商務(wù)市場調(diào)研報(bào)告產(chǎn)權(quán)酒店寫字樓篇

1、漢商銀座市調(diào)報(bào)告（產(chǎn)權(quán)酒店、寫字樓篇）第一部分：城市宏觀發(fā)展態(tài)勢(shì)一、武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)1、國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長一季度，我市國民經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)開局，生產(chǎn)快速發(fā)展，消費(fèi)逐步上升，投資穩(wěn)步增長，效益顯著提高，按照國家宏觀調(diào)控要求，保持了又好又快的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。初步測算，一季度實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值623.96億元，比去年同期增長14.2%，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值22.77億元，增長1.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值291.47億元，增長17.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值309.72億元，增長12.2%。2、重點(diǎn)企業(yè)繼續(xù)發(fā)揮支撐拉動(dòng)作用。一季度，全市先進(jìn)制造業(yè)百戶重點(diǎn)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值526.21億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)的67.2%

2、，速度增長34.1%，增速高出全市平均水平5.1個(gè)百分點(diǎn)；凈增產(chǎn)值133.69億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值凈增額的76%。3、開發(fā)區(qū)貢獻(xiàn)突出，部分城區(qū)增速較高。一季度，兩個(gè)開發(fā)區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值280.71億元，增長40%，武漢開發(fā)區(qū)、東湖開發(fā)區(qū)產(chǎn)值增速分別達(dá)54.9%、22.9%；13個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)、中心城區(qū)共完成產(chǎn)值509.52億元，增長23.9%，其中6個(gè)區(qū)產(chǎn)值增速在20%以上：東西湖區(qū)42.1%、青山區(qū)33%、橋口區(qū)32.4%、漢陽區(qū)28.5%、黃陂區(qū)27.1%、新洲區(qū)20.6%。4、經(jīng)濟(jì)效益強(qiáng)勁大幅上升我市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)在生產(chǎn)保持高速增長的同時(shí)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益也大幅提高，1-2月份，實(shí)現(xiàn)利潤

3、34.32億元，比上年同期增長1.14倍，其中武鋼實(shí)現(xiàn)利潤12.24億元，同比增長5.4倍。實(shí)現(xiàn)稅金55.26億元，增加12.85億元，增長30.3%，提高17.6個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)186.49，比上年同期提高66.43點(diǎn)。其中總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率為13.47%，與上年同期相比，提高6.37個(gè)百分點(diǎn)；流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為2.15次，提高0.39次；成本費(fèi)用利潤率11.53%，提高9.87個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)利潤普遍增長，在35個(gè)工業(yè)行業(yè)大類中，27個(gè)行業(yè)盈利。5、固定資產(chǎn)投資保持較高增速一季度武漢市固定資產(chǎn)投資保持較高增速，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資285.77億元，比上年同期增長29.3%，完

4、成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資279.07億元，增長29%。其中：城鎮(zhèn)50萬元以上項(xiàng)目完成投資200.92億元，增長32.7%，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成投資78.15億元，增長20.5%。一批重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目紛紛落戶武漢。在國家促進(jìn)中部崛起戰(zhàn)略政策的支持下，中芯國際、富士康、80萬噸乙烯等一批重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目獲得批準(zhǔn)及開工，神龍畢加索國產(chǎn)化，神龍3號(hào)平臺(tái)技術(shù)改造，東風(fēng)本田12萬輛轎車擴(kuò)能，華中曙光軟件園建設(shè)等，將極大地增強(qiáng)我市發(fā)展后勁，使我市成為中部地區(qū)的投資熱點(diǎn)，對(duì)內(nèi)資外資的吸引力逐步增強(qiáng)。一季度，我市引進(jìn)內(nèi)資項(xiàng)目133個(gè)，投資額61.6億元。1至2月實(shí)際利用外資3.82億美元，增長13.7%，增幅同比提高9個(gè)百分點(diǎn)

