淺談新入伙小區(qū)管理難點(diǎn)與對(duì)策

1、淺談新入伙小區(qū)管理難點(diǎn)與對(duì)策 隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,新住宅小區(qū)不斷落成。不少物業(yè)管理公司在接管新入伙的小區(qū)時(shí),總感覺(jué)事情非凡多,困難非凡大,甚至有應(yīng)接不暇的現(xiàn)象。 一、新入伙小區(qū)的管理特點(diǎn) 新入伙小區(qū)是指小區(qū)的物業(yè)剛移交使用1-2年,業(yè)主入住較少,小區(qū)住戶生活及物業(yè)管理均未進(jìn)入正常穩(wěn)定的階段。這種小區(qū)具有以下特點(diǎn): 1、小區(qū)工程尚未完全結(jié)束,對(duì)四周環(huán)境影響較大。 依據(jù)我國(guó)現(xiàn)狀,雖然小區(qū)交房時(shí)需要工程竣工驗(yàn)收備案,但不少小區(qū)尤其是分期開(kāi)發(fā)的小區(qū),在入伙時(shí)工程并未完全結(jié)束。一些收尾工程或后期開(kāi)發(fā)工程給新入伙小區(qū)帶來(lái)大量的噪音、粉塵、閑雜人員等,對(duì)正常生活有較大影響。另外,新入伙小區(qū)的園林植物生長(zhǎng)尚未

2、定型,園林環(huán)境功能不能得到應(yīng)有體現(xiàn)。 2、小區(qū)配套設(shè)施尚未完善,居民生活不便利。 大型小區(qū)一般都規(guī)劃有學(xué)校、超市、配套商鋪等。但新入住小區(qū)由于人數(shù)還不多,配套設(shè)施一時(shí)難以到位,甚至由于施工滯后的原因,有些小區(qū)在交樓入住時(shí)還沒(méi)開(kāi)通有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等,給前期入住的業(yè)主帶來(lái)諸多不便,有些業(yè)主甚至?xí)虼诉w怒發(fā)展商及物業(yè)管理公司,導(dǎo)致糾紛。 3、小區(qū)室內(nèi)裝修量大,外來(lái)人員多而混雜,安全管理任務(wù)重。 新小區(qū)大部分是毛坯房,大部分業(yè)主要進(jìn)行裝修。由于業(yè)主收樓時(shí)間集中,裝修戶數(shù)眾多,小區(qū)內(nèi)裝修人員也較多,給小區(qū)的安全管理帶來(lái)隱患。尤其在小區(qū)入伙半年以后到兩年之內(nèi),部分業(yè)主已入住,但還有業(yè)主在裝修,削減裝修

3、工作對(duì)已入住業(yè)主造成的安全及其他影響,是小區(qū)管理的一個(gè)難題。 4、小區(qū)返修工作量大,業(yè)主與開(kāi)發(fā)商矛盾較多。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工程,有些質(zhì)量或設(shè)計(jì)上的問(wèn)題在竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收或分戶驗(yàn)收中未能準(zhǔn)時(shí)發(fā)覺(jué)。業(yè)主入住使用后,往往要求返修。這時(shí)就需要物業(yè)管理公司做好業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的橋梁工作,準(zhǔn)時(shí)解決業(yè)主的困難,避免積怨。 5、小區(qū)物業(yè)管理處于起步階段,管理尚未走上正規(guī)化。 新的物業(yè)管理小區(qū),雖然相關(guān)人員經(jīng)過(guò)培訓(xùn),但其組織架構(gòu)未經(jīng)過(guò)實(shí)際運(yùn)作的考驗(yàn),對(duì)小區(qū)狀況、業(yè)主狀況、設(shè)備狀況等未能完全把握,尚需磨合。新入伙小區(qū)入住人數(shù)不多,業(yè)主委員會(huì)尚未選舉產(chǎn)生,各項(xiàng)公共設(shè)施設(shè)備也都處于新安裝磨合期,需要依據(jù)該時(shí)

