最新房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

1、最新房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告濟(jì)南市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告第一部分：投資環(huán)境分析1 、濟(jì)南自然環(huán)境及人口概況濟(jì)南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區(qū)帶。濟(jì)南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。濟(jì)南是中國東部沿海經(jīng)濟(jì)大省山東省的省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準(zhǔn)的副省級(jí)城市和沿海開放城市。 全市總面積8177平方公里， 市區(qū)面積 3257平方公里。濟(jì)南歷史悠久， 是國務(wù)院公布的歷史文化名城。 濟(jì)南風(fēng)景秀麗，泉水眾多，被譽(yù)為“泉城”。濟(jì)南的市樹是柳樹，市

2、花是荷花。2 、濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況分析(1) 宏觀經(jīng)濟(jì)概況xx 年，濟(jì)南市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1618.9 億元，增長15.6%，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全省前列， 是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。 第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值118.7 億元，增長7.8%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值742.4 億元，增長 19.8%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值757.8 億元，增長13.0%。(2) 銀行存款余額概況濟(jì)南市是中國九大金融區(qū)之一， 金融機(jī)構(gòu)門類齊全， 運(yùn)營良好。到 xx 年底， 全市各類銀行金融機(jī)構(gòu)存款余額2991 億元， 比年初增長22.1%，全市貸款余額2830億元，增長10.8%。(3) 濟(jì)南市民收入及消費(fèi)概況xx 年，城市市區(qū)居民

3、( 非農(nóng)業(yè) ) 人均可支配收入為 1xx 元，增長9.0%;人均消費(fèi)性支出 8581 元， 增長2.2%。農(nóng)民人均純收入4116元，增長 13.7%;人均生活費(fèi)支出 2543元， 增長 9.8%。 城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，生活質(zhì)量提高。城市居民消費(fèi)更注重消費(fèi)質(zhì)量，休閑娛樂享受型消費(fèi)發(fā)展迅速， 人均休閑娛樂等服務(wù)支出 800 元， 增長19.7%，占消費(fèi)性支出的比重9.3%，提高1.3 個(gè)百分點(diǎn)。城市人均住宅使用面積達(dá)到了 19.5 平方米，比上年末增加0.65 平方米 ; 農(nóng)村居民人均生活用房面積32.9 平方米，增加 0.4 平方米。(4) 固定資產(chǎn)投資概況xx 年濟(jì)南全年全社會(huì)固定

4、資產(chǎn)投資 856.9 億元，增長31.6%。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，城鎮(zhèn)及以上單位投資 724.4 億元，增長32.3 %; 農(nóng)村投資 132.6 億元，增長44.0%。房地產(chǎn)開發(fā)投資121.1億元，增長9.9%，其中：住宅投資96.2 億元，增長10.1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的79.4%。(5) 建筑業(yè)xx 年全市具有新資質(zhì)等級(jí)的建筑業(yè)企業(yè) 753 家，共完成增加值93.3 億元，增長10.4%;實(shí)現(xiàn)利稅 22億元，增長8.6%;全員勞動(dòng)生產(chǎn)率(按當(dāng)年價(jià)全社會(huì)增加值計(jì)算)為 13.03 萬元 /人, 房屋施工面積3448 萬平方米，房屋竣工面積1216 萬平方米，其中住宅 732 萬平方 米。

5、xx 年一季度，全市建筑業(yè)開局平穩(wěn)，全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值 48.2 億元，同比增長7.8%。 其中，國有及國有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31.5 億元，同比增長1.1%;非國有及國有控股企業(yè)完成 16.7 億元，增長19.3%。一季度， 房屋建筑施工面積2026.2 萬平方米， 比去年同期增長13.2 %。其中，新開工面積376.2 萬平方米，同比增長34.7 %。一季度，完成竣工產(chǎn)值14.6 億元 , 比去年同期增長33.9 % ，房屋建筑竣工面積39.4 萬平方米 , 與去年持平。綜合以上五方面，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況，作以下幾點(diǎn)分析：(1)xx 年濟(jì)南市的國內(nèi)生產(chǎn)總值水平位列全國城市的地2

