諸暨地產(chǎn)市場報告

1、諸暨中青工藝美術城宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟諸暨城市解讀 諸暨位于浙江省中北部，北鄰杭州，東接紹興，南臨義烏。中國百強縣市。浙江省首批科技強市，浙江省首批教育強市。 諸暨市在2013福布斯中國最富有的10個縣級市排名第2位。福布斯中國大陸最佳商業(yè)城市，是中國大陸最富裕的地區(qū)之一。 區(qū)域面積2311平方公里，常住人口在115萬左右。 2014年，生產(chǎn)總值980.48億元，財政總收入109.54億元，綜合實力位居浙江省十強，境內(nèi)山川秀麗，有著名的國家級風景名勝區(qū)浣江-五洩風景區(qū)，是中國優(yōu)秀旅游城市。諸暨為杭州、紹興和義烏-金華相交的門戶,交通便利諸暨-杭州 65.4公里諸暨-金華 88.5公里諸

2、暨-寧波 126.1公里諸暨-上海 207.3公里城市人口107.35107.65108.04107107.2107.4107.6107.8108108.22012年2013年2014年諸暨人口數(shù)量（萬人） 諸暨城市化比例不斷增加，部分經(jīng)濟實力較好的農(nóng)村人口前往城市購置物業(yè)，一定程度上促進諸暨房產(chǎn)發(fā)展，為諸暨房地產(chǎn)發(fā)展奠定基石。 據(jù)諸暨公安局人口2014年報統(tǒng)計，年末諸暨全市戶籍人口108.04萬人，比上年增加3931人。諸暨全市非農(nóng)業(yè)人口15.86萬人，農(nóng)業(yè)人口91.18萬人，分別占總人口的14.7%和85.3%。人口出生率9.95，死亡率6.76，人口自然增長率3.19；計劃生育率為96.

3、0%。 諸暨城市化比例不斷增加，這體現(xiàn)了農(nóng)村人口往城市轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象非常頻繁，也表現(xiàn)了部分農(nóng)村人口相對來講經(jīng)濟實力較好。這部分人往城市轉(zhuǎn)移的首要渠道是在城市內(nèi)置業(yè)，一定程度上促進諸暨房產(chǎn)發(fā)展，為諸暨房地產(chǎn)發(fā)展奠定基石。經(jīng)濟實力621.54740.02810.67900.88980.4811.6%11.0%10.1%9.2%8.8%020040060080010000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%2010-2014諸暨市地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長速度生產(chǎn)總值（億元）增長速度 小于小于4%4% 4%-5% 4%-5% 5%-8% 5%-8% 大于大于8%8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)

4、展GDPGDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的關系增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的關系 經(jīng)濟實力連續(xù)五年居浙江省各縣市前茅，近年來更是快速增長。 目前諸暨的經(jīng)濟水平，房地產(chǎn)已處于快速發(fā)展期，但實際是諸暨當?shù)氐姆慨a(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品已初備姿態(tài)，整體開發(fā)能級尚可，城市建筑多種多樣，未來由于經(jīng)濟的支撐，房產(chǎn)開發(fā)前景廣闊。 中國近年GDP保持穩(wěn)定、高速的增長，年俊增幅在15以上，良好的宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境十分有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 自2002年以來，諸暨綜合經(jīng)濟實力位居浙江省各縣市第5位，2014年諸暨人均GDP為人均生產(chǎn)總值為90917元 ，居浙江省各縣市前列。足以看出諸暨在紹興乃至整個浙江的經(jīng)濟實力。 諸暨經(jīng)濟增長速度預示著

5、房地產(chǎn)市場應該處于快速發(fā)展期，諸暨處于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的中級階段，強大的經(jīng)濟實力，未來房地產(chǎn)開發(fā)前景較好。314133569739950439054579012.60%13.60%11.90%9.90%9.20%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%05000100001500020000250003000035000400004500050000201020112012201320142010-2014諸暨市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增長速度可支配收入比上年增長諸暨居民收入近年呈現(xiàn)穩(wěn)定、快速增長趨勢，每年以10%的增長速度持續(xù)。諸暨居民收入水平整體

6、尚可，2014年城鎮(zhèn)人口人均可支配收入為45790元，農(nóng)民人均純收入為25583元，城鄉(xiāng)收入有一定的差距。由于諸暨經(jīng)濟實力非常強，大大促進的諸暨房產(chǎn)市場的需求，使得諸暨市場保持良好的發(fā)展勢頭。諸暨人均可支配收入20102011201220132014城鎮(zhèn)居民可支配收入3141335697399504390545790增長率12.6%13.6%11.9%9.9%9.2%農(nóng)村居民可支配收入1454917060191072118025583增長率14%17.3%12%10.9%10.8% 居民收入整體保持快速增長的勢頭，市場保持良好發(fā)展勢頭。諸暨市場環(huán)境區(qū)位優(yōu)越，產(chǎn)業(yè)發(fā)達，經(jīng)濟實力突出。 諸暨市區(qū)位

