房產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理精講班課件講義4041講

1、第十章物業(yè)資產(chǎn)管理【考情分析】 本章所占分值較少，重點(diǎn)突出考試年份單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題判斷題計(jì)算題合計(jì)2011年2題2分1題2分1題1分4題5分2010年2題2分2題4分1題1分5題7分2009年2題2分1題2分1題1分4題5分2008年4題4分2題4分1題2分7題10分近四年考試各章分值分析【內(nèi)容框架】第一節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵第二節(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容第三節(jié)寫字樓物業(yè)管理第四節(jié)零售商業(yè)物業(yè)管理第五節(jié)收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告第一節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵1.物業(yè)管理2.設(shè)施管理3.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理4.房地產(chǎn)組合投資管理1.物業(yè)管理2.設(shè)施管理 概念 設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對(duì)

2、人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境 工作內(nèi)容 傳統(tǒng)服務(wù)集中在設(shè)施的運(yùn)行管理與維護(hù) 目前已擴(kuò)展到環(huán)境維護(hù)服務(wù)方面3.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 內(nèi)涵 資產(chǎn)管理比物業(yè)管理和設(shè)施管理范圍大得多 主要內(nèi)容 制定物業(yè)策略計(jì)劃 持有或出售分析 檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì) 審批主要的費(fèi)用支出 監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績效 管理并評(píng)估物業(yè)企業(yè)的工作 協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與租戶的關(guān)系 定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析4.房地產(chǎn)組合投資管理 內(nèi)涵 范圍最大，主要目的是保持資產(chǎn)的良好運(yùn)行狀態(tài)和市場競爭力，管理資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化，作出購置或處理的決策 主要工作內(nèi)容 與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和準(zhǔn)則 制定并執(zhí)

3、行組合投資策略 設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu) 負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用 監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策 評(píng)估投資組合績效，客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理【重點(diǎn)難點(diǎn)】 物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主 資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主 四個(gè)概念，最大的是房地產(chǎn)組合投管理，次之是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理，物業(yè)管理和設(shè)施管理都包含其中【2005年真題】在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。（）答疑編號(hào)5573100101【答案】×【解析】物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。參見教材P335。

4、第二節(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容1.制定物業(yè)管理計(jì)劃2.加強(qiáng)市場宣傳4.物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)5.安全保衛(wèi)6.協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系7.進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制【重點(diǎn)難點(diǎn)】物業(yè)管理的分類 居住物業(yè)管理 公共物業(yè)管理 收益性物業(yè)管理 寫字樓物業(yè)管理 零售商業(yè)物業(yè)管理 工業(yè)及倉儲(chǔ)物業(yè)管理 酒店物業(yè)管理1.制定物業(yè)管理計(jì)劃（六方面內(nèi)容） 確立目標(biāo) 檢查物業(yè)質(zhì)量狀況 形成租金方案和出租策略 提出預(yù)算核心 簽訂物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)管理組織與控制【重點(diǎn)難點(diǎn)】租金的確定 理論上租金的確定：出租經(jīng)營成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率（成本法） 市場經(jīng)濟(jì)條件下：物業(yè)租金水平高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供關(guān)系（市場法） 過高或過低的租金

5、都可能導(dǎo)致業(yè)主利益損失 租金高，空置率高 租金低，利潤低 寫字樓租金水平的影響因素 租期長短和承租面積大小 租戶的資信狀況 為租戶提供服務(wù)的水平 附屬設(shè)施的收費(fèi)水平 是否帶家具設(shè)施【2009年真題】物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括（）。A.確立管理目標(biāo)B.制定維修養(yǎng)護(hù)方案C.制定安全保衛(wèi)方案D.提出預(yù)算E.確定物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答疑編號(hào)5573100102【答案】ABCD【解析】用排除法，物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能由物業(yè)企業(yè)直接決定。參見教材P337。2.加強(qiáng)市場宣傳 宣傳的主題 只要租金相對(duì)于其他競爭性物業(yè)來說相差不大，就很少通過強(qiáng)調(diào)租金低廉來吸引客戶，物業(yè)的特性和質(zhì)量是吸引租戶的主要因素 選擇適當(dāng)?shù)?/p>

