《建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛典型案例講解教材》

1、中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-1建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛典型案例糾紛典型案例主講人：韓曉冬主講人：韓曉冬 律師律師中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-2l太原市人民政府關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地太原市人民政府關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)發(fā)展的若干意見(jiàn)l發(fā)文日期：2011年1月13日l(shuí)太原市人民政府關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市太原市人民政府關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)場(chǎng)調(diào)控工作的意

2、見(jiàn)l發(fā)文日期：2011年2月23日中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-3l 自本意見(jiàn)發(fā)布之日起，原則上對(duì)擁有一套市轄六區(qū)住房的本市居民家庭（包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女，下同）、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上市轄六區(qū)住房的本市居民家庭、擁有1套及以上本市市轄六區(qū)住房的非本市居民家庭和無(wú)法提供在本市1年以上的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民家庭，暫停在本市市轄六區(qū)內(nèi)向其售房。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為

3、本本-4小區(qū)小區(qū)l l 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-5中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-6中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-7l 1、業(yè)主有什么樣的權(quán)利？解釋第1、16條l 2、建筑物區(qū)分所有權(quán)l(xiāng) 3、專有權(quán)、內(nèi)容、客體范圍、限制（住改商）。解釋第2、4、10、11、15條l 4、共有權(quán)、內(nèi)容、客體范圍、限制。解釋第3、14條l 5、管理權(quán)、內(nèi)容、客體范圍、限制。解釋第7、8、9、12、13條l 6、開(kāi)發(fā)

4、商可以贈(zèng)送露臺(tái)、花園嗎？解釋第2 條l 7、開(kāi)發(fā)商如何處理車位問(wèn)題。解釋第5、6條中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-8l業(yè)主有什么樣的權(quán)利？中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-9建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)專有權(quán)專有權(quán)共有權(quán)共有權(quán)管理權(quán)管理權(quán)單元空間地基、電梯、管線、走廊等公攤面積業(yè)主自治的權(quán)利中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-10第一節(jié)第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征l一、概

5、念一、概念l70 對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。l導(dǎo)讀：關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋+ 關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-11l 二、特征二、特征 1 1、建筑物區(qū)分所有權(quán)的主體是、建筑物區(qū)分所有權(quán)的主體是。 1 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋I ： 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)(28-31)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為

6、物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 l II 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-122、客體主要是建筑物。3、建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合性權(quán)利，具有整體性和不可分割性。同時(shí)：絕對(duì)性、永久性、排他性。4、專有部分的所有權(quán)居于主導(dǎo)地位。 72 II 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德

7、信信 為為 本本-13l物權(quán)法物權(quán)法 第三節(jié)其他規(guī)定第三節(jié)其他規(guī)定l 28 因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書（司法行為）或者人民政府的征收決定等（行政行為），導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。l 29 因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力（繼承行為）。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-14l 30 因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力（事實(shí)行為）。l 31 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依

8、照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。（相對(duì)不需公示）中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-15l 16建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。l專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-16l第二節(jié)第二節(jié) 專有權(quán)專有權(quán)一、概念l 專有部分是指

9、具有構(gòu)造上及使用上的獨(dú)立性，并能夠成為專有權(quán)客體的部分。l 專有部分所有權(quán)簡(jiǎn)稱為專有權(quán)，是指區(qū)分所有人對(duì)其建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分所享有的單獨(dú)所有權(quán)。 l71 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-17l 二、專有部分所有權(quán)的客體二、專有部分所有權(quán)的客體l 2建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋l I 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的： （一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確

10、區(qū)分； （二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-18l II 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。 l III 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-19!：對(duì)住宅商用的法律規(guī)制：對(duì)住宅商用的法律規(guī)制 、有利害關(guān)系的范圍、有利害關(guān)系的范圍 l 77 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)

11、以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)同意。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-20隔壁、相鄰、不相鄰的業(yè)主。實(shí)際or可能。l 11建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋 l 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-21

12、l10 建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋 I 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 II 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-22專有部分的范圍l如何確定專有部分的范圍呢？如何確定專有部分的范圍呢？l專有部分大致相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)登記的部分，為什么說(shuō)是“大致相當(dāng)于”？中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道

13、德德 信信 為為 本本-23l第一，我們現(xiàn)在房產(chǎn)證登記的部分并不完全是專有部分，比如你房產(chǎn)證上登記一百平方米建筑面積，實(shí)際上套內(nèi)的使用面積只有八十平方米。其他部分是什么呢？是分?jǐn)偟墓裁娣e。按照物權(quán)法的原則，分?jǐn)偟拿娣e不應(yīng)該算在專有部分里的，但是我們的房產(chǎn)證面積包含了分?jǐn)偟墓裁娣e。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-24l還有更大的共有部分是沒(méi)有進(jìn)入分?jǐn)偟?，比如設(shè)備用房、配電房等等。l介紹：一個(gè)住宅小區(qū)里的建筑面積，有三個(gè)層次，一個(gè)是總面積，包括專有面積、分?jǐn)偟墓裁娣e和未分?jǐn)偟墓裁娣e；二是銷售的建筑面積，它包括專有面積+分?jǐn)偣?/p>

