淺析中國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

1、淺析中國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其既是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，也是支柱性產(chǎn)業(yè)，同時(shí)又是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為人類生產(chǎn)生活離不開的行業(yè)，其發(fā)展正在對(duì)人類的生產(chǎn)生活方式和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重，房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重逐年增加，房地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)信貸占金融信貸總額的比重，以及它的發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，都具有舉足輕重的地位。我國房地產(chǎn)投資的平均增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于固定資產(chǎn)投資和 GDP 增長(zhǎng)率。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)因其在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位而對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展產(chǎn)生重要影響

2、。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切的關(guān)聯(lián)，是反映國民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條與繁榮和金融業(yè)的穩(wěn)定性有著緊密的聯(lián)系。房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)會(huì)導(dǎo)致銀行體系的金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要外在表現(xiàn)。盡管銀行業(yè)陷入蕭條或危機(jī)并不一定是由于房?jī)r(jià)過度波動(dòng)帶來的，但從世界各國的實(shí)踐情況來看，它的確給一些國家的銀行業(yè)帶來了危機(jī)。1992-1993 年我國海南、北海相繼出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，這次區(qū)域性性的房地產(chǎn)泡沫破裂給正在發(fā)展的我國房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行系統(tǒng)帶來了較為嚴(yán)重的負(fù)效應(yīng)。因而，金融監(jiān)管部門及貨幣當(dāng)局越來越關(guān)注房?jī)r(jià)波動(dòng)及其與宏觀經(jīng)濟(jì)和金融業(yè)的互動(dòng)。在 1996 年底我國房地產(chǎn)業(yè)走出低迷，1997 年

3、進(jìn)入復(fù)蘇期，房地產(chǎn)市場(chǎng)走入新一輪的發(fā)展周期。然而在 1997 年爆發(fā)了東南亞金融危機(jī)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟，其發(fā)展受到明顯的抑制。為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施了較為寬松的房地產(chǎn)政策。1998 年，在國家住房制度改革、寬松的住房金融政策的實(shí)施及減免稅金，以降低購房者成本等措施的推動(dòng)下，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)獲得了較好的發(fā)展。其投資增長(zhǎng)率逐步回升，各項(xiàng)指標(biāo)趨向較好，景氣指數(shù)穩(wěn)步攀升，我國房地產(chǎn)業(yè)自此又進(jìn)入了一個(gè)嶄新的發(fā)展階段。從 2001年開始，我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)不斷上漲，2003 年、2004 年各項(xiàng)指標(biāo)加速上升，這期間國家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的相關(guān)報(bào)告表明我國房地產(chǎn)的確存在區(qū)域性泡沫

4、現(xiàn)象。2006 年、2007 年相關(guān)指標(biāo)顯示我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)全局過熱苗頭，部分中心城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)甚至上漲了幾倍，房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)。2008 年由于受國際金融危機(jī)的影響，我國的房地產(chǎn)業(yè)一度陷入低迷。此后，在國家拉動(dòng)內(nèi)需以刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的宏觀政策刺激下，2009 年 3 月開始，我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的景氣上升通道。本文正是基于此背景下，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，以期得出通過房地產(chǎn)行業(yè)的先導(dǎo)性作用來帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的針對(duì)性建議。因此，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。經(jīng)過改革開放以來 30 年的發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)也經(jīng)歷了從不成熟到逐漸成熟的發(fā)展過程，

5、現(xiàn)已經(jīng)成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，特別是在推動(dòng)城市建設(shè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高居住生活水平等方面發(fā)揮著舉足輕重的積極作用。同時(shí)也極大地帶動(dòng)了與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑業(yè)、建材業(yè)、化工業(yè)、裝飾裝修、家電等行業(yè)的繁榮與發(fā)展，而且還促進(jìn)了社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理、房屋中介等新興業(yè)態(tài)的形成。并在社會(huì)進(jìn)步、人居環(huán)境改善、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展上發(fā)揮了重要作用。但是，在發(fā)展過程中也存在著一些問題，如區(qū)域發(fā)展不平衡、“房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快”、市場(chǎng)化程度還不高。同時(shí)，在不同的經(jīng)濟(jì)理論指導(dǎo)下，由于采用不同的政策組合，各國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也經(jīng)歷了各不相同的歷程。尤其是在經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)日趨加快的條件下，房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)的過于頻繁或劇烈，不僅會(huì)對(duì)其自身發(fā)展產(chǎn)生不