4、段的特點(diǎn)進(jìn)行針對(duì)性管理。 二、新入伙小區(qū)的管理重點(diǎn) 1、安全管理。 新入伙小區(qū)由于外來(lái)人員多,正常生活與施工同時(shí)進(jìn)行,安全技防設(shè)施尚未正常使用,存在著極大的安全隱患。另外,新入住小區(qū)的車輛管理系統(tǒng)往往未完善,而外來(lái)車輛又往往較多,極易發(fā)生車輛損壞或丟車現(xiàn)象。做好小區(qū)治安安全管理、工地安全生產(chǎn)管理、小區(qū)消防安全管理、小區(qū)車輛安全管理就顯得非常重要。 2、工程返修工作。 經(jīng)驗(yàn)表明,小區(qū)入伙后的兩年內(nèi)是業(yè)主發(fā)覺(jué)房屋質(zhì)量問(wèn)題從而要求修理或補(bǔ)償最多的時(shí)期,也是業(yè)主極易與發(fā)展商及物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾、產(chǎn)生積怨的時(shí)期。房屋質(zhì)量問(wèn)題并不是物業(yè)管理公司的責(zé)任,但處理不好,往往會(huì)令業(yè)主和物業(yè)管理公司產(chǎn)生積怨,為日

5、后的管理帶來(lái)麻煩。因而,建立起業(yè)主與發(fā)展商之間的橋梁,積極跟進(jìn)業(yè)主房屋質(zhì)量的返修工作是新入伙小區(qū)物業(yè)管理的重要工作之一。 3、裝修管理。 裝修管理是新入伙小區(qū)尤其是集中入伙小區(qū)最主要也是最重要的工作。據(jù)統(tǒng)計(jì),一般中型以上小區(qū)在新入伙一年內(nèi),裝修管理的工作量往往占小區(qū)物業(yè)管理工作量的一半以上。出于這個(gè)原因,新入伙小區(qū)的管理人員投入往往比運(yùn)作成熟的小區(qū)多出不少。 4、成品保護(hù)與設(shè)備設(shè)施保護(hù)。 新小區(qū)入伙后,往往還有工程在連續(xù)進(jìn)行,可能會(huì)對(duì)已完工的成品及已安裝的設(shè)備造成較大的損壞或影響,業(yè)主入伙后的裝修工程往往也會(huì)造成同樣問(wèn)題。因此,保護(hù)好已完工的公共設(shè)施設(shè)備,保護(hù)好廣闊業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益,是新入伙小區(qū)

6、物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作。 5、完善小區(qū)基本資料及管理制度。 新入伙小區(qū)的物業(yè)管理公司應(yīng)利用各項(xiàng)工程移交驗(yàn)收及業(yè)主入伙的機(jī)會(huì),完善小區(qū)各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施基本資料及各戶業(yè)主的基本資料,分類造冊(cè)歸檔,以便日后的管理。另外,應(yīng)針對(duì)小區(qū)的詳細(xì)狀況,制定各項(xiàng)管理制度,便利日后的管理。 三、新入伙小區(qū)的管理對(duì)策 1、建立成品保護(hù)機(jī)制,解決發(fā)展商及業(yè)主的后顧之憂。 接管新入伙小區(qū)后,應(yīng)對(duì)已建成的各類成品制定相應(yīng)的保護(hù)措施,維護(hù)發(fā)展商及廣闊業(yè)主的利益,避免后期工程對(duì)這些成品造成損壞。成品保護(hù)包括對(duì)已建成但未驗(yàn)收移交的成品保護(hù),對(duì)已建成且已驗(yàn)收移交的成品的保護(hù)。前者是避免因后期工程對(duì)已完工未移交成品的損壞,維護(hù)發(fā)展商的

