商業(yè)地產(chǎn)標準化研究_LD150410

1、2015年4月房地產(chǎn)項目標準化研究產(chǎn)品標準化背景、前提與策略目錄產(chǎn)品標準化的模塊與執(zhí)行手冊產(chǎn)品標準化的意義產(chǎn)品標準化的工作建議如何推進產(chǎn)品標準化Part1產(chǎn)品標準化背景、前提與策略產(chǎn)品標準化背景 房地產(chǎn)行業(yè)正逐步走向成熟。產(chǎn)品也由粗放競爭向標準化競爭過渡，產(chǎn)品標準化帶給企業(yè)效率、效益和成本、工程、采購等相關(guān)領(lǐng)域更多的價值， 標準化是企業(yè)多項目開發(fā)的必然結(jié)果，是企業(yè)發(fā)展壯大，實現(xiàn)跨越式、可續(xù)續(xù)發(fā)展的必由之路。 “標桿地產(chǎn)”企業(yè)都基本確立了自己的產(chǎn)品模式，并通過推行標準化產(chǎn)品線復(fù)制、連鎖開發(fā)，在全國“攻城略地”。 要做大做強做優(yōu)，必須進行多項目連鎖開發(fā)，而形成標準化產(chǎn)品線是企業(yè)進行多項目開發(fā)的前提

2、和基礎(chǔ)。 產(chǎn)品標準化一旦確定，推廣周期相對較長，標準化的產(chǎn)品不僅要滿足當前城市規(guī)劃和客戶需求，更要滿足未來可能的需求演變。 1. 成熟性：標準化的對象必須基于成熟產(chǎn)品，不能將不成熟的產(chǎn)品標準化后推廣2. 市場性：必須經(jīng)過市場檢驗，不能只有設(shè)計師和企業(yè)滿意，更該基于市場和客戶的認可4. 領(lǐng)先性：標準產(chǎn)品必須具有相對的領(lǐng)先性和適當?shù)那罢靶?. 通用性：標準化的產(chǎn)品必須具有通用性與延展性，以通過產(chǎn)品標準實現(xiàn)項目快速復(fù)制產(chǎn)品標準化四個前提產(chǎn)品標準化前提產(chǎn)品標準化策略兩種策略規(guī)劃復(fù)制“抽象理念”，設(shè)計復(fù)制“具體細節(jié)”從“道”與“術(shù)”兩層面界定標準化策略。道術(shù) 產(chǎn)品規(guī)劃的指導(dǎo)思想與準則，是指產(chǎn)品復(fù)制的規(guī)律

3、理念與經(jīng)驗總結(jié)，如針對“產(chǎn)品規(guī)劃”環(huán)節(jié)，由于土地和資源的差異化，不可能梳理“規(guī)劃細則”進行直接照搬，而應(yīng)從規(guī)劃理念與原則這種規(guī)律法則性的東西去指導(dǎo)后期產(chǎn)品規(guī)劃。 “術(shù)”屬于產(chǎn)業(yè)設(shè)計模塊的細則，是標準化具體復(fù)制的對象，大多拿來即用。Part2產(chǎn)品標準化的意義產(chǎn)品標準化意義總述目的提升開發(fā)效率標準化創(chuàng)新1.快速復(fù)制2.保證操作水準均質(zhì)化3.減少犯錯率4.降低管理成本和建造成本1. 增加產(chǎn)品附加值2. 提升操作水準標準化前離散標準化中成核標準化后規(guī)則產(chǎn)品標準化意義總述途徑管理策略管理標準化管理創(chuàng)新業(yè)務(wù)流程優(yōu)化管控體系定型化產(chǎn)品創(chuàng)新機制技術(shù)應(yīng)用模式業(yè)務(wù)操作IT化開發(fā)效率產(chǎn)品策略產(chǎn)品標準化產(chǎn)品創(chuàng)新標準化