6、1 位，但增勢強(qiáng)勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據(jù)濟(jì)南市總體規(guī)劃文本顯示，到 xx 年三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為 5:45:50 ，這無疑會(huì)對第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用。(2) 從居民銀行儲(chǔ)蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析， 濟(jì)南市商品房市場需求潛力較大。數(shù)據(jù)表明， xx 年濟(jì)南市人均可支配收入為 12310元，在全國 15個(gè)副省級(jí)城市中排第6、 7位，在山東省17城市中，濟(jì)南市排第二位，相對購買力水平中高。 xx 年，家庭年收入?yún)^(qū)間以 35萬元為最多， 比例為44%，其次為3 萬元以下的家庭，比例為29%， 收入在 610萬元之間的潛在購房者所占比例為22%， 10萬元以上的潛在購房群體所占比

7、例僅為4%。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素， 以上收入特征預(yù)示著未來低價(jià)位市場需求量仍然較 大，中價(jià)位市場需求逐步成為主流。(3) 濟(jì)南是一座“畸形”消費(fèi)城市，貧富差距大，公款消費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。(4) 房地產(chǎn)投資繼04 年快速增長、 05 年低幅調(diào)整后，正成為熱點(diǎn)。(5) 在與當(dāng)?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南部分“先富”人士已開始二次或多次購房。3 、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃(1) 中心城區(qū)總體布局。中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個(gè)外圍組團(tuán)組成。A 、 主城區(qū)是全市的行政、 金融、 商貿(mào)、 文化、 科教、 居住中心，劃分為核心區(qū)和 11 個(gè)功能各有傾重的片區(qū)。 核心區(qū)為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍

8、合的地區(qū)。 白馬山、濼衛(wèi)、黃臺(tái)、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)。 無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)。 文東為科研文教片區(qū)。 千佛山為風(fēng)景旅游片區(qū)。B 、王舍人組團(tuán)位于中心城區(qū)最東部，規(guī)劃為獨(dú)立工業(yè)區(qū)。重點(diǎn) 發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。C 、 賢文組團(tuán)位于主城區(qū)與王舍人組團(tuán)之間， 以濟(jì)南開發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)。D、大金組團(tuán)位于中心城區(qū)西部，規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲(chǔ)業(yè)。E、 黨家組團(tuán)位于中心城區(qū)西南部，規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨(dú)立工業(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展汽車制造工業(yè)。(2) 公共設(shè)施布局A 、中心商務(wù)區(qū)。在順

9、河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區(qū)內(nèi)。B、市級(jí)商業(yè)中心。在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場商業(yè)集中地區(qū)。C、省級(jí)行政辦公用地。集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。同時(shí)完善古城區(qū)和歷山路兩側(cè)的省級(jí)行政辦公設(shè)施。D、金融設(shè)施。在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)。E、文化娛樂設(shè)施。在南門、經(jīng)三緯三、普利門、經(jīng)八緯一等地區(qū)。F、體育設(shè)施。在臘山湖北新建市級(jí)體育中心。G、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。在白馬山、賢文、大金和黨家建設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生院所。H 、文科設(shè)施。完善文東科研文教區(qū)建設(shè)，在南部十六里河地區(qū)建設(shè)濟(jì)南科技活動(dòng)場所，在東部鰲角山地區(qū)預(yù)留高教科研用地。(3) 濟(jì)南旅游資源開發(fā)。 形成以古城旅游區(qū)為中心， 四面擴(kuò)展的格局。A 、古城旅游區(qū)。主要包括

10、大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。B 、向北擴(kuò)展建成黃河旅游區(qū)。主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。C、向東擴(kuò)展建成龍山文化旅游區(qū)。主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉群等名勝古跡。D、向南擴(kuò)展建成山川古跡旅游區(qū)。主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風(fēng)景旅游區(qū)。E 、向西擴(kuò)展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區(qū)。主要包括洪范池、翠屏門等風(fēng)景旅游區(qū)。(4) 外聯(lián)交通A 、鐵路。xx 年前建設(shè)京滬高速鐵路濟(jì)南段( 含黃河高速鐵路橋) ，建設(shè)邯濟(jì)線、濟(jì)龍煙線，并引入濟(jì)南樞紐。B 、公路。近期建設(shè)大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟(jì)德、濟(jì)

