四川綿陽高新五金機(jī)電城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、四川力盛投資管理有限公司2010年11月2日目 錄1.1項(xiàng)目建設(shè)背景、目標(biāo)及意義21.1.1項(xiàng)目建設(shè)背景21.1.2項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)31.1.3項(xiàng)目服務(wù)功能設(shè)計(jì)41.1.3項(xiàng)目建設(shè)意義61.2項(xiàng)目概況92.1商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析102.1.1宏觀環(huán)境102、積極融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展113、金山鎮(zhèn)將成為最大受益城鎮(zhèn)122.2營(yíng)銷戰(zhàn)略122.2.1項(xiàng)目初步規(guī)劃布局特點(diǎn)及功能構(gòu)成132.2.2項(xiàng)目地塊分析142.2.2項(xiàng)目整體開發(fā)設(shè)想162.2.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)設(shè)想17第一章 項(xiàng)目分析1.1項(xiàng)目建設(shè)背景、目標(biāo)及意義通過對(duì)建設(shè)背景及建設(shè)目標(biāo)的描述，將闡述項(xiàng)目開發(fā)對(duì)社會(huì)、政府、企業(yè)本身的積極意義。1.1.1項(xiàng)目建設(shè)背

2、景四川作為西部地區(qū)的老工業(yè)基地，工業(yè)高地，在推進(jìn)新型工業(yè)化進(jìn)程中，將起到重要的作用。四川省委省政府在新形勢(shì)下提出的“三個(gè)轉(zhuǎn)變”更對(duì)走新型工業(yè)化道路、加快工業(yè)化進(jìn)程、加快城市化進(jìn)程有指導(dǎo)和助推的作用。前四川省副省長(zhǎng)楊志文于2004年指出，四川是一個(gè)資源大省，結(jié)合全省工業(yè)工作會(huì)議提出的工業(yè)強(qiáng)省的宏偉目標(biāo)，對(duì)我省資源進(jìn)行大開發(fā)與國(guó)內(nèi)國(guó)際大市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)接，西部和四川都需要高規(guī)格大手筆的五金機(jī)電交易平臺(tái)。由此可見，五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)是事關(guān)國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也是與許多重要行業(yè)關(guān)系十分密切的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，搞好五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)迫切而重要的問題，可以說，五金機(jī)電行業(yè)能夠繁榮起來的話，由此可以帶動(dòng)75%的關(guān)

3、系國(guó)計(jì)民生的配套及附加產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，近幾年來，四川一直將五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)加以扶持。省委，省政府對(duì)五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展也十分關(guān)心，多次指示，要求以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，發(fā)揚(yáng)“求真務(wù)實(shí)”精神，迎頭趕上發(fā)達(dá)地區(qū)的水平。工業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占的比重是最大的，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2001年四川機(jī)電行業(yè)進(jìn)出口比例達(dá)到了50%以上，2002年四川機(jī)電進(jìn)出口首次突破10億美元，名列全國(guó)十強(qiáng)。這樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)，也反映出了四川的機(jī)電行業(yè)正在向國(guó)際市場(chǎng)邁進(jìn)。就全國(guó)而言，中國(guó)是一個(gè)全球加工基地，政府十分重視這類市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)在全國(guó)各地如廣州、深圳、福建、上海、重慶等地都出現(xiàn)了不少的機(jī)電大市場(chǎng)，并且隨著五金機(jī)電

4、市場(chǎng)的繁榮，迅速拉動(dòng)了周邊區(qū)域的商氣及人氣的形成。隨著金山工業(yè)基地的規(guī)劃與開建，工業(yè)基地本身對(duì)于五金機(jī)電市場(chǎng)的興建已形成強(qiáng)大的需求，可以說，從未來的發(fā)展來看，本項(xiàng)目的開建為大勢(shì)所趨。1.1.2項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)，根據(jù)金山五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及金山鎮(zhèn)的具體形勢(shì)來看，是可以設(shè)定為以五金機(jī)電市場(chǎng)為主體，構(gòu)建成一個(gè)具體一定規(guī)模和檔次的綜合類物資交易平臺(tái)。從硬件設(shè)施上看，須充分體現(xiàn)其外型的現(xiàn)代建筑美感，且在功能布局上符合綜合類物資交易平臺(tái)的特殊需求：集展示、交易、辦公、居家、倉(cāng)儲(chǔ)為一體的現(xiàn)代物流中心。從經(jīng)營(yíng)管理上看，側(cè)重“先商業(yè)，后地產(chǎn)”的開發(fā)模式，努力達(dá)到政府、投資企業(yè)、市場(chǎng)商戶共同期待的

