工程維養(yǎng)部管理制度

1、業(yè)管理制度之工程維養(yǎng)部目錄第一章 前言041、公司簡(jiǎn)介 042、服務(wù)口號(hào)043、管理宗旨044、企業(yè)文化045、員工箴言056、物業(yè)服務(wù)常識(shí)05第二章組織建設(shè)081、公司組織結(jié)構(gòu)圖082、公司崗位結(jié)構(gòu)圖083、工程維養(yǎng)部組織職能圖09第三章 工作職責(zé)101、工程維養(yǎng)部部門職責(zé)102、工程維養(yǎng)部崗位職責(zé)102.1 工程維養(yǎng)部主管職責(zé)102.2 工程維養(yǎng)專員職責(zé)11第四章工程維養(yǎng)部管理流程131、維修工作管理流程132、裝修巡查管理流程153、電梯故障處理流程154、物業(yè)接管驗(yàn)收管理流程164.1原有物業(yè)接管流程185、公共設(shè)備、設(shè)施管理流程20第五章工程維養(yǎng)部管理制度221、維修工作管理制度22

2、2、裝修巡查制度 233、公共設(shè)備設(shè)施管理制度234、物業(yè)接管驗(yàn)收制度245、鑰匙管理制度25第六章工程維養(yǎng)部常用表格261、盜用消防水處理表262、房屋裝修違規(guī)施工處罰表273、水磨石違規(guī)施工處理表284、園區(qū)公共設(shè)施損壞賠償處理表295、樓面超載專項(xiàng)治理巡查表 306、裝修巡查記錄表317、B區(qū)裝修巡查記錄表328、公共設(shè)備設(shè)施日常檢查表33第二章組織建設(shè)、公司組織結(jié)構(gòu)圖物業(yè)有限憐司董事會(huì)總經(jīng)理維修服務(wù)管理、公司崗位結(jié)構(gòu)圖保安員 秩序維護(hù)主管、工程維養(yǎng)部部門職責(zé)1、接管、驗(yàn)收物業(yè)項(xiàng)目水電工(1)為了確保接管工程的質(zhì)量能夠達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)，工程管理部負(fù)責(zé)接管、驗(yàn)收包括新增項(xiàng)目在內(nèi)的所轄物業(yè)項(xiàng)目。

3、(2)為了保證相關(guān)資料的完整性，需要認(rèn)真接管物業(yè)項(xiàng)目工程技術(shù)方面的相關(guān)資料。2、管理設(shè)備與設(shè)施(1)制定設(shè)備養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，確保計(jì)劃能夠得到100%M行。(2)為了穩(wěn)定水、電、氣的供應(yīng)，需要維護(hù)轄區(qū)內(nèi)的相關(guān)系統(tǒng)。(3)為了保證設(shè)備、設(shè)施的完好性，需要認(rèn)真管理轄區(qū)內(nèi)的水、電、氣等相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。3、維修服務(wù)(1)為了提高業(yè)主的滿意度，服務(wù)一定要及時(shí)。(2)為了保證事故得到處理的有效率達(dá)到100%需要認(rèn)真維護(hù)、養(yǎng)護(hù)轄區(qū)內(nèi)的土建工程。(3)為了確保審核的準(zhǔn)確性，需要對(duì)業(yè)主裝修等事項(xiàng)認(rèn)真審核。4、負(fù)責(zé)物業(yè)接管工程驗(yàn)收；負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的運(yùn)行