11、泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線。C 、機(jī)場。濟(jì)南 （ 遙墻 ） 機(jī)場擴(kuò)建為國內(nèi)口岸一級(jí)機(jī)場。新建5 萬平方米侯機(jī)樓和一條3200 米跑道， 延長現(xiàn)有跑道至 3200米， 張莊軍用機(jī)場不宜在市區(qū)內(nèi)保留，遷出選址新建。(5) 城市交通?？傮w框架： 3 個(gè)環(huán)路、 9 條放射路、 9 條南北向和 9 條東西向主干路。 （ 簡稱“三環(huán)九射、九縱九橫” ）“三環(huán)” 指由經(jīng)十路、 歷山路、 北園路、 無影山中路、 濟(jì)齊路、營市街等組成的快速路環(huán); 由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán);由京滬、 京滬與濟(jì)青的聯(lián)接線和東、 南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)?！熬派洹?指主干路環(huán)向外放射的

12、濟(jì)王、 濟(jì)青 （ 青州 ） 、 濟(jì)青 （ 青島 ） 、濟(jì)濱、濟(jì)德、濟(jì)齊、濟(jì)兗、濟(jì)微、濟(jì)臨9 條高等級(jí)公路。“九縱”指二環(huán)西路、營市街（ 快速 ） 、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路（ 快速 ） 、二環(huán)東路9 條南北向主干路或快速路。“九橫”指二環(huán)南路、劉長山路、經(jīng)十路（ 快速 ） 、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路（ 快速 ） 、清河北路、二環(huán)北路等9 條東西向主 干路或快速路。4 、濟(jì)南重大市政工程(1) 已建：A 、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。B 、 英雄山路、 趵突泉北路拓寬改造及濟(jì)濼路立交橋一期工程竣工使用。C 、泉城廣場建成使用。D 、濟(jì)南機(jī)場主跑道投入使

13、用。(2) 在建：A 、“藍(lán)天工程”，市區(qū)新增綠地20萬平方米，使城市綠化覆蓋率達(dá)到36%，綠地率31%。B 、 “舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設(shè)，搞好舜湖社區(qū)，新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。(3) 規(guī)劃：詳見“濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃”。分析：從以上“ 3 、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃和4、濟(jì)南重大市政工程”兩項(xiàng)內(nèi)容分析得出以下幾點(diǎn)：A 、對中心城區(qū)，采取強(qiáng)化、改造手段，進(jìn)一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。B 、 重視東西兩頭的發(fā)展， 以若干片區(qū)的形成確立其每個(gè)片區(qū)的核心任務(wù)。C 、南部大力開發(fā)旅游資源，形成濟(jì)南的生態(tài)區(qū)。D 、

14、北部發(fā)展的比重在全市范圍內(nèi)最輕， 對華山各案可能有影響 的主要有以下幾點(diǎn)： 北向擴(kuò)建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。 京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線工程。將使外聯(lián)更方便。 順河高架路北延工程。 歷山北路拓寬工程。第二部分房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場的總體運(yùn)行情況由于房改政策、城市基礎(chǔ)設(shè)施及舊城改造、城市新功能區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的拉動(dòng)作用， 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場正在逐步升溫。 據(jù)有關(guān)部門透露， 5 年之內(nèi)濟(jì)南市將有4000 萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約 800 萬平方米。在一輪發(fā)展機(jī)遇面前，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)的市場格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強(qiáng)大后盾支持的開發(fā)商可能會(huì)脫穎而出。1 、土地市場分