6、宣傳媒介 中低檔寫字樓報(bào)紙上的分類廣告或物業(yè)顧問機(jī)構(gòu)的期刊 大規(guī)模的收益性物業(yè)電視、廣播3.制定租金收取辦法 目的 盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來的損失 收取辦法 租金收取辦法要盡量考慮租戶的方便，實(shí)行彈性策略，尤其在經(jīng)濟(jì)不景氣或租戶業(yè)務(wù)發(fā)生困難時(shí) 激勵(lì)比懲罰更有效，對(duì)按時(shí)支付租金的租戶給予優(yōu)惠，而不是對(duì)遲付者予以罰款 根據(jù)租戶的收入特點(diǎn)靈活選擇收租方式，合理確定收租時(shí)間4.物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù) 按租戶要求維修 按時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行定期檢查 必須不突破維修預(yù)算 有時(shí)維修必須征得業(yè)主同意5.安全保衛(wèi) 安全保衛(wèi)，從建筑物的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)就開始6.協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系 及時(shí)對(duì)話和溝通是建立業(yè)主、物業(yè)管理人員

7、和租戶三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵7.進(jìn)行物業(yè)組織與控制 從業(yè)主的角度來說，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的物業(yè)管理目標(biāo)，是物業(yè)管理工作有效與否的標(biāo)志 如果業(yè)主能不過問物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體工作，而又對(duì)物業(yè)管理人員能及時(shí)處理所遇到的問題有信心的話，物業(yè)管理的組織與控制就是有效的第三節(jié)寫字樓物業(yè)管理1.寫字樓的分類2.寫字樓分類過程中要考慮的因素3.寫字樓租戶的選擇4.寫字樓租金的確定5.寫字樓的租約與租約談判1.寫字樓的分類【重點(diǎn)難點(diǎn)】三個(gè)等級(jí)的寫字樓地理位置建筑物理狀況建筑質(zhì)量建筑功能其它甲級(jí)寫字樓優(yōu)越優(yōu)良達(dá)到或超過規(guī)范的要求先進(jìn)完善的物業(yè)管理服務(wù)，24小時(shí)的維護(hù)維修與保安服務(wù)乙級(jí)寫字樓良好良好達(dá)到規(guī)范的要求不是最先進(jìn)

8、的有自然磨損存在，收益能力低于新落成的建筑物丙級(jí)寫字樓某些方面不能滿足規(guī)范的要求存在較明顯的物理磨損和功能陳舊仍能滿足低收入租戶的需求，租金低，但仍能保護(hù)一個(gè)合理的出租率2.寫字樓分類過程中要考慮的因素 位置（主要有與商業(yè)設(shè)施的接近程度） 交通方便性 聲望或形象 建筑形式 大堂 電梯 走廊 寫字樓室內(nèi)空間布置 為租戶提供的服務(wù) 建筑設(shè)備系統(tǒng) 物業(yè)管理水平 租戶類型（主要租戶決定租戶類型）【2011年真題】寫字樓分類過程中要考慮的因素包括（）。A.物業(yè)所處位置 B.輻射區(qū)域的范圍C.建筑設(shè)備系統(tǒng) D.建造年代E.租戶類型答疑編號(hào)5573100103【正確答案】ACE【答案解析】參見教材P343。