4、管理、日常維修保養(yǎng)、設(shè)備維護(hù)及故障檢修等工作；5、負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的整體設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；6、負(fù)責(zé)做好能源消耗控制工作；7、負(fù)責(zé)對(duì)部門設(shè)備設(shè)施的購(gòu)置、使用、保養(yǎng)、報(bào)廢進(jìn)行論證、安裝、維護(hù)及監(jiān)督管理；8、負(fù)責(zé)項(xiàng)目大、中、小工程維修的組織實(shí)施與協(xié)調(diào)；9、負(fù)責(zé)公共區(qū)域內(nèi)的鑰匙管理。二、工程維養(yǎng)部部崗位職責(zé)1、工程維養(yǎng)部主管崗位職責(zé)（ 1 ）組織相關(guān)人員制定工程管理部各項(xiàng)規(guī)章制度，并提交總經(jīng)理審批。（ 2）負(fù)責(zé)組織實(shí)施各項(xiàng)規(guī)章制度，并監(jiān)督執(zhí)行的效果。（ 3）負(fù)責(zé)組織對(duì)新開(kāi)發(fā)物業(yè)項(xiàng)目中施工、設(shè)備等方面的驗(yàn)收工作。（ 4） 負(fù)責(zé)組織相關(guān)人員做好物業(yè)項(xiàng)目施工工程、設(shè)備的相關(guān)技術(shù)材料接管工作。（ 5）組織下屬

5、人員做好轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作。（ 6）組織下屬人員做好業(yè)主維修服務(wù)工作。（ 7）負(fù)責(zé)編制并組織執(zhí)行機(jī)電設(shè)備、特種設(shè)備檢修計(jì)劃。（ 8）負(fù)責(zé)組織人員做好機(jī)電設(shè)備、特種設(shè)備的保養(yǎng)工作。（ 9）協(xié)助相關(guān)部門落實(shí)對(duì)下屬員工的培訓(xùn)工作，按時(shí)完成部門員工培訓(xùn)計(jì)劃。（ 10） 負(fù)責(zé)本部門員工的聘用，下屬員工工作的督導(dǎo)、評(píng)價(jià)與考核。（ 11）完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2、維修人員崗位職責(zé)（ 1 ）在工程維養(yǎng)部主管的領(lǐng)導(dǎo)下，積極認(rèn)真完成維修主管分配的工作。（ 2）自覺(jué)遵守國(guó)家的法令法規(guī)，遵守公司及本部門的各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格組織紀(jì)律，做遵紀(jì)守法的模范。（ 3）嚴(yán)格遵守修理工操作規(guī)程。工作前，仔細(xì)閱讀修

6、理單，了解機(jī)器故障情況，檢查儀器儀表狀況是否良好，做好檢修準(zhǔn)備；工作中，認(rèn)真檢查機(jī)器外觀的完好情況，通電檢查，全面了解機(jī)器狀況，確定機(jī)器故障現(xiàn)象和故障部位，徹底進(jìn)行排除，確保修理質(zhì)量；工作后，按要求裝好機(jī)器，保證外觀整潔。（ 4） 更換貴重關(guān)鍵零部件，必須先經(jīng)維修主管復(fù)查，確定必須更換時(shí)，經(jīng)工程部管理部經(jīng)理及分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)才可更換。（ 5） 履行服務(wù)公約，嚴(yán)格遵守職業(yè)道德。（ 6） 未經(jīng)批準(zhǔn)不得在工作崗位做私活。特殊情況下，經(jīng)批準(zhǔn)，由維修主管統(tǒng)一安排修理。需要換零部件的，按規(guī)定收取成本費(fèi)。（ 7）嚴(yán)格貫徹執(zhí)行安全管理規(guī)定，確保人身財(cái)產(chǎn)安全，落實(shí)放火、防盜、防水、防觸電措施。8） 熟悉掌握?qǐng)@區(qū)

