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標標準說明修正系數.3權益因素1）年限修正商業(yè)房地產年限修正主要是對商業(yè)房地產尚可收益年限相對于標準年限進行年限修正。年限修正E=K

29、n/K40=1-1/（1+R）n/ 1-1/（1+R）40 年限修正E=1-1 /S×（1-M）×（1-k）×12nn為房地產尚可收益年限R為不同種類的商業(yè)房地產報酬率S為定級區(qū)域不同商業(yè)類別的租售比M為不同商業(yè)類別的正常經營空置率K為不同商業(yè)類別的正常經營費率不同種類的商業(yè)房地產報酬率可根據租售比、正常經營費率和正常經營空置率求取。經營類別商業(yè)店鋪餐飲店賓館寫字樓正常經營費率（占租金比率）稅金管理費維修費保險金不可預見費合計正常經營空置率租售比報酬率2）產權狀況修正主要是對特殊產權狀態(tài)下的房地產價格進行正常的修正，目前常見的有劃撥土地上的商業(yè)房地產等。產權狀況修

30、正可跟據各地市政府文件對房地產中屬于國家和其他單位及個人的部分進行扣減。5.5工業(yè)(和倉儲)房地產市場價格主要影響因素的選擇及修正工業(yè)房地產市場價格主要影響因素.1區(qū)域因素-地段位置。主要指離市中心距離、離片區(qū)中心距離、土地級別。-環(huán)境狀況。主要指環(huán)境質量、三廢處理環(huán)境。-交通狀況。主要指公交便捷度、道路通達度、對外交通距離、路網密度。-配套設施。主要指市政配套。-其他因素。.2個別因素-成新率。主要指房屋的新舊程度。-跨度。主要指廠房的橫跨距離。-層高。主要指廠房自然層的高度。.3權益因素-年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限與標準年限的修正。-產權狀況修正。主要指劃撥土地或其他產權上的廠

31、房與標準產權廠房的修正。工業(yè)房地產市場價格影響因素修正.1區(qū)域因素修正區(qū)域因素中能用單因素值確定的依據樣點調查數據確定五級分值，影響因素用多因素值確定的依據樣點調查數據按百分制確定五級分值，80-100分優(yōu)、60-80分較優(yōu)、40-60分一般、20-40分較劣、0-20分劣。工業(yè)房地產區(qū)域因素修正系數指標說明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣地段位置離市中心距離< M M M M M M M> M離片區(qū)中心距離< M M M M M M M> M土地級別80-10060-8040-6020-400-20配套設施市政配套供水80-10060-8040-6020-400-20排水8

32、0-10060-8040-6020-400-20供電80-10060-8040-6020-400-20供氣80-10060-8040-6020-400-20供熱80-10060-8040-6020-400-20通訊設施80-10060-8040-6020-400-20交通狀況道路通達度混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路公交便捷度距公交站點距離< M M M M M M M> M公交車次對外交通距離距火車站距離< M M M M M M M> M距飛機場距離< M M M M M M M> M距碼頭距離< M M M M M M M&g

33、t; M路網密度80-10060-8040-6020-400-20環(huán)境狀況環(huán)境質量優(yōu)劣度水環(huán)境80-10060-8040-6020-400-20氣環(huán)境80-10060-8040-6020-400-20聲環(huán)境80-10060-8040-6020-400-2080-10060-8040-6020-400-20三廢環(huán)境處理廢水處理80-10060-8040-6020-400-20廢氣處理80-10060-8040-6020-400-20廢渣處理80-10060-8040-6020-400-2080-10060-8040-6020-400-20工業(yè)房地產區(qū)域因素修正系數表因素權重因子權重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣地段位置離市中心距離離片區(qū)中心距離土地級別配套設施市政配套供水排水供電供氣供熱通訊設施交通狀況道路通達度公交便捷度距公交站點距離公交車次對外交通距離距火車站距離距飛機場距離距碼頭距離路網密度環(huán)境狀況環(huán)境質量優(yōu)劣度水環(huán)境氣環(huán)境聲環(huán)境三廢環(huán)境處理廢水處理廢氣處理廢渣處理合計.2個別因素1)成新率建筑物成新率可參考.2住宅房地產市場價格成新率確定辦法確定。2)跨度修正