基準地價系數(shù)修正法模板

1、（一）基準地價系數(shù)修正法1、基準地價系數(shù)修正法的基本原理和公式 基準地價系數(shù)修正法，是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù) 表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等 與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正 系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取得待估宗地在估價期日價格的方 法。其公式為：地價=基準地價X（1士綜合修正系數(shù)）X期日修正系數(shù)X年期修 正系數(shù)X容積率修正系數(shù)士開發(fā)程度修正2、鄭州市基準地價成果 鄭州市人民政府關(guān)于公布我市市區(qū)土地級別與基準地價的通 知（鄭政文 201437 號）于 2014 年 8 月 29 日公布實施， 文件中附 的鄭州市市區(qū)土地基

2、準地價表 適用范圍為鄭州市市區(qū)范圍內(nèi)的國 有土地，基準地價的內(nèi)涵如下：（ 1）基準地價是指不同級別區(qū)域的平均地價，是由征地及有關(guān) 費用、土地開發(fā)費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費、利息、 利潤、管理費、級差地價等部分構(gòu)成，即由土地取得費、出讓金、開 發(fā)費等部分構(gòu)成；（ 2）基準地價估價期日為 2013 年 1 月 1 日；（ 3）土地用途劃分：分為商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、 公共管理與公共服務(wù)用地（不含旅游、娛樂） 、公共管理與公共服務(wù) 用地（旅游、娛樂） 、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設(shè)施用 地八種用途；（ 4）土地等級劃分：商服用地、住宅用地九個級別，工礦倉儲 用地、公共

3、管理與公共服務(wù)用地、交通運輸用五個級別，特殊用地、 水域及水利設(shè)施用地三個級別；（ 5）土地使用年限：均為法定最高出讓年限（即商服用地 40 年、工礦倉儲用地50年、住宅用地70年、公共管理與公共服務(wù)用 地（不含旅游、娛樂）50年、公共管理與公共服務(wù)用地（旅游、娛 樂）40年、特殊用地50年、交通運輸用地50年、水域及水利設(shè)施 用地50年）；（6）土地開發(fā)程度：宗地外部“七通”（即供電、供水、排水、通 訊、通路、通氣、通暖），內(nèi)部土地平整；（7）鄭州市市區(qū)土地基準地價成果。鄭州市市區(qū)土地基準地價表單位：元/平方米類型商服用地住宅用地工礦倉儲用地公共管理與公 共服務(wù)用地 （不含旅游、 娛樂）公共

4、管理與公共服務(wù)用 地（旅游、娛樂）交通運輸用地特殊用地水域及水利設(shè)施用地一級90008400112530005100270016501050二級75006750915232537501800975675三級63005550720172527001200450420四級5250465054012001950825五級435039003847501275525六級35253300七級28502700八級21752100九級150018003、測算過程（1）確定估價對象土地級別及基準地價待估宗地位于天軒街東、綠城路南，規(guī)劃用途為二類居住用地（R2）。根據(jù)鄭州市基準地價文件及鄭州市市區(qū)住宅用地土地級別

5、與基 準地價圖，估價對象不在鄭州市現(xiàn)行的城鎮(zhèn)住宅用地基準地價級別范 圍內(nèi)，本次評估參照鄭州市城鎮(zhèn)住宅基準地價九級，即基準地價為城鎮(zhèn) 住宅1800元/平方米。根據(jù)鄭州市基準地價更新成果，其用地影響因素 指標說明表和修正系數(shù)表如下：鄭州市城區(qū)九級住宅用地宗地地價影響因素指標說明表影響影響因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣因素距小區(qū)級商距小區(qū)級距小區(qū)級商服距小區(qū)級商距小區(qū)級商服距商服中心距中心小于服中心小于服中心小于中心小于商服中心商服繁離500m5001000m1000 1500 2000m大于華條件1500m2000m混合型主干街道等級生活型主干道道交通主干道生活次干道支路1500 1200 距主干道距離&g

6、t;2000m2000m1500m8001200m<1000m有1路以交通距公共交通設(shè)有4路以上路有3-4路公交有2-3路公交有1-2路公交下公交車條件施距離公交車通車通車通車通通2500 3000 距汽車站距離<2500m3000m3500m3500 4000m>4000m供水條件保證率高保證率較高保證率一般保證率較低保證率低基礎(chǔ)設(shè)排水條件排水暢通排水較暢排水一般排水較差排水不暢施條件供氣保證率高保證率較高保證率一般保證率較低保證率低供暖保證率高保證率較高保證率一般保證率較低保證率低1000 1500 距中學(xué)距離<1000m2000 2500m>2500m公用設(shè)

7、1500m2000m施條件距小學(xué)距離<1000m1000 1500 2000 2500m>2500m1500m2000m距幼兒園距離<300m300 600m600 900m9001300m>1300m1000 1500 距醫(yī)院距離<1000m1500m2000m2000 2500m>2500m1300 距菜市場距離<800m8001300m1800m1800 2500m>2500m1000 1500 距公園距離<1000m1500m2000m2000 2500m>2500m距文化設(shè)施距<1500m1500 2000 2500