7、各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，各水、 電、 氣、 消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主控制位置以及設(shè)備的性能和使用狀況。（ 9） 加強(qiáng)學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，具備維護(hù)技術(shù)的基礎(chǔ)知識(shí)，能實(shí)讀施工圖樣，繪制簡(jiǎn)單的平面圖、結(jié)構(gòu)詳圖、管線大致系統(tǒng)圖，能清楚地在圖樣上標(biāo)出發(fā)生問(wèn)題的位置。（ 10） ）具備熟練的施工技能，在熟練自己專業(yè)的基礎(chǔ)上，學(xué)習(xí)水、電、土建等基本知識(shí)和規(guī)范操作，爭(zhēng)取做到一人多能，適應(yīng)住宅維修工作的需要。（ 11） ）經(jīng)常巡視園區(qū)，掌握公用設(shè)施的運(yùn)行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其他不正常的情況，應(yīng)及時(shí)組織人員搶修，以公共設(shè)施完好、設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（ 12） ）經(jīng)常巡視園區(qū)，保證

8、上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每季度疏通水井及管道一次，化糞池每年清理一次。保持園區(qū)污水不外溢，環(huán)境清潔。（ 13） ）土建維修工在維修樓地面時(shí)，必須首先準(zhǔn)確地找到漏水、滲水的真正原因，做好一次修好。（ 14） ）電工必須持上崗證，佩戴工作牌，穿工作服，穿絕緣鞋。戴絕緣手套等安全保護(hù)設(shè)備，并且嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)條列和操作規(guī)程。（ 15） ）維修人員須愛(ài)護(hù)工具。在每次使用之后，必須對(duì)領(lǐng)出工具的性能、機(jī)具配件等進(jìn)行核查，看其是否完好無(wú)損。若有損壞，要查明原因劃清責(zé)任，報(bào)部門經(jīng)理處理。（ 16） 不得私自外借工具，不得將庫(kù)房的常備維修材料私自送人。（ 17） 負(fù)責(zé)水電表查核、抄表、維修更換，配合

9、管理員、出納員等做好水電費(fèi)的收繳工作。第四章工程維養(yǎng)部工作流程一、維修工作流程1、 接收?qǐng)?bào)修單報(bào)修單主要來(lái)源于物業(yè)管理處、客戶服務(wù)中心、以及業(yè)主自訴, 在接收到投訴單后， 需要弄清投訴位置、業(yè)主姓氏及電話、投訴的內(nèi)容、投訴業(yè)主家中何時(shí)可方便進(jìn)行維修施工等細(xì)節(jié)。2、 約定時(shí)間上門調(diào)查接到投訴單后應(yīng)在1 個(gè)工作日內(nèi)派人到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查勘；如業(yè)主另有約定，按約定時(shí)間上門進(jìn)行調(diào)查。3、 原因分析根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘的信息，分析工程原因。4、 責(zé)任判斷 初步判斷問(wèn)題責(zé)任，如屬質(zhì)量保修期內(nèi)的質(zhì)量缺陷應(yīng)由原施工單位負(fù)責(zé)維修（或費(fèi)用）；如超過(guò)質(zhì)量保修期的一一由發(fā)展商按照房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法有 關(guān)條款，向業(yè)主進(jìn)行解釋或承

10、擔(dān)維修；如屬業(yè)主使用、裝修方面的責(zé)任一一則由業(yè)主自行負(fù)責(zé)處理，作為龍洋置業(yè)的客戶， 發(fā)展商可提供業(yè)主技術(shù)支持、 維修監(jiān)督和道義上的 幫助。5、組織維修在了解情況、分析事故原因后，確定維修施工方案，擬出施工計(jì)劃，同業(yè)主協(xié)調(diào)好施工時(shí)間安排，決定并安排維修進(jìn)場(chǎng)。在突發(fā)性（水、電）事故處理過(guò)程中，首先分析 原因，留足證據(jù)，通知相關(guān)單位，同時(shí)向上級(jí)匯報(bào)，果斷做出（斷水、斷電）決定，將 損失降低到最低。6、必要時(shí)進(jìn)行跟蹤旁站對(duì)維修情況較復(fù)雜的、隱蔽部位、關(guān)鍵部位主管人員要進(jìn)行跟蹤檢查和旁站。7、過(guò)程及完工驗(yàn)收維修施工中，主管人員應(yīng)對(duì)維修材料、 維修程序進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，維修完工后還應(yīng)對(duì)維修場(chǎng)地進(jìn)行清潔、檢查