15、析xx 年土地供應(yīng)狀況根據(jù)濟(jì)南市土地部門的放量土地和部分區(qū)域招商土地的統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南市市區(qū)目前可以進(jìn)入市場的土地在 3 萬畝左右， 而且新的土地供應(yīng)還不斷增加。 但濟(jì)南市獲取土地渠道和價(jià)格的多樣性及歷史遺留問題的理順解決，會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)造成明顯的供求矛盾。2 、房地產(chǎn)投資狀況分析xx 年投資預(yù)期有關(guān)部門的信息顯示，濟(jì)南市確定積極推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，今年力爭完成開發(fā)投資135 億元，同比增長25%。其中：住宅建設(shè)完成投資 95億元， 商業(yè)用房完成投資40億元。 商品房施工面積980萬平方米，其中商品住宅施工面積800 萬平方米 ; 新開工面積 400 萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售面積300 萬平方米。3 、商品

16、房銷售狀況分析截至 xx 年 2 月末，全市商品房屋銷售建筑面積為 20.8 萬平方米，同比增長33.3%。其中，住宅銷售建筑面積為18.4 萬平方米，同比增長18.7%，占全部銷售面積的88.5%，下降10.9 個(gè)百分點(diǎn)。 2月末，我市商品房屋空置面積為38.5 萬平方米，其中空置住宅34.6萬平方米，分別比去年同期增長42.6%和 31.1%。買方市場有需求釋放的跡象， 但大量新開樓盤的出現(xiàn)， 購房人選擇余地較大， 配置一般、同質(zhì)化較強(qiáng)的樓盤將面臨市場的考驗(yàn)。4 、商品房價(jià)格走勢xx 年 2 月份登記成交均價(jià)為 3034元/ 平方米，比 1 月份增長18.3%。從前4 個(gè)月的中檔住宅市場看

17、，在售樓盤每平方米均價(jià)達(dá)到3500-4500 元。市場出現(xiàn)10000-12000 元/ 平米的高端住宅產(chǎn)品。5 、經(jīng)濟(jì)適用房市場分析據(jù)悉，濟(jì)南市總共規(guī)劃了 5 個(gè)片區(qū)來建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，其中首個(gè)向中低收入家庭銷售的槐蔭區(qū)大金莊經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)面積 15萬平方米， 槐蔭區(qū)世紀(jì)中華城項(xiàng)目 7 萬平方米， 北全福經(jīng)濟(jì)適用房居住組團(tuán) 7.7 萬平方米。 這為廣大低收入家庭解決住房問題的同時(shí)也提 供良好的居住環(huán)境。二、房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域板塊分析濟(jì)南南部是大片的山區(qū)，北部是黃河，地理位置的特點(diǎn)決定了濟(jì)南市的發(fā)展方向是東西向的，加之鐵路交通線貫通東西，經(jīng)十路、經(jīng)一路、浮源大街、解放路、泉城路，濟(jì)南的繁華街道大多

18、是東西走向， 這就造成了濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出沿交通線兩側(cè)帶狀發(fā)展的特點(diǎn)。這種城市結(jié)構(gòu)特點(diǎn)造成了濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)投資集中在交通干線沿線，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟(jì)南自古就有“寧要?dú)v下一張床，不住天橋一間房”的說法，談的就是這個(gè)特點(diǎn)。反映到濟(jì)南的房地產(chǎn)市場上， 南部， 東部的房價(jià)比北部西部的房價(jià)要高上一個(gè)檔次。針對濟(jì)南市的特點(diǎn)，政府在制定城市規(guī)劃的時(shí)候也充分的照顧了交通干道沿線的商業(yè)的住宅開發(fā)。成功拓寬改造后經(jīng)十路板塊顯現(xiàn)巨大商業(yè)投資價(jià)值。目前位于經(jīng)十路沿線大型樓盤， 東部中潤世紀(jì)城， 西部的陽光一百都有不俗的市場表現(xiàn)，越來越得到市場認(rèn)可。大改造后的經(jīng)一路板塊也是濟(jì)南市的一大投資