4、設(shè)計戰(zhàn)略采購形態(tài)性能結(jié)合業(yè)務(wù)流程開展由人力資源部牽頭由子公司主導(dǎo)標準化創(chuàng)新未推行標準化開發(fā)模式出現(xiàn)的問題開發(fā)周期較長，快速開發(fā)能力和規(guī)模開發(fā)能力較弱沒有大范圍推行產(chǎn)品標準化1設(shè)計精度、深度不夠，變更較多，質(zhì)量通病較多沒有大范圍推行產(chǎn)品標準化2項目成本“實際預(yù)測”的偏差率較大沒有推行標準化的“項目成本定額”3組織結(jié)構(gòu)及權(quán)責關(guān)系經(jīng)常在授權(quán)與“削藩”、合并與分立中游移缺乏標準化權(quán)責體系4未推行標準化開發(fā)模式出現(xiàn)的問題制度、流程執(zhí)行力差缺乏嚴謹、精細化、標準化的業(yè)務(wù)流程5不同項目、不同人員執(zhí)行同一工作的績效結(jié)果差異較大沒有標準化的操作規(guī)范6個人經(jīng)驗、能力、責任心對工作績效影響過大沒有標準化的輸入、輸出

5、工作成果7Part3產(chǎn)品標準化的模塊與執(zhí)行手冊產(chǎn)品標準化六大模塊 產(chǎn)品標準化在于產(chǎn)品成熟度、企業(yè)執(zhí)行力等現(xiàn)實因素有效耦合，即不能眼高手低，也要避免四鉆牛角。 標桿企業(yè)產(chǎn)品標準化整體強調(diào)落地，在體系上更是務(wù)實的從六大模塊去有效推進產(chǎn)品標準化。 標準化范本是快速提升房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的有效捷徑。隨著地產(chǎn)行業(yè)不斷成熟，競爭不斷深入，標準化已是行業(yè)發(fā)展的大勢所趨。CSWADI產(chǎn)品標準化六大模塊010203040506擴初和施工圖紙標準化成本配置標準化部品部件標準化施工工藝標準化產(chǎn)品配置標準化穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作方產(chǎn)品標準化六大模塊1. 擴初和施工圖紙標準化 標桿企業(yè)對設(shè)計圖紙的標準化推行到擴初和施工圖，對不

6、同地區(qū)的施工圖不硬性強調(diào)標準化，給出參考施工圖和做法說明，用于借鑒對比。針對“景觀、會所、示范區(qū)”等，設(shè)計圖紙則統(tǒng)一標準化到標準模塊圖、元素和景觀節(jié)點圖。2. 產(chǎn)品配置標準化 產(chǎn)品配置從整體格局進行了標準化，具體針對各項目公司擅長的高層、疊加洋房、別墅等業(yè)態(tài)進行配置比例的約束。3. 成本配置標準化 標準化產(chǎn)品針對各個成本指標和成本支出，進行一級科目的配置標準化。產(chǎn)品標準化六大模塊4. 部品部件標準化 部品部件標準化是產(chǎn)品標準化的具體操作和整個產(chǎn)品標準化的基礎(chǔ)。它的標準化程度直接影響項目成本、施工工藝和供應(yīng)商管理等一系列的標準化。5. 施工工藝標準化 房地產(chǎn)項目開發(fā)周期不同，施工工藝在很多方面的

7、標準化，對加快產(chǎn)品建造、保證產(chǎn)品質(zhì)量有直接支撐作用。6. 穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作方 整合優(yōu)秀供應(yīng)商并實現(xiàn)長期穩(wěn)定合作，形成戰(zhàn)略關(guān)系，尤其是對總包、設(shè)計以及關(guān)鍵分包商的長期穩(wěn)定合作，這對產(chǎn)品標準化是最直接的支撐。 產(chǎn)品標準化六大模塊產(chǎn)品標準化落地的執(zhí)行手冊通過五本執(zhí)行手冊實現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計建造的業(yè)務(wù)標準化、流程標準化和操作標準化材料部品手冊 1合約采購手冊2施工手冊3成本手冊4營銷推廣手冊5產(chǎn)品標準化落地的執(zhí)行手冊現(xiàn)有產(chǎn)品總結(jié)優(yōu)化標準擴初圖材料部品手冊針對材料部品及封樣等進行規(guī)范合約采購手冊施工手冊成本手冊營銷推廣手冊主要針對合約分判計劃、供應(yīng)商名錄、指導(dǎo)采購價等進行規(guī)范主要針對施工組織、工藝、工法和工程質(zhì)量