11、，恢復(fù)原樣做最后驗(yàn)收。8、業(yè)主確認(rèn)簽字在業(yè)主認(rèn)為合格后，應(yīng)請(qǐng)業(yè)主在報(bào)修單上確認(rèn)、簽署意見(jiàn)。9、記錄存檔 問(wèn)題處理后，應(yīng)將已經(jīng)業(yè)主簽字的報(bào)修單存檔備查。維修管理人員還應(yīng)對(duì)已維修的投訴項(xiàng)目做不定期回訪，對(duì)未處理到位的投訴問(wèn)題繼續(xù)進(jìn)行處理，直至完全合乎要求為止。并對(duì)其做好詳細(xì)記錄、一并歸檔；編寫維修案例，維修管理人員在維修處理完之后，應(yīng)對(duì)典型的維修案例應(yīng)該進(jìn)行分類整理并編輯成冊(cè)，為今后公司新項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工及營(yíng)銷工作提供指導(dǎo)。10、工程維養(yǎng)部完成工作后， 將維修信息報(bào)給客戶服務(wù)中心，以便客服中心做回訪工作。維修工作流程圖二、裝修巡查流程1 、待客戶服務(wù)中心辦理好裝修備案手續(xù)后，填寫相應(yīng)巡查表2

12、、巡查表填寫好，張貼于裝修施工的該廠房?jī)?nèi)；3、每天巡查正在裝修的廠房，做好詳細(xì)記錄，廠房?jī)?nèi)部要填寫，工程維養(yǎng)部同時(shí)也要填寫巡查記錄；4、發(fā)現(xiàn)違反裝修章程問(wèn)題的，立即阻止其施工，待問(wèn)題處理完畢后再允許裝修；5、嚴(yán)重違反裝修規(guī)定的，對(duì)其發(fā)出停工通知書(shū)，要求其立即整改；6、裝修完畢后，將裝修巡查記錄表存檔；裝修巡查流程圖填寫裝修巡查表張步巡查表至廠區(qū)一日常巡查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題午停工通知單要求整改123456789、電梯故障處理流資料存檔、接到客戶服務(wù)中心電梯故障報(bào)修；、填寫報(bào)修單；、通知電梯維修人員前來(lái)維修；、做好安全防護(hù)工作；、如遇電梯困人，首先通過(guò)電梯內(nèi)部故障電話，確定人員安全；、維修人員工作時(shí)，隨時(shí)與

13、電梯內(nèi)被困人員保持聯(lián)系，并安慰被困人員;要立即向被困人員致歉;、待就出被困人員后,、事故原因確定；、資料存檔電梯故障處理流程圖故障原因分析并存檔四、物業(yè)接管驗(yàn)收流程 5、 新建物業(yè)接管驗(yàn)收流程物業(yè)接管驗(yàn)收的定義是指業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)單位(也就是委托方)將 物業(yè)項(xiàng)目委托給物業(yè)公司。為了保證物業(yè)項(xiàng)目中的使用功能，以及滿足業(yè)主的生活 實(shí)際需求，物業(yè)公司需要對(duì)該物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行再檢驗(yàn)。再檢驗(yàn)的內(nèi)容有驗(yàn)收物業(yè)管理 用房、物業(yè)資料，物業(yè)公用部位、設(shè)備及設(shè)施等，其具體流程如下。(1)專門成立小組負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)單位(也就是委托方)與物業(yè)公司達(dá)成物業(yè)接管意向以后，物業(yè)公司要在簽訂