5、。大項(xiàng)目的落戶有力支撐了我市固定資產(chǎn)投資的快速增長，一季度，在建項(xiàng)目614項(xiàng)，其中，新開工項(xiàng)目244項(xiàng)。在新開工項(xiàng)目中，過億元的項(xiàng)目31項(xiàng)，增長65%。6、投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化：（1）兩個(gè)開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資帶動(dòng)全市固定資產(chǎn)投資增長一季度武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)完成固定資產(chǎn)投資25.37億元，增長82.8%；東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)完成固定資產(chǎn)投資11.99億元，增長48.4%，增幅分別比上年同期高出72.4、29.4個(gè)百分點(diǎn)。一批重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目，如神龍畢加索國產(chǎn)化、神龍3號(hào)平臺(tái)技術(shù)改造、東風(fēng)本田12萬輛轎車擴(kuò)能、中芯國際等工業(yè)項(xiàng)目進(jìn)展順利，一季度兩個(gè)開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資高速增長，帶動(dòng)了全市固定資產(chǎn)投資增長。（2

6、）制造業(yè)投資成為一季度固定資產(chǎn)投資增長的主要?jiǎng)恿χ圃鞓I(yè)一季度完成固定資產(chǎn)投資74.62億元，比上年同期增長53%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的26.1%，制造業(yè)投資占全市投資的比重比上年同期提高四個(gè)百分點(diǎn)。以武鋼為主的黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)完成固定資產(chǎn)投資25.07億元，比上年同期增長97.2%，以東風(fēng)本田、神龍為主的交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)完成投資21.06億元，增長139.1%，棉紡企業(yè)的搬遷改造，使紡織業(yè)投資增長是去年同期的3倍，中芯國際等大項(xiàng)目的開工使電子制造業(yè)增長44.4%，工業(yè)大項(xiàng)目的開工建設(shè)成為一季度我市固定資產(chǎn)投資增長的主要?jiǎng)恿?。?）房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了適度增長一季度全市房地產(chǎn)開發(fā)投資

7、在國家宏觀調(diào)控的大趨勢(shì)下，仍然保持了20.5%的適度增長。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)力度加大，今年全市進(jìn)一步加大了經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，一季度完成房地產(chǎn)投資78.15億元，增長20.5%，其中，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資完成4.92億元，比去年同期增長108.8%，高房地產(chǎn)投資平均增幅88.3個(gè)百分點(diǎn)；全市一季度房屋施工面積比去年同期增長11.9%，房屋竣工面積增長24.5%，商品房銷售額81.27億元，增長22.1%；商品房銷售面積212.36萬平方米，增長2.4%。7、金融業(yè)保持快速增長3月末，武漢地區(qū)金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)本外幣存款余額達(dá)5180.07億元，同比增長18.7%，高于貸款增幅1.3個(gè)百分點(diǎn)。在存款余額中，

8、儲(chǔ)蓄存款余額1989.69億元，增長9.8%；企事業(yè)存款余額2201.07億元，增長25.3%。武漢地區(qū)金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)本外幣貸款余額3998.35億元，同比增長17.4%，比上月下降1.8個(gè)百分點(diǎn)，這主要是中國人民銀行今年已3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。一季度，我市城市居民家庭人均總收入為4507.29元，其中人均可支配收入4222.43元，同比增長19.6%。8、消費(fèi)性支出快速增長隨著居民收入的大幅增長，居民消費(fèi)信心得到加強(qiáng)，帶動(dòng)居民消費(fèi)性支出快速增長。一季度，我市城市居民消費(fèi)性支出2727.76元，同比增長16.8%，增幅比上年同期上升了10.0個(gè)百分點(diǎn)。居民八大類消費(fèi)支出呈“七升

9、一降”態(tài)勢(shì)，其中，家庭設(shè)備用品及服務(wù)類支出為200.85元，增長70.2%，增幅居首位；其次是居住類支出311.87元，增長53.8%；食品類支出為1159.62元，增長17.1%；其它商品和服務(wù)類支出為66.15元，增長16.1%；交通和通訊類支出為242.99元，增長10.8%；教育文化娛樂服務(wù)類支出為224.91元，增長10.3%；衣著類支出為370.03元，增長3.1%；醫(yī)療保健類支出為151.33元，下降18.8%。二、07年五月樓市走勢(shì)分析（一）2007年5月武漢房地產(chǎn)主體數(shù)據(jù)分析1、GDP快速增長。2007年1季度武漢市GDP為782.93億元，較2006年4季度增加了16.4%