5、多贏局面：擁有一個(gè)管理規(guī)范、商業(yè)氛圍濃郁的現(xiàn)代化綜合類物資交易平臺(tái)以帶動(dòng)和繁榮區(qū)域經(jīng)濟(jì)，同時(shí)又能在預(yù)期時(shí)間內(nèi)達(dá)到土地資源及投資收益雙增的終極目的。我們認(rèn)為德陽金山物資博覽交易中心的整體定位為：1、金山工業(yè)產(chǎn)品和先進(jìn)技術(shù)的集中展示窗口和匯集通道2、金山工業(yè)化進(jìn)程現(xiàn)實(shí)、顯著和強(qiáng)有力的推進(jìn)器3、成為我市工業(yè)化建設(shè)及城鎮(zhèn)化建設(shè)的一個(gè)標(biāo)志工程和典型項(xiàng)目1.1.3項(xiàng)目服務(wù)功能設(shè)計(jì)服務(wù)是市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，因此為市場(chǎng)設(shè)計(jì)服務(wù)功能對(duì)于市場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展是十分必要的。我市場(chǎng)主要擬在五個(gè)方面向客戶提供服務(wù)：信息流服務(wù)、質(zhì)量保障和監(jiān)督服務(wù)、物流服務(wù)、商流服務(wù)、資金流服務(wù)、管理流服務(wù)。1、信息流服務(wù)：主要是針對(duì)客商目

6、前在經(jīng)營(yíng)決策過程中信息上的一些關(guān)鍵弊病，比如信息零碎、信息滯后、信息不全、信息失真和信息靜止等方面，在條件成熟的時(shí)候針對(duì)一些產(chǎn)品，逐步引入大型采購(gòu)企業(yè)拍賣制度、信息沙龍、定期市場(chǎng)分類報(bào)告、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性特征分析等制度，以客商為中心全面規(guī)劃市場(chǎng)的信息系統(tǒng)組織，在交易信息生成、整合、加工、提供、以及幫助客戶信息挖掘、輔導(dǎo)利用等方面提供全程服務(wù)，切實(shí)幫助經(jīng)營(yíng)戶擴(kuò)寬信息渠道來源、提高信息時(shí)效性和信息質(zhì)量，減低經(jīng)營(yíng)決策中的信息風(fēng)險(xiǎn)（決策失誤是最大的經(jīng)營(yíng)失誤），同時(shí)逐步完善和推動(dòng)經(jīng)營(yíng)戶的電子商務(wù)系統(tǒng)提高經(jīng)營(yíng)效益。2、質(zhì)量保障和監(jiān)督服務(wù)：通過與質(zhì)量管理監(jiān)督部門的合作，建立產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督和信譽(yù)保障系統(tǒng)，提高市場(chǎng)的品

7、牌價(jià)值并使整個(gè)市場(chǎng)朝著高水平的方向發(fā)展，逐步建立市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，逐步提高進(jìn)場(chǎng)企業(yè)的自我質(zhì)量管理門檻，形成市場(chǎng) “高品質(zhì)流入，高品質(zhì)流出”的流通局面。3、物流服務(wù)：物流服務(wù)是實(shí)現(xiàn)成本降低目標(biāo)的一個(gè)重要手段，因?yàn)樵谏唐窂纳a(chǎn)到消費(fèi)的整個(gè)流通過程中工藝用五金工具，物流成本占總成本比例可達(dá)到30%以上，通過加強(qiáng)物流管理來降低成本的空間很大。市場(chǎng)通過在運(yùn)輸管理、組貨管理、倉(cāng)儲(chǔ)管理、包裝管理等方面提供的服務(wù)組合，通過提高包括車輛組貨能力、降低車輛空駛率、推動(dòng)專業(yè)化倉(cāng)儲(chǔ)等等一系列服務(wù)，降低經(jīng)營(yíng)戶的倉(cāng)儲(chǔ)成本、配送成本、運(yùn)輸成本，使經(jīng)營(yíng)戶在物流方面的成本逐步下降，提高經(jīng)營(yíng)戶整體的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 4、商流服務(wù)：經(jīng)營(yíng)戶需