14、物業(yè)服務(wù)合同之前，委派一部分業(yè)務(wù)精英專門組成物業(yè)接管驗(yàn)收小組，專門負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的具體事宜。(2)接管驗(yàn)收前的工作內(nèi)容公司在接管驗(yàn)收前，需要做以下準(zhǔn)備工作：1) 對(duì)于業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備的最終安裝、調(diào) 試工作，物業(yè)公司應(yīng)該提前參與其中。2) 物業(yè)公司要提前準(zhǔn)備五中不同的表格，即“公用設(shè)施接管驗(yàn)收表”、“機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表”、“接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表”、“物業(yè)資料接管驗(yàn)收登記 表”和“物業(yè)管理用房接管驗(yàn)收表”。3) 物業(yè)公司要與業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位正對(duì)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、交接事項(xiàng)、交接日 期、進(jìn)度等事項(xiàng)提前進(jìn)行溝通。4) 物業(yè)公司應(yīng)派專業(yè)技術(shù)人員前往物業(yè)管理區(qū)域查看，再根據(jù)查看的

15、實(shí)際情 況，制訂出接管驗(yàn)收計(jì)劃。如果交接的雙方是新物業(yè)公司和老物業(yè)公司， 那么，新物業(yè)公司的接管驗(yàn)收小組應(yīng)先與老物業(yè)公司交接物業(yè)權(quán)資料、工 程技術(shù)資料、工程竣工驗(yàn)收資料和工程經(jīng)濟(jì)資料等。(3)接管驗(yàn)收的具體實(shí)施公司接管驗(yàn)收小組要根據(jù)驗(yàn)收的具體工作，與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)單位按照雙方確定的物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各項(xiàng)進(jìn)行仔細(xì)驗(yàn)收，同時(shí)要記錄下來(lái)，并 確保記錄完整、清晰。接管驗(yàn)收小組的具體驗(yàn)收方法有兩種，即觀感驗(yàn)收法和使用 驗(yàn)收法。(4)驗(yàn)收遺留問(wèn)題處理方法公司籍貫驗(yàn)收的過(guò)程中， 如果發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，就應(yīng)及時(shí)將問(wèn)題當(dāng)時(shí)的狀態(tài)和相關(guān)數(shù) 據(jù)進(jìn)行登記，并有委托方和物業(yè)公司雙方簽字、確認(rèn)。對(duì)待整改的問(wèn)題，需

16、要認(rèn)真填寫“接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表”，注意一定要有“再 次驗(yàn)收的具體時(shí)間”和“整改的標(biāo)準(zhǔn)”兩項(xiàng)內(nèi)容。對(duì)于一時(shí)在短期內(nèi)無(wú)法解決的問(wèn)題，公司必須將問(wèn)題詳細(xì)登記在“接管驗(yàn)收遺 留問(wèn)題登記表”上，注意要采取備忘錄的形式，等到簽訂合同的時(shí)候，以供委托方 備考。(5)物業(yè)接管驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的簽訂公司要根據(jù)各分項(xiàng)驗(yàn)收的實(shí)際情況出具物業(yè)接管驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，注意必須經(jīng)委托方 認(rèn)可，以及委托方要親自在物業(yè)接管驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上簽字。在物業(yè)服務(wù)合同的要件中， 就有該接管驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。物業(yè)接管驗(yàn)收流程圖開(kāi)發(fā)商通知物業(yè)公司約定驗(yàn)收時(shí)間遇到需整改，通知施 工單位整改 施工單位整改移交人提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收整改完畢后，填寫整 改驗(yàn)收單開(kāi)發(fā)商、施工

