魯能公館商業(yè)可行性研究報(bào)告

1、魯能公館商業(yè)可行性研究報(bào)告 目 錄一、目標(biāo)地塊基本情況3頁(yè)二、出讓相關(guān)信息7頁(yè)三、市場(chǎng)分析與機(jī)會(huì)選擇8頁(yè)四、項(xiàng)目定位29頁(yè)五、開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售計(jì)劃42頁(yè)六、成本分析45頁(yè)七、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算46頁(yè)八、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)48頁(yè)九、工作建議53頁(yè)十、附件53頁(yè)一、目標(biāo)地塊基本概況（一）項(xiàng)目區(qū)位1.項(xiàng)目區(qū)位與交通地塊位于市中區(qū)南部山區(qū)范圍內(nèi)，南部山區(qū)是我市重要的生態(tài)和水源涵養(yǎng)地，同時(shí)也是泉源。近年來(lái)，濟(jì)南市高度關(guān)注南部山區(qū)的發(fā)展情況，將南部山區(qū)打造成生態(tài)自然居住區(qū)。地塊西鄰立天唐人商業(yè)項(xiàng)目，且靠近103省道，未來(lái)規(guī)劃有輕軌M2、M4線(xiàn)，項(xiàng)目距離領(lǐng)秀城2km，距泉城廣場(chǎng)10km，交通便利。地塊區(qū)位圖如下：附圖1-1：

2、地塊位置示意圖附圖1-2：地塊道路交通圖 地塊緊鄰103省道，距離二環(huán)高架2km，未來(lái)規(guī)劃有輕軌M2、M4線(xiàn)（2020年通車(chē)），附近有17、65、67、88、142和k155公交站點(diǎn)經(jīng)過(guò)，交通通達(dá)性較好。 2.四至范圍及內(nèi)部現(xiàn)狀四至范圍：地塊南鄰山體，北鄰山東省電力研究院，西鄰103省道，東臨公館住宅。四至范圍如下圖所示： 附圖1-3：項(xiàng)目四至地塊現(xiàn)狀：地塊內(nèi)已經(jīng)完成拆遷，土地較為平整，地勢(shì)東高西低，地表構(gòu)筑物少。內(nèi)部現(xiàn)狀圖如下：附圖1-4：地塊現(xiàn)狀（二）周邊配套地塊屬于濟(jì)南市南部山區(qū)，處于逐步開(kāi)發(fā)成熟階段。教育：實(shí)驗(yàn)初中（重點(diǎn)中學(xué)），未來(lái)規(guī)劃1所小學(xué)（政府?dāng)M引進(jìn)山東省重點(diǎn)小學(xué)-經(jīng)五路小學(xué)），

3、1所幼兒園，能夠?yàn)闃I(yè)主提供一站式教育配套。商超：靠近領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心，周邊多為小型超市：易捷便利店，鑫源超市等，未來(lái)西部將有立天唐人商業(yè)項(xiàng)目，綠地商業(yè)項(xiàng)目，未來(lái)將形成超過(guò)100萬(wàn)平米大型商業(yè)集群。醫(yī)療：周邊缺少大型綜合性醫(yī)院，多專(zhuān)科醫(yī)院和小型診所，距離最近2公里附近有哮喘醫(yī)院，市中區(qū)人民醫(yī)院，未來(lái)2km范圍內(nèi)將新建1所濟(jì)南市心血管病專(zhuān)科醫(yī)院。 區(qū)域周邊規(guī)劃及配套如下圖所示： 附圖1-5 地塊周邊配套圖（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件地塊占地面積55695（合83.5畝），地上容積率2.5。附表1-1 宗地規(guī)劃指標(biāo)表土地編號(hào)占地面積（）土地用途容積率地上建面（）地下建面（）限制條件2013-G1885569

4、5商業(yè)商務(wù)1.5地上2.5地下1.4139237.577973限高55米；須配建污水處理設(shè)施。車(chē)位每百建筑面積不小于1.0個(gè)。 二、出讓相關(guān)信息（一）出讓要求1、掛牌相關(guān)2013-G188地塊（商業(yè)商務(wù)）20885萬(wàn)元，折合250萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)（地上）1500元/。宗地編號(hào)土地位置土地面積（）用途出讓年限競(jìng)買(mǎi)保證金起始價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/）掛牌起止日期保證金截止日期競(jìng)拍時(shí)間2013-G188南北康55695商業(yè)商務(wù)402088515002014年1月13日16時(shí)2014年1月13日16時(shí)2014年1月14日2、付款進(jìn)度要求競(jìng)標(biāo)成功后10日內(nèi)簽約，簽約后30日內(nèi)全款。若采用分期，首期款為底

5、價(jià)的50%和成交價(jià)與底價(jià)差額部分之和，30日內(nèi)繳納，余款180日內(nèi)繳納，但須按人民銀行同期利率支付利息。3、交地狀況宗地外三通（通電、通路、通訊），宗地內(nèi)平整。三、目標(biāo)地塊市場(chǎng)分析與機(jī)會(huì)選擇（一）城市/區(qū)域發(fā)展概況1. 城市發(fā)展概況濟(jì)南坐落于山東省中西部，北連首都經(jīng)濟(jì)圈，南接長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，東西連通山東半島與華中地區(qū)，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)和京滬經(jīng)濟(jì)軸上的重要交匯點(diǎn)，環(huán)渤海地區(qū)和黃河中下游地區(qū)中心城市，山東半島城市群和濟(jì)南都市圈的核心城市，是山東省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、交通、會(huì)展和科教中心。濟(jì)南市轄6個(gè)市轄區(qū)、3個(gè)縣、1個(gè)縣級(jí)市。全市總面積8177.21公里，其中市區(qū)面積3303.98公里，2014

