資產(chǎn)評(píng)估課件及復(fù)習(xí)題資料

1、文檔供參考，可復(fù)制、編制，期待您的好評(píng)與關(guān)注！ 資產(chǎn)評(píng)估1、被評(píng)估資產(chǎn)于1995年購(gòu)入，入賬總成本為12萬(wàn)元，2001年進(jìn)行技術(shù)改造，投資2萬(wàn)元，若定基物價(jià)指數(shù)1995年為1.00，2001年為1.35，2008年為2.10，試用物價(jià)指數(shù)法計(jì)算該資產(chǎn)2008年的重置成本。2、某企業(yè)因轉(zhuǎn)讓，需對(duì)一批數(shù)量較大的同類機(jī)器設(shè)備估算其重置成本，根據(jù)廠方提供的資料，這些設(shè)備是于1990年、1995年、1998年分批購(gòu)進(jìn)，賬面成本總值為1000萬(wàn)元。按購(gòu)建時(shí)間分成三批，各批帳面原值占賬面總值的比重分別為60%、30%、10%，三批資產(chǎn)的相應(yīng)調(diào)整系數(shù)分別為120%、130%、150%，求重置成本。3、某家電生

2、產(chǎn)廠家，其家電生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬(wàn)臺(tái)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，該廠家電產(chǎn)品銷售量銳減，企業(yè)不得不將生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7萬(wàn)臺(tái)，銷售價(jià)格及其他條件未變，這種局面今后很長(zhǎng)一段時(shí)間難以改變。若該生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)x為0.6，重置成本為2000萬(wàn)元，求該生產(chǎn)線經(jīng)濟(jì)性貶值額。 4、承上例，如家電企業(yè)不降低生產(chǎn)量，就必須降價(jià)銷售家電產(chǎn)品。假定原產(chǎn)品售價(jià)為2000元/臺(tái)，要使10萬(wàn)臺(tái)產(chǎn)品能夠賣掉，產(chǎn)品售價(jià)需將至1900元/臺(tái)，每臺(tái)損失毛利100元。經(jīng)估測(cè)，該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資報(bào)酬率為10%，企業(yè)所得稅稅率為33%，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值額。5、某企業(yè)將某項(xiàng)資產(chǎn)向國(guó)有企業(yè)投資，要求

3、對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估：該資產(chǎn)賬面原值270萬(wàn)元，凈值108萬(wàn)元，名義已使用年限20年，經(jīng)分析新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)全部費(fèi)用支出480萬(wàn)元。該資產(chǎn)截至評(píng)估基準(zhǔn)日的法定利用時(shí)間為57600小時(shí)，實(shí)際利用時(shí)間50400小時(shí),該資產(chǎn)還能使用8年，與現(xiàn)在相同標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)相比每年多支出營(yíng)運(yùn)成本3萬(wàn)元，這是由于設(shè)計(jì)不合理造成的,該企業(yè)所得稅稅率33%,折現(xiàn)率10%,采用成本法對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估.6、有一待估宗地G需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6宗地，具體情況如下表：宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素A6802003+1%1.30+1%B610200301.10-1%C7002002+5%1.40-2

4、%D570200401.0-1%-1%E7502005-1%1.60+2%F700200601.3+1%0G200601.100表中成交價(jià)的單位為：元/平方米。該城市地價(jià)指數(shù)表（見(jiàn)下表）為：時(shí)間2000200120022003200420052006指數(shù)100103107110108107112另?yè)?jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在11.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%；超過(guò)1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3%。對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例條件比待

5、估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評(píng)估待估宗地G在2006年的價(jià)格。7、某寫字樓的土地面積為10000平方米，建筑面積為50000平方米，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土。土地使用權(quán)年限為50年，從2004年1月起計(jì)。 通過(guò)調(diào)查研究收集到如下資料： （1）可供出租的使用面積為32000平方米。 （2）月租金按使用面積計(jì)算，為每月每平方米200元，出租率為90% 。 （3）建筑物的年折舊費(fèi)用為800萬(wàn)元，經(jīng)常費(fèi)用為每月80萬(wàn)元。 （4）房產(chǎn)稅每年按336萬(wàn)元交納，每年的其他稅費(fèi)為年總收入的6%。 （5）社會(huì)上的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率為10%，該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬

6、率為2%。 根據(jù)以上資料，用收益現(xiàn)值法計(jì)算該寫字樓2009年1月的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。8、有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為3000平方米，建筑容積率為3，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)工期為3年，建筑費(fèi)為2000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，而地價(jià)假定在開始建設(shè)時(shí)一次性支付。該寫字樓建成后立即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為8000元/平方米，銷售費(fèi)用為售樓收入的4%，稅金為售樓收入的6.5%，銀行年貸款利率為6%，按復(fù)利計(jì)息，開發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為20%。估算該宗土地目前的價(jià)值。9、代估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，全部出租，每建筑