17、方、物業(yè) 公司組成驗(yàn)收小組 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收 對(duì)機(jī)電設(shè)備公用建筑/ 小型設(shè)施、室外給排水 等逐項(xiàng)驗(yàn)收交接房間內(nèi)部設(shè)備設(shè)施驗(yàn) 收對(duì)房屋建筑、給排水、電氣等每間、每項(xiàng)、每個(gè)逐項(xiàng)檢查驗(yàn)收，填寫房屋交 接檢查表確認(rèn)檢查結(jié)果物 業(yè) 公 司 接 管填寫記錄：房屋交接驗(yàn)收 單；2、原有物業(yè)接管流程(1)移交人提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收移交人先以書(shū)面形式提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收，再將相關(guān)資料、數(shù)據(jù)提交上去。(2)接管單位按接管標(biāo)準(zhǔn)對(duì)資料進(jìn)行審核對(duì)于建設(shè)單位提交上來(lái)的相關(guān)資料和申請(qǐng)，接管單位要嚴(yán)格按照接管標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行審核，凡是具備條件的資料，都應(yīng)該在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知，但是驗(yàn)收時(shí)間要提前約定好。(3)接管

18、單位會(huì)同移交人進(jìn)行驗(yàn)收接管單位要會(huì)同移交人進(jìn)行驗(yàn)收工作，同時(shí)還要以接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容為 依據(jù)。(4)接管單位會(huì)同移交人檢查房屋接管單位要會(huì)同移交人查驗(yàn)房屋夫人各種情況，如房屋用途變遷、建筑年代等，對(duì)房屋完好或者受損成都進(jìn)行評(píng)估。一旦發(fā)現(xiàn)房屋存在某些問(wèn)題，具體處理方法要按照實(shí)際情況來(lái)實(shí)施(5)接管單位會(huì)同移交人清點(diǎn)房屋設(shè)施接管單位要會(huì)同移交對(duì)房屋中的設(shè)備、設(shè)施、附著物等進(jìn)行一一清點(diǎn)。(6)接管單位簽發(fā)接管文件經(jīng)相關(guān)檢驗(yàn)，房屋達(dá)到某一標(biāo)準(zhǔn)后，接管單位必須在一周時(shí)間內(nèi)驗(yàn)收合格憑證，并簽發(fā)接受文件，同時(shí)還要辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等，針對(duì)無(wú) 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，則不需要再辦理相關(guān)手續(xù)。原物業(yè)接管流程，如

19、圖所示。接管單位合同 移交人進(jìn)行驗(yàn) 收接管單位接管標(biāo)準(zhǔn)對(duì)資料 進(jìn)行審核3、接管驗(yàn)收控制流程(1)制定接管驗(yàn)收計(jì)劃物業(yè)公司要依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)、城市住宅校區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法房屋接管驗(yàn)收等相關(guān)規(guī)定,(2)人員培訓(xùn)根據(jù)驗(yàn)收工作組成員的到位情接管單位合同移交人查驗(yàn)房屋況,制定接管驗(yàn)收計(jì)劃，其主要內(nèi)容包括：接管驗(yàn)收手續(xù)的辦理，接管的條件、內(nèi)容、 標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)移交的資料，各項(xiàng)工作的人員安排與落實(shí)、爭(zhēng)議的解決機(jī)制等。安排相關(guān)人員參與接管驗(yàn)收的培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)。(3)明確接管驗(yàn)收條件1 )項(xiàng)目工程全部施工完畢，并經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格。接管單位簽發(fā)接管文件2 )供接管單位合同移交人清點(diǎn)房屋設(shè)備電

20、、采暖、給 排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常楨亂3 )房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)等。(4)索取驗(yàn)收資料工程管理部負(fù)責(zé)向開(kāi)發(fā)商索要驗(yàn)收資料，驗(yàn)收資料應(yīng)包括以下兩個(gè)方面：1)產(chǎn)權(quán)資料，包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照和拆遷安置資料 等。2)技術(shù)資料，包括竣工圖(總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管 線的全套圖樣)，地質(zhì)勘查報(bào)告，工程合同及開(kāi)工、竣工報(bào)告，工程預(yù)算、 決算，圖樣會(huì)審記錄，工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處 理記錄)，隱蔽工程驗(yàn)收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗(yàn)收證明書(shū)，水、電、 采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)，砂漿、混泥土試塊、試壓 報(bào)告，供水、供暖