10、。增幅較去年同期上升了10.45%。（去年1季度較4季度GDP增幅為5.95%）2、本月商品房竣工面積為89.53萬平方米，為過去12個(gè)月中最高的一個(gè)月。與去年同期相比增長了26.4%。3、本月，商品房銷售面積為82.63萬平方米，與去年同期相比增長4.09%，基本持平。4、本月，商品房竣工面積與銷售面積之比為1.08，從該數(shù)據(jù)中反映的市場供求關(guān)系相對(duì)平衡。5、本月，全市在售樓盤396個(gè)，成交均價(jià)為4032.73元/平方米，比上月上漲38.35元/平方米，漲幅為0.96%；月銷售總套數(shù)為7753套，比上月增加了135套，增幅為1.77。6、過去12個(gè)月，全市成交區(qū)域、價(jià)格、面積結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定。其

11、中，5月份，非中心城區(qū)成交量占整體成交的比例較過去幾個(gè)月明顯放大，主要為關(guān)山、二七、古田片區(qū)。7、與去年同期相比，關(guān)山片區(qū)價(jià)格漲幅最大，在20%以上。月銷售套數(shù)最高，為1656套。8、本月，價(jià)格在40005000元/平方米的住宅銷售量首次超過30004000元/平方米住宅（詳細(xì)見后文）。這意味著，武漢市商品房的主力價(jià)格區(qū)間已經(jīng)從30004000元/平方米上升到40005000元/平方米。9、在成交戶型的配比中，90平方米以下的戶型，成交套數(shù)為2382套，占總成交量的26.18。10、據(jù)武漢市商品住房購房群體數(shù)據(jù)分析，本月武漢市外湖北省內(nèi)個(gè)人購房比重為25.72,較上月上升了0.52%；而武漢市

12、內(nèi)購房比重則開始減少，較上月下降了1.15%。11、成交價(jià)格：5月份（5月1日5月31日），通過對(duì)武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市在售樓盤396個(gè)，成交均價(jià)為4032.73元/平方米，比上月上漲38.35元/平方米，漲幅為0.96%；月銷售總套數(shù)為7753套，比上月增加135套，增幅為1.77。 12、成交戶型：本月140平方米以上戶型成交均價(jià)最高，達(dá)4518.36元/平方米，較上月上漲了61.54元/平方米，漲幅為1.38%；120-140平方米戶型成交均價(jià)最低，為3795.47元/平方米，較上月上漲了71.93元/平方米，漲幅為1.93。90120平方米及90平方米以下的戶型成交均價(jià)

13、則分別為3804.29元/平方米和4364.93元/平方米。商品住宅成交戶型價(jià)格分析（按建筑面積劃分）： 第二部分：產(chǎn)權(quán)酒店一、產(chǎn)權(quán)酒店特點(diǎn)產(chǎn)權(quán)酒店作為一種新的物業(yè)形態(tài)，借用專業(yè)的酒店管理及其資源，保障投資者收益，成為近年小戶型的一種發(fā)展趨勢(shì)。但由于其投資性、高單價(jià)的產(chǎn)品特性，使得其對(duì)客戶群體的要求較高，市場供應(yīng)受到消費(fèi)者、地段資源的影響大。一般具有如下特點(diǎn)：    位置位于城市商業(yè)，商務(wù)中心，毗鄰五星級(jí)酒店，緊鄰城市主要交通線，交通便利而暢通。    戶型與功能戶型設(shè)計(jì)上酒店式公寓更加向公寓靠攏，擁有居家的格局和

14、良好的居住功能，同時(shí)配有全套的家具電器。公寓面積較為經(jīng)濟(jì)但大于酒店客房的面積，裝修標(biāo)準(zhǔn)與同類酒店相當(dāng)。    提供高水準(zhǔn)服務(wù)與普通公寓相比，酒店式公寓能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。    管理經(jīng)營開發(fā)商委托酒店管理公司在樓盤入住后進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理。一般采取固定收益率（7-8%）、6年包租、免費(fèi)居住12天36天/年的權(quán)利。    規(guī)模規(guī)模大于一般酒店，一般數(shù)量為300間左右。    租金