9、3.寫字樓租戶的選擇（三方面）【2007年真題】寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時(shí)，往往注重考察租戶的（）。A.商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況B.面積需求大小C.租金支付方式D.物業(yè)服務(wù)需求E.與寫字樓業(yè)主的關(guān)系答疑編號(hào)5573100104【答案】ABD【解析】三方面內(nèi)容。參見教材P347。4.寫字樓租金的確定（考慮三方面的因素）4.1 計(jì)算可出租或可使用面積4.2 可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積比例系數(shù)4.3 基礎(chǔ)租金與市場租金4.4 出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修4.1 計(jì)算可出租或可使用面積4.2 可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積比例系數(shù)【重點(diǎn)難點(diǎn)】三個(gè)重要公式和三個(gè)重要系數(shù)公式一：可出租面積建筑面積

10、15;可出租面積系數(shù)公式二：可出租面積出租單元內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e公式三：可出租面積出租單元內(nèi)建筑面積×R/U系數(shù)系數(shù)一：系數(shù)二：可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積比例系數(shù)系數(shù)三：可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e系數(shù)【2005年真題】某寫字樓的建筑面積為8萬m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15%，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（）萬m2。A.5.2 B.6.4答疑編號(hào)5573100105【答案】 A【解析】參見教材P349?？沙鲎饷娣e建筑面積×可出租面積系數(shù)8×80%6.4分?jǐn)偟墓妹娣e8×15%1.2出租單元內(nèi)建筑面積可出租面積分?jǐn)偟墓妹娣e6

11、.41.25.2。4.3 基礎(chǔ)租金與市場租金【2011年真題】市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經(jīng)營成本B.業(yè)主希望的投資回報(bào)率C.通貨膨脹率D.同類物業(yè)的市場供求關(guān)系答疑編號(hào)5573100106【正確答案】D【答案解析】市場經(jīng)濟(jì)條件下，租金水平由供求關(guān)系決定。參見教材P349?！?010年真題】關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（）。A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失B.基礎(chǔ)租金一般高于市場租金C.基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費(fèi)用向下調(diào)整D.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金E.基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫字樓的平均租金答疑編號(hào)55731001

12、07【正確答案】AC【答案解析】B兩者之間可能大于也可能小于，在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金；D無特定關(guān)系；E在寫字樓市場比較理想的情況下，基礎(chǔ)租金一般低于平均租金。參見教材P349。【2008年真題】下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是（）。A.基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金B(yǎng).基礎(chǔ)租金低于市場租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場租金水平C.寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金D.寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異答疑編號(hào)5573100108【答案】D【解析】A基礎(chǔ)租金是業(yè)主所能接受的最低租金，非租戶；B市場租金由供求決定，業(yè)主

13、無法改變，只能降低經(jīng)營費(fèi)用；C理想情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金。參見教材P349?！?005年真題】下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（）。A.基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的B.基礎(chǔ)租金高于市場租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用C.基礎(chǔ)資金低于市場租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用D.在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金E.在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金答疑編號(hào)5573100109【答案】ABD【解析】C這是理想的狀況；E市場情況較好時(shí)，市場租金高于基礎(chǔ)租金。參見教材P348。4.4 出租單元的面積規(guī)劃和

14、室內(nèi)裝修 標(biāo)準(zhǔn)化的裝修，一般由業(yè)主提供 其他裝修視市場條件和入住率水平確定（四種選擇） 由業(yè)主支付 由租戶支付 為主和租戶分擔(dān) 業(yè)主支付后由租戶在租約期限內(nèi)按月等額償還本息（作為租金的一部分）【2009年真題】在寫字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由（）支付。A.業(yè)主B.承租人C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同答疑編號(hào)5573100110【答案】A【解析】參見教材P350?！?008年真題】物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，需認(rèn)真考慮的主要因素有（）。A.可出租面積 B.基礎(chǔ)租金C.室內(nèi)裝修 D.客戶類型E.出租單元面積規(guī)劃答疑編號(hào)5573100111【答案】ABCE【解析】租

