12附件精裝房施工案例交底2016版

1、精裝房缺陷問題分析精裝房缺陷問題分析2015年3月18日前前 言言 本章主要審視原有精裝項目中的經驗、教訓和客戶本章主要審視原有精裝項目中的經驗、教訓和客戶敏感點，在后續(xù)項目中延續(xù)和發(fā)展已取得的成效，盡量敏感點，在后續(xù)項目中延續(xù)和發(fā)展已取得的成效，盡量規(guī)避質量問題引起的后期交房和交房后整改風險規(guī)避質量問題引起的后期交房和交房后整改風險, ,減少減少返修成本，從而提升客戶滿意度。返修成本，從而提升客戶滿意度。0.010.350.020.000.020.060.100.040.050.010.020.010.000.010.020.010.000.000.010.030.032.空鼓裂紋3.墻地面

2、、頂棚4.建筑滲漏6.保溫7.外墻裝飾8.入戶門9.鋁塑門窗及附件11.潔具和廚衛(wèi)五金件12.家具、櫥柜及附件13.戶內欄桿14.管道、水表及閥門15.管道堵塞16.調壓箱、氣表、管道及附件18.燈具及光源19.配電箱及電表20.開關、照明、插座、線路25.安防報警27.空調、地暖、通風設備28.軟景31.清潔類32.溝通類集中交付期業(yè)主報事統(tǒng)計集中交付期業(yè)主報事統(tǒng)計項目返修報事統(tǒng)計分析集中交付期業(yè)主報事統(tǒng)計集中交付期業(yè)主報事統(tǒng)計 從上圖得出：門窗、墻地面頂棚占去了所有報事的從上圖得出：門窗、墻地面頂棚占去了所有報事的6060，比例，比例較大，其中大部分是施工質量方面的問題和成品保護意識差的原

3、因較大，其中大部分是施工質量方面的問題和成品保護意識差的原因造成，如果在這方面加大管理力度，報事率有大幅度下降，從而大造成，如果在這方面加大管理力度，報事率有大幅度下降，從而大量減少人力物力成本。上表中各專業(yè)問題分類剖析見第量減少人力物力成本。上表中各專業(yè)問題分類剖析見第2 2節(jié)所述。節(jié)所述。項目返修報事統(tǒng)計分析n分類匯總及占比（統(tǒng)計：物管軟件和集中交付期業(yè)主報事）分類匯總及占比（統(tǒng)計：物管軟件和集中交付期業(yè)主報事） 后期業(yè)主報事后期業(yè)主報事土建14.36%滲水12.93%入戶門3.93%戶內套裝門4.40%鋁、塑門窗2.34%地磚、墻磚7.14%石材1.91%涂料2.63%墻紙5.56%木地

4、板踢腳線6.81%頂棚1.08%廚具2.41%潔具2.34%鐵藝0.28%熱水器0.84%空調2.35%電氣類11.41%給排水安裝17.29%土建滲水入戶門戶內套裝門鋁、塑門窗地磚、墻磚石材涂料墻紙項目返修報事統(tǒng)計分析說明：l 墻紙施工質量和色差：在交房時體現(xiàn)較為突出，是業(yè)主交房時和交房后重點關注的點。l 滲水：在交房時不易被發(fā)覺，后期使用過程中逐漸體現(xiàn)，整改難度大，成本高，客戶關注度高，是后期業(yè)主主要投訴點。l 墻地磚：在交房時客戶主要關注點，后期業(yè)主關注度相對較低。l 成品門、櫥柜、衣柜：是業(yè)主持續(xù)關注點，交房過程中主要體現(xiàn)的是因成品保護出現(xiàn)的損壞，后期主要是門開裂下掉、不好開關等現(xiàn)象。