15、水平項(xiàng)目以外地來漢長期辦公的商業(yè)客戶為主，租金比普通公寓高，但略低于同檔酒店價(jià)格。    銷售價(jià)格產(chǎn)權(quán)酒店一般銷售價(jià)格為5800-7500元/，明顯高于同期小戶型公寓1000-1500元/之間。二、武漢產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展情況（一）產(chǎn)權(quán)酒店在武漢產(chǎn)生背景作為集住宅、商務(wù)、旅游交叉功能為一體的特殊物業(yè)類型，產(chǎn)權(quán)酒店在武漢的出現(xiàn)和發(fā)展主要基于以下三個(gè)方面背景：1、公寓銷售難度加大2、高檔商務(wù)酒店不足3、社會(huì)有大量閑散資金尋求穩(wěn)健投資另外，作為一種純投資性產(chǎn)品，對(duì)開發(fā)商而言，產(chǎn)權(quán)酒店的銷售價(jià)格和開發(fā)利潤明顯高于其他產(chǎn)品，而且在銷售速度上較其他產(chǎn)品要快，從而減小開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

16、。（二）產(chǎn)權(quán)酒店在武漢發(fā)展形勢(shì)和發(fā)展空間分析1、發(fā)展形勢(shì)酒店公寓經(jīng)營在武漢處于快速發(fā)展階段，武漢真正意義上最早的產(chǎn)權(quán)酒店是位于江漢路的港奧中心，經(jīng)過幾年的市場培育和發(fā)展，該物業(yè)形態(tài)和投資方式已經(jīng)被廣大投資者所接受，最近4年先后有圣淘沙、陽光新天地（紐賓凱國際酒店）、紐賓凱新時(shí)代商務(wù)公寓、天瑞國際等項(xiàng)目陸續(xù)推出，其中港奧中心、圣淘沙和陽光新天地（紐賓凱國際酒店）已經(jīng)投入運(yùn)營，目前酒店運(yùn)營情況良好；正是由于這些項(xiàng)目的成功運(yùn)營，進(jìn)一步提升了市場投資者的投資信心和購買熱情，2006年推出的市場紐賓凱新時(shí)代商務(wù)公寓和天瑞國際一經(jīng)推出就收到市場的追捧，無論是銷售價(jià)格，還是銷售速度都比較理想。2、發(fā)展空間雖

17、然產(chǎn)品在類型上屬于投資型物業(yè)，但在其使用屬性和后期營運(yùn)上屬于酒店，因此，產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展空間在很大程度上要取決和依賴于城市的整體發(fā)展趨勢(shì)和對(duì)外吸引力，主要是對(duì)旅游和商務(wù)人事的吸引力度。作為曾經(jīng)“九省通衢”和當(dāng)今華中六省龍頭城市的武漢，雖然錯(cuò)過了改革開放后的第一輪發(fā)展機(jī)會(huì)，但最近幾年，不論是硬件還是軟件，武漢城市都發(fā)生明顯的變化，武漢的發(fā)展機(jī)會(huì)和發(fā)展?jié)摿θ諠u被國內(nèi)外投資者所看好，在今后若干年，武漢對(duì)外吸引力將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。因此，所產(chǎn)生的商務(wù)和旅游需求將得到進(jìn)一步的釋放，將進(jìn)一步拉動(dòng)中高檔商務(wù)酒店的需求，從而帶動(dòng)產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)的發(fā)展。三、武漢典型項(xiàng)目分析1、港澳中心港澳中心商務(wù)酒店是武漢市首家按五星級(jí)

18、標(biāo)準(zhǔn)建造的公寓式酒店,酒店坐落于武漢市繁華的商業(yè)中心江漢路步行街118號(hào),是江漢路上的標(biāo)志性建筑。該項(xiàng)目最早定位與高檔公寓，于2002年對(duì)外發(fā)售，在銷售情況不理想的情況下，調(diào)整項(xiàng)目定位，引進(jìn)酒店管理公司，重新包裝后作為武漢首家產(chǎn)權(quán)酒店對(duì)外銷售，銷售情況比較理想。酒店于2003年4月11日開業(yè)，樓高18層，共有客房200余間。是目前唯一坐落于漢口步行街的豪華公寓式酒店 按5星標(biāo)準(zhǔn)建的公寓式酒店。目前營運(yùn)情況良好，房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如下：商務(wù)豪華大床房￥1199 元/間￥418 元/間商務(wù)豪華大床房￥1199 元/間￥418 元/間商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間￥999 元/間￥388 元/間 商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間￥999 元/間￥38