15、金確定的三方面因素，考大標(biāo)題。D不能因人定價(jià)，而是因房屋狀況及市場狀況定價(jià)。參見教材P348。5.寫字樓的租約與租約談判5.1 租金定期增加方式的租金調(diào)整條款5.2 毛租和凈租條款5.3 折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予5.1 租金定期增加方式的租金調(diào)整條款 標(biāo)準(zhǔn)條款中會(huì)包括租金調(diào)整方式條款 租金調(diào)整參考消費(fèi)價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售業(yè)指數(shù) 也可以確定固定的年租金增長率或增長量 租金可以按消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)調(diào)整，但同時(shí)又規(guī)定一個(gè)上調(diào)比例的最高限，由租戶承擔(dān)最高限以內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，由業(yè)主承擔(dān)最高限以外的風(fēng)險(xiǎn)5.2 毛租和凈租條款5.3 折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予 折讓優(yōu)惠可以使租戶節(jié)省租金開支，但租約中規(guī)定的租金水平不會(huì)變

16、化 租戶的優(yōu)先權(quán)如租戶想擴(kuò)大其承租的寫字樓面積，而其原租用的單元相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話，則該租戶在同等條件下有優(yōu)先承租的權(quán)利【2008年真題】寫字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營費(fèi)用均由租戶直接承擔(dān)的出租方式是（）。A.全租金方式 B.毛租金方式C.凈租金方式 D.基本租金方式答疑編號(hào)5573100112【答案】C【解析】毛租、凈租兩種方式。毛租包含經(jīng)營費(fèi)用，凈租不包含。參見教材P351。【2007年真題】由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括（）。A.租金調(diào)整條款 B.代收代繳費(fèi)用條款C.裝修費(fèi)用條款 D.折讓優(yōu)惠條款答疑編號(hào)5573100113【答案】A【解析】租期較長的

17、標(biāo)準(zhǔn)條款中一定有關(guān)于租金調(diào)整的。其它均為或有條款。參見教材P351。 第四節(jié)零售商業(yè)物業(yè)管理1.零售商業(yè)物業(yè)分析2.零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇3.零售商業(yè)物業(yè)的租金4.零售商業(yè)物業(yè)的租約5.零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作1.零售商業(yè)物業(yè)分析1.1 零售商業(yè)分類的依據(jù)1.2 零售商業(yè)物業(yè)的分類1.3 零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析1.4 特色1.5 位置1.6 停車1.1 零售商業(yè)分類的依據(jù)【2006年真題】對(duì)零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類的主要依據(jù)有（）。A.建筑規(guī)模B.經(jīng)營商品的特點(diǎn)C.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍D.周圍環(huán)境E.服務(wù)人口的收入水平答疑編號(hào)5573100201【答案】ABC【解析】分類三依據(jù)。參見教材P

18、353。1.2 零售商業(yè)物業(yè)的分類【重點(diǎn)難點(diǎn)】零售商業(yè)的分類標(biāo)準(zhǔn)建筑規(guī)模輻射區(qū)域服務(wù)人口年?duì)I業(yè)額市級(jí)購物中心3萬m2覆蓋整個(gè)城市30萬人以上5億元以上地區(qū)購物中心13萬m2以城市中的某一部分為主1030萬人15億元居住區(qū)商場300010000m2以城市中的某一居住小區(qū)為主15萬人30010000萬元鄰里服務(wù)性商店3000m2以下1萬人以下3000萬元以下特色商店差異較大，無規(guī)律【2010年真題】按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為（）等類型。A.市級(jí)購物中心B.地區(qū)購物商場C.居住區(qū)商場D.鄰里服務(wù)性商店E.批發(fā)市場答疑編號(hào)5573100202【正確答案】AB

