西雙版納州房地產(chǎn)市場分析調(diào)查

1、西雙版納州房地產(chǎn)市場分析調(diào)查前言西雙版納房地產(chǎn)發(fā)展外部環(huán)境城市屬性：西雙版納是西南乃至全國熱點(diǎn)旅游城市，具備成為全國以及東南亞旅游目的地的條件。經(jīng)濟(jì)發(fā)展：GDP、人均可支配收入、人均消費(fèi)性支出、固定資產(chǎn)投資等指標(biāo)持續(xù)增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：旅游產(chǎn)業(yè)是西雙版納的支柱產(chǎn)業(yè)，2009年旅游業(yè)收入占GDP比重高達(dá)36.3%，未來依然有較大增長空間。旅游發(fā)展：西雙版納旅游業(yè)快速發(fā)展，年接待游客人數(shù)突破700萬人次，相當(dāng)于本地人口（107萬）7倍。一、房地產(chǎn)開發(fā)投資：西雙版納房地產(chǎn)還處于啟動期，未來具有較大增長空間，2009年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，2010年1-9月份同比增長33%。房地產(chǎn)

2、發(fā)展階段：西雙版納2009年人均GDP12920元，折合不到2000美元，房地產(chǎn)目前還處于初級階段，未來具有較大增長空間。西雙版納2006-2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長情況數(shù)據(jù)來源：西雙版納統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)開發(fā)投資：2009年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，2010年1-9月份完成房地產(chǎn)開發(fā)投資16.6億元，相比2009年同期增長33%。二、西雙版納市場規(guī)模：2009年西雙版納施工面積247萬平，竣工面積58萬平，銷售面積80萬平（其中景洪市62萬平）。西雙版納2007-2009年房地產(chǎn)施工面積及增長情況房地產(chǎn)數(shù)據(jù)2007年2008年2009年2010年19月房地產(chǎn)開發(fā)投資（億）7.21619.11

3、6.6增長率（%）-5.8123.419.233房地產(chǎn)施工面積（萬平）111.3187.7246.7增長率（%）44.268.631.4房地產(chǎn)竣工面積（萬平）24.945.657.5增長率（%）59.882.926.1商品房銷售面積（萬平）47.778.579.856.5增長率（%）64.61.715施工面積：2007以來，房地產(chǎn)施工面積增長較快，2008年、2009年分別實(shí)現(xiàn)增長69%和31%。2009年施工面積247萬平米。竣工面積：2007以來，房地產(chǎn)竣工面積增長較快，年均增長50%以上，2009年房地產(chǎn)竣工面積為58萬平米。供求對比（銷竣比）：2007以來市場整體處于供不應(yīng)求局面，近兩

4、年供不應(yīng)求的局面不斷緩解，但依然處于供不應(yīng)求的局面，2009年銷峻比為1.4.銷售面積：自2008年銷售面積出現(xiàn)大幅上漲后，近兩年商品房銷售面積增長區(qū)域緩和，2009年銷售面積80萬平米（其中景洪市62萬平米），2010年1-9月份實(shí)現(xiàn)銷售面積57萬平米。三、景洪市市場規(guī)模：2009年景洪市實(shí)現(xiàn)銷售62萬平米，其中住宅52萬平米，占比83.6%，戶均面積106平米。2009年景洪市總體銷售情況2009年景洪市均價(jià)（元/平)銷量（套） 銷售面積（平）銷售金額（萬元） 一季度220795310764923762二季度2028220722413545463上半年2086316033178469226

5、三季度2912139415563445319四季度2644114012186532219下半年3023256128833887179全年25325715619298156806景洪總體市場規(guī)模：2009年銷售5715套，累計(jì)62萬平米，銷售均價(jià)為2532元/平米。2009年景洪市各物業(yè)類型銷售情況2009年景洪市成交套數(shù) 成交面積（平） 成交金額（萬元） 成交均價(jià)（元/平） 辦公用房3609215402528車庫19235229872802其他321032796149310商業(yè)用房61681398375044608住宅48725179581071612069各物業(yè)銷售情況：2009年景洪市住宅