6、利影響，而且會(huì)導(dǎo)致資源配置不合理、資金浪費(fèi)嚴(yán)重、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，增加投資者的決策難度，甚至對(duì)本國乃至國際經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不同方向和不同程度的影響。例如，一國房地產(chǎn)業(yè)泡沫的破滅，不僅會(huì)給本國經(jīng)濟(jì)造成沉重的打擊，通過經(jīng)濟(jì)危機(jī)國際傳遞機(jī)制的作用，也會(huì)給世界經(jīng)濟(jì)造成不同程度的消極影響。如 70 年代美國房地產(chǎn)泡沫的破滅、90 年代初日本房地產(chǎn)泡沫破滅后平成景氣的終結(jié)，90 年代中后期以東亞國家房地產(chǎn)泡沫破滅和 2008 年美國房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的次貸危機(jī)為突出特征的金融危機(jī)等，都說明了這個(gè)道理。因此，房地產(chǎn)業(yè)既是一國的支柱產(chǎn)業(yè)，也是強(qiáng)烈影響世界經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)周期波動(dòng)一般而言，房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在運(yùn)

7、行過程中，隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過程。它一方面同國民經(jīng)濟(jì)總的發(fā)展態(tài)勢(shì)密切相關(guān)，同時(shí)，又同行業(yè)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)程度緊密聯(lián)系。從各國（地區(qū)）經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程看，房地產(chǎn)周期往往與該國（地區(qū)）的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，與市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求相協(xié)調(diào)。因此，由于各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程與政策不同，房地產(chǎn)周期波動(dòng)的頻率也各不相同。房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動(dòng)，并表現(xiàn)為一定的周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中交替出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮兩大階段、循環(huán)往復(fù)和復(fù)蘇繁榮衰退蕭條四個(gè)環(huán)節(jié)。這個(gè)描述則是被研究者公用的，用來分析房地產(chǎn)周期波動(dòng)的一個(gè)基本結(jié)構(gòu)框架，是房地產(chǎn)周期波

8、動(dòng)的外在表現(xiàn)形式。雖然理論界對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的定義有各種各樣不同表述，但對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的實(shí)質(zhì)表現(xiàn)形式還是有共同的看法。一般認(rèn)為：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期可以分為擴(kuò)張和收縮兩個(gè)過程，這兩個(gè)過程中又可分為復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段、繁榮階段、危機(jī)與衰退階段和蕭條階段四個(gè)階段。前兩個(gè)階段構(gòu)成了房地產(chǎn)擴(kuò)張過程，后兩個(gè)階段構(gòu)成了房地產(chǎn)收縮過程。當(dāng)擴(kuò)張過程轉(zhuǎn)為收縮過程時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)達(dá)到繁榮階段的波峰；當(dāng)收縮過程轉(zhuǎn)為擴(kuò)張過程時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)達(dá)到蕭條階段的波谷，然后再進(jìn)入新一輪的循環(huán)。房地產(chǎn)周期的特征房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期類似，總起來講，房地產(chǎn)周期波動(dòng)呈上升期、下降期兩個(gè)期間。具體而言，又可分為復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條四個(gè)階段

9、，每個(gè)階段呈現(xiàn)出以下特征：第一，復(fù)蘇階段。此階段持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，主要表現(xiàn)為增長(zhǎng)，其主要特征為：一是市場(chǎng)從蕭條階段復(fù)蘇，交易量回升，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，企業(yè)的逐步景氣，拉動(dòng)商用地產(chǎn)需求增加，同時(shí)伴隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，居民的收入也會(huì)增加，進(jìn)一步刺激住宅需求的逐步增加。此階段的購樓者大部分是真實(shí)需求者，而投機(jī)者由于還看不清市場(chǎng)方向，一般會(huì)選擇謹(jǐn)慎入市；二是房地產(chǎn)價(jià)格逐步回升，由于需求的逐步增加，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)穩(wěn)步上升，供需基本平衡，此階段的房屋供給主要表現(xiàn)為開發(fā)商在蕭條階段的房屋庫存，因此，此階段又被稱為開發(fā)商的“去庫存”化階段；三是在需求拉動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)逐步增加，新開工面積速度會(huì)