8、進行規(guī)范。主要針對成本體系、成本明細、成本標準、成本數(shù)據(jù)庫等進行規(guī)范重點針對營銷推廣、VI標識、案名等進行規(guī)范和標準化Part4產(chǎn)品標準化的工作建議標準化工作建議1. 管理標準化流程優(yōu)化標準化是工業(yè)化的基本特征規(guī)范化執(zhí)行 持續(xù)優(yōu)化改進卓越流程再造 完成全集團的業(yè)務(wù)流程優(yōu)化文件成果編制； 完成集團范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)流程的推廣與執(zhí)行； 建立一套全集團的業(yè)務(wù)流程監(jiān)控體系；并完成全集團的流程審核工作； 建立產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新機制和新技術(shù)應(yīng)用模式； 建立業(yè)務(wù)流程持續(xù)完善保障制度和全面的業(yè)務(wù)管理創(chuàng)新機制； 全集團根據(jù)執(zhí)行與審核情況，進行流程文件體系的持續(xù)優(yōu)化改進； 形成具有自身特色的、卓越的標準業(yè)務(wù)流程。標準化工作建

9、議1. 管理標準化工作分解集團總部項目公司協(xié)助各子公司完成的業(yè)務(wù)流程優(yōu)化文件成果編制；協(xié)助子公司完成優(yōu)化流程節(jié)點程序文件編制工作。提供產(chǎn)品創(chuàng)新機制和新技術(shù)應(yīng)用模式的指引性樣板牽頭業(yè)務(wù)操作IT化完成業(yè)務(wù)流程優(yōu)化文件成果編制；試點建立內(nèi)部的產(chǎn)品創(chuàng)新機制和新技術(shù)應(yīng)用模式，在集團內(nèi)推廣；配合流程IT化，各子公司應(yīng)及時地完成相應(yīng)的流程文件編寫。流程完善與管理創(chuàng)新制定全集團的業(yè)務(wù)流程監(jiān)控體系框架；集團總部內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程審核建立各子公司內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程監(jiān)控體系；完成各子公司內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程審核工作。流程審核向各子公司培訓(xùn)和推介集團頒布的重要節(jié)點控制程序以及成果標準；（培訓(xùn)計劃、培訓(xùn)講師、培訓(xùn)教材、流程試題庫）各

10、子公司內(nèi)部組織培訓(xùn)子公司層面的流程文件及相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書; （培訓(xùn)計劃、培訓(xùn)講師、培訓(xùn)教材、流程試題庫）執(zhí)行頒布的流程。流程推廣與執(zhí)行標準化工作建議2. 工作重點設(shè)計關(guān)鍵節(jié)點管理系設(shè)計關(guān)鍵節(jié)點管理系統(tǒng)統(tǒng)（計劃，配合，聽證會，成果標準）設(shè)計變更與設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管現(xiàn)場簽證管理系統(tǒng)理系統(tǒng)部品應(yīng)用與部品應(yīng)用與供應(yīng)商管理供應(yīng)商管理系統(tǒng)系統(tǒng)設(shè)計資源設(shè)計資源管理系統(tǒng)管理系統(tǒng)戶型信息戶型信息應(yīng)用系統(tǒng)應(yīng)用系統(tǒng)論證階段論證階段戶型運用概念規(guī)劃階概念規(guī)劃階段段策劃戶型設(shè)計實施方案階實施方案階段段部品清單和定板施工圖階段施工圖階段施工階段施工階段招投標IT化設(shè)計管理系統(tǒng)專業(yè)網(wǎng)站將和項目網(wǎng)站結(jié)合，其中設(shè)計變更系統(tǒng)放入

