創(chuàng)新旅游房地產(chǎn)投融資模式初探_圖文

1、旅游經(jīng)濟(jì)摘要:作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相融合的產(chǎn)物,旅游房地產(chǎn)以其環(huán)境優(yōu)越,居住休閑、舒適,功能豐富、實用等特點,在我國呈現(xiàn)巨大的發(fā)展空間,前景廣闊。本文在比較合作模式、自籌模式及BOT模式三種旅游房地產(chǎn)投融資模式優(yōu)劣基礎(chǔ)上,創(chuàng)新性地提出綜合投融資模式,并通過風(fēng)險分析手段確定綜合投融資模式在較大范圍內(nèi)具有更低的融資風(fēng)險。合理利用綜合投融資模式,將有利于我國旅游房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。關(guān)鍵詞:旅游房地產(chǎn);投融資;綜合投融資模式Abstract:As the product arises from the integration of tourism and real estate,tourism rea

2、l estate pre-sents a huge space for development.On the basis of the analysis on the advantages and disadvantages of coop-erative model,self model and BOT model,this paper in-novatively put forward a comprehensive investment and financing mode and found that this model has a lower risk through risk a

3、nalysis.The rational use of the comprehensive investment and financing mode will be conducive to the healthy development of Chinas tourism real estate.Keywords:tourism real estate;investment and fi-nancing;comprehensive investment and financing mode一、我國旅游房地產(chǎn)投融資發(fā)展前景旅游房地產(chǎn)業(yè)正以越來越快的速度在中國得以發(fā)展。以海南為例,2003年以

4、來,海南旅游房地產(chǎn)銷售以年均30%的幅度快速增長。20052008年,海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為70.85、89.2、126.96、189.31億元,年均增長39%,其中80%直接用于旅游房地產(chǎn)及相關(guān)項目。據(jù)統(tǒng)計,全世界在過去20年的時間里,有1000萬個家庭和個人購買了旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益。隨著中國經(jīng)濟(jì)高速增長,人均收入和生活水平迅速提高,預(yù)計在未來10年里,中國將有500萬個家庭或個人接受旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益,若按每個家庭出資5萬元購買旅游房產(chǎn),將會產(chǎn)生2500億元的市場。作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相融合的產(chǎn)物,旅游房地產(chǎn)以其環(huán)境優(yōu)越,居住休閑、舒適,功能豐富、實用等特點,在我國呈現(xiàn)巨大的發(fā)展空間,

5、前景廣闊。從政策導(dǎo)向來看,國家相關(guān)刺激與拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的政策出臺,以及地方政府對于旅游產(chǎn)業(yè)的支持,都為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展平臺。從收益角度看,旅游房地產(chǎn)投資收益高于一般房地產(chǎn),對投資者極具吸引力。從市場需求角度看,隨著我國居民外出旅游人數(shù)和旅游消費不斷增長,旅游房地產(chǎn)因其環(huán)境優(yōu)越,風(fēng)景優(yōu)異而呈現(xiàn)出巨大的市場潛力,旅游房地產(chǎn)投融資也顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。二、我國旅游房地產(chǎn)主要投融資模式旅游房地產(chǎn)是一種資本密集型的產(chǎn)業(yè),資金的充足與否直接影響著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展,因此旅游房地產(chǎn)的投融資對旅游房地產(chǎn)的成功與否起著至關(guān)重要的作用。按照投融資的主體組成以及投融資方式,目前我國旅游房地產(chǎn)投融

6、資模式課分為三種類型:合作模式、自籌模式、BOT模式三種。1.合作模式合作模式,主要是指兩家或兩家以上企業(yè)合作共同開發(fā)旅游房地產(chǎn),這些企業(yè)可以是上市公司,也可以是非上市公司,它們通過合資,入股,共同設(shè)立股份公司,或者項目合作等方式合作,雙方共同提供資金,技術(shù),管理,土地等多種方式進(jìn)行合作,共同開發(fā)旅游房地產(chǎn)。合作模式有多種,如一方提供理想的土地,另一方提供強(qiáng)大的金融運作能力或者雄厚的自由資金實力。或者一方提供雄厚的資金,另一方提供開發(fā),技術(shù),管理,房地產(chǎn)開發(fā)的操作實力以及深厚的社會關(guān)系等。一些有著雄厚資金實力或者募集資金能力的大型企業(yè),由于其發(fā)展重點有限,沒有專業(yè)的開發(fā)管理技術(shù);而另一些企業(yè)有

