商業(yè)規(guī)劃建議

1、煌華國貿中心商業(yè)規(guī)劃建議報告(討論稿)新加坡豪斯（中國）機構重慶兆邦房地產營銷策劃有限公司2005年9月15日前言通過與貴司進行多輪溝通，根據對煌華國貿中心商業(yè)部分的定位，我司針對項目目標商業(yè)業(yè)態(tài)進行深入調研，了解目標商家對本項目招商的意向性和對拓展物業(yè)的主要要求。我司以市場為依據，同時考慮項目前期資金回收等因素，對煌華國貿中心商業(yè)部分提出以下初步規(guī)劃建議。目錄1業(yè)態(tài)功能劃分建議41.1總體業(yè)態(tài)布局41.2樓層業(yè)態(tài)分布及功能面積5地下三層：5地下二層：5地下一層：5地上一層：6地上二層：6地上三層：6地上四層：7地上五層：7地上六層：7地上七層：8地上八層：81.3招商面積統(tǒng)計91.4規(guī)劃建議

2、說明102附件：各類商家拓展物業(yè)要求122.1購物中心功能分區(qū)要求122.2品牌百貨一般性建筑要求122.3品牌超市建筑標準指導要求132.4品牌西式快餐建筑標準指導要求142.5其他行業(yè)經營面積及配套設施之基本要求151 業(yè)態(tài)功能劃分建議1.1 總體業(yè)態(tài)布局樓層主題主力業(yè)態(tài)輔助業(yè)態(tài)8F世紀歡樂城電影院/電子娛樂休閑餐飲/網吧7F巴渝美食城品牌火鍋/巴渝小吃各地特色小吃6F美居文化城家私裝飾兒童活動中心/多功能區(qū)/休閑食品5F動感之都主力百貨(中高檔品牌百貨)體育用品/運動服飾/兒童精品4F紳士之都男性服飾/精品/汽車美容用品3F生活之都婦孕用品/服飾/飲食2F潮流之都女性服飾/精品/餐飲1F

3、時尚之都高檔名店/銀行/精品百貨/品牌餐飲B1名品之都B2生活區(qū)中型超市中式快餐B3主題區(qū)數碼通訊主題市場1.2 樓層業(yè)態(tài)分布及功能面積建議地下三層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計8233.48數碼通訊主題市場8233.48三分之一用于招商，約27008233.48層高輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計4.5m地下二層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計8344.87中型超市5000招商6000層高中式快餐1000招商4.5m輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計花藝銷售2344.87糕點銷售飾品銷售文具銷售樂器銷售眼鏡銷售食品銷售銷售地下一層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計7969.10品牌流行百貨5000招商5000

4、層高5.0m輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計西式快餐廳450先招商后銷售2969.10珠寶首飾100×3銷售名品店50×5銷售銷售地上一層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計7539.66品牌流行百貨5000招商5000層高5.0m輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計西式快餐廳450先招商后銷售2539.66銀行營業(yè)廳300先招商后銷售高檔名店銷售與百貨業(yè)態(tài)配套的品牌店、專賣店銷售地上二層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計6753.91品牌流行百貨5000招商5000層高4.5m輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計西式快餐廳450先招商后銷售1753.91銀行營業(yè)廳300先招商后銷售精品店銷售女性用品銷售與百貨

5、業(yè)態(tài)配套的品牌店、專賣店銷售地上三層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計6648.44品牌流行百貨5000招商5000層高4.5m輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計品牌餐飲500先招商后銷售1648.44名品店銷售折扣店銷售與百貨業(yè)態(tài)配套的品牌店、專賣店銷售地上四層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計6648.44品牌流行百貨5000招商5000層高4.5m輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計品牌餐飲500先招商后銷售1648.44與百貨業(yè)態(tài)配套的品牌店、專賣店銷售地上五層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計6519.38品牌流行百貨5000招商5000層高4.5m輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計品牌餐飲500先招商后銷售1519.3

6、8體育用品銷售運動服飾銷售兒童精品500銷售與百貨業(yè)態(tài)配套的品牌店、專賣店銷售地上六層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計6519.38家私裝飾城5519.38約3000招商5000層高4.5m輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計兒童翻斗城500不銷售1519.38陽光書吧500先招商后銷售地上七層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計6519.38品牌火鍋1000招商6519.38層高特色小吃城5519.38約2000招商4.5m輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計地上八層：總面積主力業(yè)態(tài)面積（）備注合計6273.16品牌影院3000招商4000層高品牌電玩城1000招商4.5m輔助業(yè)態(tài)面積（）備注合計網吧500銷售2273

7、.16休閑餐飲300銷售其他1473.16銷售1.3 招商面積初步統(tǒng)計樓層招商對象招商面積其他面積合計8F品牌影院電玩娛樂300010002273.166273.167F特色小吃品牌火鍋30003519.386519.386F品牌家私裝飾30003519.386519.385F中高檔品牌百貨50001519.386519.384F50001648.446648.443F50001648.446648.442F50001753.916753.911F50002539.667539.66B150002969.107969.10B2中型超市中式快餐500010002344.878344.87B3數碼