14、面積；三是使用面積，即物權(quán)法所稱的專有部分。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-25l第二，很多沒(méi)有登記的部分，事實(shí)上是業(yè)主專有的。也就是說(shuō)，有一部分該登記的沒(méi)有登記。現(xiàn)在的商品房的形式非常多，有些送地下室，有些送儲(chǔ)藏室、露臺(tái)等等，但是除了少數(shù)地方，車位可以登記以外，多數(shù)地方是不給辦理登記的。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-26l事實(shí)上屬于業(yè)主專有的部分，不能體現(xiàn)在業(yè)主的房產(chǎn)證上，這就形成了一個(gè)矛盾：一方面法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記為房屋所有權(quán)歸屬的依據(jù)，而目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度又

15、不能滿足現(xiàn)實(shí)需要。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-27l所以我認(rèn)為，在目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善的狀況下，如果依照登記的狀況判定不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，無(wú)異于刻舟求劍。從實(shí)際出發(fā)，業(yè)主通過(guò)購(gòu)買、附贈(zèng)等方式合法獲得的不動(dòng)產(chǎn)，即使沒(méi)有登記，也應(yīng)視為專有部分。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-28專有權(quán)行使的限制l專有權(quán)行使是否受限制？如何操作？專有權(quán)行使是否受限制？如何操作？l業(yè)主對(duì)專有部分享有所有權(quán)，包括支配、使用、處分的權(quán)利，但業(yè)主在支配專有部分的時(shí)候法律也有明確的限制。從物權(quán)法

16、來(lái)看，物權(quán)法第七十一條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。”中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-29l業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，但是實(shí)務(wù)當(dāng)中，如何判斷業(yè)主是否危及建筑如何判斷業(yè)主是否危及建筑物的安全？物的安全？l案例：一個(gè)連排別墅的底層業(yè)主覺(jué)得地下室不夠大，于是就進(jìn)行改造擴(kuò)大，這就涉及到把原來(lái)基礎(chǔ)里面的部分墻體挖掉，并且朝著背靠的山體部分延伸。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為業(yè)主的改建危及到建筑物的安全，就向法院起訴，要求他停止侵害、恢復(fù)原狀。法院判決支持了開(kāi)

17、發(fā)商的請(qǐng)求。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-30l案例：一個(gè)高層建筑，結(jié)構(gòu)形式是框架加剪力墻，剪力墻就是用鋼筋混凝土現(xiàn)澆的承重墻體，有一個(gè)業(yè)主買了兩套房子是連在一起的，他打算在剪力墻上開(kāi)一個(gè)門洞，把兩套房子連起來(lái)。這個(gè)業(yè)主找了一家設(shè)計(jì)院做了設(shè)計(jì)，并且給他出了一個(gè)證明，說(shuō)只要按設(shè)計(jì)作補(bǔ)強(qiáng)處理，對(duì)結(jié)構(gòu)安全沒(méi)有影響。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-31l他拿著這份文件向房管局申請(qǐng)裝修許可，房管局也給他出了批復(fù)。這樣他的手續(xù)看上去很完善了。但是在動(dòng)工的時(shí)候，遭到了其他業(yè)主的抵

18、制。這位業(yè)主認(rèn)為他取得了這兩份文件，裝修行為就是完全合法的。l但是現(xiàn)在這樣的行為已經(jīng)有了定論。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-32l15 建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋l業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-33l（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施

19、，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；l（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；l（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；l（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-34l 83 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（物權(quán)請(qǐng)求權(quán)）。l 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危

20、險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。l 業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-35權(quán)利的界限l專有部分權(quán)利的界限在哪里專有部分權(quán)利的界限在哪里 ？l1、壁心說(shuō)壁心說(shuō)。就是“鞏漢林的學(xué)說(shuō)”，鞏漢林認(rèn)為兩家的間壁墻中心線是我的，中心線以內(nèi)是我的，所以我就有權(quán)去支配，這個(gè)就叫做壁心說(shuō)。 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-36l2、空間說(shuō)空間說(shuō)。你買了一百平方米的房子，其實(shí)你買到了100平方米的空間，這時(shí)候墻不是你的、地板也不是你的，天棚

21、也不是你的，都不是你的，你只是買了這個(gè)空間，你可以在這個(gè)空間當(dāng)中生活。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-37l我們開(kāi)玩笑講，說(shuō)你今天買了一個(gè)空間，你的四面墻、天棚加地板，都是共有的，那我進(jìn)來(lái)怎么進(jìn)來(lái)呢？我要飄進(jìn)來(lái)嗎？我也不能踩在地板上，我也不能摸墻，摸了就是侵權(quán)，好像這一點(diǎn)上，空間說(shuō)更不合理。 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-38l3、最后粉刷表層說(shuō)最后粉刷表層說(shuō)。你買了一百平方米這個(gè)房子，這個(gè)專有部分界限就到你最后粉刷表層，這些全部都是你的。比方說(shuō)，我買了一個(gè)初裝修的

