租賃合同（四）

1、租賃合同（四） 法條原文：第二百三十一條因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。法條文義解釋：本條是關于在租賃期間租賃物發(fā)生毀損、滅失的承租人的請求權(quán)的規(guī)定。本條規(guī)定的是在由于不可歸責于承租人的原因造成租賃物的毀損、滅失的時候，承租人享有何種權(quán)利。一、不可歸責于承租人的事由有下列幾種情況：（1）因不可抗力的原因造成租賃物毀損、滅失的。不可抗力是指不能預見、不能避免、并且不能克服的事件。按照本法的規(guī)定，不可抗力是免責的事由之一，因此，在出現(xiàn)不可抗力時，租賃物毀損

2、、滅失了，承租人不承擔責任。（2）因意外事件造成租賃物毀損滅失的。在（1）和（2）的這兩種情況下，不可抗力和意外事件都是租賃合同雙方當事人都沒有過錯，既不可歸責于承租人，也不可歸責于出租人，而出現(xiàn)了租賃物毀損、滅失的情況。在這種情況下，法律如何在當事人之間進行利益劃分是一個很重要的問題。按照民法的一般原則，物的風險是往往是由物的所有權(quán)人承擔的，即所有權(quán)人承擔對物的毀損、滅失的風險。本法在買賣合同中規(guī)定了買賣合同標的物的風險責任交付后轉(zhuǎn)移至買受人的一般原則。在租賃合同中，多數(shù)情況下，出租人是租賃物的所有人，當發(fā)生不可歸責于雙方當事人的情況時，租賃物發(fā)生毀損、滅失，這個風險責任就應當由出租人來承擔

3、。（3）因出租人不履行義務造成租賃物毀損滅失的。在此種情況下，由于出租人有過錯，造成租賃物的毀損、滅失，當然應當由其承擔損失的責任。二、在上述三種情況下，由于承租人對租賃物已不能使用或使用的效能受到了影響，本條規(guī)定承租人可行使以下權(quán)利：（1）要求減少租金。減少租金一般適用于租賃物部分毀損，但還能夠使用，或者是承租人已經(jīng)支付了部分租金，租賃物全部毀損、滅失了，已支付的租金不再返還，末支付的租金不再支付。若租賃物的毀損是因出租人的過失而發(fā)生的，此時承租人可以請求減少租金，并且可以請求損害賠償。另外，承租人請求出租人履行維修義務并不妨礙租金減少請求權(quán)，承租人仍然可以請求減少租賃物使用收益不完全期間的

4、租金。承租人要求減少租金時，該要求只能就以后的租金產(chǎn)生效力，即租金只能向?qū)戆l(fā)生效力，沒有溯及力。（2）不支付租金。不支付租金一般是指租賃物雖然部分毀損，但已失去其效用或者租賃物全部毀損、滅失，承租人已不能使用該租賃物，當然可以要求不支付租金。不支付租金的法律后果實際上是合同已不可能履行，當承租人不支付租金時，如果出租人同意，合同實際上是協(xié)議解除，合同終止。（3）解除合同。這里規(guī)定的解除條件比本法第九十四條第一項規(guī)定的“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的”的范圍還要寬。只要承租人沒有過錯，租賃物毀損、滅失了，實際上已經(jīng)不可能再履行合同了，這時承租人可以行使解除權(quán)；這顯然要比不可抗力的范圍要廣。這種

5、解除權(quán)是法定解除權(quán)，不是請求權(quán)，而是一種形成權(quán)，即承租人主張解除合同的，只要通知到達出租人，合同即行解除，如果出租人對此有異議，提請訴訟或仲裁，人民法院或者仲裁機構(gòu)也只是對承租人行使解除權(quán)的效力進行確認。法條原文：第二百三十二條當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。法條文義解釋：本條是關于租賃期限沒有約定或者約定不明確時的法律后果的規(guī)定。所謂不定期租賃，并不是永久租賃，只是租賃期并不確定，當事人在租賃關系存續(xù)期間隨時得為解除租賃之行為。以租賃合同中是否對租賃期限約定為標