7、優(yōu)越，風光秀麗，北靠杭州、東依紹興、南接義烏，浙贛鐵路、杭長高鐵和滬昆、諸永、紹諸高速貫穿境內(nèi)，距杭州蕭山國際機場，義務機場僅約40分鐘車程。 諸暨產(chǎn)業(yè)發(fā)達，活力充沛，擁有織布業(yè)、襪業(yè)、服裝業(yè)、五金汽配業(yè)、新型管業(yè)、環(huán)保裝備業(yè)、彈簧制造業(yè)、繡花機制造業(yè)、手套業(yè)、軸承釉瓦業(yè)等15個工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，位居2013福布斯中國最富有縣級市第2位。全市擁有規(guī)模以上企業(yè)近3000家，年銷售億元企業(yè)300多家，中國企業(yè)500強3家，上市公司14家，國家級品牌100余只，30多種產(chǎn)品市場占有率居全國第一。諸暨支柱產(chǎn)業(yè)諸暨民營經(jīng)濟發(fā)展迅速，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)量的74.88%，規(guī)模企業(yè)達到1310家珍珠業(yè)3%襪業(yè)1

8、5%環(huán)保新能源業(yè)環(huán)保新能源業(yè)9%紡織服裝業(yè)19%機械裝備制造業(yè)23%銅加工及新興材料業(yè)31%主導產(chǎn)業(yè)代表鄉(xiāng)鎮(zhèn)年產(chǎn)值（億）法人數(shù)（個）個體經(jīng)營戶（戶）襪業(yè)大唐217.556609512草塔3565417珍珠業(yè)山下湖39.912023314銅加工及新興材料業(yè)店口432.319607886環(huán)保新能源業(yè)122.4機械裝備制造業(yè)牌頭317.683183039紡織服裝業(yè)楓橋268.694179100 諸暨目前已形成六大支柱產(chǎn)業(yè)：襪業(yè)、珍珠業(yè)、銅加工及新興材料業(yè)、環(huán)保新能源業(yè)、機械裝備制造業(yè)、紡織服裝業(yè)。46.6948.7549.09453.02497.66532.91310.96354.47398.480

9、%20%40%60%80%100%201220132014諸暨產(chǎn)業(yè)配比第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 2014年，諸暨實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值980.48億元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值49.09億元，增長1.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值532.91億元，增長9.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值398.48億元，增長9.3%。三次產(chǎn)業(yè)的比重由2013年的5.4:55.2:39.3調(diào)整為5.0:54.4:40.6，諸暨人均生產(chǎn)總值為90917元，折合14801美元。諸暨市是紹興市的重要組成部分，環(huán)杭州灣地區(qū)重要的制造業(yè)基地之一，也是長三角核心區(qū)域的有機組成部分，經(jīng)濟發(fā)展受大區(qū)域經(jīng)濟影響很大。隨著諸暨經(jīng)濟的快速增長，居民收入大幅增長，消

10、費力、尤其是城市化進程的加速，都間接拉動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展和繁榮。諸暨主要依靠內(nèi)需工商業(yè)的增長拉動經(jīng)濟的增長，屬于內(nèi)外性經(jīng)濟。由于處于長三角核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯，靠近杭州，因此，也具有一定的外向輻射力。隨著諸暨南城功能的確定與完善，已出現(xiàn)新一輪商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)浪潮。諸暨2014年人均比嵊州足足多了近三萬元，商品房市場價格每平方米卻略低嵊州（嵊州14年均價8172元/），價格還有提升的空間。諸暨城市小結房地產(chǎn)市場273.94343.64411.1482.28568.7720.30%30.20%26.60%17.30%17.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%3

11、0.00%35.00%0100200300400500600201020112012201320142010-2014諸暨市固定資產(chǎn)投資走勢固定資產(chǎn)投資（億元）增長率44.4170.1779.43117.14166.764%58%13.20%47.50%42.30%0%10%20%30%40%50%60%70%020406080100120140160180201020112012201320142010-2014諸暨房地產(chǎn)投資走勢房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）增長率諸暨資產(chǎn)投資諸暨近兩年固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長的趨勢，為經(jīng)濟發(fā)展提供強有力的支撐，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。近年諸暨房地產(chǎn)開發(fā)投資每年保持