7、面積的月租金3000元，土地本金化率為7%，建筑物本金化率8%，取得租金收入的年總費(fèi)用為7600元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1000元，試用建筑物殘余估價(jià)法估測(cè)建筑物的價(jià)值。10、被評(píng)估設(shè)備購(gòu)于1995年，原始價(jià)值30000元，2000年和2003年進(jìn)行兩次更新改造，當(dāng)年投資分別為3000元和2000元，2005年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1995年至2005年，每年該類機(jī)器設(shè)備的價(jià)格水平同上一年相比平均遞增10%，設(shè)備尚可試用6年，計(jì)算該設(shè)備的成新率。11甲企業(yè)擁有乙企業(yè)發(fā)行的債券10萬(wàn)元,期限5年,年利率為12%,按年付息,到期還本,到評(píng)估基準(zhǔn)日,債券已經(jīng)購(gòu)入滿2年,

8、當(dāng)期國(guó)庫(kù)券利率為10%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為2%,用收益現(xiàn)值法確定該債券的評(píng)估價(jià)值.12A企業(yè)擁有B企業(yè)發(fā)行的普通股股票1000股,每股面值為100元,若在評(píng)估基準(zhǔn)日預(yù)計(jì)下一年度股票收益率為16%,以后每年以2%的比率增長(zhǎng),折現(xiàn)率為14%,評(píng)估該股票的價(jià)格.13、某企業(yè)向甲企業(yè)售出一批材料,價(jià)款為500萬(wàn),商定6個(gè)月收款,采用商業(yè)承兌匯票結(jié)算,該企業(yè)在4月10日開出匯票,匯票到期日為10月10日,現(xiàn)對(duì)該企業(yè)進(jìn)行評(píng)估,基準(zhǔn)日為6月10日,評(píng)估該票據(jù)價(jià)格,貼現(xiàn)率按月息千分之6計(jì)算.14某企業(yè)某項(xiàng)低值易耗品原價(jià)750元,預(yù)計(jì)使用1年,現(xiàn)已經(jīng)使用9個(gè)月,該低值易耗品現(xiàn)行市價(jià)為1200元,確認(rèn)該低值易耗品的評(píng)估

9、值.15某企業(yè)產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量60臺(tái),每臺(tái)實(shí)際成本58元,根據(jù)會(huì)計(jì)核算資料,生產(chǎn)該成品的材料費(fèi)用與工資合其他費(fèi)用的比例為60:40.根據(jù)相關(guān)資料確定材料綜合調(diào)整系數(shù)為1.15.工資和其他費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)為1.02,確定生產(chǎn)成本評(píng)估值.16企業(yè)轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)新技術(shù)。購(gòu)買方用于改造一條生產(chǎn)線。經(jīng)過(guò)對(duì)無(wú)形資產(chǎn)邊際貢獻(xiàn)因素的分析，測(cè)算其4年經(jīng)濟(jì)壽命期間各年度分別可帶來(lái)追加利潤(rùn)100萬(wàn)、120萬(wàn)、90萬(wàn)、70萬(wàn)。分別占當(dāng)年利潤(rùn)總額的40%、30%、20%、15%。該行業(yè)平均收益率為10%，計(jì)算無(wú)形資產(chǎn)利潤(rùn)分成率。17甲企業(yè)以某項(xiàng)專利技術(shù)與乙企業(yè)建立聯(lián)營(yíng)公司。該技術(shù)的重置成本為100萬(wàn)元。乙企業(yè)計(jì)劃投入聯(lián)營(yíng)的資產(chǎn)

10、重置成本8000萬(wàn)元。甲企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)成本利潤(rùn)率為500%。乙企業(yè)計(jì)劃合作資產(chǎn)利潤(rùn)率12.5%。評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)投資的利潤(rùn)分成率。18某企業(yè)預(yù)期年收益額20萬(wàn)元。該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值之和為80萬(wàn)元。企業(yè)所在行業(yè)的年平均收益率為20%，并以此作為本金化率。確定企業(yè)商譽(yù)價(jià)值。19某企業(yè)進(jìn)行股份制改組根據(jù)過(guò)去經(jīng)營(yíng)情況和未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)，預(yù)測(cè)其未來(lái)5年的凈利潤(rùn)分別是13萬(wàn)、14萬(wàn)、11萬(wàn)、12萬(wàn)、15萬(wàn)。假定從第六年開始以后各年凈利潤(rùn)均為15萬(wàn)，折現(xiàn)率、本金化率均為10%。采用單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估方法，確定該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之和為90萬(wàn)，試確定該企業(yè)商譽(yù)價(jià)值。20某企業(yè)擬以全部資產(chǎn)與外商合資，需對(duì)整體企業(yè)資