19、CD【答案解析】零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：市級(jí)購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店和特色商店。參見教材P353。1.3 零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析【重點(diǎn)難點(diǎn)】商業(yè)輻射三個(gè)區(qū)域與物業(yè)地點(diǎn)的關(guān)系營業(yè)額來自此區(qū)域的比例主要區(qū)域直接相鄰60%75%次要區(qū)域距離515KM15%20%邊界區(qū)域跌15KM以外5%15%【2008年真題】零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域通常包括（）。A.核心區(qū)域B.影響區(qū)域C.主要區(qū)域D.次要區(qū)域E.邊界區(qū)域答疑編號(hào)5573100203【答案】CDE【解析】三個(gè)區(qū)域。參見教材P355。1.4 特色 特色對(duì)小型商場并不很重要，但對(duì)較大型的購物中心很重要1.5 位置

20、 位置的優(yōu)劣取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)程度，而不一定是離交通主干道的距離【2010年真題】在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。A.交通的通達(dá)程度B.物業(yè)的規(guī)模大小C.人口的分布密度D.居民的購買能力答疑編號(hào)5573100204【正確答案】A【答案解析】參見教材P343。1.6 停車位設(shè)置的衡量指標(biāo) 停車系數(shù) 停車位面積與零售商業(yè)物業(yè)建筑面積的比率，約為1/3 停車指數(shù) 即每100平方米營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，在45之間2.零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇 聲譽(yù) 財(cái)務(wù)能力 組合與位置分配 需要的服務(wù)3.零售商業(yè)物業(yè)的租金3.1 基礎(chǔ)租金（類比相當(dāng)于基

21、本工資）3.2 百分比租金（類比相當(dāng)于績效工資）3.3 凈租的三種形式3.1 基礎(chǔ)租金（類比相當(dāng)于基本工資） 又稱最低租金，是業(yè)主獲得的，與租戶經(jīng)營業(yè)績不相關(guān)的一個(gè)最低收入3.2 百分比租金（類比相當(dāng)于績效工資） 在基礎(chǔ)租金之外收取的，以零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營成果為基數(shù)計(jì)算百分比的租金 確定平衡點(diǎn)，僅對(duì)超出某一營業(yè)額以外的部分收取超額百分比租金 沒有統(tǒng)一的百分比標(biāo)準(zhǔn)，隨經(jīng)營的商品種類和經(jīng)營方式不同有很大的差異。毛利高，租金百分比設(shè)置高3.3 凈租的形式（三種） 租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng) 租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi) 所有的經(jīng)營費(fèi)用，包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用

22、費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，都由租戶直接支付，而業(yè)主只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用3.4 租金的調(diào)整 租期長需調(diào)整 調(diào)整方式與寫字樓同 租金調(diào)整僅針對(duì)基本租金 對(duì)主要租戶一般5年調(diào)整一次，次要承租人每年調(diào)整一次【2007年真題】下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高答疑編號(hào)55

23、73100205【答案】D【解析】D毛利低則其租金的百分比設(shè)置也低。參見教材P359。【2007年真題】零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營業(yè)績無關(guān)的一個(gè)最低租金收入。（）答疑編號(hào)5573100206【答案】【解析】基礎(chǔ)租金的概念。參見教材P359?！?005年真題】某租戶承租某商場的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是（）萬元。A.13.2B.15.9答疑編號(hào)5573100207【答案】B【解析】1530×3%15.9（萬元）參見教材P359。4.零售商業(yè)物業(yè)的

24、租約 關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途 限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶 限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店 營業(yè)時(shí)間 公用面積的維護(hù) 廣告、標(biāo)志和圖形 折讓優(yōu)惠 其他條款5.零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作 對(duì)物業(yè)的硬件設(shè)施和整個(gè)物業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行有效管理 進(jìn)行整個(gè)物業(yè)的市場宣傳與促銷活動(dòng)，并協(xié)助物業(yè)內(nèi)每一個(gè)租戶進(jìn)行市場推廣工作 物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一與保安公司簽訂合同第五節(jié)收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告1.收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評(píng)估2.收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用3.收益性物業(yè)管理中的預(yù)算4.收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告1.收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評(píng)估1.1 潛在毛租金收入【2009年真題】收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。