21、的試壓報(bào)告等。(5)預(yù)驗(yàn)收與問(wèn)題整改1 )驗(yàn)收工作組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。2 )在驗(yàn)收過(guò)程中，檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的房屋、設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)及時(shí)提出書(shū)面整改報(bào)告返回開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。3 )對(duì)于墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間地漏不暢等類似細(xì)小 問(wèn)題應(yīng)逐一列明，要求施工單位承諾在一定的時(shí)期內(nèi)整改。4 )對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，驗(yàn)收工作組應(yīng)在兩天內(nèi)提交開(kāi)發(fā)商，整改完畢后，另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。5 )對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，驗(yàn)收不予通過(guò)。6 )由施工單位采取有效措施進(jìn)行整改合格要求后，商定時(shí)間再

22、行驗(yàn)收，并索取加固補(bǔ)強(qiáng)措施復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄予以保存。五、公共設(shè)備設(shè)施管理流程1、公共設(shè)施管理(1)工程部維養(yǎng)部建立公共設(shè)施臺(tái)帳(2)工程部維養(yǎng)部依照公共設(shè)施檢查記錄表進(jìn)行檢查，保證每周2次的檢查;(3)在每月最后一個(gè)工作日做出公共設(shè)施月完好率統(tǒng)計(jì)，并報(bào)工程部主管審閱。2、公共設(shè)施的維修(1)工程維養(yǎng)部根據(jù)檢查情況進(jìn)行判斷屬小修范圍內(nèi)的應(yīng)及時(shí)修復(fù)，并填寫有關(guān)記錄。(2)工程維養(yǎng)部根據(jù)檢查情況結(jié)果判斷后，超出小修范圍的，應(yīng)及時(shí)上報(bào)經(jīng)理；(3)工程維養(yǎng)部根據(jù)維修的實(shí)際情況，制定公共設(shè)施維修工作計(jì)劃，并報(bào)經(jīng)理審核批復(fù)后，可進(jìn)行維修；(4)工程部負(fù)責(zé)按計(jì)劃對(duì)維修進(jìn)度，過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督、控制、促進(jìn)工作進(jìn)展，并對(duì)

23、維修后的結(jié)果進(jìn)行檢查，做好記錄。3、若自來(lái)水、電、燃?xì)庖坏┏霈F(xiàn)問(wèn)題，維修工應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取必要的應(yīng)急措施，并立即通知工程部主管及時(shí)與市政有關(guān)部門聯(lián)系，請(qǐng)相關(guān)部門前來(lái)維修；4、以上程序所涉及的各種表格記錄，月底上報(bào)工程部歸檔。公共設(shè)施管理流程圖建立公共設(shè)施、設(shè)備臺(tái)賬進(jìn)行公共設(shè)施設(shè)備的檢查統(tǒng)計(jì)完好數(shù)據(jù)，報(bào)工程主發(fā).公共設(shè)岬故障管自行處理大問(wèn)題上報(bào)經(jīng)理請(qǐng)相關(guān)單位進(jìn)行維修填.維修記,表存檔 第五章工狀維養(yǎng)卻管理制度一、維修工作管理制度1、維修工作管理制度優(yōu)質(zhì)的售后維修服務(wù)工作，不僅體現(xiàn)在專業(yè)化的維修水平和過(guò)硬的質(zhì)量上，而且也體現(xiàn)在維修人員的服務(wù)態(tài)度、統(tǒng)一的服務(wù)形象上。只有在維修過(guò)程中保證維修水平專