5、l 水電安裝：該類問題相對處理較簡單。業(yè)主報事簡析業(yè)主報事簡析項目返修報事統(tǒng)計分析各項目精裝房主要缺陷問題及分析各項目精裝房主要缺陷問題及分析n主要共性缺陷問題匯總主要共性缺陷問題匯總序號類型 問題說明1 1滲水滲水衛(wèi)生間滲水、陽臺滲水、空調位滲水衛(wèi)生間滲水、陽臺滲水、空調位滲水2 2開裂起泡（墻紙）開裂起泡（墻紙）起泡起泡3 3起拱變形（木地板）起拱變形（木地板）起拱起拱4 4開裂脫皮（戶內門）開裂脫皮（戶內門）開裂、脫皮開裂、脫皮5 5幾何尺寸差（土建、墻幾何尺寸差（土建、墻地磚）地磚）陰陽角、大小頭、幾何尺寸差、貼磚工藝粗糙陰陽角、大小頭、幾何尺寸差、貼磚工藝粗糙, ,陽臺墻陽臺墻面不平

6、、處理粗糙面不平、處理粗糙6 6石材、馬賽克石材、馬賽克易碎、粘貼工藝粗糙、馬賽克脫落易碎、粘貼工藝粗糙、馬賽克脫落7 7電氣布局紊亂、不合理電氣布局紊亂、不合理布局不合理、面板歪斜布局不合理、面板歪斜8 8鋁塑門窗打膠不規(guī)范、鋁塑門窗打膠不規(guī)范、不靈活不靈活打膠不規(guī)范、開關不靈活打膠不規(guī)范、開關不靈活主要報事分類描述1、滲水-現(xiàn)象n主要現(xiàn)象:衛(wèi)生間、陽臺、空調位滲水，導致戶內木地板、墻紙發(fā)霉起泡。 主要報事分類描述衛(wèi)生間滲水衛(wèi)生間滲水- -原因分析原因分析: : u衛(wèi)生間貼磚為干貼，勾縫劑為白水泥，后期水通過磚縫進入沙灰層，通過門檻下部進入臥室衛(wèi)生間貼磚為干貼，勾縫劑為白水泥，后期水通過磚縫

7、進入沙灰層，通過門檻下部進入臥室或客廳等部位。或客廳等部位。u水從下水管道與磚的縫隙中進入沙灰墊層中，通過門檻進入到臥室或客廳。水從下水管道與磚的縫隙中進入沙灰墊層中，通過門檻進入到臥室或客廳。u衛(wèi)生間的給水滲漏，順墻進入衛(wèi)生間墊層或直接滲水到墻紙上。衛(wèi)生間的給水滲漏，順墻進入衛(wèi)生間墊層或直接滲水到墻紙上。u水通過磚柱與墻間的縫隙進入到墻體內（此處防水高度為高于完成面水通過磚柱與墻間的縫隙進入到墻體內（此處防水高度為高于完成面300300）。）。 衛(wèi)生間下水衛(wèi)生間下水給水給水木地板木地板墻紙墻紙木地板木地板滲水途滲水途徑徑地磚地磚干貼沙灰層干貼沙灰層墊層墊層陶粒填充層陶粒填充層防水保護層防水保

8、護層防水層防水層現(xiàn)澆板現(xiàn)澆板滲水滲水點點1 1滲水滲水點點2 2滲水滲水點點3 3墻紙墻紙門檻門檻裝飾墻裝飾墻主要報事分類描述衛(wèi)生間滲水衛(wèi)生間滲水- -改造措施改造措施: :u 阻斷滲水途徑：在衛(wèi)生間門檻處采用防水砂漿或細石混凝土座漿，讓水不能從衛(wèi)生間進入阻斷滲水途徑：在衛(wèi)生間門檻處采用防水砂漿或細石混凝土座漿，讓水不能從衛(wèi)生間進入到過道等其他區(qū)域。到過道等其他區(qū)域。u 磚縫處理：剔除磚縫內白水泥，重新采用細石混凝土勾縫，上部用白水泥美化處理。磚縫處理：剔除磚縫內白水泥，重新采用細石混凝土勾縫，上部用白水泥美化處理。u 排水管口處理：馬桶下水應充分與下水管口結合，各管口周邊與磚間應充分密實。排