10、加快。四是土地交易市場(chǎng)逐步回暖。第二，繁榮階段，即常說的“波峰”。此階段持續(xù)時(shí)間較短，其主要特征為：一是需求極其旺盛，由于對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，投機(jī)者會(huì)大量入市，加上未被釋放的剛性需求，交易量會(huì)急劇增加，旺盛的需求會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)快速上升。當(dāng)價(jià)格漲到一定程度時(shí)，剛性需求受購買力限制會(huì)被“擠出”，購房者逐步減少，而投機(jī)者在漲價(jià)預(yù)期的誘使下，仍然十分活躍；二是在需求的拉動(dòng)下，開發(fā)商的投資量會(huì)急劇增加，施工面積和新開工面積會(huì)擴(kuò)大，樓市供應(yīng)充足；三是土地價(jià)格會(huì)被不斷炒高，“地王”的出現(xiàn)會(huì)進(jìn)一步拉高房?jī)r(jià)。四是房?jī)r(jià)的上漲持續(xù)到遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民正常購買能力時(shí)，便會(huì)出現(xiàn)“有價(jià)無市”現(xiàn)象，持續(xù)一段時(shí)間后，一般預(yù)示著房?jī)r(jià)“拐

11、點(diǎn)”即將來臨。五是房屋的空置率和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量都會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)。第三，衰退階段。此階段時(shí)間較為短暫，其主要特征為：一是高房?jī)r(jià)把剛性需求購房者“擠出”，投機(jī)者的高價(jià)房又無人接盤，樓市交易量會(huì)明顯減少，直到銳減；二是“有價(jià)無市”的市場(chǎng)格局持續(xù)一段時(shí)間后，由于房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)“高杠桿率”的行業(yè)，開發(fā)商為防止資金鏈斷裂，會(huì)急于回籠資金，樓市交易會(huì)出現(xiàn)各種各樣的折扣促銷。如果開發(fā)商和“炒家”集中拋售，則房屋價(jià)格會(huì)急劇下跌；三是市場(chǎng)推出樓盤逐步減少，實(shí)力較差的開發(fā)商難以為繼，直至破產(chǎn)。四是土地交易市場(chǎng)會(huì)驟然降溫。第四，蕭條階段，也就是常說的“波谷”。此階段持續(xù)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，其主要特征為：一是交易清淡，打折促

12、銷隨處可見，但樓市交易量仍然下滑；二是價(jià)格跌勢(shì)繼續(xù)，甚至跌破物業(yè)原值；三是土地交易“流拍”現(xiàn)象頻發(fā)。四是眾多開發(fā)商破產(chǎn)，甚至一些實(shí)力雄厚的企業(yè)也在所難免。必須指出的是，我國是一個(gè)人口大國，宏觀經(jīng)濟(jì)處于高成長(zhǎng)階段，加上城鎮(zhèn)化建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)整體上處于高速成長(zhǎng)階段，加上政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控適時(shí)、適度和適當(dāng)。因此，在目前的狀況下，我國的房地產(chǎn)業(yè)是很難出現(xiàn)“蕭條階段”的，一般是從衰退階段（增長(zhǎng)率放慢）就很快轉(zhuǎn)向復(fù)蘇階段。從實(shí)際情況看，2008 年我國受世界金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)業(yè)一度陷入衰退，年底政府推出一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后，于 2009 年 3 月起，房地產(chǎn)市場(chǎng)就迅速復(fù)蘇直至火爆

13、。從衰退到復(fù)蘇，時(shí)間跨度沒超過一年時(shí)間。房地產(chǎn)周期和國民經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r與宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)關(guān)系。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)意味著國民收入增加，房地產(chǎn)消費(fèi)需求與投資需求也將隨之上升，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展?fàn)顩r。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率越高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度越快；同樣，由于房地產(chǎn)業(yè)最顯著的特點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度大，所以房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，將推動(dòng)房地產(chǎn)上下游 50 多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行軌跡來看，房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期具有密切聯(lián)系，房地產(chǎn)周期波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的重要組成部分，也是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)在房地產(chǎn)行業(yè)的具體現(xiàn)。從整體來說，一國的房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期