12、高速增長態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，整體開發(fā)能級較可，13-14年保持平穩(wěn)的增長速度。房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中所占比率總體適當。201220132014固定資產(chǎn)投資（億元）411.1482.28568.77房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）79.43117.14166.7占比19.32%24.29%29.31%固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長。諸暨商品房住宅成交量走勢435404269323601966822128176983169186554444981493702004006008001000120014002014.12014.22014.32014.42014.52014.62014.72

13、014.82014.92014.102014.112014.122015.12015.22015.32015.4諸暨商品房住宅成交量走勢成交套數(shù) 2014年前四個月，諸暨一手住宅成交量環(huán)比2013年后四個月萎縮了36.6%，四月份雖然成交量有所回升，但是和以往相比仍有不小差距。五月份，隨著降價的浪潮擴大，諸暨一些高檔樓盤也加入了降價的行列，成交均價有大幅度的回落，成交量上升。 隨后，進入下半年，在拆遷的帶動下，再者一些開發(fā)商為了快速回籠資金，加大了促銷的力度，降價促銷以及信貸政策的調(diào)整使得市場開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，特別是從5月份開始，成交就一路回暖。數(shù)據(jù)顯示，2014年下半年環(huán)比2014年上半年，成交

14、量環(huán)比上漲了75.4%。 2015年前四個月諸暨商品房住宅繼續(xù)保持穩(wěn)定的成交量走勢。諸暨商品房住宅成交均價走勢48865767548558737694100079162914583087765.520200040006000800010000120002006200720082009201020112012201320142015前4個月諸暨商品房住宅成交均價走勢成交均價 2014年樓市的降價促銷可以說是近幾年來最為瘋狂的一次。 暨城西、城東由于大盤集中住宅貨量大，成為今年降價的重災區(qū)。而前幾年較為熱門的老城區(qū)，由于前幾年樓價上漲快速，今年的降價也可以說是驚人。在2014年中的時候，諸暨市多個

15、大盤降幅超過2000元/平方米。多個樓盤年中的時候就由于降價幅度過大而引起了舊業(yè)主的強烈不滿。而城東的另一個大盤，同樣也因為售價跌至“7字頭”而遭到舊業(yè)主的強烈抵制。除此之外，諸暨市眾多樓盤今年都曾一度陷入了降價風波當中。2015前四個月諸暨成交均價較2014年繼續(xù)有所下降。區(qū)域規(guī)劃與項目本體區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃將諸暨劃分為“南北工、中間城、東西游”的空間整體格局。 城市規(guī)劃南北工：指南北部依托店口、次塢、山下湖、楓橋、直埠、牌頭、安華等城鎮(zhèn)形成先進制造業(yè)基地。中間城：指中部以中心城區(qū)為主體，打造現(xiàn)代化綜合性山水園林城市。東西游：指東西部圍繞五泄國家級旅游區(qū)、東白湖旅游區(qū)打造生態(tài)旅游空間，重點突出休閑

16、旅游和生態(tài)保護。 規(guī)劃市域城鎮(zhèn)體系將繼續(xù)延續(xù)“一個中心、六大組群”結構，并在“一個中心、六大組群”結構基礎上，規(guī)劃城鎮(zhèn)總體空間結構為“K形主軸，星月結構”。 城市規(guī)劃“K形軸線”：指浙贛鐵路及杭金衢、諸紹、諸永3條高速公路形成的城鎮(zhèn)發(fā)展主軸線，“星月結構”：指“六大組群”圍繞中心城區(qū)形成 “眾星拱月”形結構?！耙粋€中心”：為中心城“六大組群”：分別為以店口、楓橋、牌頭、五泄、璜山、次塢為中心鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)組群規(guī)劃諸暨市的發(fā)展方向 為“東進、西拓、南伸、北展、內(nèi)調(diào)理”。城中區(qū)：以商貿(mào)為主導，兼有商務、商住、文化、娛樂、休閑等功能；城東區(qū)：以行政、商貿(mào)、居住為主要功能；城北區(qū)：以文教、居住為主導功能；城

17、西區(qū)：以工業(yè)為主導，相應配置行政、商務、文化、居住等基礎設施；城南區(qū)：以旅游休閑功能和商貿(mào)產(chǎn)業(yè)集群為主導。城中區(qū)城中區(qū)城北區(qū)城北區(qū)城南區(qū)城南區(qū)城西區(qū)城西區(qū)城東區(qū)城東區(qū)城市規(guī)劃項目本體住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地越美國際輕紡城諸暨國際商貿(mào)城一期市場粵港城港龍國際裝飾城越寧機電城本案歡樂世界展覽/商務用地恒偉樂家逸樂城 奧特 萊斯東盟國際商貿(mào)城粵港鐘表珠寶城粵港酒店用品城聯(lián)想科技城越美集團投資有限公司投資20億元，占地213畝，主要業(yè)態(tài)布局以輕紡為主導，設立尾貨交易中心，進口商品館等；區(qū)域分布圖太子龍控股有限公司投資10億元，占地85畝，主要業(yè)態(tài)分布局奧特萊斯廣場、動漫影視、商務辦公等；政府投