6、產(chǎn)品銷售52萬平米（4872套），占總體銷量的83.6%，戶均面積106平米。四、住宅產(chǎn)品銷售情況：2010年月均銷售674套，67851平米，環(huán)比2009年出現(xiàn)較大增長，戶均面積略有下降，銷售價(jià)格僅微漲2%，為2101元/平米。2010年景洪市月度銷售情況及月均去化速度類別2010-12010-22010-32010-42010-52010-62010-72010-82010-92010年月平均數(shù)據(jù)套數(shù)6314805455196088601147893385674銷售面積（平米）693073776941715 5285956777855591130861102414334967851銷售金額

7、（萬元）12749865393811235114690238452040817310892314257銷售價(jià)格（元/平）1839229122492337258727871805157020582101月均銷售量：2010年1-9月住宅產(chǎn)品月均銷售674套，67851平米，相比2009年的月均406套，43163平米有較大增長，月均套數(shù)增長66%，月均銷量增長57%。戶均面積：2010年1-9月份住宅產(chǎn)品戶均面積為101平米，較2009年的戶均106平米有所下降。銷售價(jià)格：2010年1-9月份住宅產(chǎn)品銷售均價(jià)為2101元/平米，相比2009年的2069元/平米，僅上漲2%。15.9萬（非農(nóng)人口）

8、0.054%（年度增加結(jié)婚人口比例）28.88（人均住宅建筑面積） =2.48萬平15.9萬（非農(nóng)人口）0.054%（年度增加結(jié)婚人口比例）28.88（人均住宅建筑面積） =2.48萬平五、住宅產(chǎn)品市場容量：根據(jù)景洪市人口結(jié)構(gòu)分析，預(yù)計(jì)2010年住宅市場容量在75萬平米左右。首套（婚房驅(qū)動）自住需求二次置業(yè)（改善）外來人口驅(qū)動置業(yè)15.9萬（非農(nóng)人口）0.75（人均住宅建筑面積增加幅度）=11.9萬平備注：考慮到本地人均住宅面積達(dá)到28.8平，總體處于較高水平，這一需求會逐步減小。52萬（年均銷售面積）40%（目前投資需求比例）20%（預(yù)計(jì)投資需求增長率）=4.16萬1828（年均增加外來人口

9、）28.88（人均住宅建筑面積）=5.28萬平注：本預(yù)測模型中未考慮父母遺留給子女房產(chǎn)，預(yù)估數(shù)據(jù)一般略大于市場真實(shí)容量。住宅市場容量預(yù)估：75.8萬平米預(yù)計(jì)增加容量：23.8萬平米當(dāng)前市場銷量：2009年實(shí)現(xiàn)銷售52萬平米1828（年均增加外來人口）28.88（人均住宅建筑面積）=5.28萬平52萬（年均銷售面積）40%（目前投資需求比例）20%（預(yù)計(jì)投資需求增長率）=4.16萬投資度假需求置業(yè)投資需求15.9萬（非農(nóng)人口）0.75（人均住宅建筑面積增加幅度）=11.9萬平備注：考慮到本地人均住宅面積達(dá)到28.8平，總體處于較高水平，這一需求會逐步減小。外來人口驅(qū)動置業(yè)二次置業(yè)（改善）自住需求

10、首套（婚房驅(qū)動）六、住宅產(chǎn)品產(chǎn)品特點(diǎn)：景洪市住宅主要以多層和高層為主，主流面積區(qū)間是30-60平米的投資度假產(chǎn)品和90-144平米的自住產(chǎn)品。住宅產(chǎn)品分建筑形式銷售情況建筑形式2009年2010年19月套數(shù)套比套數(shù)套比低層2565.3%751.3%多層239049.1%313853.3%小高層681.4%450.8%高層215844.3%263144.7%合計(jì)4872100%5889100%建筑形式：景洪市住宅主要以多層和高層為主，小高層比例較低。住宅產(chǎn)品分面積段銷售情況面積段2009年2010年19月套數(shù)套比套數(shù)套比30以下142829.3%150525.6%3060609055611.4%