8、要尋找上下游企業(yè)，上下游企業(yè)需要尋找合作伙伴，商流服務(wù)是通過有關(guān)的會(huì)展等方式，幫助經(jīng)營(yíng)戶尋找、甄別、確定和開發(fā)商流，為經(jīng)營(yíng)企業(yè)和中外同行開拓更大的商機(jī)，引入外貿(mào)和海關(guān)服務(wù)，引入海外市場(chǎng)研究不定期專家、客商報(bào)告會(huì)，為經(jīng)營(yíng)戶開發(fā)海外市場(chǎng)提供切實(shí)的幫助，引入相關(guān)工商服務(wù)機(jī)構(gòu)和金融輔助服務(wù)機(jī)構(gòu)，為經(jīng)營(yíng)戶提供商業(yè)信用方面的支持幫助。5、資金流與金融服務(wù)：主要包含兩個(gè)方面的內(nèi)容：結(jié)算支付和融資支持。市場(chǎng)通過提供更高效的結(jié)算服務(wù)，逐步實(shí)現(xiàn)交易的非現(xiàn)金化，通過融資服務(wù)解決企業(yè)的短期金融困難、幫助企業(yè)提高資金周轉(zhuǎn)率、做大做強(qiáng)。條件成熟后，建立資本市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)、品牌市場(chǎng)等相關(guān)生產(chǎn)力要素市場(chǎng)，為企業(yè)成長(zhǎng)

9、壯大保駕護(hù)航。6、管理流服務(wù)：通過幫助經(jīng)營(yíng)戶企業(yè)化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)中小型企業(yè)，特別是民營(yíng)企業(yè)的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)軌，提高經(jīng)營(yíng)戶的企業(yè)組織規(guī)范、降低企業(yè)因?yàn)樽陨砉芾硭?、管理素質(zhì)不高造成的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，幫助企業(yè)更快地騰飛，塑造一代新的機(jī)電五金工商巨子。其他服務(wù)包括：消防與安全服務(wù)、人員培訓(xùn)服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)等。1.1.3項(xiàng)目建設(shè)意義1.1.3.1為社會(huì)、政府、群眾及地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高帶來廣泛的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益，改善項(xiàng)目所在地區(qū)的勞動(dòng)就業(yè)狀況，提高區(qū)域商業(yè)投資環(huán)境的知名度及美譽(yù)度。1.1.3.1.1社會(huì)效益:從金山鎮(zhèn)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，盡管工業(yè)企業(yè)的招商引資已經(jīng)初具規(guī)模且已開始或完成初期投資，住宅類物業(yè)的投資建設(shè)

10、已初具規(guī)模;但應(yīng)該清醒的認(rèn)識(shí)到，金山的住宅類物業(yè)的繁榮依托于工業(yè)企業(yè)的投資入住，可以說，金山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在未來到底能走多遠(yuǎn)的一個(gè)重要保障就是工業(yè)企業(yè)的投資，經(jīng)營(yíng)的良性與否。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)上的配第克拉克定律，經(jīng)濟(jì)發(fā)展而產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變的一般規(guī)律是：勞動(dòng)力先從農(nóng)業(yè)流向制造業(yè)，再?gòu)闹圃鞓I(yè)流向商業(yè)和服務(wù)業(yè)；因此三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值變動(dòng)規(guī)律先是第二產(chǎn)業(yè)比重逐步提高，然后是第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重逐漸增大。也就是說工業(yè)化是欠發(fā)達(dá)地區(qū)現(xiàn)代化的必由之路。工業(yè)化的進(jìn)程一般要經(jīng)歷三個(gè)階段及三個(gè)時(shí)期，即：一是初級(jí)產(chǎn)品生產(chǎn)階段，亦稱為前工業(yè)化階段；二是工業(yè)化階段，又進(jìn)一步分為工業(yè)化初期（亦稱工業(yè)化啟動(dòng)期、經(jīng)濟(jì)起飛期等）、中期（亦稱