6、年末常住人口706.7萬(wàn)人，其中市區(qū)人口362.4萬(wàn)人。 （1）經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，人均GDP及可支配收入雖增長(zhǎng)率放緩，但增長(zhǎng)趨勢(shì)穩(wěn)定。 附圖3-1 2011-2015城市GDP對(duì)比圖附圖3-2 2011-2015城市人均GDP對(duì)比附圖3-3 2011-2015濟(jì)南市城鎮(zhèn)居民可支配收入（2）城市人口濟(jì)南市常住人口長(zhǎng)期高于于戶(hù)籍人口，屬于傳統(tǒng)上的勞動(dòng)力凈輸入城市。濟(jì)南人口流出少、流入多。 附圖3-4 2011-2015濟(jì)南市人口情況（3）城市產(chǎn)業(yè)濟(jì)南市第三產(chǎn)業(yè)占比逐年遞增，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。附圖3-5 2011-2015濟(jì)南市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例 （4）城市發(fā)展方向根據(jù)濟(jì)南城市新規(guī)劃，

7、濟(jì)南市將實(shí)施“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中優(yōu)”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略。 附圖3-6 濟(jì)南城市發(fā)展方向示意圖 2.區(qū)域情況與發(fā)展預(yù)期（1）南城核心居住板塊，在南控發(fā)展戰(zhàn)略下濟(jì)南向南發(fā)展的主力區(qū)域。濟(jì)南市各片區(qū)功能定位區(qū)域定位中部片區(qū)疏解主城區(qū)職能和壓力，增加開(kāi)闊空間，恢復(fù)泉城歷史風(fēng)貌。北部片區(qū)選擇時(shí)機(jī)跨黃河向北發(fā)展西部片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)西部新城，并繼而向西跳過(guò)玉符河隔離帶，建設(shè)發(fā)展西部片區(qū)東部片區(qū)向東沿“膠濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶”形成未來(lái)城市的主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶南部片區(qū)保護(hù)城市的綠肺和泉水的命脈，嚴(yán)格控制城市向南部發(fā)展；（2）二環(huán)南路沿線(xiàn)為濟(jì)南南部片區(qū)生態(tài)聚集區(qū)，政府對(duì)片區(qū)有金融發(fā)展區(qū)的整體規(guī)劃，項(xiàng)目所在區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展品質(zhì)居住

8、、服務(wù)商業(yè)及金融商務(wù)。 片區(qū)以生態(tài)居住為主導(dǎo)，以南城商業(yè)為配套，以金融發(fā)展區(qū)支撐，從客戶(hù)需求出發(fā)，在三大功能體系下形成多層次、高融合的產(chǎn)品發(fā)展方向，構(gòu)建生態(tài)品質(zhì)居住便捷生活的復(fù)合型“生態(tài)圈”，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目發(fā)展總建筑面積約20.6萬(wàn)平方米，地上建筑面積約14萬(wàn)平方米。（3）區(qū)域近期及規(guī)劃人口情況u 近期人口情況南城板塊經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，其居住氛圍已經(jīng)較為濃厚，商業(yè)發(fā)展氛圍也區(qū)域穩(wěn)定發(fā)展期，整體板塊內(nèi)部當(dāng)前常住人口較多并處在平穩(wěn)增長(zhǎng)期。u 遠(yuǎn)期人口規(guī)劃未來(lái)二環(huán)南路沿線(xiàn)70平方公里的地方、以六大片區(qū)為重點(diǎn)打造南部新城，每個(gè)片區(qū)未來(lái)規(guī)劃人口在8-10萬(wàn)人，整個(gè)南城板塊未來(lái)發(fā)展規(guī)劃約50萬(wàn)人。 （二）房地產(chǎn)

9、宏觀(guān)市場(chǎng)概況 1.濟(jì)南市土地市場(chǎng)概況u 成交量?jī)r(jià)走勢(shì) 附圖3-7 2010-2016.11土地成交統(tǒng)計(jì)年度2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016（1-11月）成交占地面積（萬(wàn)）452519626790852821672樓面單價(jià)（元/）1639143214971761182519433909 2010-2015年土地市場(chǎng)成交量整體平穩(wěn)，2013年達(dá)到最高790萬(wàn)，之后成交量有所下滑，2016年1-11月份成交量為672萬(wàn)，土地成交價(jià)格整體呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)，樓面地價(jià)在3909元，上漲101%。其中6-11月份多次出現(xiàn)十幾家開(kāi)發(fā)商多輪競(jìng)拍情況，6月底唐冶拍出7100元/地王

10、，8月份張馬屯拍出9613元/新地王，10月份雖然政府出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控新政給樓市降溫，但房企的拿地?zé)崆椴⑽词艿接绊?，南北康、彩石等熱點(diǎn)地塊吸引了眾多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪，文莊成交樓面價(jià)為9442元/，南北康地塊樓面價(jià)最高為12648元/，彩石項(xiàng)目最高樓面價(jià)為13866元/，均出現(xiàn)“面粉高于面包”現(xiàn)象。 成交結(jié)構(gòu)土地性質(zhì)：純住宅用地配比仍然處于高位。2015年出讓土地中，商住性質(zhì)用地成交占比明顯提升，環(huán)比上浮149%，純住宅性質(zhì)用地同比下浮0.8%，住純商業(yè)性質(zhì)用地比例持續(xù)大幅下降，環(huán)比下浮52%。土地規(guī)模：地塊小型化趨勢(shì)愈加明顯。近年成交土地中，20萬(wàn)平米以下地塊成交占比90%以上。附圖3-8 2012-

11、2016.9土地成交結(jié)構(gòu)圖（按性質(zhì)、按規(guī)模）近幾年土地樓面地價(jià)保持穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)，2012年約1500元/，2014年上漲到2000元/左右，2015年基本保持持平，2016年1-10月份成交商住用地樓面地價(jià)為2721元/，上漲101%。u 成交區(qū)域歷城區(qū)是近年來(lái)土地供求熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)土地儲(chǔ)量較大；槐蔭區(qū)、高新區(qū)經(jīng)過(guò)幾年土地大量出讓后，土地?zé)岫扔兴鶞p退；市中區(qū)、歷下區(qū)兩個(gè)中心城區(qū)由于可供開(kāi)發(fā)土地也在不斷減少，優(yōu)質(zhì)地塊少，成交占比較低。 附圖3-9 2015.11-2016.10濟(jì)南市各區(qū)域土地成交占比 2.濟(jì)南市商業(yè)概況近幾年濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng)供過(guò)于求態(tài)勢(shì)并未改變，2016年濟(jì)南市商業(yè)供應(yīng)量88.