9、水管口處理：馬桶下水應充分與下水管口結合，各管口周邊與磚間應充分密實。u 給水管道檢查處理：檢查給水滲漏點并處理。給水管道檢查處理：檢查給水滲漏點并處理。 衛(wèi)生間衛(wèi)生間地磚地磚干貼沙灰層干貼沙灰層墊層墊層陶粒填充層陶粒填充層防水保護層防水保護層防水層防水層現(xiàn)澆板現(xiàn)澆板滲水滲水點點1滲水滲水點點2滲水滲水點點3墻紙墻紙門檻門檻細石混細石混凝土凝土管道口做法管道口做法主要報事分類描述衛(wèi)生間滲水衛(wèi)生間滲水- -施工前控措施施工前控措施: :u 衛(wèi)生間回填前陰角R角的處理，此種方式能讓防水與墻面結合更緊密。u 貼磚前管道周邊擋水和R角處理，擋水能讓從管道周邊進入墊層的水無法擴散到其他區(qū)域，R角能讓管道

10、周邊的防水與管道結合更緊密。u 貼磚前門檻擋水處理，能把水阻止在衛(wèi)生間內，不經過門檻擴散到其他房間u 衛(wèi)生間在貼磚前墻面和地面做全防水處理。u 關水后回填前應清理干積水，防止積水因熱脹冷縮損壞防水層。u 衛(wèi)生間給水接口應冒出磚墻面2-3毫米，一旦有滲水情況，則不會滲進墻體內。u 靠主要房間的衛(wèi)生間淋浴區(qū)域墻面滿做防水墻面滿做防水u 衛(wèi)生間穿墻管周邊防水到位u 廚衛(wèi)門檻下方應作擋水坎，高度低于貼地磚面1公分，門檻處的地磚采用防水砂漿粘貼u廚房和陽臺貼磚前滿做防水處理。主要報事分類描述廚房地面防水廚房地面防水陽臺地面防水陽臺地面防水廚房墻面全防水廚房墻面全防水衛(wèi)生間門檻擋水處理衛(wèi)生間門檻擋水處理管

11、口管口R R角處理角處理陰角陰角R R角處理角處理前控措施前控措施主要報事分類描述陽臺滲水陽臺滲水: : u 陽臺設計標高比戶內地坪低陽臺設計標高比戶內地坪低5 5公分，考慮坡度的情況下，貼磚后部分標高高于戶內標高，水通過管公分，考慮坡度的情況下，貼磚后部分標高高于戶內標高，水通過管道口和磚縫滲至磚下沙灰層內，并經過門檻（鋁合金框的底部）滲入戶內，導致地板起拱，墻面發(fā)霉。道口和磚縫滲至磚下沙灰層內，并經過門檻（鋁合金框的底部）滲入戶內，導致地板起拱，墻面發(fā)霉。戶外陽臺戶外陽臺滲水點滲水點客廳木地客廳木地板板門檻門檻樓下樓下樓下客廳樓下客廳細石混凝土細石混凝土改進措施改進措施- -陽臺滲水陽臺滲

12、水: : u 采用防水砂漿阻斷門檻出水源。采用防水砂漿阻斷門檻出水源。主要報事分類描述空調位滲水空調位滲水: : u 空調機位百葉是倒裝，雨水易飄到空調機位門上進入戶內?？照{機位百葉是倒裝，雨水易飄到空調機位門上進入戶內。u 空調機位外沒有遮雨措施，設置為空調機位的位置調整為陽臺，雨水飄進無排水的陽空調機位外沒有遮雨措施，設置為空調機位的位置調整為陽臺，雨水飄進無排水的陽臺滲進室內臺滲進室內改造措施改造措施: :u 在空調機位門上增加一塊不銹鋼批水板擋水。在空調機位門上增加一塊不銹鋼批水板擋水。u 在空調機位的百葉上安裝一塊鋁塑板防止飄雨。在空調機位的百葉上安裝一塊鋁塑板防止飄雨。u 在空調機