19、8 元/間 普通標(biāo)準(zhǔn)間￥699 元/間￥298 元/間 商務(wù)間￥699 元/間￥298 元/間 2、圣淘沙武漢圣淘沙酒店公寓位于武漢市江漢區(qū)萬松園路與萬松橫路交匯之處，、2004年10開盤銷售，當(dāng)時(shí)該區(qū)域普通住宅和公寓價(jià)格才3000多元，該項(xiàng)目銷售均價(jià)為6000元，在推出較短時(shí)間內(nèi)即售罄。于2005年8月1日起試營業(yè)，2005年11月9日正式對(duì)外營業(yè)。    圣淘沙酒店公寓剛開始聘請(qǐng)廣州花園酒店提供管理，經(jīng)過1年的運(yùn)營，酒店經(jīng)營情況良好，花園酒店退出一線管理，由圣淘沙自己管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)酒店?duì)I運(yùn)，目前酒店運(yùn)營情況良好，800多間酒店公寓客房。門市價(jià)周一周二周

20、三周四周五周六周日標(biāo)準(zhǔn)單人間￥880￥300￥300￥300￥300￥300￥300￥300商務(wù)單人間￥938￥320￥320￥320￥320￥320￥320￥320商務(wù)雙人間￥1000￥360￥360￥360￥360￥360￥360￥360豪華商務(wù)單人間￥1165￥360￥360￥360￥360￥360￥360￥360豪華商務(wù)雙人間￥1245￥390￥390￥390￥390￥390￥390￥390家庭公寓（大小兩張床）￥1300￥410￥410￥410￥410￥410￥410￥410標(biāo)準(zhǔn)套房（大小兩張床）￥1450￥450￥450￥450￥450￥450￥450￥450豪華套房（大小兩張床）

21、￥1550￥480￥480￥480￥480￥480￥480￥480商務(wù)公寓（大小兩張床）￥1680￥730￥730￥730￥730￥730￥730￥7303、陽光·新天地項(xiàng)目位于居新華路之中段，扼江漢北路步行街門戶，雄踞商務(wù)要道“江漢北路商圈循禮門新商圈武廣商圈取水樓商務(wù)辦公圈”之中軸線，周邊金融中心、信息中心、文化娛樂中心、休閑廣場等各種金融、娛樂配套林立，大型超市、銀行、證券等高樓名廈云集。該項(xiàng)目總建37732，由底商、產(chǎn)權(quán)酒店、商務(wù)公寓三大形態(tài)構(gòu)成，共29層，其中1-3層為餐飲、娛樂、休閑商業(yè)服務(wù)中心；4-17層為純投資型酒店公寓，由星級(jí)酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營與管理；18-29層

22、為商務(wù)公寓，面積可自由組合，隨意分割，適合任何發(fā)展型企業(yè)。 產(chǎn)權(quán)酒店引進(jìn)紐賓凱酒店管理公司，于2004年12月25日開盤，銷售情況比較理想，于2005年底開業(yè)。這是紐賓凱酒店管理公司在武漢投資經(jīng)營的第一家產(chǎn)權(quán)酒店，酒店是一家按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，285間客房設(shè)計(jì)時(shí)尚，多間不同規(guī)模會(huì)議室可承接各類專業(yè)性會(huì)議，設(shè)備齊全的宴會(huì)廳能同時(shí)容納200-300人，依托武商商圈和建設(shè)大道金融商圈強(qiáng)大的商務(wù)客流，經(jīng)營情況非常理想?？头績r(jià)格如下： 門市價(jià)周一周二周三周四周五周六周日行政套放￥1580￥538￥538￥538￥538￥538￥538￥538行政豪華間￥1080￥388￥388￥388￥388￥388￥3

23、88￥388豪華套房￥1280￥488￥488￥488￥488￥488￥488￥488豪華標(biāo)間￥880￥338￥338￥338￥338￥338￥338￥338豪華大床房￥880￥338￥338￥338￥338￥338￥338￥3384、紐賓凱新時(shí)代國際公寓紐賓凱新時(shí)代國際公寓位于武昌中南路與武珞路交匯處，是新時(shí)代商務(wù)中心的附屬樓，項(xiàng)目總建筑面積接近19000平方米，每個(gè)房間均為建筑面積50平方米，經(jīng)精裝修之后售價(jià)為7200元/平方米。該項(xiàng)目是紐賓凱酒店管理公司在武漢投資管理的第二家產(chǎn)權(quán)酒店。該項(xiàng)目在運(yùn)作方式上，酒店管理公司介入的深度比第一個(gè)項(xiàng)目要深，從項(xiàng)目案名，到項(xiàng)目定位，再到項(xiàng)目銷售，作為開