11、產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況有關(guān)資料如下：（1）國(guó)庫(kù)券利益10%（2）全社會(huì)工業(yè)企業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為13.68%（3）該企業(yè)所在行業(yè)12家典型樣本企業(yè)凈資產(chǎn)收益率為14.3%、14.8%、19.3%、15.7%、21.1%、15.9%、16.2%、18.5%、15.8%、16.4%、16.5%、16.7%。（4）全國(guó)十個(gè)工業(yè)行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率：15.13%、15.03%、13.57%、12.62%、16.11%、13.48%、10.57%、11.98%、13.64%、14.65%。（5）預(yù)計(jì)今年后若干年年平均通貨膨脹率為1%評(píng)估人員預(yù)測(cè)企業(yè)在評(píng)估基準(zhǔn)日后未來(lái)三年的凈利潤(rùn)為2680萬(wàn)

12、、2760.4萬(wàn)、2840.8萬(wàn)三年后企業(yè)收益將以每年1%的比率增長(zhǎng)。評(píng)估企業(yè)的價(jià)值。答案:1,資產(chǎn)2008年重置成本：12x2.1+2x=28.31萬(wàn)元2,1000*60%*120%+1000*30%*130%+1000*10%*150%=1260萬(wàn)元3,經(jīng)濟(jì)性貶值率1-()x100%=19%經(jīng)濟(jì)性貶值額2000*19%=380萬(wàn)元4，（2000-1900）*10*（1-33%）*（P/A,10%,3）=1666.2萬(wàn)元5,實(shí)體性貶值率 X100%=68.63%成新率1-68.63%=31.37%功能性貶值額=3x（1-33%）x（P/A,10%,8）=10.72萬(wàn)元資產(chǎn)評(píng)估值480x31.

13、37%-10.72=139.86萬(wàn)元6，A:修正后單價(jià)為680x B：修正后單價(jià)為610xC: 修正后單價(jià)為700xD: 修正后單價(jià)為570xE:修正后單價(jià)為750xF：修正后單價(jià)為700x綜上，G:評(píng)估單價(jià)為（619.702+627.365+623.053+633.269+637.734+632.802）/6=628.988萬(wàn)元7，寫字樓年收入32000x0.9x200x12=6912萬(wàn)元年費(fèi)用800+80x12=1760萬(wàn)元年稅費(fèi)336+6912x0.06=750.72萬(wàn)元2009年該寫字樓的評(píng)估值為（6912-1760-750.72）x（P/A,12%,45）=36453.27萬(wàn)元8樓價(jià)

14、3000x3x8000=7200萬(wàn)元建筑費(fèi)3000x3x2000=1800萬(wàn)元專業(yè)費(fèi)1800x10%=180萬(wàn)元銷售費(fèi)用7200x4%=288萬(wàn)元銷售稅金7200x6.5%=468萬(wàn)元利潤(rùn)（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）x20%=（地價(jià)x20%+396）萬(wàn)元利息=地價(jià)x【（1+6%）-1】+(1800+180)x(1+6%)-1=(0.19x地價(jià)+180.774)萬(wàn)元地價(jià)=7200-1800-180-288-468-（0.2x地價(jià)+396）-（0.19x地價(jià)+180.774）地價(jià)=2794.555萬(wàn)元單位地價(jià)=2794.5553000=9315元/平方米9，總收入=200x3000x12=720萬(wàn)元土

15、地建筑物總價(jià)值=720-0.76=719.24萬(wàn)元建筑物價(jià)值=8964.75萬(wàn)元10，投資日期 原始投資額 價(jià)格變動(dòng)系數(shù) 現(xiàn)行成本 投資年限 加權(quán)投資成本 1995 30000 2.6 78000 10 78000 2000 3000 1.61 4830 5 24150 2003 2000 1.21 2420 2 4840合計(jì) 35000 85250 808990設(shè)備綜合已使用年限=9.49年成新率=x100%=38.73%11，評(píng)價(jià)值=10x12%x（P/A，12%，3）+10x（P/F,12%,3）=10.0001萬(wàn)元12，股票價(jià)值=133.33萬(wàn)元13，票據(jù)價(jià)值500-500x6X4=488萬(wàn)元14，評(píng)估值=1200x（1-