11、準(zhǔn)工業(yè)化期）和后期（亦稱工業(yè)化完成期）三個(gè)時(shí)期；三是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)階段五金工具、鎖具，亦稱為后工業(yè)化階段。按此標(biāo)準(zhǔn)衡量，目前金山尚處于工業(yè)化中期的初始階段；工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不高的重要標(biāo)志?！盁o工不富，無商不活”，可以說，金山鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)的投資入住僅僅是為區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供了基礎(chǔ)，但能否最終實(shí)現(xiàn)還需要商業(yè)這只手來拉動(dòng)，這個(gè)商不是常見的商業(yè)，而應(yīng)該定位于“能夠承載金山鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)及工業(yè)產(chǎn)品宣傳和展示功能之商”，“能夠?qū)崿F(xiàn)金山鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)及工業(yè)產(chǎn)品酒香也能飄出深巷目標(biāo)之商”。也就是說，我們提出的構(gòu)建以五金機(jī)電市場(chǎng)為主體，構(gòu)建成一個(gè)具體一定規(guī)模和檔次的綜合類物資交易平臺(tái)及物流配送中心的構(gòu)想符合金山鎮(zhèn)未來發(fā)

12、展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的大政方針。1.1.3.1.2經(jīng)濟(jì)效益:項(xiàng)目的發(fā)展勢(shì)必會(huì)促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本項(xiàng)目具有相當(dāng)規(guī)模、功能完善、配套齊全，其本身既可產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)，隨著地區(qū)商品貿(mào)易尤其是五金機(jī)電、物流、配套產(chǎn)業(yè)貿(mào)易的繁榮，又可帶動(dòng)周邊交通、金融、服務(wù)及房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本項(xiàng)目的開發(fā)，將從一定程度上提高金山鎮(zhèn)特別是項(xiàng)目所在區(qū)域附近3-5公里居民的經(jīng)濟(jì)收入，將大幅度增加國(guó)家及地方稅收收入。相信歷經(jīng)三到五年的精心培育后，本項(xiàng)目可為金山鎮(zhèn)的地方財(cái)政帶來每年數(shù)千萬元的可持續(xù)稅收，創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益。1.1.3.1.3環(huán)境效益:在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，我們力求吸取國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的先進(jìn)商業(yè)模式，并結(jié)合本地區(qū)

13、域的實(shí)際情況，立足于人們生活的客觀需求，建設(shè)一座具有社會(huì)價(jià)值、高品位文化底蘊(yùn)和符合公眾利益的現(xiàn)代化商業(yè)建筑。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)立意新穎、思路超前、環(huán)境優(yōu)美、氣勢(shì)不凡，是體現(xiàn)多主題的功能完善的綜合型購(gòu)物場(chǎng)所，將購(gòu)物、休閑、娛樂完美地融為一體。項(xiàng)目的建成，將為金山鎮(zhèn)的城區(qū)建設(shè)又平添了一座以自然生態(tài)為主題的具有現(xiàn)代都市氣息的標(biāo)志性建筑。1.1.3.1.4改善勞動(dòng)就業(yè)狀況:預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可直接安置解決下崗、待業(yè)、榮轉(zhuǎn)軍人等 2000余人就業(yè)，間接提供更多的就業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，為政府排優(yōu)解難。本項(xiàng)目屬勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，設(shè)置勞動(dòng)崗位數(shù)目相當(dāng)可觀。崗位技能涉及高、中、低三個(gè)層面，主要是中、低層面，職能技術(shù)的掌握相對(duì)容易，適合