14、是一種正相關(guān)關(guān)系、波長(zhǎng)大體一致。但復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個(gè)階段在時(shí)間上不一致。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為，房地產(chǎn)的繁榮、衰退期超前，而復(fù)蘇、蕭條期滯后。但從近年來世界的實(shí)際情況來看，卻顯示出房地產(chǎn)周期的復(fù)蘇、繁榮和衰退階段超前于宏觀經(jīng)濟(jì)的周期，而蕭條階段滯后。2008 年的世界性金融危機(jī)根源于美國房地產(chǎn)業(yè)的衰退引發(fā)的次貸危機(jī)，進(jìn)而引起了世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)大蕭條。從我國的實(shí)踐情況來看，2008 年底國家的宏觀經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，向經(jīng)濟(jì)體注入了大量流動(dòng)性，使得房地產(chǎn)行業(yè)在 2009 年初率先復(fù)蘇，從而帶動(dòng)了整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的整體向好。一般而言，一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段中，房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：當(dāng)

15、經(jīng)濟(jì)處于蕭條時(shí)期，由于房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，政府為了剌激宏觀經(jīng)濟(jì)，往往增加投資，大興土木，從而使房地產(chǎn)業(yè)比宏觀經(jīng)濟(jì)先期復(fù)蘇上揚(yáng)。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張，對(duì)生產(chǎn)資料、勞動(dòng)力的需求隨之增加，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)需求上升，使房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張而擴(kuò)張；房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過復(fù)蘇階段的準(zhǔn)備，其先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用要充分顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)業(yè)的高漲期要比宏觀經(jīng)濟(jì)高漲期來得迅速。因?yàn)樵诜睒s期，由于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，使得居民收入水平提高，全社會(huì)對(duì)各種商品房的需求擴(kuò)張，拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展；從衰退期來看，房地產(chǎn)要早于和快于宏觀經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)的提前衰退是由于房地產(chǎn)的 “超高漲”或“超前發(fā)展”使得部分購房需求提前釋放，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)真

16、正進(jìn)入繁榮期后，就會(huì)顯得“后勁不足”，從而使得房地產(chǎn)業(yè)提前進(jìn)入衰退期；當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)的衰退使得宏觀經(jīng)濟(jì)衰退進(jìn)而出現(xiàn)蕭條時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)本身具有保值增值的功能，在其他行業(yè)都進(jìn)入蕭條的時(shí)候，人們會(huì)放棄其他投資，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)投資或直接購買房地產(chǎn)，從而維持房地產(chǎn)市場(chǎng)一定的供給和需求，推遲房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條，然后再進(jìn)入一個(gè)新的循環(huán)周期。所以房地產(chǎn)業(yè)蕭條期相對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的蕭條期要晚一些。同時(shí)，房地產(chǎn)周期不僅是被動(dòng)地反映國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，而且對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)周期具有促進(jìn)或阻礙作用。房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，當(dāng)其健康發(fā)展時(shí)可帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是能促進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)，從而促進(jìn)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)

17、的健康發(fā)展。反之，如果房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重萎縮，其連帶性也將對(duì)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化產(chǎn)生制約效應(yīng)。但如果房地產(chǎn)業(yè)脫離國民經(jīng)濟(jì)過快增長(zhǎng)，也會(huì)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，反而對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展產(chǎn)生較為強(qiáng)烈的阻礙作用。對(duì)于完善中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策建議在我國，房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展具有重要作用。它不僅涉及到我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整演進(jìn)，而且還影響到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的方方面面。如何使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展并與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)、抑制房地產(chǎn)泡沫，客觀上需要國家、地方政府、開發(fā)商和銀行體系多方面的努力。為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，通過以上分析，本文提出以下政策建議：（一）完善房地產(chǎn)相關(guān)