22、房子，住進(jìn)去之前，我要裝修，墻上我要軟包或者硬包，或者干脆我就刷大白，那么地板我要鋪成木地板，或者要鋪成地磚，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-39l棚上我要給它吊天花，這些東西都是你最后加上去的，這些東西才真正是你的，所以按照最后粉刷表層說(shuō)，是講這樣一個(gè)意思，就是除了你最后你把它放上去的這些內(nèi)容以外，其他的都是共有部分，地板是共有的、墻壁是共有的，天棚是共有的。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-40l但是有一點(diǎn)，最后粉刷表層，通常并不厚，不是很厚的那個(gè)裝修，比方說(shuō)，特別

23、是墻上就僅僅刷了那個(gè)大白的，刷了一層涂料的，這時(shí)候我們凡是住在一個(gè)房子里，總是要利用那個(gè)墻壁，利用墻壁，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-41l比方說(shuō)在墻上釘一個(gè)釘子，釘一個(gè)東西，掛相框或者掛什么東西，那么你釘釘子的時(shí)候，由于最后這個(gè)涂料很薄，所以能釘住嗎？釘不住，咣一下釘?shù)綁ι?，就是侵?quán)了，所以它也有一定的問(wèn)題。 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-42l4、最后粉刷表層兼采壁心說(shuō)、最后粉刷表層兼采壁心說(shuō)。就是用兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)界定業(yè)主對(duì)專有部分權(quán)利的范圍，你的真實(shí)的權(quán)利，是最

24、后粉刷表層，但是你實(shí)際上對(duì)這個(gè)建筑物的利用，可以超過(guò)最后粉刷表層，但是不得超過(guò)壁心，這樣你就可以對(duì)墻、壁進(jìn)行一定的利用，不認(rèn)為你是侵害了共有的部分，但是真正的權(quán)利并不是在那里。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-43l這樣，我們?cè)诶碚撋险f(shuō)，最后粉刷表層是，最后粉刷表層是專有部分的權(quán)利的實(shí)象，真正的權(quán)利界限專有部分的權(quán)利的實(shí)象，真正的權(quán)利界限是最后粉刷表層，在壁心是權(quán)利的虛象，是最后粉刷表層，在壁心是權(quán)利的虛象，就是你行使權(quán)利的時(shí)候，可以對(duì)共有部分就是你行使權(quán)利的時(shí)候，可以對(duì)共有部分進(jìn)行利用，但是不可以超過(guò)壁心進(jìn)行利用，但是不可以超過(guò)壁

25、心，用這樣一個(gè)思路來(lái)考慮問(wèn)題的時(shí)候，就會(huì)把建筑物區(qū)分所有權(quán)當(dāng)中專有部分就界定得清清楚楚，超過(guò)了界限，就認(rèn)為你是侵權(quán)。 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-44l第三節(jié)第三節(jié) 共有權(quán)共有權(quán)l(xiāng) 一、概念一、概念是指區(qū)分所有人依據(jù)法律、合同以及區(qū)分所有人之間的規(guī)約，對(duì)“建筑物的共用部分、基地使用權(quán)、小區(qū)的公共場(chǎng)所和公共設(shè)施等”所共同享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。l 在區(qū)分所有中，共有的類型比較復(fù)雜：法定共有和約定共有；共有和準(zhǔn)共有小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有、某一棟建筑物內(nèi)業(yè)主的共有、特定單元或特定幾個(gè)業(yè)主的共有。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文

26、文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-45l二、共有權(quán)的行使二、共有權(quán)的行使l?。簩ⅰ肮灿胁糠謱Ｓ惺褂脵?quán)”與“專有部分所有權(quán)”區(qū)分開(kāi)來(lái)。l72 I 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-46l 80 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。 l 適用時(shí)注意區(qū)分：全體共用部分+一部共用部分l 4 建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋 業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利

27、用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-47l 三、法定共有的范圍三、法定共有的范圍l 73 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于“業(yè)主共有”。l 79 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況

28、應(yīng)當(dāng)公布。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-48l 所謂“業(yè)主共有” 作為地上附著物歸業(yè)主所有土地所有權(quán)。l 3建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋 l I 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的：中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-49 （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)本結(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分； （二）其他不屬

29、于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。 l II 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-50l總結(jié)分析總結(jié)分析：共有部分的范圍及分類共有部分的范圍及分類l基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、設(shè)施設(shè)備部分、以及其他結(jié)構(gòu)部分。那么這四個(gè)部分明確規(guī)定它是共有的，那么在這一部分當(dāng)中，也有一定的針對(duì)性，比方說(shuō)關(guān)于供熱的管道、供水的管道，還有用電的這套設(shè)備，究竟業(yè)主享有的權(quán)利是哪里？有的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，其實(shí)啊，