12、6萬(wàn)平米，成交53.2萬(wàn)平米，成交均價(jià)為18740元/。 附圖3-10 2012-2016年全市商業(yè)成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖3.濟(jì)南市寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況2016年年濟(jì)南辦公市場(chǎng)供應(yīng)量激增，主要受奧體中心片區(qū)辦公項(xiàng)目集中放量影響，中央CBD規(guī)劃落地未來(lái)東部辦公項(xiàng)目集中度更高。截止目前2016年整體均價(jià)10900元/，成交量74萬(wàn)平米。附圖3-11 2012年-2016年寫(xiě)字樓物業(yè)成交走勢(shì)圖 4.濟(jì)南市公寓市場(chǎng)狀況目前濟(jì)南公寓市場(chǎng)仍處于供過(guò)于求狀態(tài)，去化周期近2年；隨著濟(jì)南重啟“限購(gòu)”政策，住宅市場(chǎng)熱度大減，公寓產(chǎn)品因“不限購(gòu)不限貸”優(yōu)勢(shì)被投資者熱寵，其中中部及東部奧體片區(qū)依托完善配套與良好規(guī)劃發(fā)展成熟 ；貴和

13、金街項(xiàng)目公寓產(chǎn)品10月入市，彌補(bǔ)了南部片區(qū)公寓市場(chǎng)空白。附圖3-12 2012年-2016年公寓物業(yè)成交走勢(shì)圖 5.濟(jì)南市酒店?duì)顩r（1）分布格局目前，濟(jì)南的高端酒店主要集中在市區(qū)范圍內(nèi)，以市中區(qū)和歷下區(qū)為主，尤其是以中高端商務(wù)、海外商務(wù)和政務(wù)客源為主的濼源大街-泉城路區(qū)域，和國(guó)內(nèi)中端商務(wù)、政務(wù)和企業(yè)內(nèi)部客源為主的火車(chē)站-市委市府區(qū)域。據(jù)濟(jì)南市旅游局統(tǒng)計(jì)，目前濟(jì)南市五星級(jí)/準(zhǔn)五星級(jí)酒店約12家。附圖3-13 濟(jì)南市5星級(jí)酒店分布圖（2）星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況從近5年濟(jì)南星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況看，2013年以前整體呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，但在國(guó)家抑制“ 三公消費(fèi)” 之后，2013年出現(xiàn)明顯下滑，其中，星級(jí)酒店餐飲經(jīng)營(yíng)

14、收入大幅下跌4%，高檔餐飲消費(fèi)受影響明顯。整體出租率在2010-2012年保持平穩(wěn)上升后，2013年整體出租率跌勢(shì)明顯，由2012年的60.93%滑落至2013年的56.89%，2014年上半年開(kāi)始穩(wěn)定在55%左右。附表3-1 濟(jì)南2012-2015年濟(jì)南星級(jí)酒店房?jī)r(jià)及出租率酒店客房數(shù)量2013年入住率2014年入住率2015年入住率目前房間均價(jià)濟(jì)南銀座索菲特42655%70%60-70%600-700濟(jì)南貴和皇冠假日酒店30075%74%60-70%600-700山東大廈57180%75%70%700-800濟(jì)南喜來(lái)登酒店410 60%-70%60%60%-70%600-700濟(jì)南萬(wàn)達(dá)凱悅酒

15、店343-45%60%-70%600-700濟(jì)南陽(yáng)光壹佰美爵酒店333-40%40%500-600濟(jì)南中豪大酒店32770%70%70%500-600 （二）房地產(chǎn)微觀(guān)市場(chǎng)概況1.南部片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況當(dāng)前區(qū)域內(nèi)供應(yīng)主要來(lái)源于市中區(qū)、歷下區(qū)等改善類(lèi)商品住宅、寫(xiě)字樓及公寓。附圖3-14 2012年-2016年片區(qū)寫(xiě)字樓成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖類(lèi)別2012年2013年2014年2015年2016年1-10月份 供應(yīng)量（萬(wàn)平米）43.8850.771.3773.0549.86銷(xiāo)售量（萬(wàn)平米）28.7225.5525.232.9924.98均價(jià)（元/）12211123181077612001 附圖3-

16、15 2013年-2016年片區(qū)公寓成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖類(lèi)別2013年2014年2015年2016年1-10月份（10月份貴和金街推售） 供應(yīng)量（萬(wàn)平米）2.82.071.121.7銷(xiāo)售量（萬(wàn)平米）2.251.110.961.3均價(jià)（元/）84888094839412000附圖3-16 2012年-2016年市區(qū)商業(yè)成交量走勢(shì)圖年度2012年2013年2014年2015年2016年1-10月供應(yīng)面積（）366970492784668637698302714461成交面積（）156557227265315193427469483725成交均價(jià)（元/）208642008221591181791

17、88142.南北康片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)主力產(chǎn)品情況商務(wù)市場(chǎng)：商務(wù)市場(chǎng)以寫(xiě)字樓為主，大客戶(hù)成交占銷(xiāo)售主力，目前成交面積多在0.5萬(wàn)平米以?xún)?nèi)，售價(jià)集中在10000-12000元/；貴和金街的公寓產(chǎn)品于10月9日入市，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交1.44億 ，截止目前成交1.9億，成交均價(jià)為12000元/。商業(yè)市場(chǎng)：目前區(qū)域商業(yè)主要以社區(qū)底商為主，價(jià)格實(shí)現(xiàn)在2.2-2.6萬(wàn)/之間，以150以?xún)?nèi)的小商鋪熱銷(xiāo)，隨著區(qū)域成熟度及人口的進(jìn)駐，發(fā)展機(jī)會(huì)較大。3.南北康片區(qū)項(xiàng)目存量情況區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓為主的商務(wù)辦公潛在存量達(dá)122萬(wàn)平米，按目前銷(xiāo)售速度看來(lái)，去化周期約3.7年，后期為區(qū)域項(xiàng)目的庫(kù)存體量，可預(yù)見(jiàn)的體量較少。附表3-3 區(qū)域?qū)?/p>