11、項目網(wǎng)站2. 工作重點1 將集團目前的設(shè)計監(jiān)控關(guān)鍵節(jié)點IT化，便于對項目操作的監(jiān)控和及時跟蹤。根據(jù)各設(shè)計階段的成果標準，控制設(shè)計操作水平，形成項目備案庫。便于各公司操作經(jīng)驗和資料的積累，及全集團范圍的 知 識 共 享2 積累戶型資料，在策劃階段提取運用，并在概念規(guī)劃階段創(chuàng)新性借鑒；3 根據(jù)流程提供統(tǒng)一的平臺，提高工作效率，同時達到對變更涉及成本等的及時跟蹤和控制；4 在設(shè)計各階段提供部品選擇，形成部品清單，并完成招投標和供應(yīng)商管理的功能5 完成對設(shè)計資源的管理工作，包括比選和評價以及積累等功能標準化工作建議設(shè)計關(guān)鍵節(jié)點管理系統(tǒng)戶型信息應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管理系統(tǒng)部品應(yīng)用與供應(yīng)商管理系統(tǒng)設(shè)

12、計資源管理系統(tǒng)3. 業(yè)務(wù)操作IT化標準化工作建議標準化是工業(yè)化的基本特征啟動 推廣普及設(shè)計關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程IT化率：70其它關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程IT化率：25設(shè)計關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程IT化率：85其它關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程IT化率：60建設(shè)IT化設(shè)計管理平臺，設(shè)計關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程IT化率：303. 業(yè)務(wù)操作IT化標準化工作建議工作分解搭建操作平臺設(shè)計關(guān)鍵節(jié)點管理系統(tǒng)；戶型信息應(yīng)用系統(tǒng)；設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管理系統(tǒng)；部品應(yīng)用與供應(yīng)商管理系統(tǒng)；設(shè)計資源管理系統(tǒng)；建立鼓勵使用各系統(tǒng)的獎勵和懲罰辦法并實施；完成各系統(tǒng)的推廣應(yīng)用。參與操作平臺建設(shè)；按照各系統(tǒng)的開發(fā)進度，完成涉及到的流程修訂和編制工作；負責組織并培訓(xùn)各自子公司相關(guān)人員使用系

13、統(tǒng)；執(zhí)行各系統(tǒng)的推廣實施工作；組織實施系統(tǒng)在子公司新項目中運用，完善并維護信息，提出改進建議。業(yè)務(wù)操作IT化集團總部項目 公 司4. 標準化體系三管齊下標準化工作建議部品選型構(gòu)造設(shè)計通用度目標值10挑戰(zhàn)值20按流程操作內(nèi)部審核操作合格率100標準圖紙占圖紙總量目標值35挑戰(zhàn)值50對所有項目公司剛性要求對所有項目公司剛性要求對項目公司剛性要求5. 標準產(chǎn)品/組團設(shè)計操作方案標準化工作建議選取某公司項目為載體，形成全套標準化設(shè)計、操作范本以及成果范本團隊構(gòu)成費用原則操作流程重要文件溝通模式時間計劃操作方案團隊構(gòu)成標準化工作建議集團分管領(lǐng)導(dǎo)技術(shù)管理部總經(jīng)理經(jīng)營管理部總經(jīng)理財務(wù)管理部總經(jīng)理集團牽頭：技

14、術(shù)管理部技術(shù)管理部經(jīng)營管理部成本管理組項目公司牽頭：設(shè)計總監(jiān)設(shè)計部人員市場部人員成本部人員集團項目公司決策層Part5如何推進產(chǎn)品標準化產(chǎn)品標準化是構(gòu)建房地產(chǎn)標準化體系的基礎(chǔ)房地產(chǎn)標準化體系產(chǎn)品標準化運營標準化服務(wù)標準化專項技術(shù)標準產(chǎn)品營銷標準產(chǎn)品建造標準成熟產(chǎn)品庫標準產(chǎn)品庫模塊標準庫計劃管理成本管理階段成果管理投資收益管理客戶管理產(chǎn)品采購標準產(chǎn)品設(shè)計人性化建造過程品質(zhì)化入住精細化服務(wù)項目案例庫成本限額標準技術(shù)標準庫產(chǎn)品標準化的研究 1、開展產(chǎn)品標準化工作須明確產(chǎn)品標準化研究模式。自主研發(fā)為主，結(jié)合外部合作。 產(chǎn)品標準化必須結(jié)合項目的特點，因此產(chǎn)品標準化研究也應(yīng)堅持借鑒行業(yè)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，進行自