30、僅僅進(jìn)到你那個(gè)戶里的，那才是業(yè)主的，在外面的時(shí)候，應(yīng)該歸他所有，或者歸熱力公司所有。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-51l這一部分說(shuō)法都是不對(duì)的，我們認(rèn)為應(yīng)該是這樣，這些都是全體業(yè)主共有的，那么從哪里進(jìn)呢？就是從外面引進(jìn)來(lái)，到房子的部分，全部屬于業(yè)主共有的，外面部分屬于熱電公司，變壓器之外屬于電力公司等等，只要能夠區(qū)分開(kāi)這樣的，凡是進(jìn)到小區(qū)里面的、戶外的，那就是全體業(yè)主共有，就這樣一些部分，司法解釋的第一條做了一個(gè)很明確的規(guī)定。 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-52l

31、從實(shí)務(wù)分析，共有部分應(yīng)該是指該建筑范圍內(nèi)，由部分或全體業(yè)主共同擁有的部分。部分業(yè)主共有擁有的，在臺(tái)灣地區(qū)的法律里面稱為“小公”，比如說(shuō)我們這個(gè)單元電梯到了使用年限必須要更換，換電梯需要一大筆資金，維修資金是不夠的，要進(jìn)行續(xù)籌，續(xù)籌的時(shí)候多大范圍的業(yè)主出錢？中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-53l當(dāng)然是這個(gè)單元的業(yè)主出錢，與其他樓的業(yè)主是沒(méi)有關(guān)系的?！按蠊本褪侨w業(yè)主的概念，也就是整個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主。事實(shí)上，涉及到全體業(yè)主的事項(xiàng)是非常少的，大多數(shù)事項(xiàng)都只涉及到一部分業(yè)主，就是“小公”。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求

32、是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-54l共有的部分按照其權(quán)利的來(lái)源，應(yīng)當(dāng)分為共有的部分按照其權(quán)利的來(lái)源，應(yīng)當(dāng)分為三種情形三種情形：法定共有、約定共有、天然共有。法定共有就是法律或行政法規(guī)規(guī)定為共有，比如物業(yè)管理用房、道路、綠地。約定共有是指本來(lái)具備了獨(dú)立性，可以單獨(dú)作為所有權(quán)標(biāo)的，但由權(quán)利人通過(guò)合同約定，成為共有的部分。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-55l比如架空層、地下室、會(huì)所和學(xué)校。天然共有是最為復(fù)雜的，它是指在構(gòu)造上和使用上不具備獨(dú)立性，僅為專有部分提供某些功能，與專有部分存在必然聯(lián)系，不能單獨(dú)作為所有

33、權(quán)標(biāo)的的部分。包括構(gòu)造部分、交通部分、設(shè)備部分與公共空間。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-56l天然共有的四個(gè)組成部分。構(gòu)造部分，包括基礎(chǔ)、外墻、梁柱、屋面、圍墻、大門等。交通部分，包括走廊、樓梯、門廳等。設(shè)備部分，分為兩種，一種是基礎(chǔ)設(shè)施，包括上下水、消防、變電、電梯、照明、化糞池、垃圾房等必備設(shè)施；中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-57l一種是增益設(shè)施，包括園林、小品、雕塑、公告標(biāo)示、安防系統(tǒng)、休閑坐椅、健身設(shè)備、兒童游戲設(shè)備等改善住宅性能、提升生活品質(zhì)的設(shè)施。公共

34、空間，包括道路、綠地以外的廣場(chǎng)、園林等。 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-58土地使用權(quán)歸誰(shuí)所有？l建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，使用權(quán)歸誰(shuí)所有？建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，使用權(quán)歸誰(shuí)所有？l一個(gè)業(yè)主在買房的時(shí)候，其實(shí)買到了一個(gè)房子的不動(dòng)產(chǎn)建筑物，同時(shí)還買到了一塊地的使用權(quán)，這樣我們每個(gè)業(yè)主買了一個(gè)房子以后，都會(huì)拿到一個(gè)土地使用權(quán)證，這個(gè)土地權(quán)證，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-59l比方說(shuō)，我現(xiàn)在買100平方米，我現(xiàn)在拿到了80平米的土地使用權(quán)證，那么這80平方米的土地使用權(quán)證是你單獨(dú)所

35、有還是怎么著？需要一個(gè)界定。l司法解釋的第三條明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，這是原則，所以在一個(gè)小區(qū)里頭，土地完全是共有的，是大家共有的，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-60l那么大家共有，為什么還要自己有個(gè)土地使用權(quán)證呢？這一部分就是說(shuō)，全體業(yè)主享有這個(gè)土地使用權(quán)，那么你自己這一部分是一個(gè)份額，僅僅是一個(gè)份額，比方說(shuō)我們現(xiàn)在進(jìn)了一個(gè)小區(qū)里去住，買一個(gè)房子進(jìn)去了，我現(xiàn)在有100平米的建筑物，我有80平方米的土地，那么這80平方米的土地在哪里？中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以

36、 載載 道道 德德 信信 為為 本本-61l沒(méi)有，你不知道在哪里，那么就是從觀念上把整個(gè)這塊地，我蓋成這么多房子來(lái)，幾層幾層都蓋起來(lái)了，那么你這個(gè)建筑物其實(shí)僅僅分到了這么多地，這個(gè)地就在這塊地里頭，但是不知道在哪里。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-62l那就說(shuō)明你享有這個(gè)土地使用權(quán)，其實(shí)是個(gè)份額，是整個(gè)共有土地當(dāng)中的一個(gè)份額，所以司法解釋當(dāng)中說(shuō)，建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，建筑用地使用權(quán)是共有的，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路綠地的除外，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是