7、利益。而后者是避免后期施工或裝修施工對(duì)已移交的設(shè)備設(shè)施造成影響,維護(hù)廣闊業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。在移交驗(yàn)收前,可采取點(diǎn)數(shù)代管、拍照代管、包裝隔離使用等方法,在實(shí)踐中取得了良好效果。 2、采取特別規(guī)管理,保護(hù)公共設(shè)備設(shè)施,維護(hù)業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。 新入伙小區(qū)由于各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施還處于磨合期,其設(shè)計(jì)合理性及施工質(zhì)量還有待驗(yàn)證,加上后期工程及裝修工程的影響,對(duì)于一些公共設(shè)備設(shè)施需采取特別規(guī)管理,以排解各種隱患,保障廣闊業(yè)主的利益。如各棟樓的下水管道極易因裝修造成立管堵塞而返冒水,為避免這種現(xiàn)象,可在接管驗(yàn)收時(shí)給每個(gè)房間的下水口上封條,要求每家裝修戶在裝修期間封堵下水管道,派專人每月加大密度定期疏通下水管道以避免堵塞返

8、冒水現(xiàn)象。 3、建立發(fā)展商及業(yè)主對(duì)話機(jī)制,化解三方矛盾。 新入伙小區(qū)的工程返修應(yīng)由施工方擔(dān)當(dāng),但施工方只對(duì)發(fā)展商負(fù)責(zé)而不對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。往往會(huì)出現(xiàn)業(yè)主找物業(yè)管理公司,物業(yè)管理公司讓業(yè)主找發(fā)展商,發(fā)展商讓業(yè)主找施工隊(duì)的現(xiàn)象,造成多方矛盾糾纏。為了避免這種現(xiàn)象,物業(yè)管 理公司可牽頭與發(fā)展商、施工方建立對(duì)口溝通渠道及定期溝通機(jī)制,每月定期召開(kāi)由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司及施工方參與的三方協(xié)調(diào)會(huì),由物業(yè)管理公司準(zhǔn)時(shí)將業(yè)主的返修需求反映給發(fā)展商與施工方,并跟進(jìn)返修工作,準(zhǔn)時(shí)解決業(yè)主的困難。 4、嚴(yán)非常來(lái)人員管理制度,消退安全隱患。 在小區(qū)新入伙階段,建設(shè)單位施工人員、各戶裝修人員、各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備維保人員、各類業(yè)務(wù)推

9、銷人員以及購(gòu)房、看房人員等魚(yú)目混雜,極易混入作案分子,對(duì)小區(qū)已入住業(yè)主及小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)構(gòu)成極大隱患,必需對(duì)全部外來(lái)人員建立嚴(yán)格完善的管理制度。可要求施工人員及維保人員佩戴工作牌進(jìn)入,對(duì)裝修人員造冊(cè)發(fā)放施工主、副卡,進(jìn)行進(jìn)出登記管理,對(duì)各類業(yè)務(wù)員除業(yè)主邀請(qǐng)外嚴(yán)禁入內(nèi),對(duì)看房人員要求由售樓人員帶入,對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行登記放行等,并對(duì)進(jìn)入小區(qū)的人員進(jìn)行跟蹤管理。充分利用小區(qū)的技防設(shè)施,同時(shí)檢驗(yàn)這些設(shè)備設(shè)施的牢靠性。 5、購(gòu)買第三方責(zé)任險(xiǎn),規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。 新入伙小區(qū)因眾多工程有待完善,設(shè)備設(shè)施處于磨合期,管理機(jī)制沒(méi)有足夠完善,比較輕易出現(xiàn)一些意外事故,引發(fā)惡性賠償或官司。物業(yè)管理公司應(yīng)針對(duì)新入伙小區(qū)各項(xiàng)安全隱患,逐一排查各項(xiàng)危急源,針對(duì)排查出的危急源制定相應(yīng)的安全防范措施。同時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)考慮各種風(fēng)險(xiǎn),購(gòu)買第三方責(zé)任險(xiǎn)及物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn),降低意外事故帶來(lái)的損失。 6、積極開(kāi)展個(gè)性化延伸服務(wù),便利業(yè)主日