19、熱點(diǎn)。位于經(jīng)一路延長線和大明湖西北側(cè)的巴黎花園， 具備良好的地理位置和人文環(huán)境，樓盤前景看好。大明湖附近離經(jīng)一路不遠(yuǎn)的魯能康橋，具備一定的升值潛力。另外，由山東省建工集團(tuán)開發(fā)的明珠國際商務(wù)港，投資前景看好。濟(jì)南市的歷史文化風(fēng)貌區(qū)具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場沿線，周圍名勝聚集，是濟(jì)南市的中心，圍繞泉城廣場，泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個(gè)值得關(guān)注的板塊。歷史及規(guī)劃因素形成的特色產(chǎn)業(yè)聚集地，如以山大路為中心的科技商業(yè)地帶，以英雄山路為中心的社區(qū)、商業(yè)、通訊地帶，以北園大街為中心的建材家具、 娛樂產(chǎn)業(yè)地帶， 以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等，均是應(yīng)關(guān)注的投資熱點(diǎn)。屬“南控” 的濟(jì)南

20、南部地區(qū)， 山青水秀， 自然環(huán)境好， 紅葉谷、九頂塔、 野生動(dòng)物園、 藥鄉(xiāng)森林公園等濟(jì)南大部分近郊旅游景區(qū)也都在南部， 南部獲批準(zhǔn)開發(fā)的樓盤就具備了很好的增值空間， 位于濟(jì)南南部開發(fā)的陽光舜城、 偉東新都、 國際風(fēng)情街等民用和商用房產(chǎn)的熱銷也說明這一點(diǎn)。東部區(qū)域板塊發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接， 為區(qū)域土地市場提供充沛的供應(yīng)的同時(shí)促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程，仍是未來一段時(shí)間濟(jì)南住宅市場的熱點(diǎn)區(qū)域。第三部分 xx 年濟(jì)南住宅市場分析預(yù)測xx 年住宅市場預(yù)測1 、行業(yè)發(fā)展方面計(jì)劃經(jīng)濟(jì)改革開放加入世貿(mào)組織，中國的經(jīng)濟(jì)是不斷走向市場化、國際化的，各行業(yè)面臨的是世界范圍的競

21、爭與機(jī)遇，各行業(yè)、各領(lǐng)域的市場化程度也在不斷提高。房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，土地已基本走市場化的道路; 利率政策在不斷靈活，商業(yè)銀行等市場參與者的話語權(quán)在不斷加大， 央行雖在總體監(jiān)控， 但越來越多的是通過市場化手段影響利率波動(dòng); 匯率方面，國家匯率制度也進(jìn)行了重大的改革，控制性的放開了人民幣匯率， 將人民幣推向了世界貨幣市場。 綜合來看所有房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域市場化程度的加深都會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生促進(jìn)作用，推動(dòng)市場不斷成熟，穩(wěn)步發(fā)展。2 、新增供應(yīng)量方面05 年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，新增供應(yīng)量與04 年相比大幅下降，市場一度低迷，銷售量萎縮，成交價(jià)格雖時(shí)有波動(dòng)，卻并無大幅滑坡。但從長遠(yuǎn)來看，宏觀

22、經(jīng)濟(jì)來方面，國家在抑制投資過熱， 房地產(chǎn)行業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點(diǎn)調(diào)控對象，但房地產(chǎn)業(yè)不僅拉動(dòng)投資，也能有效拉動(dòng)需求，且能帶動(dòng)家電、建材等多行業(yè)的消費(fèi)性支出， 解決國家一直以來有效需求不足的問題。 進(jìn)入 xx 年 3 月份，濟(jì)南東西南北中都有大盤項(xiàng)目在啟動(dòng)，在住宅市場上泉景天沅（80萬平米）、歷山名郡、重汽翡翠郡（68萬平米）、融基湖光山色等新項(xiàng)目或開盤或開始大力推廣，4月份，外海中央花園 （88 萬平米 ） 、 蝶泉山莊、 陽光 100 三期、 京魯山莊、 大地花園、嘉匯環(huán)球廣場、繡水如意國際商都等項(xiàng)目啟動(dòng)發(fā)售。60萬平米以上的大型樓盤就有魯能領(lǐng)秀城 （320 平米 ） 、 翡翠郡、