25、（）答疑編號(hào)5573100208【答案】×【解析】稱為潛在毛收入。參見教材P364。1.2 空置和收租損失 空置的面積不產(chǎn)生租金收入 租出的面積可能沒有收到租金（最終不支付的） 空置雖然減少租金，但不是損失1.3 其他收入 物業(yè)中設(shè)置的自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等收入稱為其他收入 一般將通過專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入也列入其他收入中1.4 有效毛收入 有效毛收入潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入【2011年真題】一幢寫字樓的潛在毛租金收入減去空置損失后得到的是該寫字樓的有效毛收入。（）答疑編號(hào)5573100209【正確答案】×【答案解析】還應(yīng)該加上其它收入。

26、參見教材P364。【2009年真題】某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元,假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為（）萬元。A.22.0B.24.0答疑編號(hào)5573100210【答案】D【解析】有效毛收入潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入30×80%+226。參見教材P364。【2006年真題】某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元,則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。A.16 B.18C.20 D.22答疑編號(hào)5573

27、100211【答案】B【解析】有效毛收入潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入=20-20×20%+2=18。參見教材P365。1.5 運(yùn)營費(fèi)用 包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本、為租戶提供服務(wù)的成本、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用 注意抵押貸款還本付息額不屬于運(yùn)營費(fèi)用【2006年真題】收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營費(fèi)用。（）答疑編號(hào)5573100212【答案】×【解析】抵押貸款還本付息不屬于經(jīng)營費(fèi)用。參見教材P365。1.6 凈經(jīng)營收入凈經(jīng)營收入有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用 凈經(jīng)營收入最大化，才是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的

28、主要方面【2011年真題】某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運(yùn)營費(fèi)用為60萬元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A.33.O0B.33.10答疑編號(hào)5573100213【正確答案】C【答案解析】參見教材P364-365。有效毛租金收入潛在毛租金收入收租與空置損失+其它收入100100×（5%+2%）+100×3%96（萬元）凈經(jīng)營收入有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用96-6036（萬元）【2010年真題】下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用B.

29、凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅答疑編號(hào)5573100214【正確答案】A【答案解析】記準(zhǔn)公式。參見教材P365?！?007年真題】某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營費(fèi)用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬元，則2006年的凈經(jīng)營收入為（）萬元。A.330 B.450C.650 D.700答疑編號(hào)5573100215【答案】C【解析】參見教材P364-365。有效毛

30、租金收入潛在毛租金收入收租與空置損失+其它收入100100×5%950（萬元）凈經(jīng)營收入有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用96-1000×30%650（萬元）1.7 抵押貸款還本付息 抵押貸款還本付息不是運(yùn)營費(fèi)用，它可以逐漸的轉(zhuǎn)入業(yè)主對(duì)物業(yè)擁有的權(quán)益價(jià)值中【2010年真題】收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用中包括抵押貸款的利息支出。（）答疑編號(hào)5573100216【正確答案】×【答案解析】收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用。參見教材P365?！?008年真題】不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（）。A.抵押貸款利息B.公共設(shè)施維修費(fèi)C.房產(chǎn)稅D.物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)答疑編號(hào)5573100217【答案】A【解析】特別強(qiáng)調(diào)的地方。參見教材P365。【2006年真題】下列費(fèi)用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用范圍的是（）。A.保險(xiǎn)費(fèi) B.房產(chǎn)稅C.法律費(fèi) D.貸款利息答疑編號(hào)5573100218【答案】D【解析】抵押貸款還本付息不屬于經(jīng)營費(fèi)用。參見教材P365。1.8 現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流凈經(jīng)營收入抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流所得稅【2008年真題】下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達(dá)式中，正確的是（）。A.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一經(jīng)營費(fèi)用B.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一抵押貸款還本付息C.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一所得稅D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一準(zhǔn)備