18、資14.8億元，占地249畝，業(yè)態(tài)布局主要為五金機電，生活消費品、服裝、電子商務、旅游購物等五大中心。浙江中凱旅游開發(fā)有限公司投資5億元，占地42畝，以兒童娛樂為主題，集為新型家庭提供購物、餐飲、休閑、親子娛樂等于一體的一站式大型娛樂中心。南京越寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資13億元，占地131畝，主要業(yè)態(tài)布局為環(huán)保設備、電力設備、工程設備、通用設備、閑置設備、儀器設備、備品配件、照明電器等；港龍控股集團有限公司投資10億元，占地97畝，主要業(yè)態(tài)布局為建材家居、機電五金、服務業(yè)總部經(jīng)濟大廈等；港龍國際食品城港龍控股集團有限公司投資8億元，占地85畝，主要業(yè)態(tài)布局為國內(nèi)名特優(yōu)食品、有機綠色食品批發(fā)、酒

19、店用品批發(fā)、食品安全檢測、服務業(yè)總部經(jīng)濟大廈等； “區(qū)域規(guī)劃，商鋪開發(fā)，貿(mào)易發(fā)展”的方針，創(chuàng)辦諸暨第一商貿(mào)城中心，以現(xiàn)代化商業(yè)貿(mào)易發(fā)展和進口商品業(yè)重點的綜合發(fā)展為特色，打造諸暨城市的新地標，續(xù)義烏國際商貿(mào)城后又一中國大貿(mào)易中心。本案規(guī)劃快速路城市主干路城市次干路城市支路項目交通條件直連諸暨市中心暨南路商城路江新路歡樂世界路聯(lián)想路占位諸暨，南部新城核心商貿(mào)區(qū)城南核心南部新城核心區(qū)，公交便利多條干道交匯駕車10分鐘直達諸暨市中心項目經(jīng)濟指標項目指標備注總用地面積26611建筑占地面積13305.5地上建筑面積69072.5實際建筑面積（含物管用房207，按3%配置）地下建筑面積21083.1不計容

20、建筑密度50%容積率2.6綠地率10%機動車停車位553按0.08輛/100配置地下機動車停車位5 含8個無障礙車位地上機動車停車位54非機動車停車位1053項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)場項目西側為已營業(yè)的粵港城項目南側為在建聯(lián)想科技城項目東側為河堤項目北側為未動工住宅用地區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目林立，未來發(fā)展前景巨大。項目S.W.O.T分析-優(yōu)勢區(qū)位 地處諸暨南部新城未來核心專業(yè)市場區(qū)域，政府重點打造片區(qū)交通 毗鄰區(qū)域主干道，交通成熟，通達便利規(guī)劃 未來諸暨南部新城新地標，打造國際知名國際商貿(mào)城 與周邊現(xiàn)有項目同步呼應，業(yè)態(tài)豐富定位 差異化定位，與周邊專業(yè)市場項目不形成業(yè)態(tài)競爭S.W.O.T項目S.W.O.T分析-

21、劣勢配套 周邊配套有待發(fā)展，雖然粵港城已開業(yè)，其他項目也將陸續(xù)開業(yè)，但商業(yè)氛圍還需發(fā)展時間 形象 目前周邊開發(fā)情況仍有滯后，項目初始時期，周邊將以工地為主 項目臨近區(qū)域邊緣，容易被到訪客戶忽視板塊 周邊項目相對較多，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮?，但成型期限未?商貿(mào)區(qū)內(nèi)商業(yè)項目林立，競爭趨勢已經(jīng)形成S.W.O.TS.W.O.T項目S.W.O.T分析-機會規(guī)劃 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展已經(jīng)進入加快實施階段，各項扶持政策正陸續(xù)落實 配套 周邊項目地塊與本案形成良好互動，共同打造諸暨城南新地標 區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目形成規(guī)?；l(fā)展，有望成為未來南部乃至諸暨商業(yè)核心區(qū)域區(qū)內(nèi)競爭 周邊板塊在售項目眾多，但主打工藝美術市場的項目暫未