8、3000m>3000m離2000m2500m臨近存在地質(zhì)位于地質(zhì)自然環(huán)自然環(huán)境優(yōu)劣工程地質(zhì)條件工程地質(zhì)條工程地質(zhì)條災(zāi)害隱患的區(qū)災(zāi)害易發(fā)境優(yōu)劣度優(yōu)越無災(zāi)害影件較好無災(zāi)件一般，無災(zāi)域，工程地質(zhì)較區(qū)，工程地度響害影響害影響差質(zhì)條件差環(huán)境質(zhì)大氣環(huán)境好較好一般較差差量條件聲環(huán)境無污染輕微污染一般污染較重污染嚴重污染綠地覆綠地覆蓋度綠地率高，環(huán)境綠地率較高，綠地率一般，綠地率較低，環(huán)綠地率低，蓋度好環(huán)境較好環(huán)境一般境較差環(huán)境差生活型主干生活型次干宗地自臨近道路類型混合型主干道道道交通型主干道支路身條件臨街狀況十字路口丁字路口臨主街臨次街臨支路宗地形狀矩形規(guī)則多邊形較規(guī)則不規(guī)則極不規(guī)則宗地面積無影響略

9、有影響有一定影響影響較重嚴重影響規(guī)劃限規(guī)劃限制條件對土地的利用類型利用強度對土地的利用類型無限制，但對利用對利用類型無限制，利用對利用類型基本無限制，利用改變了利制條件強度有一定用類型無限制強度略有限強度限制較大限制制鄭州市城區(qū)九級住宅用地基準地價修正系數(shù)表影響因素影響因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商服繁華條距商服中心距離0.02170.01080-0.0158-0.0317件街道等級0.00870.00430-0.0063-0.0127距主干道距離0.00650.00330-0.0048-0.0095交通條件距公共交通設(shè)施距離0.01520.00760-0.0111-0.0222距汽車站距離0.010

10、80.00540-0.0079-0.0158供水條件0.00430.00220-0.0032-0.0063基礎(chǔ)設(shè)施條排水條件0.00430.00220-0.0032-0.0063件供氣0.00430.00220-0.0032-0.0063供暖0.00430.00220-0.0032-0.0063距中學(xué)距離0.00870.00430-0.0063-0.0127公用設(shè)施條距小學(xué)距離0.00650.00330-0.0048-0.0095件距幼兒園距離0.00430.00220-0.0032-0.0063距醫(yī)院距離0.00870.00430-0.0063-0.0127距菜市場距離0.00650.003

11、30-0.0048-0.0095距公園距離0.00430.00220-0.0032-0.0063距文化設(shè)施距離0.00430.00220-0.0032-0.0063自然環(huán)境優(yōu)劣度自然環(huán)境優(yōu)劣度0.0130.00650-0.0095-0.019環(huán)境質(zhì)量條大氣環(huán)境0.01730.00870-0.0127-0.0253件聲環(huán)境0.01520.00760-0.0111-0.0222綠地覆蓋度綠地覆蓋度0.0130.00650-0.0095-0.019臨近道路類型0.00430.00220-0.0032-0.0063宗地自身條臨街狀況0.00650.00330-0.0048-0.0095件宗地形狀0.0

12、0650.00330-0.0048-0.0095宗地面積0.00430.00220-0.0032-0.0063規(guī)劃限制條件規(guī)劃限制條件0.0130.00650-0.0095-0.019(2)綜合修正系數(shù)的確定根據(jù)城鎮(zhèn)住宅用地地價影響因素指標說明表和地價修正系數(shù)表， 針對影響本次評估地塊的區(qū)域因素和個別因素分析， 并對其影響幅度 進行評估，編制待估宗地地價修正系數(shù)表。最終確定待估價宗地綜合 修正系數(shù)如下表：待估宗地地價影響因素條件說明表和修正系數(shù)表(住宅)條件描述評定等級修正系數(shù)商服繁華條件距商服中心距離距小區(qū)級商服中心小于 500 1000m較優(yōu)0.0108街道等級生活次干道較劣-0.0063交通條件距主干道距離<1000m劣-0.0095距公共交通設(shè)施距離有1路以下公交車通劣-0.0222距汽車站距離>4000m劣-0.0158基礎(chǔ)設(shè)施條件供水條件保證率高優(yōu)0.0043排水條件排水暢通優(yōu)0.0043供氣保證率高優(yōu)0.0043供暖保證率低劣-0.0063公用設(shè)施條件距中學(xué)距離>2500m劣-0.0127距小學(xué)距離<1000m優(yōu)0.0065距幼兒園距離<300m優(yōu)0.0043距醫(yī)院距離2000 2500m較劣-0.0063距菜市場距離<800m