24、發(fā)商的中建三局完全沒有參與，合作方式上相當(dāng)于中建三局為紐賓凱酒店管理公司定做，或者說是紐賓凱酒店管理公司包銷這個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目于2007年1月15日開盤銷售，開盤當(dāng)天銷售 75%，3個(gè)月內(nèi)全部售罄，據(jù)悉，項(xiàng)目投資者中有相當(dāng)大一部分是其第一個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店紐賓凱國際酒店（陽光新天地）的買家，說明投資者對(duì)投資該類產(chǎn)品的信心。5、天瑞國際項(xiàng)目位于漢口SOGO武展東路特1號(hào),臨近解放大道，其開發(fā)商是湖北天瑞國際酒店，投資商是武漢市思聯(lián)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司。項(xiàng)目緊接SOGO購物中心，與國際會(huì)展中心相望，周邊配套完善，交通便利。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)30層，30層，一層32戶，是爛尾樓改造，存在一些缺陷，比喻室內(nèi)有大梁大柱

25、，沒有煤氣管道和洗衣機(jī)的進(jìn)出水口。項(xiàng)目總建面28226，以一房一廳的戶型為主,面積從40平方米-70平方米，70年產(chǎn)權(quán)。于2006年8月開盤，銷售均價(jià)7000左右，采取固定返祖8%的方式，目前基本售罄，尚有部分高層在售。五部電梯， 2005-7-1至2075-7-1  6、恒源卓悅假日項(xiàng)目位于百年名校華中師范大學(xué)東門卓刀泉南路與卓豹路步行街交匯處?？偨?0106 平方米 ，其中產(chǎn)權(quán)酒店17400  平方米，344套，為40年產(chǎn)權(quán)。  樓高21層，1-4層為酒店商務(wù)配套，設(shè)有豪華酒店大堂、中西餐飲、各種規(guī)?，F(xiàn)代多媒體會(huì)議室及休閑娛樂等；5-21層專為投資

26、人定制的準(zhǔn)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓，單套戶型面積38-70M2。目前處于蓄客階段，預(yù)計(jì)于2007年7月底開盤銷售，估計(jì)銷售均價(jià)為7000左右。第三部分：寫字樓在城市中，最容易形成人們記憶的建筑有兩類：一類是公建，另一類則是寫字樓。從某種角度而言，公建是一個(gè)城市的文化標(biāo)志，而寫字樓則反映出一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。仲量聯(lián)行近日對(duì)上海的寫字樓調(diào)查顯示，2007年和2008年兩年期間，浦西地區(qū)的甲級(jí)寫字樓都將處于供應(yīng)不足的狀態(tài)，從現(xiàn)在到2008年底，浦西甲級(jí)寫字樓的預(yù)計(jì)空置率會(huì)徘徊在4%左右，而租金將會(huì)再次上漲25%。來自戴德梁行的一組數(shù)據(jù)顯示，武漢甲級(jí)寫字樓市場租金自1999年達(dá)到巔峰后，便一路下滑至50元

27、/月·m2的水平，延續(xù)至今。目前武漢共有甲級(jí)寫字樓存量約59萬平米，2005至2006年未有新增供應(yīng)量。經(jīng)過兩年來的緩慢消化，空置率由25%降低到目前的20%，租金上升約3%；市場供應(yīng)仍以乙級(jí)寫字樓為主。有專業(yè)人士指出，就寫字樓市場而言，與其他城市相比，武漢寫字樓市場的租金、售價(jià)基本與城市經(jīng)濟(jì)地位相匹配。為其提供支撐的是：2006年，在中國經(jīng)濟(jì)最具活力的十八個(gè)城市中，武漢人均GDP排名第14位，寫字樓施工量排名第14位，寫字樓售價(jià)排名第16位，比排名第14位的西安樓價(jià)低300元/m2。 該人士指出，武漢寫字樓市場的溫吞，主要與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局相關(guān)。與成都、大連等二線城市相比較，武漢除