37、文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-63l比方說(shuō)，我現(xiàn)在是個(gè)獨(dú)棟別墅，獨(dú)棟別墅里頭這塊土地使用權(quán)是歸我自己的，這是可以的。但是仍然其實(shí)也有問(wèn)題，那么獨(dú)棟別墅一個(gè)一個(gè)別墅，外面的這些土地，小區(qū)里頭外面的土地，其實(shí)還是共有的。所以，依我所見(jiàn)，其實(shí)也不過(guò)是份額，但是有的確定，確定的是他自己的權(quán)利的。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-64l外墻，什么時(shí)候才叫做合理應(yīng)用呢？（外墻，什么時(shí)候才叫做合理應(yīng)用呢？（解釋第四條業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的

38、，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。）中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-65l講的是經(jīng)營(yíng)性用房，比方說(shuō)，住宅上面是住宅，下面是底商，底商它是經(jīng)營(yíng)單位，是經(jīng)營(yíng)性用房，你買了這個(gè)房以后，他就要經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)就要掛招牌啊，就要做廣告，在他的外墻外面，他去利用的時(shí)候，就應(yīng)當(dāng)是合法的，就是那個(gè)外墻面共有的這樣一個(gè)規(guī)則的一個(gè)特例。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-66l樓頂空間應(yīng)該是全體業(yè)主共有的，那么怎樓頂空間應(yīng)該是全體業(yè)主共有的，那么怎么才叫合理利用

39、呢？么才叫合理利用呢？l一定要有規(guī)劃，實(shí)踐看到一種情況，這個(gè)是合理利用，叫做“退臺(tái)”的行使，一個(gè)建筑的一層，一層退回來(lái)一部分，開(kāi)始砌二層，二層的樓頂又退回去，這是三層，這樣一樓的樓頂，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-67l規(guī)劃當(dāng)中就把它做成了二樓的庭院，三樓的把二樓的樓頂做庭院，這就是合理利用，這個(gè)不認(rèn)為是侵權(quán)，那么你要自己說(shuō)，我現(xiàn)在整個(gè)樓，20層樓，樓頂是我20層，我上去要利用，這恐怕有問(wèn)題，這一部分做了一個(gè)特別的規(guī)定。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-68l第四節(jié)第

40、四節(jié) 區(qū)分所有的區(qū)分所有的“建筑物建筑物”l物權(quán)法第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，也是說(shuō)“建筑物內(nèi)的住宅” 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-69l有些小區(qū)大的有幾百萬(wàn)平方米，小的也有好幾萬(wàn)平方米，往往都不是一棟樓。這就存在一個(gè)問(wèn)題，除了這一棟樓之外，其他的部分是不是區(qū)分所有權(quán)的組成部分？因?yàn)槲覀兛吹?，前面的定義都只談到建筑物本身。 l司法解釋進(jìn)行了明確，第二條、第三條，均使用了“建筑區(qū)劃內(nèi) ”的概念。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求

41、是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-70l首先，建筑物是不是區(qū)分所有，與它的體量、形式是沒(méi)有什么關(guān)系的。比如有些體量非常大的建筑物，如學(xué)校的教學(xué)樓，有的明德樓幾萬(wàn)平方米，但它不是區(qū)分所有建筑，它是單一業(yè)主。再比如故宮，據(jù)說(shuō)有九千九百九十九間房屋，它也不是區(qū)分所有，它也是單一業(yè)主。所以，體量大小沒(méi)有關(guān)系。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-71l建筑形式上，是高層還是平房好象也沒(méi)有關(guān)系?，F(xiàn)在常見(jiàn)的區(qū)分所有建筑是高層建筑物，但是平房我認(rèn)為也可以存在區(qū)分所有，比如一個(gè)家里面的私房，老一輩去世之后，弟兄幾個(gè)分家，把平房做一個(gè)

42、分割，辦理產(chǎn)權(quán)登記之后，就形成區(qū)分所有的形態(tài)。 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-72l其次，商品房基本上都是區(qū)分所有建筑，因?yàn)樯唐贩拷ㄔ斓哪康木褪菫榱藢?lái)分割銷售。但是，區(qū)分所有的建筑不僅僅商品房一種形式，商品房以外的建筑也可以成為區(qū)分所有。 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-73l第三，區(qū)分所有權(quán)不僅體現(xiàn)在建筑本身，建筑以外的設(shè)施、設(shè)備、空間，也是建筑物區(qū)分所有權(quán)的對(duì)象。比如物權(quán)法規(guī)定，道路、花園、綠地屬于業(yè)主共有，這就說(shuō)明建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)延伸到建筑物以外。 中中