18、的法律、法規(guī)房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性支柱產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)?？陀^上需要國家制定一系列法律、法規(guī)保障其健康有序發(fā)展。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制化經(jīng)濟(jì)，法律應(yīng)該是第一位的。在我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下，須不斷完善和健全房地產(chǎn)的相關(guān)法律、法規(guī)，保障其在相關(guān)法律體系的框架下良性發(fā)展。1加快立法進(jìn)程，健全房地產(chǎn)法律、法規(guī)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不適應(yīng)其發(fā)展的相關(guān)法律、法規(guī)應(yīng)盡快修訂和完善；而對(duì)于某些法律、法規(guī)的調(diào)控盲區(qū)應(yīng)加快相關(guān)法律、法規(guī)的出臺(tái)。要理順房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理，在制定相關(guān)法律、法規(guī)時(shí)，應(yīng)協(xié)調(diào)好彼此之間的配套和銜接，避免政出多門。2加快制定房地產(chǎn)

19、基本法的進(jìn)程，以基本法為核心，加快配套的具體職能法規(guī)、制度的建設(shè)步伐。我國已頒布了房地產(chǎn)管理法，與之相配套的房地產(chǎn)抵押法、房地產(chǎn)評(píng)估法等職能法規(guī)也應(yīng)盡快出臺(tái)。3注重法律規(guī)范之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)在建設(shè)的過程中涉及與諸多部門、行業(yè)的聯(lián)系，如需要考慮城市規(guī)劃、環(huán)保，且與建筑行業(yè)等有密切聯(lián)系，就決定其與諸多法律規(guī)范有聯(lián)系，而這些法律規(guī)范又相互制約。在制定房地產(chǎn)業(yè)的法律規(guī)范時(shí)，就必須考慮與這些法律規(guī)范的協(xié)調(diào)，避免法律規(guī)范內(nèi)容的抵觸。（二）建立適合我國國情的住房保障體系近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的真實(shí)需求和投機(jī)需求迅速上升推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。房?jī)r(jià)的上漲已超出了普通居民的購買能力，如何消除影響居民住房消費(fèi)的體制性和政策性

20、障礙，保障居民的合理居住需求的呼聲越來越高。這就要求建立和完善滿足不同需求層次的多元化的住宅供應(yīng)體系，建立與我國國情相符的住房保障制度。一是政府制定相關(guān)政策來引導(dǎo)市場(chǎng)，控制高檔住宅的建設(shè)量，鼓勵(lì)多建低價(jià)位的小戶型住宅，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)相銜接。二是要使廣大低收入家庭切實(shí)享受到住房保障制度的傾斜就必須大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房。三是要滿足最低收入家庭的基本住房需求就必須加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租房的建設(shè)。按照國家住房改革的戰(zhàn)略要求，逐步建立滿足不同消費(fèi)層次需求的梯次結(jié)構(gòu)的商品住房市場(chǎng)。即：高收入者住商品房，中低收入者住經(jīng)濟(jì)適用房，低收入者住廉租住房。四是要從源頭上考慮如何提高購房者購買個(gè)人住房的購買

21、能力。政府應(yīng)該以提高購房者的家庭收入水平為手段，通過提供各種就業(yè)機(jī)會(huì)，提供各種勞動(dòng)技能培訓(xùn)，達(dá)到提高其住房購買能力的目的。五是為擴(kuò)大配租對(duì)象須從多渠道籌措資金。建立財(cái)政專項(xiàng)支出、土地出讓收入補(bǔ)貼、公積金的增值部分以及社會(huì)捐贈(zèng)等資金來源穩(wěn)定的專用住房保障基金，專門用其解決低收入人群的住房保障。目前，住房保障法已經(jīng)列入今年國務(wù)院的立法計(jì)劃，在具體的制定過程中，可以引入社會(huì)力量推進(jìn)保障性住房的建設(shè)，比如某塊地塊確定為建設(shè)公租房、廉租房，可以通過社會(huì)招標(biāo)的形式，邀請(qǐng)有志之士參與建設(shè)和管理，最大限度地調(diào)動(dòng)各方力量致力于保障住房建設(shè)，改善廣大人民群眾的住房條件。（三）調(diào)整土地出讓形式，建立土地收購儲(chǔ)備制度