13、位門檻處用防水砂漿把門檻下方填實、做成斜面。在空調機位門檻處用防水砂漿把門檻下方填實、做成斜面。 主要報事分類描述2、墻紙主要現(xiàn)象:u 邊縫感官不好。邊縫感官不好。 墻面凹凸不平。墻面凹凸不平。u 墻紙內氣泡。墻紙內氣泡。 黑斑、發(fā)霉。黑斑、發(fā)霉。原因分析原因分析: :u 邊縫施工工藝不到位邊縫施工工藝不到位u 基層處理不平、膠水過多的滴淚現(xiàn)象基層處理不平、膠水過多的滴淚現(xiàn)象u 施工時墻紙未刮平施工時墻紙未刮平u 房間通風不暢、滲水、墻面基層防潮不到位、墻體未干工藝間隙房間通風不暢、滲水、墻面基層防潮不到位、墻體未干工藝間隙改進措施改進措施- -施工標準施工標準: :u表面應潔凈無沾污，刨平壓

14、實，無刨痕、刨茬、劃痕、脫膠、起翹表面應潔凈無沾污，刨平壓實，無刨痕、刨茬、劃痕、脫膠、起翹等現(xiàn)象。等現(xiàn)象。u 基層應平整、干凈，刷膠水時不要有滴漏現(xiàn)象?；鶎討秸?、干凈，刷膠水時不要有滴漏現(xiàn)象。u 墻紙接縫平整自然，陰陽角做到有棱有角墻紙接縫平整自然，陰陽角做到有棱有角 起泡起泡邊角損壞起翹邊角損壞起翹主要報事分類描述壁紙壁紙陰角陰角接縫接縫不順不順直直壁紙壁紙與鋁與鋁合金合金接縫接縫不順不順直直窗戶窗戶上口上口壁紙壁紙斜接斜接不美不美觀觀壁紙壁紙接縫接縫明顯明顯主要實例圖片主要實例圖片主要報事分類描述壁紙接縫不齊，存在毛邊壁紙接縫不齊，存在毛邊主要實例圖片主要實例圖片主要報事分類描述壁紙對

15、壁紙對縫處翹縫處翹起起壁紙邊壁紙邊角粘接角粘接不牢不牢壁紙邊緣處不平整壁紙邊緣處不平整主要實例圖片主要實例圖片主要報事分類描述3、木地板主要現(xiàn)象:u 感官較差。感官較差。u 木地板劃傷。木地板劃傷。u 凹凸不平。凹凸不平。u 踢腳線釘眼修補不美觀。踢腳線釘眼修補不美觀。u 鋪裝前未清潔干凈，大量灰塵從縫間冒出。鋪裝前未清潔干凈，大量灰塵從縫間冒出。u木地板變形、黑斑。木地板變形、黑斑。原因分析原因分析: :u安裝縫隙不一致，邊沿未留足伸縮縫安裝縫隙不一致，邊沿未留足伸縮縫u 地坪不平地坪不平u 地板安裝前清潔不到位，同時防潮墊在踢腳線處未做有效的封閉措施地板安裝前清潔不到位，同時防潮墊在踢腳線

16、處未做有效的封閉措施u 通風不暢、強光照射、選材不當通風不暢、強光照射、選材不當 主要報事分類描述色差色差劃傷劃傷色差色差接縫差接縫差主要實例圖片主要實例圖片主要報事分類描述4、戶內門主要現(xiàn)象:u門表面粗糙，感官差。門表面粗糙，感官差。u邊沿縫隙不一致，部分還與地板摩擦，損壞地板。邊沿縫隙不一致，部分還與地板摩擦，損壞地板。u邊沿打膠不規(guī)范，品質感差。邊沿打膠不規(guī)范，品質感差。u損傷后補漆不美觀。損傷后補漆不美觀。u門鎖關閉不嚴，調試不到位。門鎖關閉不嚴，調試不到位。u門開裂門開裂原因分析原因分析: :u 施工工藝不到位施工工藝不到位u 成品保護差成品保護差主要報事分類描述收口差收口差起泡起泡