28、在傳統(tǒng)的批發(fā)零售業(yè)一枝獨(dú)秀外，在金融、物流、咨詢等現(xiàn)代第三產(chǎn)業(yè)均處于弱勢(shì)地位。雖然第三產(chǎn)業(yè)的比重超過二產(chǎn)業(yè)，但大多屬于附加值較低的低端服務(wù)業(yè)；在電子通信、能源加工、汽車制造、現(xiàn)代冶金等先進(jìn)制造業(yè)方面，依然只是處于國內(nèi)平均水平，這些產(chǎn)業(yè)因素都制約了寫字樓市場的快速發(fā)展。< 新世界發(fā)展（武漢）有限公司的有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，武漢的寫字樓市場已經(jīng)開始慢慢的成長。特別是去年，新世界國貿(mào)的大客戶和來訪客戶量比前年增加了很多。但是，也明顯存在的一些問題是，武漢現(xiàn)在的寫字樓客戶集中以中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)為主，大的國際集團(tuán)進(jìn)來的還是不多。 從整體水平講，目前武漢的寫字樓市場雖然不是很大，但是對(duì)寫字樓客戶的容納量還比

29、較充足，近幾年不斷有新的寫字樓在建設(shè)，如民生銀行大廈的體量就比較大，但需求市場暫時(shí)并沒有特別明顯的增量。 但從中長期來看，武漢的寫字樓市場潛力依然可見，比如一些世界500強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)開始把武漢作為華中區(qū)域的戰(zhàn)略重點(diǎn)城市，因?yàn)槲錆h的地理?xiàng)l件非常好，距離許多一二線城市的航程都在一到兩個(gè)小時(shí)之內(nèi)，交通很通達(dá)。另外一方面就是，武漢的人力資源水平很高，但是工資水平又相對(duì)較低。曾經(jīng)有一個(gè)世界500強(qiáng)的公司，挑選華中區(qū)的總部時(shí)，把武漢作為一個(gè)參考點(diǎn)與其他幾個(gè)中部城市作比較。這個(gè)公司的資產(chǎn)部門比較之后，是想把華中區(qū)的總部定在南京；而人力資源部門來看過之后，則覺得應(yīng)該選定武漢，其主要原因就是人才綜合素質(zhì)高，但薪酬

30、低。因此，我們感覺武漢的城市發(fā)展?jié)摿€是非常大的，這種潛質(zhì)將會(huì)極大的刺激城市的經(jīng)濟(jì)增長速度。中天鴻源李濤認(rèn)為，武漢和其他一線城市的經(jīng)濟(jì)差別還比較大。一個(gè)好的寫字樓有三個(gè)必要條件：一個(gè)是空間結(jié)構(gòu)、一個(gè)是機(jī)電設(shè)備，一個(gè)是用電系統(tǒng)。很多寫字樓為了節(jié)省成本，不是太注重空間結(jié)構(gòu)的通風(fēng)采光、層次感、空間感。因?yàn)檫@種辦公區(qū)結(jié)構(gòu)的布局會(huì)極大的增加建筑成本；另外就是智能化的系統(tǒng)，好的智能化寫字樓可以做到遠(yuǎn)近程雙層結(jié)合的系統(tǒng)，比如車開進(jìn)地下室以后，可以根據(jù)車的走向來判斷你會(huì)經(jīng)過哪一部電梯，然后電梯會(huì)等候在業(yè)主的停車樓層，國內(nèi)一些好的寫字樓均已經(jīng)完成了這些指標(biāo)，但是一般的寫字樓就都不會(huì)予以考慮。而武漢目前愿意消費(fèi)這

31、種智能化寫字樓的客戶群體還無法形成主流。連載：武漢市寫字樓市場分析（一） 2006年4月30日   文億房研究部：田衛(wèi)我來說兩句 (0)武漢市寫字樓市場分析（一）:建設(shè)大道金融一條街寫字樓市場分析 建設(shè)大道上從香港路到青年路的一段路程屬于金融一條街的范圍，這里高樓大廈密布，各銀行機(jī)構(gòu)遍布其間。建設(shè)大道雙向六車道，人行道和自行車道也實(shí)現(xiàn)了分流，看上去顯得十分寬敞。人行道上綠樹成蔭，樹影婆娑，沿街面零星的散布著一些精致的小店鋪，散步其間，令人心曠神怡。武漢市目前最頂級(jí)的酒店香格里拉和最高檔的購物場所新世界國貿(mào)就屹立于此。建設(shè)大道金融一條街已經(jīng)由最初的“一條街道”的規(guī)劃