14、中青年多個(gè)年齡段的就業(yè)。同時(shí)也為金山人民就業(yè)提供寬廣的理想化平臺(tái)，對(duì)金山鎮(zhèn)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)也起到積極正面的影響。1.1.3.1.5知名度和美譽(yù)度:本項(xiàng)目引領(lǐng)金山在商業(yè)建筑領(lǐng)域與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)同步。通過創(chuàng)立商業(yè)建筑品牌，提高金山鎮(zhèn)在省內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域的認(rèn)知度。隨著在改革開放后的飛速發(fā)展，現(xiàn)正成為省內(nèi)大城市中一顆耀眼的新星。山不在高，有仙則靈；水不在深，有龍則名，該項(xiàng)目的成功運(yùn)作必將營(yíng)造一個(gè)完美的現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境。1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目名稱：德陽金山物資博覽交易中心（暫定）1.2.2建設(shè)地點(diǎn)：金山鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)金山鎮(zhèn)政府斜對(duì)面1.2.3投資單位：四川力盛投資管理有限公司1.2.4法人代表：蘭國(guó)盛1

15、.2.5建設(shè)規(guī)模：總用地300余畝，其中綜合類市場(chǎng)用地100畝（計(jì)劃），商業(yè)及住宅用地200畝（計(jì)劃）1.2.6建設(shè)期限：3-5年1.2.7項(xiàng)目功能構(gòu)成：本項(xiàng)目在功能上集展示、交易、辦公、居家、倉(cāng)儲(chǔ)、物流于一體，能充分滿足各種實(shí)力層次商家及消費(fèi)者的多樣化需求。第二章 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略2.1商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析本部分將對(duì)目前金山鎮(zhèn)的宏觀政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行分析。 2.1.1宏觀環(huán)境1、政府出面多方聯(lián)手打造成、德、綿經(jīng)濟(jì)走廊 為搞好金山“十一五”規(guī)劃編制工作，配合國(guó)家做好成渝地區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，2004年8月13日，在省委的倡議下，綿陽、成都、德陽三市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)就提升成、德、綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)

16、爭(zhēng)力，以及如何搞好“十一五”規(guī)劃和構(gòu)建成德綿經(jīng)濟(jì)區(qū)等共同關(guān)注的問題專門召開了會(huì)議。會(huì)議認(rèn)為：（1） 成德綿地區(qū)是四川省乃至西部最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一，也是國(guó)家“十一五”規(guī)劃中提出需要整合提高的城市密集區(qū)。成、德、綿經(jīng)濟(jì)總量占全省約48%，是四川的經(jīng)濟(jì)核心，成都的都市經(jīng)濟(jì)、德陽的重型機(jī)械裝備、金山的科技城建設(shè)，將構(gòu)建四川“十一五”期間最有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域，也是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)域最重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展組成部分，應(yīng)當(dāng)加快、加大經(jīng)濟(jì)協(xié)作。（2） 為加快成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建立經(jīng)濟(jì)協(xié)作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，指導(dǎo)三市“十一五”規(guī)劃編制工作，三市計(jì)委將聯(lián)合組建“十一五”期間成德綿區(qū)域合作與開發(fā)思路研究課題小組，就三市共同

17、關(guān)心的問題進(jìn)行深入研究。（3） 三市計(jì)委達(dá)成了“情況互通、信息互通、相互促進(jìn)”的意向，將進(jìn)一步加強(qiáng)相互間的溝通和學(xué)習(xí)。三市計(jì)委共同探討了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，該由政府解決的，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平臺(tái)建設(shè)問題，對(duì)三城市基礎(chǔ)設(shè)施、能源、現(xiàn)代物流、通訊信息、金融、專業(yè)化協(xié)作等問題進(jìn)行了討論，對(duì)建立通訊本地化、金融協(xié)作、城際快速通道、輕軌建設(shè)提出了積極的建議。同時(shí)，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與互補(bǔ)發(fā)展、優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間產(chǎn)業(yè)布局，加強(qiáng)跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)整合和協(xié)調(diào)，打破地區(qū)間的貿(mào)易壁壘，構(gòu)建與市場(chǎng)相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)，形成統(tǒng)一的大市場(chǎng)，促進(jìn)區(qū)域間資源的流動(dòng)和共享進(jìn)行了討論。2005年1月31日，四川省發(fā)改委正式批復(fù)同意編制成德綿區(qū)域