11、85114.5%90144216844.5%255643.4%144以上72014.8%97716.6%合計(jì)4872100%5889100%戶型面積：景洪市住宅主流面積段是30-60平米的投資度假產(chǎn)品和90-144平米的自住產(chǎn)品。七、市場格局：景洪目前在售項(xiàng)目集中在城中心片區(qū)和曼弄楓片區(qū)，其他地區(qū)比如噶棟片區(qū)整體還處于未開發(fā)狀態(tài)。嘎棟片區(qū)江北片區(qū)曼弄楓片區(qū)大佛寺機(jī)場合順景苑鑫源銀座金象盛景花伴里中景明城江南名苑西雙拾貳城濱海國際冠嘉冠城雨林暢享嶺秀映像 噶棟城中心片區(qū)9號公館八、版納房地產(chǎn)分析：城中心多為高層、小高層，戶型分為40-80平投資性產(chǎn)品和100-150平的自主性產(chǎn)品，曼弄楓片區(qū)則多

12、為別墅產(chǎn)品，面積普遍在200平以上。項(xiàng)目名稱所在區(qū)域建筑面積建筑形式開盤時(shí)間主力戶型雨林暢享曼弄楓16.17雙拼、花園洋房、疊拼2009年12月花園洋房120-150，疊拼250，雙拼250-300嶺秀映象曼弄楓5.9別墅2007年10月280-335西雙拾貳城城中心46高層、小高層2008年10月40-90平投資產(chǎn)品、130-150平三居濱港國際城中心19多層2010年3月48-86平度假公寓和190-200平四房冠嘉冠城城中心20別墅、高層2010年9月30-40平公寓，94-140平三居，聯(lián)排230-250中景名城城中心6.1高層2008年5月30-97平合順景苑城中心5多層2009年1

13、2月100-120平金象盛景城中心1.9高層未開盤42-142平花伴里城中心19高層、小高層2009年1月105-130平鑫源銀座城中心2.2高層、小高層2010年3月80-200平9號公館江北4.3高層、小高層2010年9月80-140平兩居、三居九、銷售情況：在售項(xiàng)目大多處于尾盤，銷售價(jià)格在3000元/平米左右，月均銷售34套。項(xiàng)目名稱所在區(qū)域建筑面積套數(shù)銷售價(jià)格累計(jì)銷售率月均去化速度銷售周期（萬平）（元/平）（面積）（套數(shù)）（月）雨林暢享曼弄楓16.21463000480070%911嶺秀映象曼弄楓5.9149400094%436西雙拾貳城中心46900330096%3624濱港國際城中

14、心19200315080%189冠嘉冠城城中心20200300070%473中景名城城中心6.1550320060%1129合順景苑城中心5400280092%3311金象盛景城中心1.9200待定0%花伴里城中心192000290096%8722鑫源銀座城中心2.22002700-328098%2299號公館江北4.3464280050%773十、客戶結(jié)構(gòu)：本地客戶與外地客戶占比為6：4，省外客戶多來自于北方、重慶、湖南等。市內(nèi)客戶：60%客戶特征：機(jī)關(guān)公務(wù)員、事業(yè)單位職工、私營業(yè)主、商貿(mào)業(yè)主及部分工薪階層。購房目的：自住為主（80%），兼顧部分投資客戶。外省客戶：21%客戶特征：北方（東北、北京為主）、重慶、湖南等。購房目的：度假（避寒）、投資。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)：2%客戶特征：橡膠園、茶葉園及經(jīng)營水果的農(nóng)場主。購房目的：自住兼投資。省內(nèi)各地州：17%客戶特征：經(jīng)營茶葉、玉石、橡膠、藥品的生意人。購房目的：投資。十一、潛在供應(yīng)：市場未來供應(yīng)量較大，且供應(yīng)區(qū)域比較分散，世紀(jì)金源項(xiàng)目競爭力較強(qiáng)。從近兩年成交但未形成供應(yīng)的土地來看，住宅與商業(yè)成交86.6萬平，折合建筑規(guī)模110萬平。其中嘎棟片區(qū)商業(yè)12.2萬，住宅3.3萬平。其中世紀(jì)金源圈地4148.8畝；總建筑面積61.29萬平方米，建設(shè)康體中心、濱湖休閑生態(tài)區(qū)、五星級酒店。西雙版納房地產(chǎn)市場小結(jié)供需規(guī)模