6、準，租賃合同分為定期租賃合同和不定期租賃合同兩種。定期租賃合同的當事人在合同中約定了租賃期限，合同于約定的租賃期限屆滿時終止。由于租賃合同的期限直接關系到出租人和承租人的利益，所以一般租賃合同都要明確規(guī)定租賃期限，以便確定租賃價值的回收、租金構(gòu)成等問題。未約定期限或者約定期限不明確的合同具有一定的不確定性，在履行時有一定困難，容易造成糾紛。根據(jù)本條規(guī)定，當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確時，應首先依照本法第六十一條的規(guī)定進行確定：第六十一條合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。也就

7、是首先要由出租人和承租人就租賃期限進行補充協(xié)議，如果能夠達成協(xié)議，合同即按照補充協(xié)議的期限履行。仍不能達成補充協(xié)議的，則依照合同有關條款確定租賃期限。如果還不能確定，就要依照交易習慣加以確定。如果依照第六十一條的規(guī)定仍然不能確定租賃期限的，就視為不定期租賃。如果是不定期租賃，當事人就擁有隨是解除合同的權(quán)利。如果出租人準備解除合同，出租人應該在合理期限之前通知承租人。之所以規(guī)定要出租人在合理期限之前通知承租人是因為要給承租人一段準備的時間，以便對即將喪失租賃物的占有使用做好準備。法條原文：第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨

8、時解除合同。法條文義解釋：本條是關于租賃物質(zhì)量不合格時承租人的解除權(quán)的定。本條的規(guī)定與第二百二十八條共同構(gòu)建出租人對租賃物承擔瑕疵擔保責任的制度。出租人對租賃物的瑕疵擔保是指出租人應擔保所交付的租賃物能夠為承租人依約正常使用收益。本條規(guī)定的出租人的瑕疵擔保責任的構(gòu)成要件有：（1）租賃物有瑕疵；（2）租賃物的瑕疵危及承租人的安全或者健康；要注意的是，此時并不需要承租人是善意的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以解除合同。也就是說，承租人于合同訂立時不知租賃物有瑕疵，也不能免除出租人責任。本條之所以賦予承租人以合同解除權(quán)，主要原因是：生命權(quán)和健康權(quán)是自然人最基本的人格權(quán)，具

9、有不可轉(zhuǎn)讓性，因而即使在訂立合同之初當事人放棄了解約權(quán)或者已經(jīng)知道租賃物上存在瑕疵，法律仍然從保護當事人生命健康權(quán)的角度出發(fā)允許承租人解除合同。法條原文：第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。法條文義解釋：本條是關于房屋承租人死亡時的法律后果的規(guī)定。本條是從最高人民法院關于貫徹執(zhí)行若干問題的意見（試行）第一百一十九條的規(guī)定修改而來的，此條規(guī)定：承租戶以一人民以承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡的，該戶共同居住人要求按照原租約履行的，應當準許。房屋租賃合同是以房屋為租賃物的租賃合同，指的是出租人和承租人之間關于出租人將房屋交付承租人使用，承

10、租人支付租金并于合同終止時將租用的房屋返還出租人的協(xié)議。房屋為重要的不動產(chǎn)，涉及當事人的利益非常重大。所以本條對房屋租賃作出特殊規(guī)定。承租人在租賃房屋時，雖然有時承租人是一個人，但是實際上可能會有其他人與承租人共同居住。因此在調(diào)整租賃關系時，承租人死亡后其他共同居住人的居住利益也要加以考慮。在住房租賃中，承租人取得房屋使用收益權(quán)，一般而言其租賃權(quán)不得繼承。在租賃期間，與承租人共同居住的人有在租賃的房屋內(nèi)居住的權(quán)利，出租人不得干涉。承租人死后，生前與承租人共同居住的人可以繼續(xù)租賃原住房，但應與出租人辦理續(xù)租手續(xù)，變更承租人。原共同居住之人另有住房的，也可以終止租賃關系。承租人死亡后，生前未與其共