43、 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-74l第四，專有的建筑物可以轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)分所有建筑物。有一個(gè)案例，一個(gè)人取得了建造三層樓房的規(guī)劃許可，蓋了兩層后因缺少資金就封了頂，后來(lái)他把二層賣掉，二層的買房人也辦理了產(chǎn)權(quán)登記。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-75l之后蓋房子的這個(gè)人想在二層上面再加蓋一層，因?yàn)樗幸?guī)劃許可證，但是遭到了二層業(yè)主的反對(duì)，后來(lái)就到法院訴訟。后來(lái)經(jīng)過(guò)調(diào)解，二層業(yè)主以獲得一定補(bǔ)嘗，作出了讓步。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德

44、德 信信 為為 本本-76l這個(gè)案件的關(guān)鍵就在于，原來(lái)建造的房屋，屬于建造人專有，當(dāng)他把房子賣給了第二個(gè)人以后，這個(gè)房子就由專有變成了區(qū)分所有的建筑物，這個(gè)時(shí)候新的業(yè)主與他都是這棟建筑的所有人，兩個(gè)平行、相互獨(dú)立的區(qū)分所有權(quán)，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-77l這種情況下，你再做處分，影響到他人的利益時(shí)，別人當(dāng)然有權(quán)阻止。這就是專有建筑變成區(qū)分所有建筑物的一種情況。l還有一種情況是共有建筑轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)分所有建筑物。不少人會(huì)把區(qū)分所有與共有混淆，覺(jué)得都是有挺多業(yè)主，看上去形式差不多。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文

45、 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-78l但是共有只有一個(gè)所有權(quán)，區(qū)分所有權(quán)是同時(shí)平行存在的、彼此獨(dú)立的多個(gè)所有權(quán)，我賣掉我的房子，對(duì)別人沒(méi)有影響。但如果是共有，就需要征得共有人的同意，任何一個(gè)共有人不可處分。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-79l有這樣一個(gè)案例，一棟大樓原來(lái)是一個(gè)家族的產(chǎn)業(yè)，家族的成員應(yīng)該是一個(gè)共有的關(guān)系，后來(lái)這個(gè)企業(yè)破產(chǎn)了。很多債權(quán)人追債，法院就主持把這棟大樓進(jìn)行了拍賣，拍賣的時(shí)候疏忽了共有的問(wèn)題，只作了簡(jiǎn)單地分割，一層、二層、三層、五層等等，有一個(gè)香港商人買了這棟大樓的一至六層，其他人買了以上的各層。

46、從單獨(dú)所有變?yōu)閰^(qū)分所有。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-80l區(qū)分所有建筑物轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ｓ谢蚬灿械慕ㄖ铩１热玳_(kāi)發(fā)商建造的商品房，本來(lái)這些房子都是區(qū)分所有的，有一個(gè)單位買了一棟樓，就這一棟樓而言，就形成了單一所有人的建筑。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-81l第五節(jié)第五節(jié) 車位、露臺(tái)等的規(guī)定車位、露臺(tái)等的規(guī)定l物權(quán)法規(guī)定的車庫(kù)車位，大概有這么幾個(gè)要點(diǎn)，第一區(qū)分車庫(kù)和車位，車庫(kù)是封閉的，比方說(shuō)地下車位或者停車樓這種，四面、六面都是封閉的，這是一種。那么車位呢？車位是在平地上

47、劃出來(lái)的，一格一格的這叫車位。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-82l第二點(diǎn)，就是在規(guī)定車庫(kù)車位的時(shí)候，物權(quán)法規(guī)定，車庫(kù)車位首先滿足業(yè)主需要。l司法解釋規(guī)定的情況，現(xiàn)在司法解釋規(guī)定，是第五條，它說(shuō)建設(shè)單位按照配置比例將它說(shuō)建設(shè)單位按照配置比例將車庫(kù)車位以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處車庫(kù)車位以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)物權(quán)法法第第74條有關(guān)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要的條有關(guān)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要的規(guī)定。規(guī)定。 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道

48、德德 信信 為為 本本-83l第三點(diǎn)，車庫(kù)車位的權(quán)屬怎么去確定？物權(quán)法規(guī)定，可以通過(guò)買賣、通過(guò)贈(zèng)與、通過(guò)租賃去確定權(quán)屬，買賣，業(yè)主買到車位的所有權(quán)、車庫(kù)的所有權(quán)，贈(zèng)與，業(yè)主得到的也是所有權(quán)。還有一種是租賃，用租賃的方法來(lái)取得車庫(kù)的使用權(quán)，車庫(kù)車位的所有權(quán)，還掌握在原來(lái)開(kāi)發(fā)商的手里，中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-84l還有一個(gè)問(wèn)題，就是利用公共道路，小區(qū)里共有的道路和其他共有的部分建立起這個(gè)車位，這個(gè)車位是全體業(yè)主共有的。 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-85l司法解

