優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)竟合 誰(shuí)更優(yōu)先

1、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)竟合 誰(shuí)更優(yōu)先              內(nèi)容提要：在司法實(shí)踐中不少遇到承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)竟合的情形，法又無(wú)明文規(guī)定，應(yīng)如何處理？本文就此問(wèn)題對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)、承租人和共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使條件及沖突的解決談些看法。關(guān)鍵詞：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，法律性質(zhì)，行使條件，沖突解決一、問(wèn)題的提出所謂優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指法人、其他組織、自然人在特定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，依法享有在同等條件下優(yōu)先于其他人購(gòu)買(mǎi)出賣(mài)人的財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。一般而言，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是基于法律的規(guī)定。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)雖

2、在我國(guó)法律中有明確的規(guī)定，但從法理和實(shí)務(wù)中仍有諸多問(wèn)題需要探討，諸如：某市王文、王武共有房屋4間，比例為各占兩間，出租于張明，其租賃期限為2000年元月1日至2004年12月31日止。每年租金8000元在年初預(yù)交。等等。2001年10月8日，王武私下將其所享有的份額，以價(jià)款10萬(wàn)元轉(zhuǎn)移所有權(quán)于李軍。其后，房屋共有人王文、房屋承租人張明得知后，均表示：“愿出10萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)之”，并主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。各方當(dāng)事人各執(zhí)一詞，形成糾紛。2001年10月28日，王文作為原告，以王武、李軍為被告，張明為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，訴至法院，請(qǐng)求（1）確認(rèn)王武與李軍之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效；（2）原告在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)

3、買(mǎi)權(quán)。張明的訴訟請(qǐng)求與王文的一致。上述案例，即為典型的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的竟合。本文對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)、行使條件及其竟合的處理予以探討。二、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：1.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有法定性。一般而言，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是對(duì)出賣(mài)人的處分權(quán)所作的限制，而此限制是基于法律的直接規(guī)定產(chǎn)生，具有法定性。如城市私有房屋管理?xiàng)l例第19條、民法通則若干問(wèn)題意見(jiàn)第118條、合同法第230條規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，民法通則第78條了共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，公司法第35條、第138條規(guī)定了股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合伙企業(yè)法第22條規(guī)定了合伙人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)

4、法實(shí)施條例第20條規(guī)定了合營(yíng)方的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。2.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有物權(quán)性。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否具有物權(quán)性存在不同觀點(diǎn)。否定說(shuō)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是附隨于買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的，法律設(shè)定該權(quán)利，只是對(duì)出賣(mài)人所附加的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)視為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的組成部分，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)本質(zhì)上仍然是債權(quán)，不具有物權(quán)性。肯定說(shuō)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對(duì)抗第三人，屬于物權(quán)范疇，具有物權(quán)性。筆者贊同肯定說(shuō)，其理由是：（1）依法律規(guī)定而產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是法律對(duì)特定人的保護(hù)。（2）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。依法律規(guī)定，當(dāng)?shù)谌嗽谇趾?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的優(yōu)先權(quán)的情況下購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求人民法院確認(rèn)該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，并要求在同等條件下將標(biāo)的

5、物出賣(mài)給自己。（3）明確優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為一種物權(quán)，有利于對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人利益的保護(hù)，防止出賣(mài)人與第三人串通侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。由此看來(lái)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有物權(quán)性。3.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種期待權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人在任何時(shí)候都能享有的一種現(xiàn)實(shí)權(quán)利，在出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物之前，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅僅表現(xiàn)為一種可能性。只有在出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物這一特定法律事實(shí)出現(xiàn)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人才能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，使此權(quán)利由可能性變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)性。因此說(shuō)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為一種期待權(quán)。4.優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種附條件的形成權(quán)。所謂形成權(quán)，是指由法律賦予的權(quán)利人僅憑自己的單方行為即可使法律關(guān)系發(fā)生、變更、消滅的權(quán)利。當(dāng)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)

6、買(mǎi)權(quán)即可依法排除出賣(mài)人將標(biāo)的物出賣(mài)給第三人的可能，使其與出賣(mài)人形成買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種形成權(quán)。同時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使是以“同等條件”為前提，因此，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)又是一種附條件的形成權(quán)。三、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及行使條件所謂房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣(mài)房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在我國(guó)以往的立法和司法解釋中，已有相應(yīng)規(guī)定。城市私有房屋管理?xiàng)l例第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)出租房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題意見(jiàn)（試行）第118條規(guī)定：”出

7、租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效?！拔覈?guó)合同法從立法角度上確認(rèn)了房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即該法第230條規(guī)定：”出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！胺课莩凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當(dāng)事人之間的合同產(chǎn)生的。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件：一是承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生于出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，這時(shí)承租人以享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提為基礎(chǔ)。二是出租人出賣(mài)租賃房屋，應(yīng)負(fù)擔(dān)在合理期限內(nèi)的通知義務(wù)，這是承租人得以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

8、的必要前提。出租人應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)租賃物之前的一段合理時(shí)間內(nèi)。三是承租人僅在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。何謂同等條件？依王利明先生的觀點(diǎn)，同等條件主要是指價(jià)格的同一，如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買(mǎi)受人一種較優(yōu)惠的價(jià)格，而此種優(yōu)惠能以金錢(qián)計(jì)算，則應(yīng)折合金錢(qián)加入價(jià)格中。如果不能以金錢(qián)計(jì)算，那么應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定房?jī)r(jià)。 四是承租人應(yīng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這是要求承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件。依行政法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)在接到通知后3個(gè)月內(nèi)行使，若未行使，則視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。而依合同法的規(guī)定，未將合理期限限定在3個(gè)月內(nèi)。在實(shí)務(wù)中如何確定合理期限？筆者認(rèn)為，根據(jù)新