18、字樓庫(kù)存分析寫(xiě)字樓存量項(xiàng)目名稱(chēng)總體量(萬(wàn)平米)已銷(xiāo)售體量(萬(wàn)平米)存量(萬(wàn)平米)中海國(guó)際社區(qū)10.4010.4領(lǐng)秀城270.126.8綠地新都會(huì)850.0884.9合計(jì)1220.19121.84.區(qū)域市場(chǎng)客群情況 商務(wù)客戶(hù)分析：區(qū)域目前尚未形成商務(wù)氛圍，寫(xiě)字樓客戶(hù)較少，以中小型及發(fā)展型客戶(hù)為主；大型企業(yè)一般為中型企業(yè)，為整層或多層客戶(hù)，發(fā)展型企業(yè)需求面積較小。 商業(yè)客戶(hù)分析：客戶(hù)分布較為分散，以投資型客戶(hù)為主，目前銷(xiāo)售較為困難，客戶(hù)較少，客戶(hù)看中區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿驼畬?duì)區(qū)域金融中心的規(guī)劃，自用型客戶(hù)占比相對(duì)較少。（三）競(jìng)品項(xiàng)目概況 區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)品項(xiàng)目有3個(gè)，產(chǎn)品業(yè)態(tài)為寫(xiě)字樓、公寓、商鋪。區(qū)域內(nèi)

19、競(jìng)品貨量較少，但去化速度緩慢。 附圖3-17：競(jìng)品項(xiàng)目分布圖 項(xiàng)目貴和金街綠地新都會(huì)龍璽占地面積（萬(wàn)）37容積率4.26計(jì)容體量（萬(wàn)）12.740業(yè)態(tài)組成寫(xiě)字樓、公寓、商鋪辦公、商鋪開(kāi)盤(pán)時(shí)間2016年7月份2015年12月在售產(chǎn)品40-60公寓、120-200商鋪辦公90-124，商鋪2016年銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）公寓12000元/；商鋪20000元/辦公10000元/，商鋪20000元/2016年1-10月銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）16年商鋪和公寓銷(xiāo)售約8億截止目前商辦共銷(xiāo)售約5000萬(wàn) 1綠地新都會(huì)項(xiàng)目介紹：綠地新都會(huì)位于英雄山路與二環(huán)南路交匯處，重要交通的樞紐，總占地面積17萬(wàn)平米，總建筑面積85萬(wàn)

20、平米，包含200米的超高層寫(xiě)字樓、商業(yè)、風(fēng)情商街、住宅、loft、全能型公寓等多種物業(yè)形態(tài)。附圖3-18綠地新都會(huì)規(guī)劃布局圖競(jìng)品情況： 商業(yè)部分容積率為2.6，外立面為玻璃幕墻;毛坯;公共部分精裝;辦公樓樓層48層，層高4.05米標(biāo)準(zhǔn)層面積1800 ；地上車(chē)位32個(gè)地下車(chē)位2269個(gè)，目前3#寫(xiě)字樓在售，剩余7-9層，均價(jià)11000元/。2、貴和金街項(xiàng)目介紹：貴和金街位于英雄山路與二環(huán)南路交匯處，包含 2.3萬(wàn)特色風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，公寓5#、6#樓兩棟25F精裝公寓，甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)希爾頓酒店、服務(wù)式公寓和高檔購(gòu)物中心，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓34層。 貴和金街項(xiàng)目目前在售產(chǎn)品為商業(yè)和40-60平公寓，部

21、分公寓進(jìn)行托管，截止目前整個(gè)項(xiàng)目完成約7.3億任務(wù)額，其中商業(yè)5.3億，公寓約2億。成交客戶(hù)主要以領(lǐng)秀城老客戶(hù)為主。附圖3-19貴和金街規(guī)劃布局圖（三）限購(gòu)后房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判隨著10月份濟(jì)南重啟“限購(gòu)”，住宅市場(chǎng)熱度大減，公寓因其不占用“房票”“不限購(gòu)限貸”的優(yōu)勢(shì)被投資者熱寵，未來(lái)公寓及商鋪的成交預(yù)計(jì)小幅度增加。四、項(xiàng)目定位（一）項(xiàng)目整體定位政府將二環(huán)南商圈定位為濟(jì)南金融中心，以其未來(lái)的發(fā)展?jié)摿橐?，本?xiàng)目發(fā)展以區(qū)位、交通、環(huán)境、配套等優(yōu)勢(shì)資源為基礎(chǔ)，打造以綠色辦公，休閑娛樂(lè)，生態(tài)居住，擁有優(yōu)質(zhì)教育的時(shí)尚集中地，作為濟(jì)南南城旅游、生活、娛樂(lè)的旗艦產(chǎn)品濟(jì)南·魯能·金色美麗匯。

22、（二）分物業(yè)定位及策略1.公寓公寓產(chǎn)品以18層物業(yè)產(chǎn)品及酒店公寓混合物業(yè)形態(tài)實(shí)現(xiàn)，對(duì)于客戶(hù)需求的產(chǎn)品定位分為三種，極小戶(hù)型公寓以低門(mén)檻、高回報(bào)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)快速去化，中等面積戶(hù)型以配合酒店服務(wù)為主，較大面積公寓以實(shí)現(xiàn)公寓產(chǎn)品住宅化，時(shí)間產(chǎn)品的多樣化，增加項(xiàng)目去化。2.酒店（自持）酒店產(chǎn)品定位為高品質(zhì)精品酒店，產(chǎn)品硬件看齊四星標(biāo)準(zhǔn)，酒店重點(diǎn)突出居住功能，其他餐飲等配套商業(yè)街均配備齊全，與領(lǐng)秀城希爾頓酒店形成差異化。以集團(tuán)戰(zhàn)略合作品牌硬石或其他偏娛樂(lè)主題性質(zhì)酒店為主要引進(jìn)對(duì)象，打造南城最好的精品居住、會(huì)議、配套服務(wù)為一體的綜合型酒店。3.辦公樓辦公樓結(jié)合政府對(duì)其片區(qū)金融中心的定位，網(wǎng)羅濟(jì)南大企業(yè)客