7、著專業(yè)的開發(fā),管理技術(shù),卻沒有充足的資金。這兩種企業(yè)合作共同開發(fā)旅游房地產(chǎn),取長補(bǔ)短,共擔(dān)風(fēng)險,共享收益。但是這種合作模式也存在著缺陷與不足。企業(yè)往往難以找到合適的合作對象,或者為尋找合適的企業(yè)付出較大的交易成本,而且在合作過程中企業(yè)可能存在追逐私利而作出有損于對方的行為決定。2.自籌模式自籌模式是指一些資金比較雄厚,有經(jīng)濟(jì)實力或募集資金能力強(qiáng)大的大型企業(yè)通過自身現(xiàn)有資金或者通過各種方式融資擴(kuò)大自有資金投資房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的模式。這些企業(yè)自身融資的方式有多種。自籌模式是企業(yè)單個進(jìn)行投資旅游房地產(chǎn),其風(fēng)險比合作模式更大一些,但是可以獨享收益。對于一些大型企業(yè)或者資金雄厚的企業(yè)是一種不錯的投融資模式

8、,但采取自籌模式的企業(yè)也要注意充分利用各種金融工具,有針對性地廣開融資渠道,保證資金鏈的暢通,盡可能減少風(fēng)險,從而更好地獲得旅游房地產(chǎn)投資收益。3.BOT模式BOT模式是對Build-Own-Transfer(建設(shè)-擁有-轉(zhuǎn)讓形式的簡稱,現(xiàn)在通常指Build-Operate-Transfer(建設(shè)經(jīng)營轉(zhuǎn)創(chuàng)新旅游房地產(chǎn)投融資模式初探黃小芳張輝朱亮(北京交通大學(xué)旅游管理系,北京100044146特區(qū)經(jīng)濟(jì)Special Zone Economy2010年5月讓。BOT模式主要是指政府對旅游房地產(chǎn)項目進(jìn)行立項,并進(jìn)行BOT模式招標(biāo),將其融資,建設(shè)特許權(quán)和經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)。雙方簽訂協(xié)定在一個固定的期限內(nèi)

9、,企業(yè)對其籌資建設(shè)的旅游房地產(chǎn)行使經(jīng)營權(quán),以便收回對該項目的投資、償還該項目的債務(wù)并賺取利潤,協(xié)議期滿后,企業(yè)將旅游房地產(chǎn)項目無償轉(zhuǎn)讓給政府。通過BOT模式企業(yè)可以獲得較為誘人的項目用地,大大降低獲取、征地及其開發(fā)費用等,同時企業(yè)只需要在旅游房地產(chǎn)建設(shè)過程中進(jìn)行融資,獲取資金進(jìn)行開發(fā),從而大大降低其對于購買獲得土地而準(zhǔn)備大量資金的需求,使企業(yè)處于優(yōu)勢競爭地位。但是由于旅游房地產(chǎn)BOT模式在我國較少有成功的案例,企業(yè)采用該模式具有一定的風(fēng)險,并且在建設(shè)期間企業(yè)仍要解決好建設(shè)經(jīng)營期的投融資問題,如果一旦旅游房地產(chǎn)項目在預(yù)定的時間內(nèi)沒有盈利,企業(yè)將損失慘重。三、創(chuàng)新旅游房地產(chǎn)投融資模式盡管旅游房地產(chǎn)

10、有著政府強(qiáng)有力的政策支持,受到地方政府的歡迎,在項目建設(shè)用地上得到優(yōu)惠的出讓價格,但是旅游房地產(chǎn)本身具有著“高投資、高風(fēng)險、低收入、慢回報”的基本特征。如何擴(kuò)大現(xiàn)金流,降低投資風(fēng)險,提高可持續(xù)發(fā)展能力,對于旅游房地產(chǎn)企業(yè)而言,意義重大。因此,探索積極穩(wěn)健的投融資模式,建立順暢的投融資渠道,創(chuàng)新新的投融資模式,是促進(jìn)我國旅游房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。前文介紹的三種投融資模式各有其優(yōu)缺點,綜合三者特征,筆者試圖尋找一種更為合理的投融資模式,希望對我國旅游房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展提供借鑒與參考。1.綜合投融資模式本文主要是以合作模式為基礎(chǔ),強(qiáng)調(diào)企業(yè)間合作的資源優(yōu)化、風(fēng)險共擔(dān)的優(yōu)點,同時,借助BOT模