17、開裂開裂主要實例圖片主要實例圖片主要報事分類描述衛(wèi)生間衛(wèi)生間門與坐門與坐便碰撞便碰撞鋁合金門鋁合金門支手與墻支手與墻面碰撞面碰撞入戶門入戶門與踢腳與踢腳線碰撞線碰撞鋁合金鋁合金門開啟門開啟扇支手扇支手與固定與固定扇碰撞扇碰撞主要實例圖片主要實例圖片主要報事分類描述鋁合金鋁合金門支手門支手與廚房與廚房門框碰門框碰撞撞鋁合金鋁合金門與進門與進門開關門開關位置沖位置沖突突廚房廚房門與門與櫥柜櫥柜碰撞碰撞衛(wèi)生間衛(wèi)生間門與浴門與浴霸碰撞霸碰撞主要實例圖片主要實例圖片主要報事分類描述門框門框與墻與墻面縫面縫隙不隙不均勻均勻門框線門框線條不順條不順直直門框對接門框對接處有錯口處有錯口木門框漆木門框漆面不均勻

18、，面不均勻，有樓刷部有樓刷部位位主要實例圖片主要實例圖片主要報事分類描述門扇與門扇與門框縫門框縫隙不均隙不均勻勻門扇門扇起鼓起鼓門鎖門鎖收遍收遍不齊不齊1.8m貓眼高貓眼高度過高度過高主要實例圖片主要實例圖片主要報事分類描述5、土建主要現(xiàn)象:u 陰陽角不直。u 梁、柱、大小頭、房間尺寸偏差大于規(guī)范值。u 乳膠漆墻面色差。u 頂棚順直度、墻面平整度差u 磚幾何尺寸誤差較大或施工人員技術較差，導致貼磚后 磚縫不直、大小各異，墻地面不平整。u 施工不細致導致磚損壞，邊沿缺角，石材斷裂。u 貼磚時未考慮房間的幾何尺寸問題，導致房間邊沿磚大小頭。u 當出現(xiàn)貼磚地面高低不平時，采用砂輪打磨的方式磨平，導致

19、磚損壞和并降低了磚的光潔度。主要報事分類描述門框邊墻大小頭門框邊墻大小頭地漏處磚收口錯誤地漏處磚收口錯誤墻體大小頭墻體大小頭主要實例圖片主要實例圖片主要報事分類描述踢腳線色踢腳線色差差踢腳線高低不踢腳線高低不平平踢腳線釘眼明踢腳線釘眼明顯顯踢腳線接縫踢腳線接縫明顯明顯主要實例圖片主要實例圖片主要報事分類描述踢腳線與門套接遍縫隙較大踢腳線與門套接遍縫隙較大躍層踢腳線超出地板，不美觀躍層踢腳線超出地板，不美觀踢腳線與墻面縫隙較大踢腳線與墻面縫隙較大主要實例圖片主要實例圖片主要報事分類描述地磚地磚與墻與墻面縫面縫隙不隙不均勻、均勻、過大過大問題問題主要實例圖片主要實例圖片主要報事分類描述地磚不平整地

20、磚不平整邊石不順直邊石不順直邊石與地磚縫隙較大邊石與地磚縫隙較大衛(wèi)生間地磚與墻面鏈接有縫隙衛(wèi)生間地磚與墻面鏈接有縫隙主要實例圖片主要實例圖片主要報事分類描述兩條邊石鏈接錯兩條邊石鏈接錯位位邊條與墻面有縫隙、拼接不邊條與墻面有縫隙、拼接不是直角是直角主要實例圖片主要實例圖片主要報事分類描述石材有毛邊石材有毛邊門口石材安裝與門口不平行門口石材安裝與門口不平行門口石收遍不美門口石收遍不美觀觀鋁合金門框和鋁合金門框和門檻石打膠不門檻石打膠不一致，影響美一致，影響美觀觀主要實例圖片主要實例圖片主要報事分類描述門檻門檻石同石同一戶一戶型高型高度不度不一致一致3cm0cm7cm1cm主要實例圖片主要實例圖片