32、衍變到了“一個(gè)金融圈”的廣義概念。金融圈的形成是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。建設(shè)大道金融一條街內(nèi)包含的銀行系統(tǒng)有：商業(yè)銀行、交通銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、招商銀行。這些銀行大多以自建的形式建成了規(guī)模宏大的辦公樓，部分自用，部分用于租售。金融一條街上寫字樓基本情況介紹：中部崛起的歷史機(jī)遇讓武漢這個(gè)城市更具魅力，武漢的房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是日新月異。寫字樓是反映城市經(jīng)濟(jì)水平的高端物業(yè)。武漢寫字樓市場在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)良好的情況下，正在蓬勃的發(fā)展。金融一條街上寫字樓市場有如下特點(diǎn)：投資型寫字樓產(chǎn)品略顯不足。金融一條街上多數(shù)寫字樓只租不售，主要原因是這些樓盤屬于銀行自有物業(yè)，銀行將它們作為一

33、種固定資產(chǎn)而保留所有權(quán)。目前金融一條街上主要可售寫字樓僅有新世界國貿(mào)大廈，招商銀行大廈、瑞通廣場已經(jīng)結(jié)束了銷售周期。潛在寫字樓項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)。目前在建的寫字樓項(xiàng)目有民生銀行大廈、武漢廣播電視大廈，它們的工程進(jìn)度均已完成了結(jié)構(gòu)封頂。目前，民生銀行大廈底層商鋪已開始銷售，成交均價(jià)為8044.97元/平方米，辦公部分還未公開對(duì)外發(fā)售，武漢廣播電視大廈處于待價(jià)而沽的敏感時(shí)期，隨時(shí)都有開盤可能。租賃客戶偏好性強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，武漢的城市地位日益提高。不少跨國大企業(yè)和外來財(cái)團(tuán)紛至沓來。這些實(shí)力強(qiáng)勁的企業(yè)是刺激武漢寫字樓市場發(fā)展的原動(dòng)力。它們偏向于選擇最高級(jí)別的寫字樓。如瑞安集團(tuán)、上海金豐易居等就選擇了新世

34、界為辦公地。本地有實(shí)力的企業(yè)也將新世界作為提升自身品牌形象及實(shí)力展示的舞臺(tái)。建設(shè)銀行大廈的租賃客戶也不遜色于新世界，如西門子，摩托羅拉等跨國企業(yè)就選擇了建設(shè)銀行大廈為辦公地。這類客戶的面積需求較大，一般是整層起租。實(shí)力相對(duì)弱一些的公司會(huì)選擇次一級(jí)別的寫字樓。金融一條街寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)以中高檔為主，與周遍寫字樓項(xiàng)目形成梯級(jí)消費(fèi)。不同的客戶對(duì)辦公空間需求不一樣，而且不同公司的資金實(shí)力差別較大。因此，中小公司一般選擇中小戶型，中低價(jià)位的寫字樓為辦公地。如，新華路沿線上的登月大廈、福星科技大廈等就是針對(duì)中小型公司而設(shè)計(jì)的項(xiàng)目。高檔寫字樓與中低檔寫字樓有明顯的業(yè)態(tài)區(qū)分。如新世界國貿(mào)與建設(shè)銀行大廈，僅一路之閣，幾乎具有同樣的地理位置。新世界的裙樓里有高檔消費(fèi)品，如化妝品、服飾等。建設(shè)銀行大廈的裙樓是銀行營業(yè)廳，它的副樓即將做一大型酒店（錦江國際酒店）。中低檔寫字樓的功能定位相對(duì)較為單一。因此，相對(duì)缺乏服務(wù)性業(yè)態(tài)。據(jù)了解，目前武漢現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓8座，主要集中在武漢金融一條街之稱的建設(shè)大道沿線。甲級(jí)寫字樓存量約59萬平方米，租金在58元/月/平方米左右，入住率在過去一年僅僅提升了兩個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到80左右，但近兩年，武漢甲級(jí)寫字樓市場沒有增加，使得存量項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r稍有好轉(zhuǎn)，但當(dāng)前租金水平大大落后于成都、西安等同