11、同生活的親屬或者法定繼承人，如果確需繼續(xù)租用住房的，享有優(yōu)先承租權(quán)，可以與出租人另行簽訂房屋租賃合同。承租人死亡后無共同居住之人的，租賃關系終止。法條原文：第二百三十五條租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。法條文義解釋：本條是關于承租人在租賃期間屆滿時返還租賃物的義務的規(guī)定。承租人應在租賃期間屆滿時向出租人返還租賃物，這是租賃合同中承租人的一項基本義務。只要租賃物存在，承租人就應該返還租賃物，如果租賃物由于非可歸責于承租人的原因滅失的，出租人沒有返還的義務。承租人應于租賃關系終止時向出租人返還租賃物。承租人是因為租賃關系的存在而對租賃物

12、進行占有和收益的，也就是說租賃關系的存在是其占有租賃物的合法依據(jù)。如果租賃關系終止，則承租人占有租賃物的合法依據(jù)已經(jīng)不存在，所以承租人應當在租賃關系終止時返還租賃物。租賃關系終止的原因有許多種：（1）租賃期間屆滿導致租賃關系終止。（2）當事人一方行使解除或者終止合同的權(quán)利，或者因其他原因而終止。在租賃關系終止時，只要租賃物還存在，承租人就應當返還原租賃物；只有當租賃物不存在時，承租人才不負返還義務。承租人返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。在合同法的幾個征求意見稿中，都是表述為要求承租人返還的租賃物應當符合原狀。但是后來考慮到承租人以對租賃物進行使用收益為訂立租賃合同的目

13、的，承租人依照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)所確定的方法使用收益租賃物的過程中，難免會使租賃物發(fā)生變更或者損耗，在這種情況下仍然要求承租人返還原物，不能在事實上不可能而且對于承租人而言也是不公平的。所以，只要承租人返還的租賃物符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)即可。租賃期間屆滿，承租人應當“及時”向出租人返還租賃物。租賃合同期間屆滿，租賃雙方的權(quán)利義務關系即告結(jié)束，承租人沒有權(quán)利再繼續(xù)占有使用租賃物，故應及時返還租賃物。承租人不及時返還租賃物，應當承擔違約責任。出租人既可以基于租賃關系要求承租人返還，也可以基于所有權(quán)要求承租人返還，因為租賃關系終止后，承租人已沒有占有租賃物的合法依據(jù)。承

14、租人不僅應當支付逾期返還租賃物的租金，償還違約金或賠償損失，還應承擔租賃物逾期返還期間意外滅失的風險。另外需要注意的幾個問題是：（1）出租人返還租賃物的義務為基于租賃合同所生的義務，因而即使是出租人在租賃關系終止后，將租賃物的所有權(quán)讓與他人，也可以請求返還。（2）返還的期限，定期租賃應當自租賃期限屆滿時返還租賃物，不定期租賃，應當自通知終止租賃關系時進行返還。（3）承租人在租賃期間未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改建、改裝或者增加附著物的，在返還租賃物時，應當予以拆除，恢復租賃物的原狀。在出租人同意的情況下，也可以不拆除，就因此而使租賃物價值增加的部分，可主張返還。承租人的改建、改裝或者增加附著物

15、行為經(jīng)出租人同意的，可不恢復租賃物的原狀，轉(zhuǎn)而請求有益費用的返還。法條原文：第二百三十六條租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。法條文義解釋：本條是關于租賃期間默示更新的規(guī)定。以租賃合同中是否約定租賃期限為標準，租賃可分為定期租賃和不定期租賃。定期租賃合同的當事人在合同中約定了租賃期限，合同于租賃期間屆滿即告終止。但是當事人于合同約定的期間屆滿時也可以續(xù)訂合同。續(xù)訂合同又稱為期限更新，它不同于一般合同中履行期限的變更。前者是兩個合同關系，后者只是一個合同關系。租賃合同期限更新只能發(fā)生于租賃期限屆滿之時。租賃雙方當事人更新期限續(xù)訂合同有兩種方式：約定更新和法定更新。約定更新又稱明示更新，是指合同當事人于租賃期間屆滿后另訂一個合同，約定延長租賃期限。法定更新又稱默示更新，是指租賃期間屆滿后，合同當事人以其行為表明其租賃關系繼續(xù)存在。本條是對法定更新的規(guī)定。根據(jù)本條規(guī)定，租賃期間屆滿，