9、法優(yōu)于舊法的原則，合同法的效力高于行政法規(guī)的效力，因此，應(yīng)適用合同法的規(guī)定，合理期限可由出賣(mài)人根據(jù)其實(shí)際情形確定在出賣(mài)前的一段合理時(shí)間內(nèi)，無(wú)須受3個(gè)月的限制。同時(shí)，在出賣(mài)人給承租人一個(gè)合理期限，而承租人未提出異議，亦應(yīng)當(dāng)認(rèn)為有效，何須受3個(gè)月限制呢？在前述案例中，張明為4間房屋的承租人，在租賃期間，王武轉(zhuǎn)讓其共有份額，張明也愿以10萬(wàn)元購(gòu)之，根據(jù)合同法第230條之規(guī)定，其主張成立。因此說(shuō)，張明在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。四、共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及行使條件所謂共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指共有人的財(cái)產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，其他共有人在同等條件下，依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。民法通則第78條第3款規(guī)定：“按份共

10、有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓?zhuān)诔鍪蹠r(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！泵穹ㄍ▌t若干問(wèn)題意見(jiàn)（試行）第92條規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣(mài)自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣(mài)的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。”由此可見(jiàn)，共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)亦是基于法律的直接規(guī)定。共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使條件：一是共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使必須基于按份共有關(guān)系的存在。在共同共有關(guān)系中，共有人不能在共有財(cái)產(chǎn)中確定自己的份額，不能轉(zhuǎn)讓自己的權(quán)利，故不存在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。二是共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須在同等條件

11、下行使。此處的“同等條件”與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中的同等條件相同。三是共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須在合理期限內(nèi)行使。民法通則及其司法解釋對(duì)共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的合理期限并未作出限制性 的規(guī)定，此處的“合理期限”與合同法第230條所規(guī)定的合理期限相同。在前述案例中，王文、王武共有房屋4間，為共有財(cái)產(chǎn)的共有人。這時(shí)，王武轉(zhuǎn)讓其所享有的份額，依據(jù)民法通則第78條第3款之規(guī)定，王文作為共有人愿以10萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)共有房屋的主張當(dāng)然成立。因此說(shuō)，王文在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。五、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)竟合的處理如前述案例中，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)出現(xiàn)了竟合，如何平衡這兩種權(quán)利的沖突

12、，我國(guó)現(xiàn)行法律沒(méi)有明文規(guī)定。筆者認(rèn)為，法律作為利益分配的調(diào)節(jié)器，當(dāng)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持“兩利相權(quán)取其重”的價(jià)值取向進(jìn)行平衡，確定共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。理由是：1.從法律效力上看，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是從共有權(quán)中派生出的一項(xiàng)權(quán)利，它是基于共有人對(duì)共有物的所有而對(duì)共有人所有權(quán)的一種法律保護(hù)。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是從租賃權(quán)中派生出的一項(xiàng)權(quán)利，它是基于承租人對(duì)租賃物的租賃而對(duì)承租人租賃權(quán)的一種法律保護(hù)。盡管目前各國(guó)法律對(duì)租賃權(quán)的保護(hù)已呈物權(quán)化趨勢(shì)，但無(wú)論如何，租賃權(quán)畢竟還只是基于合同而產(chǎn)生的一種債權(quán)。按照民法的一般規(guī)則，對(duì)物權(quán)的保護(hù)應(yīng)優(yōu)先于對(duì)債權(quán)的

13、保護(hù)。當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力。因此，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)具有高于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律效力。2.從權(quán)利義務(wù)上看，共有人作為整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，其與共有財(cái)產(chǎn)的利害關(guān)系較之于承租人更為密切，其對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的關(guān)注較之于承租人更為盡心，其對(duì)共有財(cái)產(chǎn)所負(fù)的維護(hù)義務(wù)和責(zé)任較之于承租人更為重大，因此，根據(jù)權(quán)利與義務(wù)相一致的原則，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)比承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)更為優(yōu)先。3.從立法目的上看，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是共有權(quán)中包含的權(quán)利，是為了保護(hù)共有人的財(cái)產(chǎn)而設(shè)立的。而承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)則是為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，使承租人不因租賃物產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移喪失租賃權(quán)而設(shè)立的。不過(guò)，設(shè)立承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的這

14、種目的可以通過(guò)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則來(lái)實(shí)現(xiàn)。合同法第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！币虼耍词钩凶馊瞬幌碛袃?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其租賃權(quán)仍然能夠得到保護(hù)。但如果共有人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則難以獲得其他規(guī)則的保護(hù)。4.從情理上看，共有人大多是基于某種特定人身關(guān)系的共有，共有人之間大多有某種血緣或親屬關(guān)系，而作為租賃法律關(guān)系主體的出租人和承租人則一般不具有血緣或親屬關(guān)系。因此，一方共有人處分其共有財(cái)產(chǎn)時(shí)往往會(huì)首先考慮和照顧其他共有人的利益，由此而明確共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也是符合情理的。在前述案例中，王武未對(duì)共有人王文、承租人張明盡自己的通知義務(wù)，而私自轉(zhuǎn)讓其共有份額，無(wú)疑侵犯了王文和張明的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此說(shuō)，王武與李軍之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議對(duì)王文、張明均不生效力，