簽訂商鋪租賃合同注意事項-

1、簽訂商鋪租賃合同需注意的事項有以下幾點:一、簽定合同前的調(diào)查承租商鋪前,赴商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查,確認(rèn)如下信息:1、房屋的用途和土地用途:確定房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用;否則,將面臨無法辦理營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險。2、房屋權(quán)利人:確定是與房屋權(quán)利人或其他由權(quán)利人簽定租賃合同。3、房屋是否已有租賃登記信息:若已有租賃登記信息的,新租賃合同無法辦理登記手續(xù),新承租人的租賃關(guān)系無法對抗原承租人(第三人影響辦理營業(yè)執(zhí)照。二、免租裝修期商鋪租賃中,免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修,實際不能辦公、營業(yè),此

2、種情形下,出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念,因此,在簽訂租賃合同時一定要明確免租裝修期起止時間,免除支付的具體費用,一般情形下,只免除租金,實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費等還需按合同承擔(dān)。三、簽定合同發(fā)生的費用租賃保證金俗稱“押金”,主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費用。因為商鋪對應(yīng)的電費、電話費、物業(yè)管理費等費用比較高,押金也應(yīng)適當(dāng)高一些,以免不夠抵充上述費用。還需注意的是,承租人在承租過程中,不斷地拖付相關(guān)費用,在押金抵扣不夠的情況下怎么辦?可以在合同中約定補足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費用后,承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補足支付“

3、押金”,如果經(jīng)出租人通知后一定時間內(nèi)不能補足“押金”出租人可以單方解約,并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。四、稅費按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定,出租或轉(zhuǎn)租商鋪的,出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費:1、出租:營業(yè)稅及附加租金*5.55%房產(chǎn)稅租金*12%個人所得稅所得部分*20% (所得部分為租金扣除維修費用,維修費用每次不超過800元印花稅租金(總額0.1% (在第一次繳稅時一次性繳納,按租期內(nèi)所有總租金計算。土地使用稅按房屋地段每平方米征收,具體以代征機(jī)關(guān)實際征收為準(zhǔn)。2、轉(zhuǎn)租:營業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%印花稅轉(zhuǎn)租租金(總額0.1%在實踐中,商鋪租賃稅費的繳納比較多樣,上述標(biāo)準(zhǔn)只是

4、法定征收標(biāo)準(zhǔn),不同區(qū)域或許存有不同的征收方法,具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征的網(wǎng)點工作人員。雖然上述稅費的繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人,但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人,此時,無論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪租賃的稅費金額比較高,應(yīng)當(dāng)考慮長期稅費調(diào)整增加的費用后,再行約定具體承擔(dān)人,不能以某些代征網(wǎng)點短期內(nèi)較低的稅率為長期的標(biāo)準(zhǔn)。五、辦理營業(yè)執(zhí)照的注意事項承租商鋪目的是開展商業(yè)經(jīng)營活動,商業(yè)經(jīng)營活動首要條件是合法必須取得營業(yè)執(zhí)照,因此,在簽訂商鋪租賃合同時,許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置,主要涉及以下幾個方面:1、原有租賃登記信息沒有注銷,導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記,因此無

5、法辦理營業(yè)執(zhí)照;2、商鋪原已注冊營業(yè)執(zhí)照,該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移,導(dǎo)致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照;3、房屋類型不是商業(yè)用房,無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動,導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照;4、涉及特種經(jīng)營行業(yè)(娛樂、餐飲等的,還需經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格,取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后,方可取得營業(yè)執(zhí)照;5、因出租人材料缺失而無法注冊營業(yè)執(zhí)照。對于上述第1、2、3、5條的情形,可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù),并給予合理寬限期,超過一定期限還無法解決的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;上述第4條情形,可設(shè)定為無責(zé)任解約情形,以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無責(zé)任解除合同。六、裝修的

6、處置商鋪租賃中,往往需要花費大額資金用于鋪面裝修,為了確保裝修能夠順利進(jìn)行,以及保障裝修利益,在合同中應(yīng)當(dāng)注意事項:1、明確出租人是否同意承租人對商鋪進(jìn)行裝修,以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等,若有特別的改建、搭建的,應(yīng)當(dāng)明確清楚,對于廣告、店招位置也可約定清楚。2、解除合同的違約責(zé)任,不僅僅考慮違約金部分,因為違約金常常會約定等同押金,數(shù)額不高,往往不及承租人的裝修損失,因此,應(yīng)當(dāng)約定在此情形下,出租人除承擔(dān)違約金外,還需要承擔(dān)承租人的裝修損失費用。3、明確租賃期滿時,裝修等的處置方式。七、水、電、電話線等的注意事項因商鋪經(jīng)營的特殊性,對于水、電、電話線均可能特殊需要,這些公共資源

7、的供應(yīng)又會受到各種因素影響,承租商鋪前,應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求,若不滿足的,確定如何辦理擴(kuò)容或增量,以及辦理擴(kuò)容或增量所需費用,并在合同中明確相關(guān)內(nèi)容,以及無法滿足正常進(jìn)行需求的情形下,承租人免責(zé)解除合同的權(quán)利八、簽定合同后的租賃登記事項租賃合同登記備案,屬于合同備案登記性質(zhì),此登記的效力主要包括以下內(nèi)容:1、登記與否不影響合同本身的生效,即使沒有辦理備案等記,合同依然在生效條件滿足時就生效;2、經(jīng)登記的備案,具有對抗第三人的法律效力,比如,若出租人將房屋出租給兩個承租人的,其中一個合同辦理了租賃登記,另一個沒有辦理租賃登記,則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人,出租人并向沒有租賃登記的

8、承租人承擔(dān)違約責(zé)任。因此,建議及時赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外,大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時,均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。九、轉(zhuǎn)租問題商鋪市場中經(jīng)常遇見許多“二房東”“三房東”情形,這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”其實涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”,依法律規(guī)定,“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除,本手在此建立租賃關(guān)系,而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系,新承租人直接替代原承租人與出租人(業(yè)主建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下,需要注意以下事項:1、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意,同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中,解除原租賃合同和重簽租賃合同,也需要征得出租人同意。2、原承租人往往向新承租人主張一筆補償費,主要補償裝修損失等,此筆費用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費用,但法律亦沒有明確禁止,因此,只要雙方當(dāng)時協(xié)商同意的,亦會受到法律保護(hù)。十、商鋪的租售許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后,業(yè)主將商鋪出售了怎么辦,其實,承租人完全無須擔(dān)心此種風(fēng)險,因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護(hù):1、出租人在出售