23、戶(hù)及部分中小型金融辦公類(lèi)客戶(hù)作為本項(xiàng)目寫(xiě)字樓的主要使用客戶(hù)群體。增加辦公樓食堂，大型會(huì)議室等配套服務(wù)增加附加價(jià)值，加快去化。 4.商業(yè)商業(yè)產(chǎn)品作為為高溢價(jià)及部分快銷(xiāo)產(chǎn)品對(duì)外銷(xiāo)售，旨在打造滿(mǎn)足社區(qū)周邊居住及商務(wù)辦公人群日常休息、娛樂(lè)、餐飲、健身教育的特色商業(yè)街。（三）客戶(hù)定位1.公寓客戶(hù)定位項(xiàng)目產(chǎn)品戶(hù)型定位多元化，擴(kuò)大目標(biāo)客群基數(shù)。小面積戶(hù)型定位為主面向需求低門(mén)檻、高回報(bào)的小型投資客戶(hù)為主；中大戶(hù)型主要針對(duì)過(guò)渡期居住客戶(hù)，限購(gòu)?fù)顿Y客戶(hù)，及供父母生活的親情需求類(lèi)客戶(hù)。2.商業(yè)客戶(hù)定位商業(yè)主要消費(fèi)客群來(lái)源于濟(jì)南南城片區(qū)內(nèi)，客戶(hù)以大型客戶(hù)、小型投資者以及自用型商家為主，重點(diǎn)服務(wù)未來(lái)周邊居住人群及商務(wù)人

24、群，需求以超市、健身、教育、休閑娛樂(lè)及運(yùn)動(dòng)餐飲為主。3.辦公客戶(hù)定位辦公客群主要以市場(chǎng)大客戶(hù)及中小型金融類(lèi)企業(yè)。（四）產(chǎn)品建議1. 規(guī)劃布局項(xiàng)目整體布局為商業(yè)街及寫(xiě)字樓、酒店、公寓，呈北向南分布，商業(yè)街呈塊狀分布，公寓由南向北分不同業(yè)態(tài)分布。商業(yè)地塊貨量盤(pán)點(diǎn)物業(yè)類(lèi)型面積（）占比公寓極小公寓3581626%居住性公寓2484118%合計(jì)6065744%寫(xiě)字樓2025015%商業(yè)3307223% 酒店2527018%合計(jì)139250100%2. 產(chǎn)品配比根據(jù)項(xiàng)目自身價(jià)值及客戶(hù)投資需求為基礎(chǔ)，公寓產(chǎn)品以投資門(mén)檻較低的20-30小戶(hù)型為主，約占64%，另外配置60-80居住公寓及30-40酒店式平層公

25、寓，豐富產(chǎn)品線(xiàn)。物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型面積（）配比公寓一室一廳一衛(wèi)20-3064%一室一廳一衛(wèi)35-4021%兩室兩廳一衛(wèi)60-8015%酒店一室一廳一衛(wèi)35-4580%65-7520%商業(yè)-5055%-50-10020%-100-15013%-15011%附表4-2 辦公產(chǎn)品配比寫(xiě)字樓高度（m）標(biāo)準(zhǔn)層面積（）層高（m）層數(shù)地上建筑面積（萬(wàn)平米）5515503.9約14層2.173. 公寓戶(hù)型及平面圖 項(xiàng)目公寓類(lèi)產(chǎn)品7.8萬(wàn)多平米，體量較大，根據(jù)項(xiàng)目自身及市場(chǎng)調(diào)研情況，增加公寓產(chǎn)品緯度，增多小總價(jià)小面積公寓產(chǎn)品，擴(kuò)大客群范圍，降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，增加去化速度，因此，公寓部分產(chǎn)品面積分配如下：公寓位置產(chǎn)品種類(lèi)面

26、積（）套數(shù)套數(shù)占比公寓A居住公寓17590.1225811.02%公寓B極小公寓17590.1262926.87%公寓C極小公寓1346448120.55%公寓D極小公寓17590.1262926.87%原酒店9-16層平層公寓12635.234414.69%總計(jì)78869.562341100% 公寓分類(lèi)布局圖： 極小公寓戶(hù)型參考： 針對(duì)極小公寓裝修出效果難度較大，單為了后期配合銷(xiāo)售，建議針對(duì)極小公寓做針對(duì)性精裝，配合收納空間的設(shè)置，可以滿(mǎn)足客戶(hù)拎包入住要求，總價(jià)較低，減小客戶(hù)的門(mén)檻。 居住公寓戶(hù)型參考： 小區(qū)內(nèi)剛需客戶(hù)占據(jù)比例較大，因此，建議將部分公寓產(chǎn)品住宅化，面積在60-80平米之間，同

27、時(shí)增加適老元素，使之更適合老年人居住，因其商業(yè)屬性，使之與住宅產(chǎn)品形成較大價(jià)差，以較低單、總價(jià)住宅功能的公寓產(chǎn)品吸引住宅需求客戶(hù)，增大公寓客戶(hù)群體維度，增加項(xiàng)目去化速度。 平層公寓戶(hù)型： 平層公寓位于酒店的上半部分9-16層，單戶(hù)面積控制在35-40平米。參考酒店設(shè)置平面，不做套房設(shè)置； 4.酒店戶(hù)型及平面圖為降低自持酒店部分，增加可銷(xiāo)售產(chǎn)品，原有純酒店部分建議更改成酒店和平層公寓結(jié)合產(chǎn)品，加快資金回籠。酒店設(shè)置為經(jīng)濟(jì)型酒店，與希爾頓酒店做差異性產(chǎn)品，原樓座1-8層仍為酒店產(chǎn)品，項(xiàng)目前期由專(zhuān)業(yè)酒店運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行管理，后期可視情況進(jìn)行產(chǎn)權(quán)出售。4. 寫(xiě)字樓戶(hù)型及平面圖寫(xiě)字樓整體體量約2萬(wàn)，地下部分：