18、發(fā)展規(guī)劃（川發(fā)改規(guī)劃200543號(hào)）文件，編制和實(shí)施成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，不僅對(duì)統(tǒng)籌成德綿地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮其龍頭和骨干作用，而且對(duì)于促進(jìn)四川全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)的跨越式發(fā)展和金山科技城建設(shè)，都具有十分重要的作用。編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，推進(jìn)成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，得到省發(fā)改委的贊同，將成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展寫入了2005年四川省人大工作報(bào)告。 2、 積極融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展綿陽第四屆五次會(huì)議第3號(hào)提案中提出的主動(dòng)融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)，建立“成綿經(jīng)濟(jì)合作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系”的建議案受到廣泛的重視，結(jié)合“十一五”規(guī)劃的制定，市計(jì)委已將“綿陽在成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的地位和作用”作為一個(gè)重大課題進(jìn)行研究，并在編制金山“十一五”規(guī)

19、劃時(shí)，將金山加入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)作為重要內(nèi)容之一編入規(guī)劃，在四川形成綿陽、成都、重慶三個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的組成結(jié)構(gòu)。3、 金山鎮(zhèn)將成為最大受益城鎮(zhèn)金山位于成綿高速旁，現(xiàn)至綿陽12-15分鐘路程，綿陽高新新區(qū)磨家并入城區(qū)后，金山至綿陽的車程約8分鐘，距德陽15-20分鐘車程，距羅江縣城約10分鐘車程。隨著城市化的進(jìn)程加快和土地資源的升值，絕大多數(shù)有遠(yuǎn)見的工業(yè)企業(yè)及物資交易及展示行業(yè)將從城中走出來，而作為可輻射德陽，綿陽的金山，將成為其首選之地。2.2營(yíng)銷戰(zhàn)略根據(jù)本項(xiàng)目的整體戰(zhàn)略計(jì)劃，公司針對(duì)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行了前期市場(chǎng)調(diào)研，在獲得大量市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)的前提下，以確立項(xiàng)目的營(yíng)銷與推廣核心、尊重市場(chǎng)客情與營(yíng)銷環(huán)境、顧及

20、內(nèi)部資源與開發(fā)實(shí)力為前提， 結(jié)合項(xiàng)目的地塊規(guī)劃特點(diǎn)與項(xiàng)目開發(fā)條件，制定了較詳盡的項(xiàng)目開發(fā)策略與營(yíng)銷策略。為明確營(yíng)銷資源和傳播，本章節(jié)進(jìn)一步總結(jié)、界定了項(xiàng)目的產(chǎn)品總體規(guī)劃特點(diǎn)與項(xiàng)目品質(zhì)形象定位。 依此提煉產(chǎn)品賣點(diǎn)與策劃要點(diǎn)，總結(jié)項(xiàng)目的核心理念與營(yíng)銷主題，確立項(xiàng)目總體推廣思路，并本著近細(xì)遠(yuǎn)疏、循序漸進(jìn)的原則，對(duì)不同階段的戰(zhàn)術(shù)特征與企劃思路予以界定和描述，從而保障營(yíng)銷推廣方案的可執(zhí)行性、可持續(xù)性、可整合性、可拓展性。同時(shí)，基于商業(yè)物業(yè)與商務(wù)公寓在本案開發(fā)中的難點(diǎn)與不確定性， 分別就相關(guān)區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、業(yè)界態(tài)勢(shì)、可比物業(yè)狀況等立項(xiàng)指標(biāo)，進(jìn)行了全面、科學(xué)的再次調(diào)研與深入分析，進(jìn)一步得出二者以及二者統(tǒng)