21、主要報事分類描述原因分析:u檢查出的清水房問題整改不及時或未整改，導致精裝時無法彌補而造成問題遺留u 材料選型問題或施工質量問題導致地磚粘貼后出現(xiàn)高低不一現(xiàn)象。u 工藝做法交底不到位導致衛(wèi)生間地漏未做收水處理。主要報事分類描述6、石材、馬賽克主要現(xiàn)象:u斷裂斷裂u拼接工藝差拼接工藝差u石材出現(xiàn)色澤差異石材出現(xiàn)色澤差異u馬賽克脫落馬賽克脫落原因分析原因分析: :u 選材選擇不當，導致石材易碎、馬賽克易脫落選材選擇不當，導致石材易碎、馬賽克易脫落u 工藝交底不到位，石材斷裂后仍張貼。工藝交底不到位，石材斷裂后仍張貼。u 高低不平時利用工具打磨高低不平時利用工具打磨改進措施改進措施- -施工標準施工

22、標準: :u 馬賽克張貼工藝同地磚、墻磚標準馬賽克張貼工藝同地磚、墻磚標準u 當出現(xiàn)斷裂時不能張貼。當出現(xiàn)斷裂時不能張貼。 主要報事分類描述斷裂斷裂收邊不好收邊不好馬賽克脫落馬賽克脫落馬賽克脫落馬賽克脫落主要實例圖片主要實例圖片主要報事分類描述7、電氣類主要現(xiàn)象:u照明分組不合理，導致業(yè)主使用不方便照明分組不合理，導致業(yè)主使用不方便u面板與墻面收口縫隙不一致面板與墻面收口縫隙不一致u同一面墻面板布局雜亂同一面墻面板布局雜亂u高度不統(tǒng)一高度不統(tǒng)一原因分析原因分析: :u 設計時考慮不到位，各種面板高度未嚴格統(tǒng)一。設計時考慮不到位，各種面板高度未嚴格統(tǒng)一。u 面板過多，施工難度相對較大，導致間隙不

23、一。面板過多，施工難度相對較大，導致間隙不一。u 高低不平時利用工具打磨高低不平時利用工具打磨改進措施改進措施- -施工標準施工標準: :u 面板設計時盡量考慮多聯(lián)盒面板設計時盡量考慮多聯(lián)盒u 嚴格控制面板的高度和水平位置。嚴格控制面板的高度和水平位置。 主要報事分類描述面板間縫隙不一致面板間縫隙不一致強弱電箱高度不一強弱電箱高度不一收邊粗糙收邊粗糙布布局局雜雜亂亂主要實例圖片主要實例圖片主要報事分類描述1、物業(yè)前期介入過程管控建議2、精裝修施工過程存在的主要問題及建議：l 施工界面移交不清l 成品保護差l 單項施工交底不到位，標準不統(tǒng)一l 施工方相互間配合默契度差l 施工整改執(zhí)行力差，導致事

24、情久拖不決l 備品備件不足，導致施工整改無法進行，影響交房物業(yè)對精裝房缺陷問題的意見與建議前期介入各階段主要控制要點1、物業(yè)前期介入建議、物業(yè)前期介入建議圖紙審核圖紙審核界面移交界面移交交付樣板點評交付樣板點評銷售樣板點評銷售樣板點評材料選型材料選型裝修前交底裝修前交底隱蔽工程點評隱蔽工程點評集中檢查啟動會集中檢查啟動會檢查整改管控檢查整改管控開放日整改管控開放日整改管控交房交房功能布局質量、維保、顏色功能布局、施工工藝、材料選型問題檢查、整改落實、處罰措施交付樣板、施工工藝、成品保護防水做法、管線布置、檢查口預留功能布局、施工工藝、材料選型檢查方式、隊伍組建、獎懲細則100%檢查、問題100