49、釋第六條，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第74條第三款所說(shuō)的車位，那兒它的條件是什么呢？指占有業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，這個(gè)車位是全體業(yè)主共有的。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-86l解釋補(bǔ)充了一個(gè)條件就是，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，這說(shuō)明什么呢？就是在地表上建立起來(lái)的車位，那部分是屬于可以賣的，共有這一部分僅僅是指后邊占有業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，規(guī)劃的車位不是共有的道路，不是共有的車位，這部分做了一個(gè)補(bǔ)充。中中 大大 至至 正正

50、倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-87花園、露臺(tái)問(wèn)題 l 實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商在買房子的時(shí)候附贈(zèng)花園、露臺(tái)，由此產(chǎn)生一些爭(zhēng)議，反對(duì)者主要有以下幾個(gè)方面的理由：l 1、成本說(shuō)。認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)里面已經(jīng)包含了車位的成本。物權(quán)法在全國(guó)人大進(jìn)行討論的時(shí)候，有一位代表發(fā)言就認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在賣房子的時(shí)候已經(jīng)包含了車位的價(jià)格，如果再賣車位，就等于車位出賣了兩次。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，成本可以決定所有權(quán)。 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-88l2、配套說(shuō)。有人認(rèn)為，車位是為小區(qū)的住宅配套的，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)該單獨(dú)出賣，業(yè)主在買房子的

51、時(shí)候，這些車位就隨著住宅的所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移了，故應(yīng)當(dāng)是業(yè)主共有。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-89l3、容積率說(shuō)。什么叫容積率呢？就是土地面積和建筑面積的比例。也就是說(shuō)，一平方米土地建造多少平方米的房子。比如一個(gè)小區(qū)的容積率為二，那就是一萬(wàn)平方米土地建造兩萬(wàn)平方米房子。通常車位是不計(jì)入容積率的，有人就認(rèn)為，小區(qū)的車位作為不動(dòng)產(chǎn)是建在小區(qū)土地上的，既然車位不計(jì)入容積率，沒(méi)有分?jǐn)偼恋刂笜?biāo)，那你的車位建造在哪里？所以就認(rèn)為，根據(jù)容積率的原理，也應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主所有。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德

52、 信信 為為 本本-90l4、投資者說(shuō)。有人認(rèn)為，業(yè)主承擔(dān)了房?jī)r(jià)，所以業(yè)主才是真正的投資者，根據(jù)誰(shuí)投資誰(shuí)所有的原則，車位應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主所有。l另外，對(duì)開(kāi)發(fā)商附贈(zèng)的宅旁綠地和屋面露臺(tái)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，這些是屬于全體業(yè)主共有的部分，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)在銷售相關(guān)房屋時(shí)，贈(zèng)送給特定業(yè)主，這種贈(zèng)送，是處分了全體業(yè)主的利益。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-91l “賣豆腐模型”來(lái)說(shuō)明觀點(diǎn)：l 張三每天做100斤豆腐，成本是50元，每斤豆腐賣1元左右，到天黑的時(shí)候賣了80元，這意味著張三已經(jīng)收回了成本，并且有了盈利。現(xiàn)在，張三還剩下20斤豆腐，這20斤豆腐

53、屬于誰(shuí)？l 如果按照成本決定所有權(quán)的觀點(diǎn)，這十斤豆腐應(yīng)該屬于當(dāng)天全體買豆腐的顧客，因?yàn)樗麄兎謹(jǐn)偭顺杀尽５聦?shí)上，哪一個(gè)頭腦正常的人會(huì)認(rèn)為，我還有一塊豆腐在他手里，他拿回去吃就侵犯了我的權(quán)利呢？中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-92l另外，張三在賣豆腐的過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)給某位顧客多搭一小片豆腐，他有沒(méi)有這個(gè)權(quán)利？其他買豆腐的顧客能否主張，張三搭贈(zèng)的是屬于全體顧客的豆腐？依我們的生活常識(shí)，不會(huì)有人這樣認(rèn)為。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-93l“賣豆腐模型”要說(shuō)明的兩個(gè)問(wèn)題：

54、第一，物因?yàn)橹圃於a(chǎn)生所有權(quán)，它的制造人就是原始的所有權(quán)人。物權(quán)法第三十條規(guī)定，因合法建造行為設(shè)立物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力；第一百四十二條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物構(gòu)筑物屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，就是這個(gè)含義。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-94l 第二，成本與所有權(quán)是沒(méi)有關(guān)系的。成本是經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，它與收益有關(guān)，而與所有權(quán)無(wú)關(guān)。但很多人談車位問(wèn)題的時(shí)候都要扯進(jìn)成本，其實(shí)不單車位的成本與所有權(quán)沒(méi)有關(guān)系，所有東西的成本都與所有權(quán)沒(méi)有什么關(guān)系。比如我現(xiàn)在手上的兩本書，它是我所有的財(cái)產(chǎn)，成本是誰(shuí)支付的，根本就不重要，無(wú)論是我花