11、式中體現(xiàn)出的政府優(yōu)勢,以政府的功能來保障合作模式優(yōu)勢的有效發(fā)揮,從而形成旅游房地產(chǎn)的綜合投融資模式。在綜合投融資模式中,兩家或兩家以上企業(yè)結(jié)成合作關(guān)系與政府簽約(可以是通過投標(biāo)的方式,也可以是通過談判的方式,通過協(xié)議的方式獲得理想土地的開發(fā)和一定期限內(nèi)的經(jīng)營權(quán),在取得旅游房地產(chǎn)項目用地以后,企業(yè)間分工協(xié)作,合理利用優(yōu)勢資源,通過不同的方式渠道進(jìn)行融資從而進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),并利用旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營資金投入新的旅游房地產(chǎn)建設(shè),以經(jīng)營帶動建設(shè),從而實現(xiàn)旅游房地產(chǎn)的滾動發(fā)展,并在經(jīng)營期內(nèi)進(jìn)行盈利。最后在合同期到期時進(jìn)行轉(zhuǎn)移給政府。隨著我國土地實現(xiàn)市場化的公開供給,土地供應(yīng)量漸漸減少。而旅游房地產(chǎn)需

12、要大量土地進(jìn)行開發(fā),導(dǎo)致企業(yè)取得土地的成本逐漸增加。面臨銀行銀根收緊的壓力,提地交割又必須以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提。一方面,企業(yè)難以獲得較理想的土地,或者取得土地要付出較大的代價;另一方面,地方政府對旅游批地、開發(fā)持積極鼓勵的態(tài)度。因此,企業(yè)通過與政府合作,省略土地購買的環(huán)節(jié),可以較合理的獲取理想土地,尤其是一些地理位置優(yōu)越的土地。企業(yè)間的合作關(guān)系,除了建立前述合作模式中的不同類型企業(yè)合作關(guān)系以外,還應(yīng)考慮上市企業(yè)與非上市企業(yè)間的合作。上市企業(yè)通過其強(qiáng)大的資金融通能力,拓寬其投融資渠道,進(jìn)行企業(yè)上市募集資金、發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行債券市場業(yè)務(wù)等,以大量資金進(jìn)行旅游房地產(chǎn)投資建設(shè)。而非上市企

13、業(yè)可以通過利用海外基金進(jìn)行融資。并且,非上市企業(yè)還可以通過利用房地產(chǎn)投資信托,私募基金,旅游基金等多種投融資方式進(jìn)行融資,以募得足夠的資金。近年來,基于對市場以及人民幣升值的預(yù)期非?？春?外資流人中國旅游房地產(chǎn)的數(shù)量有所增加。海外機(jī)構(gòu)投資者及專門的地產(chǎn)基金擁有雄厚的資金、專業(yè)的投資技巧,不僅為旅游房地產(chǎn)市場輸送資金,也給其帶來新的投融資理念。另外,房地產(chǎn)投資信托也是近年來逐漸興起的投融資方式之一。通過房地產(chǎn)投融資信托可以將社會閑散資金聚集起來,對旅游房地產(chǎn)進(jìn)行投資,實現(xiàn)中小投資者對旅游房地產(chǎn)進(jìn)行投資的愿望。企業(yè)間通過綜合運用各種融資方式,能拓寬其融資渠道,從而更好地進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。項目

14、建設(shè)過程中,企業(yè)通過預(yù)售款,抵押貸款等方式進(jìn)行融資,從而為旅游房地產(chǎn)建設(shè)的資金流提供保障,使其建設(shè)更加順暢,并帶動新的建設(shè)項目。在旅游房地產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi),企業(yè)通過經(jīng)營獲利。最后,在合同期到期時,企業(yè)將旅游房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。綜合投融資模式可以使企業(yè)很優(yōu)惠地獲得土地從而進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),并在建設(shè)過程中,綜合運用多種投融資方式及渠道,進(jìn)行更有效的融資,保證資金流的通暢,進(jìn)而實現(xiàn)旅游房地產(chǎn)建設(shè)的順利進(jìn)行。是一種綜合了合作模式,自籌模式以及BOT模式優(yōu)點的模式。2.風(fēng)險分析根據(jù)現(xiàn)金流公式:NPV=nt=0(CL-COt(1+i-t(1其中,NPV代表凈現(xiàn)值,CL代表每年收益折現(xiàn)值,CO代表初始投資,i為

15、折現(xiàn)率。一般的,現(xiàn)金流過低,投資風(fēng)險就比較大。相對于一定規(guī)模的旅游房地產(chǎn)項目,相對于一定規(guī)模的旅游房地產(chǎn)項目,除去開始沒有收益的期間,其后企業(yè)合作、自籌、BOT及綜合融資四種模式的每年收益CL可視為相對一致,且折現(xiàn)率i相等。通過比較四種模式的現(xiàn)金流,自籌模式要求的現(xiàn)金流最高,企業(yè)合作次之,綜合融資模式則在BOT降低初期土地資本金要求的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步降低單個企業(yè)的籌資風(fēng)險。需要注意的是,在融資合作中,政府為降低其風(fēng)險,往往要求在企業(yè)合作方的權(quán)益融資中占全部資本一定的比例。比例的大小對項目價值有直接影響。我國現(xiàn)行公司法規(guī)定,可供分配的利潤必須在提取法定盈余公積金、公益金后有結(jié)余才可向股東分配,因此