25、%銷號，施工方簽署戶均報事量控制協(xié)議100%銷號，重點客戶回復，現(xiàn)場驗收1、組建各專業(yè)應急整改小組2、梳理整改內容及處理時間3、要求高素質交房人員物業(yè)對精裝房缺陷問題的意見與建議l 施工界面移交不清 2、精裝修施工過程存在的主要問題及建議：清水房移交精裝修單位時，存在界面不清，主要體現(xiàn)為：清水房移交精裝修單位時，存在界面不清，主要體現(xiàn)為：u 對戶內問題檢查不力，導致部分問題未被發(fā)現(xiàn)而遺留。對戶內問題檢查不力，導致部分問題未被發(fā)現(xiàn)而遺留。u 檢查出的問題未得到土建方的有效整改，無強勢的跟進措施，導致問題的遺留。檢查出的問題未得到土建方的有效整改，無強勢的跟進措施，導致問題的遺留。u 問題遺留后精

26、裝修未采取有效的彌補措施，依葫蘆畫瓢，照搬原樣，導致問題遺留至交房。問題遺留后精裝修未采取有效的彌補措施，依葫蘆畫瓢，照搬原樣，導致問題遺留至交房。u 精裝修時間倉促，匆匆移交，問題無法檢查和整改。精裝修時間倉促，匆匆移交，問題無法檢查和整改。移交不清導致的問題主要有移交不清導致的問題主要有：u 戶內陰陽角不直戶內陰陽角不直u 梁柱大小頭梁柱大小頭u 墻面傾斜、頂棚順直度差墻面傾斜、頂棚順直度差u 空調預留孔預留高度不足以實施石膏板陰角線空調預留孔預留高度不足以實施石膏板陰角線u 衛(wèi)生間、廚房高窗導致吊頂低于窗眉衛(wèi)生間、廚房高窗導致吊頂低于窗眉這些問題在精裝修是很難得到處理，所以清水房問題與精

27、裝修問題疊加后期整改難度大，責任不清這些問題在精裝修是很難得到處理，所以清水房問題與精裝修問題疊加后期整改難度大，責任不清物業(yè)對精裝房缺陷問題的意見與建議l 施工界面移交不清 2、精裝修施工過程存在的主要問題及建議：建議地產管控措施：u 明確各方責任，做到上不清，下不接。明確各方責任，做到上不清，下不接。u 明確整改處理時限，超期的加重處罰力度，同時延簽進度款，應有整改計劃和固定整改人員。明確整改處理時限，超期的加重處罰力度，同時延簽進度款，應有整改計劃和固定整改人員。u 清水房移交前執(zhí)行嚴格的分戶檢驗制度，檢查出問題分析哪些由土建方整改，哪些可以裝修清水房移交前執(zhí)行嚴格的分戶檢驗制度，檢查出

28、問題分析哪些由土建方整改，哪些可以裝修解決，同時后期檢查時應確認遺留問題已整改。解決，同時后期檢查時應確認遺留問題已整改。u 加強監(jiān)理管控責任，問題未整改直接扣監(jiān)理款。加強監(jiān)理管控責任，問題未整改直接扣監(jiān)理款。物業(yè)前期介入意見：u 土建移交時需要物業(yè)參與，物業(yè)可以過程監(jiān)督。土建移交時需要物業(yè)參與，物業(yè)可以過程監(jiān)督。u 物業(yè)前期介入人員應及時反饋施工方的整改情況及結果。物業(yè)前期介入人員應及時反饋施工方的整改情況及結果。u 進度款支付需物業(yè)簽字，物業(yè)有建議扣款和扣款的權利。進度款支付需物業(yè)簽字，物業(yè)有建議扣款和扣款的權利。物業(yè)對精裝房缺陷問題的意見與建議l 成品保護差 2、精裝修施工過程存在的主要