15、主研發(fā)，系統(tǒng)規(guī)劃并引進相關(guān)專業(yè)合作資源。2、產(chǎn)品標準化研究成果的形成 產(chǎn)品標準化成果的編制：按照標準的模板編制完成；成果文檔入庫：建技術(shù)標準庫，便于成果的調(diào)閱和管理。產(chǎn)品標準化工作的三個階段技術(shù)標準庫開發(fā)案例庫專項技術(shù)應(yīng)用專項研究案例收集項目資料庫成熟產(chǎn)品庫標準產(chǎn)品庫構(gòu)建標準產(chǎn)品線標準模塊應(yīng)用全面推廣產(chǎn)品線設(shè)計管理標準手冊項目開發(fā)操作標準手冊全產(chǎn)品線應(yīng)用確定產(chǎn)品線步驟和成果房地產(chǎn)企業(yè)研究、確定產(chǎn)品線的八個步驟（1-4）制訂企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略和標準化戰(zhàn)略規(guī)劃，明確標準化體系的構(gòu)成。1分析企業(yè)核心競爭力和優(yōu)勢項目，對照產(chǎn)品戰(zhàn)略和標準化戰(zhàn)略，剔除不符合戰(zhàn)略要求的項目。 2對符合集團戰(zhàn)略要求的項目進行類型、

16、規(guī)模、風(fēng)格劃分。3通過系列矩陣組合，確定了企業(yè)重點發(fā)展的一個或幾個產(chǎn)品線。 最直接的支撐4房地產(chǎn)企業(yè)研究、確定產(chǎn)品線的八個步驟（5-8） 確定每一條標準化產(chǎn)品線連鎖開發(fā)所必需的技術(shù)標準內(nèi)容，包括產(chǎn)品設(shè)計標準（分為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、形象系統(tǒng)設(shè)計，以及精裝修設(shè)計、景觀設(shè)計等標準）、部品標準、產(chǎn)品建造標準、產(chǎn)品交付標準、產(chǎn)品成本標準等。5確定不同風(fēng)格、不同售價及成本標準的產(chǎn)品線模式，包括城市選擇、中觀區(qū)位選擇、項目規(guī)模選擇、客戶選擇及項目開發(fā)模式和項目管理模式。6設(shè)計、編制產(chǎn)品技術(shù)標準、開發(fā)操作標準等技術(shù)文件和管理文件。7依照技術(shù)標準和開發(fā)操作標準實施產(chǎn)品線的復(fù)制、連鎖開發(fā)。8確定產(chǎn)品線步驟和成果

17、房地產(chǎn)企業(yè)研究、確定產(chǎn)品線的兩項成果成果1形成各個標準化產(chǎn)品線的技術(shù)標準成果2指導(dǎo)各個產(chǎn)品線開發(fā)的項目開發(fā)操作標準（手冊）。內(nèi)容：產(chǎn)品設(shè)計標準（分為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、形象系統(tǒng)設(shè)計，以及精裝修設(shè)計、景觀設(shè)計等設(shè)計標準）、部品標準、產(chǎn)品營造標準（包括質(zhì)量標準和交付標準）、產(chǎn)品成本標準等。包括： 產(chǎn)品線品牌價值， 城市選擇 ，項目選址（城市區(qū)位選擇） 投資模式， 土地獲取模式 ，規(guī)劃設(shè)計模式 ，工程建設(shè)模式， 營銷模式 ，商業(yè)物業(yè)運營與管理模式。確定產(chǎn)品線步驟和成果如何推進產(chǎn)品標準化如何推進產(chǎn)品標準化 實行標準化，最重要的是務(wù)實。產(chǎn)品標準化不可能做的大而全，否則必然深度不夠。還無法整盤復(fù)制；另外，對技術(shù)專題研究也很難深入，如果與項目現(xiàn)狀結(jié)合不緊密，對具體工作指導(dǎo)針對性就會較弱。12345分階段實施確定研究方向確定產(chǎn)品標準化工作流程實行產(chǎn)品標準化考核和獎勵機制. 產(chǎn)品標準化的推廣與應(yīng)用產(chǎn)品標準化工作方法長期堅持，制度保障。 標準化絕不是一蹴而