16、股東收益的不1472010年5月Special Zone Economy特區(qū)經(jīng)濟(jì)確定性較高,且股東無權(quán)要求項目公司破產(chǎn),而且在項目公司破產(chǎn)后股東的權(quán)益保障是最后被考慮的,因此權(quán)益融資成本高于債務(wù)融資成本。尤其在綜合融資模式中,項目在運營一定時間后須無償移交給政府。項目資本成本的最小化或價值最大化具有同一性。通過計算項目未來現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值可以發(fā)現(xiàn)項目的價值。加權(quán)平均資本成本(WACC越低,未來現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值越大,項目的價值越高,對私營部門的吸引力越強(qiáng)。根據(jù)加權(quán)平均資本成本(WACC的計算公式:K w=nj=1K j×W j(2在綜合融資模式中:K w=K b*a+K s*(1-a(3式

17、中a表示權(quán)益融資占全部資本的比重,K b表示權(quán)益融資資本成本,Ks表示債務(wù)融資資本成本。企業(yè)在進(jìn)行債務(wù)融資時,債權(quán)人往往要求對債務(wù)資金提供一定的擔(dān)保,因此融資企業(yè)必須支付一定的費用給融資擔(dān)保公司,這將減少項目公司的現(xiàn)金流,從而權(quán)益融資風(fēng)險加大,權(quán)益融資資本成本提高。結(jié)合上述分析,在WACC計算基本公式中,K b=K o+K1*a+K2*(1-a(4 K o表示無風(fēng)險報酬率,K1表示政策風(fēng)險系數(shù),K2表示融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)要求支付的擔(dān)保費率,表示有擔(dān)保債務(wù)資金占總債務(wù)資金的比例。同樣的,K s=K i+K3*(1-a+K4*(1-(5 K i表示純粹利率,K3表示破產(chǎn)風(fēng)險系數(shù),K4表示債務(wù)風(fēng)險系數(shù)。將

18、(4和(5代入(3得:K w=a*K o+K1*a2+K2*(1-aa+K0*(1-a+K3(1-a2+K4* (1-a(1-(6對WACC模型(6進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn):當(dāng)a=0而破產(chǎn)風(fēng)險較小時(K3較小,即意味著項目全部資本由債務(wù)資本構(gòu)成,且債務(wù)資金都由融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保時,項目WACC最低,項目的價值最大,企業(yè)的利潤最高。當(dāng)然實際操作過程中,融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)對項目公司提供債務(wù)擔(dān)保時,要求項目公司的權(quán)益資本占一定比例而且通常拒絕對債務(wù)提供全額擔(dān)保。如果項目融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)對債務(wù)資金提供擔(dān)保時要求交納的擔(dān)保費是相對昂貴的并且權(quán)益資本需占的最小比例有規(guī)定時,假設(shè)權(quán)益資本比例一定,則當(dāng)支付的擔(dān)保費越小,項目的WAC

19、C 越小。也就是說當(dāng)權(quán)益資本一定,破產(chǎn)風(fēng)險不大時,公司選取有閑置資金或者有籌資優(yōu)勢的企業(yè)進(jìn)行合作比自籌更能降低WACC。當(dāng)項目破產(chǎn)風(fēng)險很大(K3較大時,項目的權(quán)益資本所占的比例越大,項目的WACC越小,這時項目公司支付給融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保費與權(quán)益成本相比微不足道,而政府的介入,以土地等資源注入權(quán)益資本,恰是有利于減小WACC。但是政策風(fēng)險和擔(dān)保費率都很低時,WACC的較小值在權(quán)益資本所占比例較低時取得。即政府對企業(yè)開發(fā)項目的支持和政策穩(wěn)定性,以及銀行貸款成本都降低時,政府占有過大比例的權(quán)益資本,會減少項目的價值?？偟膩碚f,當(dāng)項目融資風(fēng)險較大的時候,創(chuàng)新的政府、企業(yè)合作綜合融資模式能夠更好的降低項目的WACC,從而提高項目的價值。如果政府為防范融資的風(fēng)險而要求的權(quán)益資本占總資本比例過高,將減小項目的價值,企業(yè)的獲利將降低。而且項目的政策風(fēng)險越低,項目的價值越高。因此政府的支持至關(guān)重要,營造公開、透明的法律法規(guī)環(huán)境與合同環(huán)境,對外匯的可兌換性的承諾等都將降低項目政策風(fēng)險。對于項目的財務(wù)風(fēng)險,如果政府在充分分析評估后給項目公司提供最低收入