8、通訊27005533.488233.48合計4870029269.277969.20只招商不銷售部分的面積約占總商業(yè)面積的60；預計總銷售額超過6億元。1.4 規(guī)劃建議說明v 地下三層商業(yè)價值較低，但作為商業(yè)首層，其人流量對商業(yè)經營有較大影響，因此建議采用統(tǒng)一的經營定位（數碼通訊主題市場），以招商帶動銷售和經營的方式，保證該樓層商業(yè)統(tǒng)一的形象、定位、經營、管理。v 地下二層主力店規(guī)劃中型超市和中式快餐，根據商家對拓展物業(yè)的要求，同時考慮到本項目商業(yè)部分的銷售，控制超市的招商面積在5000左右，快餐廳在1000左右。v 地下1層與地上1層為兩個不同標高的平街層，商業(yè)價值較高，應盡量減少主力百貨對

9、這些樓層的占用，規(guī)劃一些有力于提升項目形象及人氣的輔助商業(yè)業(yè)態(tài)，如精品名店、珠寶首飾、品牌西式快餐廳、品牌咖啡廳、銀行營業(yè)廳等。v 主力百貨要求主入口臨街（三峽廣場步行街），根據本項目的地段特征和平面規(guī)劃，建議將主力百貨的臨街面規(guī)劃于靠明日百貨位置，使得其他臨街商業(yè)盡量集中于三峽廣場，以保證銷售部分的商業(yè)價值。v 地下1層至地上5層，輔助業(yè)態(tài)應根據引進的主力百貨進行調整，以保證最佳的業(yè)態(tài)組合。v 地上6層和地上7層分別以家私裝飾和餐飲為主力業(yè)態(tài)，為形成規(guī)模效應，面積建議在5000以上，以招商帶動銷售和經營，保證商業(yè)定位及銷售方面的要求。v 地上8層以娛樂為主，建議引進品牌影院，面積一般在300

10、0左右。影院層高要求在7米以上，最好達到8米，且要求各反映廳無柱遮擋視線。v 各樓層分布有餐飲業(yè)態(tài)，建議規(guī)劃于同一垂直體系，方便餐飲店的上下水、排污、排煙等配套的設置。v 考慮到商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)化組合的要求，及本項目的商業(yè)銷售，各樓層必需的小型商業(yè)名店可通過先招商后銷售的方式。v 交通動線：為引導人流，建議保證地下商業(yè)與百貨樓層的垂直人流通道；百貨樓層輔助的獨立商鋪、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)營業(yè)時間較長，應預留獨立通道，建議6、7、8層設置獨立（景觀）電梯，商場扶梯建議采用交叉式（剪刀式）。2 附件：各類商家拓展物業(yè)要求2.1 購物中心功能分區(qū)要求購物中心功能分區(qū)要求入口廣場區(qū)位置要鮮明賣場區(qū)要與其他區(qū)緊密

11、相連卸貨區(qū)要求能避開主要人流按賣場區(qū)的功能從建筑物的側面和背面單獨設置，1T/M2獨立的停車通道，生鮮收貨區(qū)要單獨設置。停車場區(qū)要求人流和車流能分離，自行車車位500個，汽車車位100-200個綠化區(qū)能占總建筑面積得30%以上承重要求賣場區(qū)500/倉庫及收貨區(qū)1000/辦公室150-200/一般百貨公司350/供電負荷的一般要求商場、照明300KW（事故照明75 KW）商場戶外照明30 KW冷凍壓縮機設備250 KW（備用電250 KW）生鮮設備224 KW（備用62 KW）商場空調通風650 KW家電區(qū)插座26 KW美食廣場86 KW（如肯德基、麥當勞250 KW）商場排水設備10 KW商場

12、弱電電源20 KW（備用電20 KW）2.2 品牌百貨一般性建筑要求品牌百貨一般性建筑要求分類要求地塊及面積長方形或梯形，單層面積4000以上，總面積在2萬至3萬廣場面積門前廣場面積至少1000，可視情況調整中庭面積中庭面積（包含電梯井）約500樓層及層高地下1層至地上6層，總數至少3層以上，首層層高至少5米，其他樓層至少4.5米。柱間距8米×8米以上承重地板450/消防符合國家及當地標準和商家要求停車位最好能達100個/10000，可視情況調整其他供電、上下水、排污、排水，扶梯、貨梯、中央空調、消防分區(qū)、卸貨區(qū)2.3 品牌超市建筑標準指導要求內容指導要求地塊地塊形狀：矩形或梯形，臨

13、街面至少80米，通道不小于80米；面積5000至2萬平方米不等。柱距多層店的柱網距離應保持在8.4x8.4m。樓層層高賣場凈高不小于5.3M5.5M，后倉凈高不小于6.8M,不大于7.5M.墻外墻為實墻面，抹灰后，可噴涂料或鋪瓷磚。樓板荷載賣場800kg/平方米,后倉與冷庫10001200kg/平方米；鋼筋砼樓面(70厚C30內配6150雙向，含耐磨面層，賣場區(qū)及出租區(qū)耐磨粉3kg/，后倉區(qū)耐磨粉5kg/，平整度要求為6m±2mm)地板表面：倉庫及生鮮后倉通道硬化耐磨，賣場及出租區(qū)內鋪PVC地板，辦公區(qū)及設備用房鋪瓷磚,生鮮加工間鋪瓷磚。卸貨區(qū)考慮2或3輛40呎35噸集卡和4輛小卡車