23、 名士豪庭 （100 萬平米以上 ） 、 外海中央花園。 正在熱賣的大盤有偉東新都（103 萬平米 ） 、陽光 100 國際新城 （178 萬平米 ）3 、產(chǎn)品種類方面xx 年房地產(chǎn)上市品種多樣成為市場亮點(diǎn)。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景天沅、大地華園、歷山名郡，從中潤世紀(jì) 廣場、嘉匯環(huán)球廣場到第一大道、繡水如意國際商都，別墅、花園 洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區(qū)等品種的出現(xiàn)反映了當(dāng)前市場需求的多樣化。而10 多個(gè)舊村改造項(xiàng)目及其它價(jià)格較低的項(xiàng)目的旺銷，也顯示了住宅市場從低端向高端推進(jìn)的態(tài)勢。 06 年開發(fā)商應(yīng)注意市場細(xì)分， 找準(zhǔn)客戶定位， 才能在較旺的市場空間中贏得一席之地。

24、4 、居住品質(zhì)提高方面在 xx 年新開工的項(xiàng)目中，技術(shù)含量、戶型設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、形象包裝、 品牌營造等方面均有進(jìn)步， 這反映了在 “節(jié)能、 節(jié)地、 舒適、生態(tài)環(huán)保” 大背景下濟(jì)南房地產(chǎn)市場的進(jìn)步。 天泰太陽樹項(xiàng)目推出 “不要空調(diào)暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題，翡翠郡在戶型設(shè)計(jì)等方面申請5項(xiàng)專利。5 、戶型及面積方面市場需求在戶型及面積方面趨于理性化。 06 年的熱點(diǎn)集中在75-90 平米的兩室兩廳以及100-115 平米的三室兩廳上，總價(jià)低，易于接受。南部城區(qū)的情況略有不同。詳見客戶群分析。6 、價(jià)格方面目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價(jià)格和勞動(dòng)

25、力價(jià)格的穩(wěn)步上漲，樓盤品質(zhì)提升帶來的成本也在增加， 所以預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間價(jià)格不會(huì)下降，但今年政策中關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房、舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞，預(yù)示一定規(guī)模的中低價(jià)房的開發(fā)， 同時(shí)未來一段時(shí)間新增供應(yīng)量的增加，將會(huì)對濟(jì)南樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價(jià)格的增長幅度。 xx 年前四個(gè)月，在售樓盤均價(jià)達(dá)到 3500-4500 元/ 平米，銷售勢頭良好。泉景天沅起價(jià)3830元/ 平米， 魯能領(lǐng)秀城均價(jià)4200元/平米， 位于陽光舜城的依山居5700 元/ 平米左右，東部品質(zhì)樓盤均價(jià)在4300-4800元/平米，太陽樹醞釀10000元/ 平米銷售均價(jià)。7 、供應(yīng)分布方面未來一段時(shí)間， 南部將是 06 年住宅市

26、場的焦點(diǎn)， 隨著國家對房地產(chǎn)政策的收緊，許多開發(fā)商過去囤積的土地紛紛亮相，從05、 06年房展會(huì)我們可以看出，南部新樓盤驟增，并且開發(fā)規(guī)模、和品質(zhì)都較高，吸引了眾多購房者的眼球; 東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接， 為區(qū)域土地市場提供充沛的供應(yīng)的同時(shí)促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程， 仍是未來一段時(shí)間濟(jì)南住宅市場的熱點(diǎn)區(qū)域。8 、客戶群方面(1) 潛在購房者基本特征潛在購房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化， 40 歲以下的年輕人成為購房群體主流，所占比例達(dá)73%，其中，2630 歲的購房群體為主，所占比例為29%。購房群體的年齡特征將直接影響其對住宅的戶型選擇、建筑風(fēng)格、社區(qū)