22、出現(xiàn) 板塊內(nèi)其他項目的落成及開業(yè)將大大提升板塊價值，提前把握住機會，截留客戶，將大大提升項目的去化速度S.W.O.T項目去化 周邊大型項目林立，諸暨本地去化量有限，需外來投資客源支持 區(qū)域 周邊板塊在售項目眾多，產(chǎn)品上市量巨大，同質(zhì)化競爭不可避免 板塊內(nèi)未來新項目將陸續(xù)動工，供大于求趨勢已經(jīng)凸顯項目S.W.O.T分析-威脅S.W.O.T分析S 優(yōu)勢W 劣勢O 機會T 威脅強化優(yōu)勢，把握機會規(guī)避劣勢，化解威脅u政策利好u交通便利u未來城市新地標u發(fā)展?jié)摿薮髐板塊印象一般u環(huán)境資源少u商業(yè)氛圍形成仍需時間u規(guī)劃發(fā)展先機u與其他項目形成互補u未來城市商業(yè)核心區(qū)域u客源競爭激烈u商業(yè)項目上市量巨大，

23、供大于求趨勢形成商業(yè)市場與客戶分析商業(yè)市場諸暨商品房商業(yè)類產(chǎn)品成交走勢 從數(shù)據(jù)上來看，諸暨市2014年7月起，商品房非住宅類產(chǎn)品銷量開始節(jié)節(jié)攀升，至2015年4月月均銷售套數(shù)207套，月銷售面積1.431萬，月銷售金額17754.16萬元。20761484994052042891895718601002003004005006002014.72014.82014.92014.102014.112014.122015.12015.22015.32015.4諸暨市商業(yè)類產(chǎn)品成交套數(shù)（套數(shù)）諸暨市商品房商業(yè)類產(chǎn)品現(xiàn)階段市場表現(xiàn)較好。2014.72014.82014.92014.12014.11201

24、4.122015.12015.22015.32015.4月均成交套數(shù)207614849940520428918957186207成交面積（萬）1.30.725 1.204 2.109 1.954 1.567 1.843 1.692 0.598 1.3181.431成交金額（萬元）1873010357.114617.7224031.920787.426925.117671.220957.47183.4216280.417754.16 最新統(tǒng)計諸暨市商業(yè)市場目前存量面積為89萬平米，項目所在的諸暨國際商貿(mào)城區(qū)域存量為63萬平米； 商業(yè)項目方面城東有永利雄風商貿(mào)體，城北有英豪洲際商貿(mào)綜合體、城南有一

25、百商貿(mào)廣場、城西有雨潤廣場，城中有舊城改造核心商貿(mào)綜合體。城市的東西南北中，商貿(mào)綜合體、大型購物廣場等商貿(mào)大項目紛紛上馬，填補了原本服務業(yè)滯后的短板。 諸暨商業(yè)現(xiàn)狀n目前諸暨整體商業(yè)形態(tài)處于初級形態(tài)，以中小規(guī)模為主，業(yè)態(tài)傳統(tǒng)。大部分為獨立街鋪，零售為主，主要包括便利店、專賣店、集中專營店和傳統(tǒng)百貨、超市賣場。n以雄風永利廣場、大潤發(fā)超市為目前最為核心商業(yè)，其他商業(yè)則體量偏小、建筑老舊。n雄風永利二期、萬達廣場、諸暨不夜城等新興商業(yè)綜合體項目將會不斷涌現(xiàn)，開業(yè)后將會拉升城市商業(yè)水準。1.雄風永利廣場：目前諸暨市地段最為核心、檔次最高、經(jīng)營相對成功的商業(yè)項目，客流相對密集，主營業(yè)態(tài)為百貨、超市賣場

26、、餐飲、休閑娛樂。2.祥生大潤發(fā)廣場：以大潤發(fā)超市為主力業(yè)態(tài)，導入周邊客流，是目前四線城市比較常規(guī)也比較成功的商業(yè)綜合體形態(tài)。諸暨商業(yè)綜合體分布雄風永利商業(yè)廣場雨潤國際廣場諸暨綠城廣場頤高廣場祥生大潤發(fā)銀達美食城百瑞財富廣場不夜城萬達廣場雄風百貨諸暨國際商貿(mào)城區(qū)域諸暨代表商業(yè)情況分析祥生大潤發(fā)（距離項目約3.5公里）定位中檔+大眾消費型超市目標客群中高端收入群體、白領、家庭 總建筑面積13.8萬（含祥生新世紀酒店） 開業(yè)時間2011年5月首層租金180-300/平方米/月 銀達商貿(mào)廣場（距離項目約3.5公里）定位中檔+大眾消費型商業(yè)目標客群中低端收入群體、學生、家庭總建筑面積5000（7層）開