21、一的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)分析及銷售控制等結(jié)論。 2.2.1項(xiàng)目初步規(guī)劃布局特點(diǎn)及功能構(gòu)成依據(jù)本案“1拖1商鋪”+“大型展示中心”+“住宅”配套商業(yè)的規(guī)劃主題；結(jié)合項(xiàng)目地塊的形狀特點(diǎn)及規(guī)劃條件，并顧及到本案開發(fā)策略的制訂與實(shí)施。對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃與商業(yè)的定位結(jié)合提出適合本項(xiàng)目的規(guī)劃及建筑形式設(shè)計(jì)要求。(布局示意)2.2.2項(xiàng)目地塊分析本項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)在金山展開運(yùn)作，算是要硬生生地在此造出一個(gè)全新的、充滿活力的黃金商業(yè)口岸來，難度是可想而知的。建議開發(fā)商從運(yùn)作一開始即以“塑造”和“培育”為核心，穩(wěn)扎穩(wěn)打，既不失大氣，也不浮躁冒進(jìn)。優(yōu) 勢(shì)：l 項(xiàng)目地塊與地處德陽，綿陽的居中位置；l 地處成綿高速南側(cè)

22、，擁有交通優(yōu)勢(shì)；l 金山工業(yè)環(huán)境，居住投資環(huán)境已初步成型；l 政府大力支持。劣 勢(shì)：l 項(xiàng)目周邊區(qū)域配套不夠完善，居民購(gòu)買力有限；l 項(xiàng)目區(qū)域流動(dòng)人口稀少，商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足；l 項(xiàng)目所在地周邊開發(fā)度不高；l 依托于工業(yè)投資的完成和良好經(jīng)營(yíng)。2、開發(fā)條件分析機(jī)會(huì)點(diǎn)：l 隨著成德綿經(jīng)濟(jì)走廊及成渝經(jīng)濟(jì)圈的逐步推進(jìn)，以及區(qū)域招商引資步伐的明顯加快，項(xiàng)目所在地勢(shì)必形成我司定位的大型物資交易中心；l 金山前兩年的經(jīng)營(yíng)已吸引各類投資人群的關(guān)注；l 我公司為綿陽五金機(jī)電商會(huì)的會(huì)長(zhǎng)級(jí)單位，同時(shí)與德陽制造業(yè)商業(yè)有長(zhǎng)期穩(wěn)定的互通式合作關(guān)系。威 脅：l 當(dāng)?shù)卣恼猩陶呤欠翊嬖诳勺冃?；l 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能否得到當(dāng)?shù)刂鞴?/p>

23、部門及機(jī)構(gòu)的全方位支持；B、項(xiàng)目開發(fā)建議（1）、盡可能地建一個(gè)有規(guī)模、上檔次，并在當(dāng)?shù)貐^(qū)域內(nèi)從規(guī)劃設(shè)計(jì)上看可以領(lǐng)先五到十年的“生態(tài)型”大型物資貿(mào)易中心，全面提升行業(yè)形象。（2）、分期開發(fā)，分期投資，先做市場(chǎng)再做配套類物業(yè)。（3）、充分引進(jìn)外地有口皆碑的優(yōu)勢(shì)企業(yè)入駐本項(xiàng)目，形成品牌企業(yè)陣營(yíng)，凸顯狼群效應(yīng)。（4）、投入大量資本進(jìn)行品牌整合推廣，本著“先商業(yè)，后地產(chǎn)”的原則作大市場(chǎng)，留住商家，發(fā)展商家，滿足投資者的利益回報(bào)。（5）、強(qiáng)化開發(fā)商在硬件投入上的超前思維，充分滿足經(jīng)營(yíng)商家和投資者對(duì)項(xiàng)目環(huán)境和功能的挑剔心理。2.2.2項(xiàng)目整體開發(fā)設(shè)想項(xiàng)目整個(gè)建筑群為三個(gè)組團(tuán)，分二期進(jìn)行開發(fā)。 一期開發(fā)一、二組團(tuán)：第一組團(tuán)占地面積約100畝，建筑面積約33000平方米（一樓面積約15000）；第二組團(tuán)占地面積約40余畝，建筑面積預(yù)計(jì)36