29、問題及建議：存在主要現(xiàn)象：u 由于工序安排錯誤導致，該問題特點是：量大、面廣、成品保護要求高、責任不易分清由于工序安排錯誤導致，該問題特點是：量大、面廣、成品保護要求高、責任不易分清u 由于成品運載過程或自身出廠、安裝過程中導致，特點是量相對較小、責任易分由于成品運載過程或自身出廠、安裝過程中導致，特點是量相對較小、責任易分u 由于管理意識差，一味省成本導致，無保護措施或只有簡單保護措施，特點是：損壞面廣由于管理意識差，一味省成本導致，無保護措施或只有簡單保護措施，特點是：損壞面廣建議地產管控措施：u 合同簽訂時應考慮施工方的成品保護成本。合同簽訂時應考慮施工方的成品保護成本。u 要求施工方提

30、供各階段成品保護方案，專人負責，各施工工序安排計劃，同時應在現(xiàn)場顯要求施工方提供各階段成品保護方案，專人負責，各施工工序安排計劃，同時應在現(xiàn)場顯耀位置張貼。耀位置張貼。u 加強監(jiān)理職責，一旦出現(xiàn)成品保護不到位的地方，執(zhí)行處罰條款。加強監(jiān)理職責，一旦出現(xiàn)成品保護不到位的地方，執(zhí)行處罰條款。u 分期責任制，清水房有土建總包負責，精裝修時責任單位為精裝修單位。分期責任制，清水房有土建總包負責，精裝修時責任單位為精裝修單位。物業(yè)前期介入：檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題，檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題，及時上報項目部，項目部組織討論處理措施。及時上報項目部，項目部組織討論處理措施。物業(yè)對精裝房缺陷問題的意見與建議主要實例圖片主

31、要實例圖片物業(yè)對精裝房缺陷問題的意見與建議主要實例圖片主要實例圖片物業(yè)對精裝房缺陷問題的意見與建議主要實例圖片主要實例圖片物業(yè)對精裝房缺陷問題的意見與建議主要實例圖片主要實例圖片物業(yè)對精裝房缺陷問題的意見與建議主要實例圖片主要實例圖片物業(yè)對精裝房缺陷問題的意見與建議主要實例圖片主要實例圖片物業(yè)對精裝房缺陷問題的意見與建議l 單項施工交底不到位，標準不統(tǒng)一 2、精裝修施工過程存在的主要問題及建議：存在主要現(xiàn)象：u 施工細部無交底、無樣板點評，工人施工隨心所欲，導致同樣事情百花齊放。施工細部無交底、無樣板點評，工人施工隨心所欲，導致同樣事情百花齊放。u 各家總包方標準不統(tǒng)一，導致樓棟間或樓層間的施

32、工標準不統(tǒng)一。各家總包方標準不統(tǒng)一，導致樓棟間或樓層間的施工標準不統(tǒng)一。u 部分監(jiān)理專業(yè)知識不強，不能發(fā)現(xiàn)問題。部分監(jiān)理專業(yè)知識不強，不能發(fā)現(xiàn)問題。建議地產管控措施：u 施工前施工方應明確各環(huán)節(jié)、各部位的標準做法。施工前施工方應明確各環(huán)節(jié)、各部位的標準做法。u 所有施工方的標準應保證統(tǒng)一，施工前應有統(tǒng)一交底。所有施工方的標準應保證統(tǒng)一，施工前應有統(tǒng)一交底。u 應有交付樣板點評，同時施工標準應顯性化，張貼于樣板房相應部位。應有交付樣板點評，同時施工標準應顯性化，張貼于樣板房相應部位。u 對發(fā)現(xiàn)不嚴格執(zhí)行標準的單位或個人，執(zhí)行處罰條款。對發(fā)現(xiàn)不嚴格執(zhí)行標準的單位或個人，執(zhí)行處罰條款。物業(yè)前期介入：檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題，及時上報地產，有建議處罰的權利。檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題，及時上報地產，有建議處罰的權利。物業(yè)對精裝房缺陷問題的意見與建議l 施工方相互間配合不默契2、精裝修施工過程存在的主要問題及建議：存在主要現(xiàn)象：u 施工方間相互不能站在共同的立場上解決問題，出現(xiàn)問題相互推諉，一味強調責任，導致施工方間相互不能站在共同的立場上解決問題，出現(xiàn)問題相互推諉，一味強調責任