55、錢購(gòu)買，還是楊老師送給我，所有權(quán)都是我的。所以成本不但不能決定所有權(quán)，而且與所有權(quán)沒(méi)有什么關(guān)系。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-95l房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雖然過(guò)程復(fù)雜，其原理同做豆腐一樣，開(kāi)發(fā)商就好比豆腐生產(chǎn)者，它首先取得土地，然后經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造，到最后銷售交付，在整個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商是唯一的所有人。開(kāi)發(fā)商作為原始所有人，它處分的是自己的財(cái)產(chǎn)，這個(gè)時(shí)候并不存在“全體業(yè)主”。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-96l如果開(kāi)發(fā)商處分全體業(yè)主財(cái)產(chǎn)的觀點(diǎn)成立的話，就等于說(shuō)張三的豆腐自

56、始就屬于全體顧客。假如全體顧客是向張三定做的豆腐，這個(gè)道理可以成立，事實(shí)上不是這樣。業(yè)主以后來(lái)繼受取得的區(qū)分所有權(quán)，來(lái)質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商最初處分商品房的權(quán)利，這無(wú)異于全體顧客在買下豆腐之后，再回過(guò)頭來(lái)否定張三對(duì)豆腐分割出售的權(quán)利。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-97l物權(quán)法第三十條和第一百四十二條。后者規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?！睂?shí)際上就是說(shuō)，張三做的豆腐、豆?jié){、豆渣屬于張三所有，有相反證據(jù)證明的除外。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以

57、以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-98l綜上：關(guān)于成本說(shuō)，我們已經(jīng)論證，成本與所有權(quán)沒(méi)有關(guān)系的，成本作為經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，只有在核算收益的時(shí)候需要考慮。l關(guān)于配套說(shuō)。配套是一個(gè)功能上的概念，與所有權(quán)也沒(méi)有關(guān)系。我們知道，小區(qū)里面除了車位之外還有大量的其他的配套設(shè)施，比如現(xiàn)在很多公共交通的配套是由私營(yíng)企業(yè)來(lái)承擔(dān)的，它的功能是公共配套，但所有權(quán)另有其人。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-99l 關(guān)于容積率說(shuō)，容積率是一個(gè)規(guī)劃指標(biāo)，本質(zhì)上是行政許可，只涉及行政法律責(zé)任。超容積率或未計(jì)入容積率，都只涉及開(kāi)發(fā)商是否承擔(dān)違反規(guī)劃管理的責(zé)任，既不

58、影響業(yè)主已經(jīng)取得的財(cái)產(chǎn)，也不會(huì)因此增加業(yè)主的財(cái)產(chǎn)。車位也是同樣的道理，即使說(shuō)車位沒(méi)有計(jì)入容積率，是違規(guī)的，也是政府處罰或者向政府補(bǔ)交地價(jià)的問(wèn)題，這與業(yè)主的財(cái)產(chǎn)是無(wú)關(guān)的。所以，是否計(jì)入了容積率，不影響所有權(quán)的歸屬，更不會(huì)決定所有權(quán)的歸屬 中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-100l 關(guān)于投資者說(shuō)。業(yè)主是不是投資人，這個(gè)問(wèn)題就更簡(jiǎn)單了，投資是一種策劃項(xiàng)目、籌措資金、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、享受收益的經(jīng)營(yíng)行為。業(yè)主購(gòu)買商品房等于購(gòu)買商品，這和投資完全是兩回事，雖然業(yè)主承擔(dān)了房?jī)r(jià)，也不能算做投資人。如果我們承認(rèn)了業(yè)主是投資人，那就不是只享有車位權(quán)利的問(wèn)題，

59、整個(gè)小區(qū)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)它都有權(quán)分享。我們知道中國(guó)電信有幾千億的資產(chǎn)，它的資產(chǎn)從哪里來(lái)的？是全體用戶交給它的電話費(fèi)。那能不能說(shuō)，全體用戶都是中國(guó)電信的投資人呢？這顯然是不能成立的。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-101l建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋l第二條規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。l所以開(kāi)發(fā)商將列入規(guī)劃內(nèi)的專屬于特定房屋的花園、露臺(tái)等贈(zèng)送給購(gòu)房人是完全合法的。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信

60、信 為為 本本-102l在實(shí)務(wù)中還有一個(gè)問(wèn)題非常令人困擾，就是政府的規(guī)范性文件設(shè)立或變更所有權(quán)規(guī)范性文件設(shè)立或變更所有權(quán)的問(wèn)題?，F(xiàn)在有的地方政府連規(guī)章都不用制訂，就是政府下面的委辦局發(fā)一個(gè)紅頭文件，就可以確定你的這一部分財(cái)產(chǎn)是誰(shuí)的，比如規(guī)定幼兒園、學(xué)校要無(wú)償移交教育局，人防車庫(kù)要無(wú)償移交人防辦，社區(qū)辦公用房無(wú)償移交街道辦等等。中中 大大 至至 正正 倫倫 理理 求求 是是 文文 以以 載載 道道 德德 信信 為為 本本-103l從法律上看，所有權(quán)的確認(rèn)和變動(dòng)是一件非常重大的事情，涉及到民事主體的重大權(quán)利，政府沒(méi)有權(quán)力裁斷這個(gè)問(wèn)題。政府自身要取得其它民事主體的財(cái)產(chǎn)，除了購(gòu)買和征收，其它方式都是不