27、業(yè)時間2004年首層租金160-280元/平方米/月雄風永利廣場（距離項目約4.2公里）定位中高檔+大眾消費型百貨目標客群中高收入群體、白領、家庭 總建筑面積28萬開業(yè)時間2014.01首層租金200-320元/平方米/月雄風百貨（距離項目約5公里）定位傳統(tǒng)綜合大眾百貨目標客群中低端收入群體、白領、家庭總建筑面積36000開業(yè)時間2003年12月租金水平120-250元/平方米/月大潤發(fā)首層單價在48000元/左右雄風永利首層單價在51000元/左右銀達廣場首層單價在46000元/左右雄風百貨首層單價在62000元/左右競品項目諸暨國際商貿(mào)城粵港城基本信息開業(yè)時間2014年10月占地面積165

28、333平米建筑面積420000平米容積率2.5租金信息月租金一樓80元/平方米二樓60元/平方米三樓40元/平方米四樓20元/平方米 諸暨國際商貿(mào)城粵港城將以一個大型綜合型市場為主導，分若干個功能區(qū)，以環(huán)保、綠色、生態(tài)為主題，與諸暨優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生活品質(zhì)提升相結合，采取“展貿(mào)中心”與采購中心并重的發(fā)展模式，以批發(fā)為主，零售為輔，建設一個具有區(qū)域影響力和較大輻射力的特色專業(yè)市場集群。諸暨國際商貿(mào)城粵港城一期業(yè)態(tài)定位為環(huán)保產(chǎn)品、小商品、家居建材產(chǎn)品，市場內(nèi)設環(huán)保城、百薈城、電商城三大主題城?；浉鄢墙?jīng)營管理：每鋪位一次性交納十年經(jīng)營管理費10萬元；開業(yè)三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓開業(yè)后給予五年財政扶持，前二年反稅

29、100%、后三年反稅50%；諸暨國際商貿(mào)城粵港城經(jīng)營業(yè)態(tài)為：鞋業(yè)、皮具包箱和五金機電經(jīng)營業(yè)態(tài)為：窗簾、床上用品、日用百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)為：襪業(yè)、服裝經(jīng)營業(yè)態(tài)為：珠寶首飾、電子商務、國際采購區(qū)樓層業(yè)態(tài)信息 商場東西長200余米，南北長400余米，總投資約12億元。分地下一層和地上四層，商鋪總數(shù)計4200余個；其中嬰童用品、鞋業(yè)、五金機電、窗簾及配件、百貨、皮具箱包、襪業(yè)、服裝、旅游購物類商鋪約3400個，電子商務類商鋪約600個，國際采購中心約200個商鋪。港龍國際裝飾城基本信息開盤時間2013年占地面積26783平米建筑面積156564平米容積率2.5銷售均價一層1.8萬元每平米二層1.3萬元每平米

30、三層0.6-0.9萬元每平米四層0.5-0.6萬元每平米 港龍控股集團斥資逾10億打造，集建材家居專業(yè)市場、五金機電貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟總部大廈、區(qū)域性物流基地、電子商務中心于一體，是諸暨首家一站式建材家居五金機電采購中心，業(yè)態(tài)涵蓋陶瓷、衛(wèi)浴、地板、石材、五金、燈具、櫥柜、樓梯、木門等上萬種商品。項目引進港龍旗下全國著名品牌“喜臨門”，是諸暨第一個真正意義上的建材家居連鎖品牌。項目建成后將容納來自全球超過1500個廠家和經(jīng)銷商入駐，從業(yè)人員超過5000人，預計年交易額可達30億元，將成就業(yè)態(tài)最全，經(jīng)營最好，生意最興旺的全國連鎖專業(yè)市場。營銷方式業(yè)態(tài)信息自持部分建材家居機電五金服務業(yè)總部經(jīng)濟大廈第一年

31、返8%；第二年返8%；第三年租金一九分成；港龍國際裝飾城面寬4.2米進深9.5米層高4米3#-16#平面圖；面積段為75-85平米；1#平面圖；面積段為11-30平米；面寬1.6米進深14米層高2米港龍國際食品城基本信息開盤時間2014年占地面積51488平米建筑面積128720平米容積率2.5銷售均價一層1.3萬元每平米二層1.5萬元每平米自持部分 諸暨港龍國際食品城是港龍控股集團繼港龍喜臨門國際裝飾城之后，在諸暨投資的另一個重 點項目，該項目投資8億元，征地85畝，擬將項目建造成國內(nèi)名特優(yōu)食品、有機綠色食品批發(fā)、酒店用品批發(fā)、 食品安全檢測、服務業(yè)總部經(jīng)濟大廈等業(yè)態(tài)于一體的“港龍國際食品城