28、建議設(shè)置公共食堂，做集中式餐飲，整體招商，服務(wù)于整個(gè)辦公區(qū)域，解決辦公樓吃飯難的問(wèn)題。需要提前設(shè)計(jì)好排煙排污通道；在辦公樓的低樓層設(shè)置一個(gè)200-300平米的公共會(huì)議室，作為辦公樓的服務(wù)附加值。6.社區(qū)配套本項(xiàng)目設(shè)有設(shè)備用房等公共配套。7.建筑、園林風(fēng)格根據(jù)城市設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)的風(fēng)貌控制及項(xiàng)目定位，公寓建議采用新古典風(fēng)格建筑，時(shí)尚動(dòng)感，易于客戶(hù)接受商業(yè)街建議采用分棟獨(dú)立布置，通過(guò)三層平臺(tái)及特色連廊相連通，給用戶(hù)提供多樣化的空間體驗(yàn)，設(shè)計(jì)提取民國(guó)建筑特點(diǎn)，運(yùn)用現(xiàn)代語(yǔ)言和材料打造富有情調(diào)的商業(yè)街；酒店入口處采用大玻璃頂，改善空間體驗(yàn)，提升整體檔次。8.地下停車(chē)方案設(shè)置地下停車(chē)庫(kù)，最大化減少土地開(kāi)

29、挖。車(chē)庫(kù)按照規(guī)范下限要求進(jìn)行配置，地下兩層，地上車(chē)位按照商業(yè)10%標(biāo)準(zhǔn)配置的前提下，最大化車(chē)位數(shù)量。 （五）產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析 1公寓競(jìng)爭(zhēng)力分析（1）產(chǎn)品：極小公寓產(chǎn)品，投資門(mén)檻低，回報(bào)率高，資金回收周期短，投資可接受程度高；居住公寓作為居住過(guò)渡使用或限購(gòu)?fù)顿Y使用產(chǎn)品，總價(jià)相對(duì)住宅較低，投資成本相對(duì)較低。迎合投資客戶(hù)需求；酒店平層公寓，減少自持成本的同時(shí)，豐富公寓產(chǎn)品體系，客戶(hù)可選擇性高。（2）地段：項(xiàng)目處于濟(jì)南市南部生態(tài)居住、商務(wù)核心區(qū)域，環(huán)境優(yōu)美，配套完善，地段價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯，并通過(guò)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心、附屬配套等增加產(chǎn)品附加值，輔以魯能的品牌效應(yīng)，延續(xù)魯能南城開(kāi)發(fā)價(jià)值，形成本案的核心優(yōu)勢(shì)。 （3）其

30、他：利用項(xiàng)目周邊醫(yī)院、中小學(xué)、其他商業(yè)配套的資源，加強(qiáng)項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)快速銷(xiāo)售和溢價(jià)。2商務(wù)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，以區(qū)位、交通、環(huán)境、配套等優(yōu)勢(shì)資源為基礎(chǔ)，打造以綠色辦公，休閑娛樂(lè)，生態(tài)居住，擁有優(yōu)質(zhì)教育的時(shí)尚集中地，作為濟(jì)南南城旅游、生活、娛樂(lè)的旗艦產(chǎn)品（1）商業(yè)：50-100平米商鋪為主，同時(shí)配合大面積主力店，產(chǎn)品面積范圍較大，可滿(mǎn)足不同投資者需求，在滿(mǎn)足片區(qū)居民便利生活配套需求的同時(shí),做出項(xiàng)目的商業(yè)特色，主要打造餐飲主題業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)；中小面積為主，總價(jià)較低，且可靈活組合；另一部分商業(yè)街產(chǎn)品，可做餐飲、超市配套，面積適當(dāng)做大，但不宜過(guò)大，避免總價(jià)過(guò)高對(duì)銷(xiāo)售的消極影響。項(xiàng)目商業(yè)關(guān)鍵點(diǎn)

31、在于盡可能增加沿街展示面，盡可能多的通路使人流停駐，盡可能劃小面積，降低總價(jià)，帶動(dòng)整體商業(yè)街區(qū)的商業(yè)銷(xiāo)售。（2）寫(xiě)字樓：享受未來(lái)政府對(duì)區(qū)域金融中心定位規(guī)劃的利好，在初期搶占區(qū)域先機(jī)，通過(guò)辦公配置迭代升級(jí)打造項(xiàng)目標(biāo)桿產(chǎn)品，樹(shù)立項(xiàng)目形象，同時(shí)促進(jìn)銷(xiāo)售部分的市場(chǎng)去化。（3）公寓：以投資和居住為主，兼顧形成酒店式公寓的可能，極小公寓帶精裝出售，提高性?xún)r(jià)比，降低置業(yè)門(mén)檻，部分公寓可找第三方進(jìn)行運(yùn)營(yíng)托管，帶租約進(jìn)行銷(xiāo)售，保證公寓銷(xiāo)售價(jià)值；居住公寓與住宅形成查一下對(duì)比，健全居住公寓配套，加快去化速度，未來(lái)周邊大量辦公及商業(yè)的客戶(hù)的入駐，衍生出部分公寓居住及投資需求，有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（4）酒店：五星級(jí)酒店

32、集中市中、歷下區(qū)，其中以濼源大街泉城路為主，其余較分散。隨著南部生態(tài)居住區(qū)及南部金融中心的發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)考慮與領(lǐng)秀城希爾頓的差異化，定位精品酒店，同時(shí)放大精品酒店關(guān)于商務(wù)招待、拓展會(huì)議等功能，對(duì)周邊商務(wù)客群及居住客群具有較高吸引力。 （六）可售型物業(yè)價(jià)格定位1.定價(jià)原則考慮目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于爆發(fā)期，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)良好，同時(shí)，結(jié)合區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，考慮到政策風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)按照年均5%考慮。2.價(jià)格預(yù)測(cè)（1）銷(xiāo)售型物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格目前金街公寓12000元/，根據(jù)市場(chǎng)比較法，通過(guò)項(xiàng)目位置、建筑類(lèi)別、配套、政策、周邊自然環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)模等因素比較，結(jié)合商務(wù)約4%的情況，銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)如下：附表4-4 地塊銷(xiāo)售價(jià)格