22、房地產(chǎn)的核心是土地資產(chǎn)，土地資產(chǎn)價(jià)格是虛擬經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張和收縮的指針。為了合理調(diào)控土地市場(chǎng)的供求關(guān)系，形成個(gè)人、集體、地方政府和中央政府間的有效利益機(jī)制，須重新調(diào)整土地出讓收益分配機(jī)制。一是合理劃分地方政府和中央政府在土地出讓收入中比例，抑制地方政府為追求內(nèi)部私利的“內(nèi)部效應(yīng)”的刺激下大幅度推高土地價(jià)格。二是減少土地交易環(huán)節(jié)和交易成本，加強(qiáng)對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，嚴(yán)厲打擊開發(fā)商圈地囤積和炒賣土地的行為，維護(hù)土地價(jià)格穩(wěn)定。三是對(duì)土地出讓金的有效管理會(huì)提高土地的使用效率，使土地使用的集約度提高，從而相對(duì)地增加了土地的供給。收支兩條線管理同時(shí)也減少了地方政府官員尋租的可能，降低了拍賣成本。四是現(xiàn)行土地補(bǔ)償機(jī)

23、制的改革。提高農(nóng)民在土地出讓收益中的比例，確定合理的征地補(bǔ)償價(jià)格。實(shí)行合理的土地補(bǔ)償機(jī)制有利于緩解政府與農(nóng)民之間的緊張關(guān)系。政府對(duì)土地實(shí)施收購儲(chǔ)備和統(tǒng)一管理能真正實(shí)現(xiàn)其宏觀調(diào)控職能，優(yōu)化土地資源的配置，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)和建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，收購整理后的土地主要用于政府資助住房、基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)等。這就要求要實(shí)施好相關(guān)的城市規(guī)劃。一是國土房管部門應(yīng)會(huì)同相關(guān)部門根據(jù)城市規(guī)劃制定年度土地供應(yīng)計(jì)劃，定時(shí)定量地將儲(chǔ)備土地投入市場(chǎng)，嚴(yán)格控制土地總量，避免市場(chǎng)價(jià)格大幅度波動(dòng)，使市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。二是國土房管部門應(yīng)在市場(chǎng)機(jī)制滿足各種建設(shè)用地需求的基礎(chǔ)上，從宏觀角度把握達(dá)到城市用地結(jié)構(gòu)的平衡。

24、三是要嚴(yán)格土地的招投標(biāo)管理，國有土地出讓或轉(zhuǎn)讓采用公開招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式，體現(xiàn)土地供給的公開、公平、公正原則。四是應(yīng)加強(qiáng)對(duì)國有儲(chǔ)備土地運(yùn)作過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督和控制，讓其有效運(yùn)轉(zhuǎn)。2010 年國有土地使用權(quán)出讓收入，首次被納入國家預(yù)算。這增加了土地使用權(quán)出讓收入和對(duì)其使用的透明度，使得之前的國有土地使用權(quán)出讓收入長(zhǎng)期游離于國家?guī)け局獾臓顟B(tài)得到了改善，得到了應(yīng)有的監(jiān)督。此外，對(duì)其實(shí)行收支兩條線管理，可以增強(qiáng)其使用效率，從而降低地方政府對(duì)土地出讓金的助推力。（四）加強(qiáng)金融監(jiān)管、防范金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同金融業(yè)密不可分，兩者之間存在著互相依存、互相促進(jìn)的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)強(qiáng)有力

25、的支持，但也可能由于其占用了大量資金，導(dǎo)致無效占用或低效率使用社會(huì)稀缺資源，從而降低了整個(gè)社會(huì)的資源配置效率和生產(chǎn)效率，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。泡沫的崩潰不僅嚴(yán)重的削弱了整個(gè)國家的競(jìng)爭(zhēng)能力和綜合國力，而且使得房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)遭遇重創(chuàng)。因此金融業(yè)在分享房地產(chǎn)業(yè)因快速增長(zhǎng)所帶來的好處時(shí)，應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)入手，保持審慎和冷靜的態(tài)度，提高抵御房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。相關(guān)部門應(yīng)更加注重房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)信息的收集，避免決策失誤。繼續(xù)深化金融體制的改革，有步驟的開發(fā)新的金融工具轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)金融行業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管力度，提高貸款質(zhì)量。一是要強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)是否具有資質(zhì)、是否具有“四證”（國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和施工許可證）等條件的審核。二是要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款的資質(zhì)審核，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)貸款的相關(guān)要求和程序發(fā)放貸款。三是深化