32、”。汽車坡道直達二層銷售方式業(yè)態(tài)信息國內(nèi)名特優(yōu)食品有機綠色食品批發(fā)酒店用品批發(fā)服務業(yè)總部經(jīng)濟大廈10年托管5年一次性返租；第一年7%之后每年8%；港龍國際食品城面寬4米進深9.5米層高3米5#-18#平面圖；面積段為40-100平米；逸樂城奧特萊斯基本信息開盤時間2014年占地面積23500平米建筑面積97000平米容積率4.13銷售均價一層1.8萬元每平米二層1萬元每平米 逸樂城，太子龍控股集團榮譽出品。擇址諸暨城南國際商貿(mào)城，總建筑面積預計超18萬方，薈萃龍?zhí)託g樂谷、逸樂城奧特萊斯兩大核心板塊，匯集時尚購物、休閑娛樂、餐飲美食等多功能于一體，打造吃喝玩樂購一應俱全的諸暨文化時尚新地標，文

33、化旅游與商業(yè)相結合，以文化旅游為引擎，倡導全新的“慢生活”理念，引領一場超越想象的國際時尚生活熱潮。銷售方式業(yè)態(tài)信息奧特萊斯廣場動漫影視商務辦公10托管，每年返7%；1-2年可抵購房款；逸樂城奧特萊斯自持部分面寬4.2米進深10.5米層高4.8米一層平面圖；面積段為20-50平米；歡樂世界基本信息開盤時間2015年占地面積23338平米建筑面積74681平米容積率3.2銷售均價一層1.6萬元每平米二層1.2萬元每平米 “歡樂世界”項目由浙江歡樂世界旅游發(fā)展有限公司出資5億元開發(fā)，將建成集演藝互動、游玩樂購于一體的休閑服務型娛樂中心，建筑面積約35畝，預計2016年建成投用。該項目也是進駐我市國

34、際商貿(mào)城的13個商貿(mào)綜合體項目中第7個開工建設的項目。 “歡樂世界”項目為國內(nèi)最大的室內(nèi)主題樂園，創(chuàng)造屬于諸暨特有的狂歡節(jié)。銷售方式業(yè)態(tài)信息奧特萊斯廣場動漫影視商務辦公前3年固定回報8%；4-6年固定回報8%超出部分五五分成；后面4年每年10%；歡樂世界星級酒店 建造設備完善，服務設施齊全的星級酒店。內(nèi)有較大規(guī)模的宴會廳、會議廳、綜合服務等；是社交、會議、娛樂、購物、消遣、保健等活動中心。月子會所 月子會所內(nèi)從湖里用品、喂養(yǎng)器具、母嬰衣物、洗漱用具等生活用品的配置，到媽媽的產(chǎn)褥期護理和寶寶的健康護理，到產(chǎn)后瘦身等產(chǎn)后修復服務，為產(chǎn)后媽媽提供“一條龍”的服務。主題樂園 主題樂園實現(xiàn)了時尚、娛樂、

35、休閑于一體的室內(nèi)樂園。園內(nèi)近百項高科技互動游樂如童話王國、增強現(xiàn)實、交互影院、海盜船、水上表演區(qū)、搖擺轉(zhuǎn)臺、自行旋轉(zhuǎn)升降車、嘉年華、幸福摩天輪、跳樓機、魔幻劇場、造浪池、4D過山車、飛行球幕、旋轉(zhuǎn)木馬、真人CS、環(huán)境4D電影院等；面寬2.1/4.2米進深9.5米層高4米u星級酒店與月子會所自持；u中間商業(yè)綜合體一層二層出售，三層四層自持為主題樂園；u剩余外圈部分暫未開售；產(chǎn)品面積段為25-80平米越寧機電城基本信息開盤時間2014年占地面積87333平米建筑面積230000平米容積率2.6銷售均價外鋪1.6萬元每平米一層內(nèi)鋪均價1.2萬元每平米二層內(nèi)鋪均價0.9萬元每平米 越寧機電城作為諸暨國

36、際商貿(mào)城核心專業(yè)市場，立足諸暨五金機電產(chǎn)業(yè)基礎，工貿(mào)一體化，打造諸暨最專業(yè)的市場；打造一站式多功能照明配件專業(yè)市場；戰(zhàn)略定位，品牌運營商導入、高端交易平臺導入，合力打造越寧電商產(chǎn)業(yè)園、五金機電交易中心；為外來人才提供創(chuàng)業(yè)平臺，為外來客商提供配套酒店，建造外來人才創(chuàng)業(yè)村、快捷品牌連鎖酒店；建立倉儲物流、企業(yè)采購一站式服務體系。銷售方式業(yè)態(tài)信息一二年反稅100%；三至五年反稅50%；閑置設備儀器設備備品配件照明電器環(huán)保設備電力設備工程設備通用設備越寧機電城面寬4.2米進深8.5米層高5.4米一層平面圖； 面積段：外鋪為72平米； 內(nèi)鋪45-75平米；一二層出售；三四層出租；一樓多數(shù)為自營戶；競品小