33、預(yù)測(cè)表物業(yè)類(lèi)型開(kāi)盤(pán)價(jià)(元/m2）整盤(pán)均價(jià)（元/m2）寫(xiě)字樓10200（2017年）10385公寓（極小精裝）11352（2017年）11675商業(yè)街19890（2017年）20250 2持有型物業(yè)酒店收入主要客房收入、餐飲收入、SPA/健身部門(mén)及其它收入，價(jià)格預(yù)測(cè)如下：星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的精品酒店單房面積個(gè)數(shù)起始平均價(jià)格年均漲幅25270482504533%五、開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售計(jì)劃 （一）開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)安排項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年。預(yù)計(jì)2017年8月份開(kāi)工，計(jì)劃銷(xiāo)售周期控制在2017-2018年，首次開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)2017年12月。開(kāi)發(fā)順序如下（具體詳見(jiàn)附件一）： 按照2017年12月開(kāi)盤(pán)的目標(biāo)，首盤(pán)主要開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)安排如下：序號(hào)

34、工作名稱(chēng)計(jì)劃完成時(shí)間1取得國(guó)有土地使用權(quán)證已取得2取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證已取得3取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證2017年2月4取得建筑工程施工許可證2017年8月5確定總包單位2017年5月6出零米（首批開(kāi)盤(pán)樓座）2017年8月7取得預(yù)售許可證2017年11月8竣工2019年8月9交房2019年10月 (二)銷(xiāo)售計(jì)劃項(xiàng)目2017年12月面市，總銷(xiāo)售周期約2年。結(jié)合市場(chǎng)及價(jià)格增長(zhǎng)預(yù)期，商業(yè)按年4%漲幅計(jì)算，總計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入約16.3億元。附表5-1 項(xiàng)目總體銷(xiāo)售計(jì)劃表物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售周期建筑面積（）可售面積（）開(kāi)盤(pán)價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)（元/）銷(xiāo)售收入(含稅)銷(xiāo)售收入（不含稅10%）備注（元/）公寓2017-2018

35、6065860658113521167570820 65231價(jià)格年均價(jià)格漲幅4%。商業(yè)街2017-2018215882158819890202504371740163價(jià)格年均價(jià)格漲幅4%。寫(xiě)字樓2017-20182025020250102001038521029 19422價(jià)格年均價(jià)格漲幅4%。小計(jì)-102496102496_135566124745 （三）持有性物業(yè)營(yíng)業(yè)收入持有型物業(yè)2020年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)期限初步按20年計(jì)算。1. 當(dāng)前區(qū)域內(nèi)酒店400元/天，按照每年3%漲幅遞增，2020年酒店客房按453元/間·天計(jì)算，客房?jī)r(jià)按每年3%遞增，到2025年入住率趨于穩(wěn)定，此后價(jià)

36、格漲幅按每年2%上漲；酒店入住率從2020年42%，到2025年入住率達(dá)到70%，以后每年入住率保持不變。另外，餐飲收入、SPA/健身收入和其它收入分別按總收入的38%，7%和6%估算。2. 當(dāng)前區(qū)域內(nèi)商鋪2.7元/天，按照每年3%漲幅遞增，2020年酒店客房按3元/天計(jì)算，客房?jī)r(jià)按每年3%遞增，到2026年出租率趨于穩(wěn)定，此后價(jià)格漲幅按每年2%上漲。 六、成本分析 （一）總成本分析 土地款為37675萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投入（含稅）175275萬(wàn)元。其中，寫(xiě)字樓總投入21239萬(wàn)元，商業(yè)街總投入24803萬(wàn)元，公寓總投入64461萬(wàn)元，酒店總投入31535萬(wàn)元，持有型商鋪總投入12212萬(wàn)元，車(chē)

37、庫(kù)總投入21025萬(wàn)元。 （二）單位成本分析各物業(yè)單方成本如下：（1）寫(xiě)字樓單方成本10489元/，包括開(kāi)發(fā)成本9745元/m2，期間費(fèi)用444元/m2，稅金300元/m2；（2）商業(yè)街單方成本11489元/，包括開(kāi)發(fā)成本10746元/m2，期間費(fèi)用444元/m2，稅金300元/m22；（3）公寓單方成本10627元/，包括開(kāi)發(fā)成本9884元/m2，期間費(fèi)用444元/m2，稅金300元/m2；（4）酒店單方成本12479元/，包括開(kāi)發(fā)成本12353元/m2，期間費(fèi)用126元/m2；（5）持有商鋪單方成本10634元/，包括開(kāi)發(fā)成本10507元/m2，期間費(fèi)用126元/m2。（6）車(chē)位單方成本3

38、116元/。具體內(nèi)容見(jiàn)附件2：項(xiàng)目成本測(cè)算表。七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 （一）經(jīng)濟(jì)效益分析1銷(xiāo)售型物業(yè)項(xiàng)目可售物業(yè)包括商業(yè)街、公寓、寫(xiě)字樓，銷(xiāo)售周期2年，共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入149174萬(wàn)元（不含稅），項(xiàng)目成本117591萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)3071萬(wàn)元，期間費(fèi)用4547萬(wàn)元，項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)率達(dá)到16.06%，彌補(bǔ)持有型物業(yè)虧損后凈利潤(rùn)率7.5%。2.持有型物業(yè)根據(jù)運(yùn)營(yíng)期20年進(jìn)行測(cè)算，根據(jù)運(yùn)營(yíng)期20年進(jìn)行測(cè)算，按照建筑面積分?jǐn)偹袚?dān)地價(jià)，持有物業(yè)總成本43746萬(wàn)元（含稅），商業(yè)竣工年份估值為36990萬(wàn)元。全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：-7990萬(wàn)元資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：-11857萬(wàn)元IRR（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率）：IRR（全

