一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額的計(jì)算（三）

1、會(huì)計(jì)學(xué)堂出品 一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額的計(jì)算（三）第五節(jié) 一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額的計(jì)算1. 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅:2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅: （1）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5% 的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 （2）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照 5 % 的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 3.個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅: （1）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房，按照有關(guān)規(guī)定

2、全額繳納增值稅的(見(jiàn)本章第九節(jié)的有關(guān)規(guī)定)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5 % 的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 （3）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的(見(jiàn)本章第九節(jié)的有關(guān) 規(guī)定)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的余額為銷售額，按照5% 的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 4.其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)分以下情形計(jì)算應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地 主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的稅款: ( 1 ) 以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為: 應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/(1+5%) x5% （2）以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)

3、或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí) 的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為: 應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià))/(1+5% )x5% 5.其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照上述第4條規(guī)定的計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)納稅額并向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 6. 納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn) 時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。 7.納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 （五）納稅人提

4、供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 (1) 一般納稅人出租其2016年 4 月 3 0 日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5 % 的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū)) 的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 (2)一般納稅人出租其2016年 5 月 1 日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì) 稅 。 不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照3% 的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn) 所 在地主管國(guó)稅

5、機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。一般納稅人出租其2016年 4 月 3 0 日前取得的不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。 102.小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅: （1）單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶出租住房)，按照5% 的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出租住房，按照5 % 的征收率減按1.5 %計(jì)算應(yīng)納稅額。（2）其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按

6、1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額 ，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 3.預(yù)繳稅款的計(jì)算。（1）納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款: 應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額/(1+11%) x3%（2）納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，除個(gè)人出租住房外，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款: 應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額/ (1+5%) x5% ( 3 ) 個(gè)體工商戶出租住房，按照以下公式計(jì)箅應(yīng)預(yù)繳稅款: 應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額/(1+5% )x1.5% ( 4 ) 其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)納稅款: 出租住房:應(yīng)納稅款=含稅銷售額/(1+5%)x1. 5% 出租非住房: 應(yīng)納稅款=

7、含稅銷售額/(1+5%) x5% 4.征收管理出租不動(dòng)產(chǎn)可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。 (六)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)的增值稅處理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5 % 的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租其2016年 5 月 1 日后自行開發(fā)的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照3 % 預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所

8、在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。 (七)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫 行辦法 1、銷售額的確定 銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià) 款 )/(1+11%) 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款= (當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積/房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)x支付的土地價(jià)款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)

9、目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方 法按照5 %的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 3.預(yù)繳稅款 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/(1 +適用稅率或征收率)x3% 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按 照 5 % 的征收率計(jì)算。 3.進(jìn)項(xiàng)稅額。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng) 以 建 筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額x (簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建

10、 設(shè)規(guī)模/房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模) 第六節(jié) 簡(jiǎn)易征稅方法應(yīng)納稅額的計(jì)算、應(yīng)納稅額的計(jì)算 應(yīng)納稅額 =銷售額 *征收率 銷售額=含稅銷售額/(1 +征收率) 第七節(jié) 進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅的征收一、1.根據(jù)增值稅暫行條例的規(guī)定，申報(bào)進(jìn)入中華人民共和國(guó)海關(guān)境內(nèi)的貨物，均應(yīng)繳納增值稅。 2.從其他國(guó)家或地區(qū)進(jìn)口跨境電子商務(wù)零售進(jìn)口商品清單范圍內(nèi)的以下商品適用于跨境電子商務(wù)零售進(jìn)口增值稅稅收政策: （1）所有通過(guò)與海關(guān)聯(lián)網(wǎng)的電子商務(wù)交易平臺(tái)交易, 能夠?qū)崿F(xiàn)交易、支付、物流電子信息 “三單”比對(duì)的跨境電子商務(wù)零售進(jìn)口商品; （2）未通過(guò)與海關(guān)聯(lián)網(wǎng)的電子商務(wù)交易平臺(tái)交易，但快遞、郵政企業(yè)能夠統(tǒng)一提供交易、支付、物流等電子信息，并承諾承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任進(jìn)境的跨境電子商務(wù)零售進(jìn)口商品。 二、進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅的適用稅率 進(jìn)口環(huán)節(jié)的增值稅稅率與本章第三節(jié)的內(nèi)容相同。 但是對(duì)跨境電子