37、結n該區(qū)域項目數(shù)量較多，專業(yè)市場業(yè)態(tài)較為全面，其中逸樂城奧特萊斯與歡樂世界業(yè)態(tài)有所重疊競爭力較為激烈；n該區(qū)域沿街商鋪價格均在16000元每平米左右；n各項目均以典型面寬4.2米的產(chǎn)品居多；層高一般為4.8至5.4米；面積段為45-75平米左右；n銷售方式均以返租金來吸引投資者；一般以10年為限反租優(yōu)惠；n該區(qū)域已開盤銷售項目較多；但除了粵港城，其余項目都未開業(yè)；客戶分析本案項目區(qū)域客戶群杭州滬昆高速G60紹諸高速G24諸永高速G26市區(qū)人口江藻鎮(zhèn)2.24萬人左右趙家鎮(zhèn)2.67萬人左右陳蔡鎮(zhèn)2.25萬人左右陳宅鎮(zhèn)鎮(zhèn)1.21萬人左右街亭鎮(zhèn)1.8萬人左右王家井鎮(zhèn)2.84萬人左右牌頭鎮(zhèn)4.22萬人左

38、右機電裝備制造業(yè)基地馬劍鎮(zhèn)1.24萬人左右諸暨市區(qū)內(nèi)38.64萬人左右鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口總體達到77.15萬人左右、市區(qū)內(nèi)人口38.64萬左右； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)：直埠鎮(zhèn)、江藻鎮(zhèn)、山下湖鎮(zhèn)、楓橋鎮(zhèn)、趙家鎮(zhèn)、陳蔡鎮(zhèn)、陳宅鎮(zhèn)、街亭鎮(zhèn)、璜山鎮(zhèn)、王家井鎮(zhèn)、牌頭鎮(zhèn)、安華鎮(zhèn)、大唐鎮(zhèn)、馬劍鎮(zhèn)等等 除了諸暨市內(nèi)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)如：街亭鎮(zhèn)、王家井鎮(zhèn)、璜山鎮(zhèn)等鎮(zhèn)區(qū)都是項目鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的主要來源。 從區(qū)域圖可看出諸暨市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)相對比較發(fā)達的。 紹興安華鎮(zhèn)3.31萬人左右國家級環(huán)保新能源產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地大唐鎮(zhèn)7.96萬人左右全球最大襪業(yè)生產(chǎn)基地山下湖鎮(zhèn)2.80萬人左右全球最大淡水珍珠產(chǎn)業(yè)集群楓橋鎮(zhèn)7.46萬人左右全國重要紡織服裝生產(chǎn)基

39、地直埠鎮(zhèn)2.49萬人左右鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)基地璜山鎮(zhèn)2.82萬人左右軸承軸瓦產(chǎn)業(yè)基地 成交數(shù)量來看,諸暨市客戶成交量達到48%；諸暨本地成交客戶中以各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營業(yè)主為代表，分布廣泛。11%49%16%12%6%系列系列1 1杭州諸暨城關鎮(zhèn)安華鎮(zhèn)阮市鎮(zhèn)五泄鎮(zhèn)草塔鎮(zhèn)同山鎮(zhèn)楓橋鎮(zhèn)客戶分析4%23%67%6%20-30歲31-40歲41-50歲51-60歲 購買本項目商鋪的消費群體有一定的經(jīng)濟實力，購房能力成熟。u年齡大多在41-50歲以上，該年齡段客戶有多次投資商鋪的經(jīng)驗；u其次為31-40歲的客戶群，該客戶群多數(shù)為創(chuàng)業(yè)成功人士；u20-30歲的客群為學生背景，通過父母購買獲得財產(chǎn)的傳承。商業(yè)物業(yè)成交客戶構成

40、在對板塊內(nèi)，在售項目中商業(yè)成交客戶的分析；19%36%33%12%自營自營兼投資長期投資短期投資 從數(shù)據(jù)上可看出長期投資與自營兼投資這兩塊占據(jù)了很大一部分市場各占33%與36%；客戶還是選擇了作為一個長期投資以及自營的項目來對待；客戶區(qū)域客戶年齡客戶種類44%33%8%13%2%制造業(yè)零售批發(fā)業(yè)金融業(yè)房地產(chǎn)其它客戶分析商業(yè)物業(yè)成交客戶構成在對板塊內(nèi)，在售項目中商業(yè)成交客戶的分析； 成交客戶以零售批發(fā)業(yè)和制造業(yè)為主，多數(shù)為私營業(yè)主以及個體戶。其它如房地產(chǎn)也占一定比重。45%19%6%4%26%40-7070-100100-150150-200200以上行業(yè)分析面積需求 面積需求方面以單層面積為40-70平方米最多。 200平方米的客戶所占比例也較