27、配套等的需求情況。購房行為主要以家庭為單位， 三口之家占據(jù)主導(dǎo)， 比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購房群體在對房產(chǎn)的需求程度和支付能力上都略顯不足，所占比例僅為12%。但單身白領(lǐng)階層的消費(fèi)意識(shí)隨著社會(huì)進(jìn)步發(fā)展迅速， 單身一族對住宅物業(yè)要求日益強(qiáng)烈，對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學(xué)歷的單身者。另外， 老年人消費(fèi)市場正日益擴(kuò)大， 其消費(fèi)心理和消費(fèi)能力與年輕人相比，更加理性，尤其是在古城濟(jì)南，隨著人口老齡化的加快，老年人的消費(fèi)力資源會(huì)比較充裕。潛在購房者中具有大專和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長為潛在的購房主流，為79%;其次是具有高中(含中專、技校 )學(xué)歷的人群，比例為1

28、7%，相應(yīng)的購房者對社區(qū)帶來的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學(xué)歷的人群僅占4%。潛在購房者的工作單位多為私營企業(yè)，其次為事業(yè)單位，通過對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析表明， 年收入在610萬元間的購房者的工作單位中私營企業(yè)居首位，年收入在10萬元以上的潛在購房者工作單位以事業(yè)單位為首。潛在購房者的主要出行工具表現(xiàn)為公交車， 所占比例為44%，相應(yīng)的，購房者對于公交汽車站的關(guān)注程度也較強(qiáng)。其次為自行車 /助力車，比例為24%，排列在第三位的是私家車，比例為17%，購房者的私家車擁有數(shù)量不容忽視。(2) 潛在購房群體需求特征79%勺受訪者選擇12年內(nèi)購房，打

29、算一年內(nèi)購房的比例為38%， 2 年內(nèi)購房者比例為41%，選擇23 年內(nèi)購房的比例為15%， 3年以上購房的比例僅為6%。近年來，由于拆遷的區(qū)域較大，購房者考慮改善居住條件的需求也較大， 導(dǎo)致購房計(jì)劃表現(xiàn)出相對集中的特征。潛在購房者的置業(yè)目的中自己改善居住條件的居于首位，所占比例為69%，購房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購房者所占的比例為6%。結(jié)合潛在購房者的住房性質(zhì)分析，商品房的擁有比例僅為16.2%， 自有住房、房改房所占的比例為35.8%和 30.2%，拆遷房所占的比例為9.3%。潛在購房者中有40%選擇在東部購房，選擇南部區(qū)域的比例為 22%，選擇西部區(qū)域的比例為19%。

30、南部區(qū)域購房者考慮的主要因素依次為：自然環(huán)境、交通便利、價(jià)格和工作方便。潛在購房者對建筑形態(tài)的選擇中，多層居首位，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%，對于高層的選擇比例僅占6%，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據(jù)主導(dǎo)地位，但是小高層已經(jīng)逐漸為購房者接受， 其地位日漸穩(wěn)固， 而且限于稀缺的土地資源， 小高層的需求容易得以實(shí)現(xiàn)， 而對多層的需求則會(huì)由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉(zhuǎn)移， 購房者對小高層的需求未來將呈現(xiàn)增漲勢頭。潛在購房者首選的戶型結(jié)構(gòu)是平層，所占比例為50%選擇復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例為25%，選擇錯(cuò)層的比例為16%，躍層結(jié)構(gòu)為8%。濟(jì)南市戶型需求綜合分析情況

31、來看，二居室、三居室是需求的主力戶型，比例超過90%，其中二居室比例為62%，三居室比例為28%;對一居室、四居室的戶型需求極少，分別為2%、 3%。戶型需求與家庭成員結(jié)構(gòu)密切相關(guān)， 一居室更多地面向單身及投資者， 四居室以上的戶型因其總樓款較高， 相對抑制客戶的購買需求。 但相關(guān)分析表明， 濟(jì)南市不同區(qū)域的購房者對住宅的戶型需求略有差異， 選擇市中區(qū)的購房者對三室的需求量較其他區(qū)域強(qiáng)勁， 南部區(qū)域內(nèi)對四室的需求較顯著， 表明這兩個(gè)區(qū)域大戶型住宅較有市場。 南部區(qū)域需求戶型比例基本為一居室2%， 二室一廳28%， 二室二廳29%， 三室二廳35%，四居室6%。 80100平方米之間的戶型面積指標(biāo)成為大眾需求主流，比例高達(dá)39%其次為100120平