39、部投資）為4.28；IRR（自有資金）為4.18。 （二）項(xiàng)目整體現(xiàn)金流量分析基準(zhǔn)折現(xiàn)率為7.5%時(shí)，項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析如下： 項(xiàng)目峰值現(xiàn)金流為63014萬(wàn)元，出現(xiàn)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)2017年。項(xiàng)目整體現(xiàn)金流回正時(shí)間為2020年全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：5642萬(wàn)元資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：13152萬(wàn)元IRR（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率）：IRR（全部投資）為10.5；IRR（自有資金）為30.6。具體內(nèi)容見(jiàn)附件5：項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析表。八、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) （一）市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：二環(huán)南路今年土地儲(chǔ)備較少，今年各大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都抓緊補(bǔ)貨，隨著本次地塊的推出，勢(shì)必造成瘋搶局面，據(jù)了解目前萬(wàn)科、金地確定參拍該地塊。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)競(jìng)爭(zhēng)：

40、項(xiàng)目持有商業(yè)體量較多，周邊區(qū)域配套尚不完善，客戶(hù)量及市場(chǎng)需求受限，很難吸引外溢客群投資和消費(fèi)。（二）敏感性分析在悲觀(guān)情況下，若總投資增加5%，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為11%；若銷(xiāo)售均價(jià)降低5%，銷(xiāo)售總收入減少7401萬(wàn)元，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為10%。在樂(lè)觀(guān)情況下，若總投資降低5%，銷(xiāo)售利潤(rùn)率19%；若銷(xiāo)售均價(jià)增加5%，銷(xiāo)售總收入增加7401萬(wàn)元，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為19%。附件1.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期表2.投資估算表3.項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃、價(jià)格與收入表4.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算表5.項(xiàng)目整體現(xiàn)金流量表6.持有物業(yè)現(xiàn)金流量表附件1.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期表附件2.投資估算表代碼成本科目可售單方總成本持有型物業(yè)銷(xiāo)售型物業(yè)持有型物業(yè)寫(xiě)字樓（可售）商

41、鋪（可售）公寓（可售）車(chē)位商鋪(持有)酒店(持有)合計(jì)寫(xiě)字樓（可售）商鋪（可售）公寓車(chē)位合計(jì)商鋪（持有）酒店（持有）合計(jì)總合計(jì)合計(jì)（含進(jìn)項(xiàng)稅）合計(jì)（不含稅）建筑面積20250 21588 60658 67470 11484 25270 206720 20250 21588 60658 67470 169966 11484 25270 36754 206720 206720 206720 可售（經(jīng)營(yíng)）面積20250 21588 60658 67470 11484 25270 206720 20250 21588 60658 67470 169966 11484 25270 36754 20672

42、0 206720 206720 占地面積0 0 0 0 0 01開(kāi)發(fā)成本9745 10746 9884 3116 10507 12353 8088 19734 23198 59953 21025 123910 12067 31216 43283 167193 167193 159088 01.01土地獲得價(jià)款2706 2706 2706 0 2706 2706 1823 5479 5841 16412 27731 3107 6837 9944 37675 37675 37675 01.02前期工程費(fèi)1032 1032 1032 0 1032 1032 695 2089 2227 6257 10

43、573 1185 2607 3791 14364 14364 13999 01.03基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)715 715 715 0 715 715 481 1447 1542 4334 7323 821 1806 2626 9950 9950 9124 01.04建筑安裝工程費(fèi)4253 5254 4392 3116 5254 7364 4463 8613 11342 26639 21025 67618 6033 18608 24642 92260 92260 85434 01.05公用配套費(fèi)36 36 36 0 36 36 24 73 78 218 368 41 91 132 500 500 475 0

44、1.06開(kāi)發(fā)間接費(fèi)126 126 126 0 126 126 85 255 272 765 1293 145 319 464 1757 1757 1693 01.07資本化利息752 752 752 0 514 249 432 1523 1624 4563 7710 590 630 1220 8930 8930 8930 01.08不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)126 126 126 0 126 126 85 255 272 765 1293 145 319 464 1757 1757 1757 02期間費(fèi)用444 444 444 0 126 126 242 898 958 2691 0 4547 145 319

45、 464 5010 5010 5010 02.01管理費(fèi)用126 126 126 126 126 85 255 272 765 1293 145 319 464 1757 1757 1757 02.02營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用317 317 317 0 0 157 643 685 1926 3254 0 3254 3254 3106 02.03財(cái)務(wù)費(fèi)用0 0 0 0 0 0 03稅金300 300 300 0 0 0 149 607 647 1818 0 3071 0 0 0 3071 3071 3071 03.01土地增值稅210 210 210 104 426 454 1276 2156 0 2156 2

46、156 2156 03.02增值稅89 89 89 44 181 193 542 915 0 915 915 915 項(xiàng)目總投資10489 11489 10627 3116 10634 12479 8479 21239 24803 64461 21025 131528 12212 31535 43746 175275 175275 167170 附件3.項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃、價(jià)格與收入表物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售周期建筑面積（）可售面積（）開(kāi)盤(pán)價(jià)（元/）銷(xiāo)售均價(jià)（元/）銷(xiāo)售收入(含稅)增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅銷(xiāo)售收入（不含稅）寫(xiě)字樓2017Q3-2018Q220250202501020010385 21029 1568 19462 公寓2017Q3-2018Q260658 60658 1135211675 70820 5472 65349 商業(yè)2017Q3-2018Q221588215881989020250 43717 3782 39935 車(chē)位2018Q2-2019Q1674701695個(gè)16萬(wàn)16萬(wàn)27116 2687 24429 小計(jì)169966 102496 15872 162682 13509 149174 物業(yè)類(lèi)型竣工年份建筑面積（）土地成本（元/）總投資（萬(wàn)元）竣工年份估值差額（萬(wàn)元）持有期第20年估值持有型物業(yè)估值酒店估值2022