14、滿載重量及回車空間，集卡旋轉半徑15米。停車面積(數量)150車位以上，每個車位約需22平方米貨梯兩層：2部5噸貨梯三層：2部5噸貨梯，1部3噸貨梯。如果有地下室，必須有一部貨梯直達地下室。自動人行步道二層：2部，三層：46部。（如有地下室或樓面停車場，則必須有上下的自動人行步道）供水200（小店）250（大店）噸/天供氣通常320m³/h（不包括空調用氣）排水配有化糞池、隔油池、排油煙裝置等，并符合國家及當地標準，并能最終通過當地驗收消防滿足營運要求，同時符合國家及當地標準，并能最終通過當地驗收（由業(yè)主負責），要求設置煤氣報警與聯動裝置空調通風管道式分體空調（60KW）還是中央式空

15、調要根據當地情況確定。賣場正氣壓，賣場和出租區(qū)的新風，排煙要符合消防要求。電話100對通局電纜到交換機房，并開通36門直線,2條數據線,其中中繼線16條,交換機容量128門環(huán)保符合國家及當地標準，并能最終通過當地驗收（由業(yè)主負責）綠化符合國家及當地標準及商家要求，并能最終通過當地驗收店招免費廣告牌位置分配：高炮占用2個位置；門頭占用2個位置。業(yè)主負責所有審核及執(zhí)照申請。后倉1,0001,200 pallets，about 1300m2供電方式及變壓器2500KVA干式變壓器,10/0.4kv Dyn11 50hz，雙電源雙回路供電發(fā)電機容量油罐容量可持續(xù)1.5天或6噸，業(yè)主需提供油罐位置室外場

16、地重載路面（承重35噸）、停車場、綠化樹種、景觀等須按照商家的要求或提供的圖紙施工人防要求符合國家及當地標準及易初蓮花的要求，并能最終通過當地驗收建設用地規(guī)劃文件須由業(yè)主負責在租賃協議簽約前提供2.4 品牌西式快餐建筑標準指導要求樓層1、2F單層面積首層約350(使用面積)柱間距M層高>=3M(樓板至梁)地面承重廚房450KG/動荷載餐廳250KG/消防標準類其他乙方自設消防系統(tǒng)并與甲方連通其他供電量電容量250KVA變電設備，三相五線380/220V、50赫茲，每年約80萬千瓦時商業(yè)用平價電量指標，不小于500A空氣開關于總電柜，2根電纜（VV223x150+2x9、185銅芯）接入紅

17、線內配電柜（或乙方指定位置），并有獨立計量電表中央空調功率廚房>=450卡/h，用餐區(qū)>=350卡/h溫度冬天>=15度；夏天<=25度；春秋季20-25度時間早8：00至晚11：00通信線路2條其他甲方提供兩條電話線路，用作電話傳真及電腦終端站，用于市內及長途電話線供水量25噸/天供水管徑2.5/3.0英寸供水水壓2.5KG/cm2排水管徑>=6英寸管道位置提供相應的排水管線位置排污管徑管道位置排煙管徑截面積為500mm*700mm管道位置提供室外相應的排放油煙管道位置，該位置將不導致爭議或相鄰關系隔油池餐廳附近區(qū)域提供適宜位置，該位置將不導致爭議或影響相鄰關系

18、衛(wèi)生間類型獨立數量2對/層化糞池足夠容量，甲方提供與化糞池相連的管道至乙方租賃區(qū)域出入口數量2個寬度12M朝向臨街廣告位在門臉上方提供招牌安裝位置停車場臨時卸貨車位裝修標準乙方按照肯德基統(tǒng)一標準對餐廳內部及外部進行裝修設備總重冷庫、排油煙機、汽水機、制冰機的室外機全部放置樓頂，設備總重3噸，下設槽鋼可將設備均勻擺放，使樓頂均勻受力。2.5 其他行業(yè)經營面積及配套設施之基本要求各行業(yè)經營面積及配套設施之基本要求業(yè)種使用面積（）技術需求其它餐飲特色餐飲1000以上上下水、電力、天然氣、排煙、排風、隔電池、新風、廣告位營業(yè)時間較長，充足的停車位咖啡廳80-200上下水、電力、廣告位店鋪外面有環(huán)境幽雅的庭院，可將座位散出來，增加氣氛和吸引人流西餐吧300以上上下水、電力、天然氣、排煙、排風、隔電池、新風、廣告位酒吧約200上下水、電力24小時營業(yè)服務配套行業(yè)美容美發(fā)150以上上下水（冷、熱水）、電力營業(yè)時間到晚10點美體500以上上下水（冷、