24、業(yè)化、良好的服務(wù)態(tài)度、統(tǒng)一服務(wù)形象，才能使我們的維修服務(wù)水平提升到一個(gè)較高的檔次，進(jìn)而提升龍洋據(jù)的品牌和口碑；2、上門前要聯(lián)系2.1 主動(dòng)與業(yè)主聯(lián)系約定上門維修時(shí)間；2.2 話聯(lián)系用戶使用禮貌用語(yǔ)：“您好，我是龍洋據(jù)物業(yè)工程維養(yǎng)部XXX,.”；2.3 電話結(jié)束使用禮貌用語(yǔ)道別：“打擾您了，我們會(huì)準(zhǔn)時(shí)上門為您維修，再見(jiàn)” 。3、出發(fā)前要檢查3.1 檢查維修工具、成品保護(hù)材料、維修材料是否齊全；3.2 檢查清潔用品和鞋套是否齊全；3.3 檢查投訴單和留言條是否齊全 ；3.4 檢查服裝和工牌是否齊全。4、維修過(guò)程要標(biāo)準(zhǔn)4.1 施工人員統(tǒng)一著裝（含鞋套），佩帶工牌，要整潔自然，要接受相應(yīng)的禮儀培訓(xùn);4

25、.2 輕敲房門三下“咚、咚、咚”或輕按門鈴一下 ;4.3 業(yè)主無(wú)響應(yīng)，按照上述動(dòng)作再次操作。如果業(yè)主不在，需要在用戶處留下留言條，告知業(yè)主您到達(dá)的時(shí)間和客戶服務(wù)部的聯(lián)系方式;4.4 進(jìn)戶時(shí)主動(dòng)向業(yè)主問(wèn)候并說(shuō)明身份、來(lái)意： “您好，我是龍洋據(jù)物業(yè)工程維養(yǎng)部的維修人員XXX請(qǐng)問(wèn)您家的一是否需要維修？”，同時(shí)向業(yè)主出示工牌，右手持工牌正面向朝客戶，工牌在胸前停留不低于2秒；4.5 在征得業(yè)主同意后，方可進(jìn)戶施工。與業(yè)主說(shuō)話和氣、舉止得體、行為大方，進(jìn)出門必須與業(yè)主招呼到位;4.6 施工時(shí)保護(hù)好業(yè)主家中物品、家俱、裝修成品等，施工部位重點(diǎn)保護(hù)，凡精裝修地面及垃圾、材料運(yùn)輸線路必須鋪墊珍珠棉布及保護(hù)層;

26、4.7 施工人員須隨身攜帶垃圾袋，做到人走場(chǎng)清；4.8 進(jìn)入業(yè)主家施工時(shí)，應(yīng)自帶工具，不得抽煙、吐痰，未經(jīng)業(yè)主同意不得使用業(yè)主的家用器具、衛(wèi)生間、桌椅等，做到文明施工；4.9 對(duì)業(yè)主提出的疑問(wèn)，可做技術(shù)解釋；對(duì)業(yè)主提出其它要求，不得擅自作主承諾。應(yīng)及時(shí)匯報(bào)給主管人員;4.10 維修完畢后應(yīng)對(duì)維修場(chǎng)地進(jìn)行清潔、檢查，恢復(fù)原樣;4.11 請(qǐng)業(yè)主在報(bào)修單業(yè)主意見(jiàn)欄簽署意見(jiàn)和簽名;5、結(jié)束服務(wù)要道別5.1 “對(duì)不起，打擾了，有什么問(wèn)題請(qǐng)與我們聯(lián)系，再見(jiàn)！ ” ；5.2 “還有什么需要我們幫助的嗎？”二、裝修巡查制度1 、每天檢查各廠房?jī)?nèi)部是否有裝修許可通知和裝修巡查記錄表；2 、檢查裝修廠房窗門是否緊

27、閉，是否按園區(qū)施工規(guī)定時(shí)間在進(jìn)行；3 、園區(qū)內(nèi)施工人員是否佩戴施工出入證；4 、每天查看裝修垃圾是否堆放在制定地方，是否占用或損壞公共設(shè)施設(shè)備；5 、每天查看是否存在打墻行為，若存在打墻，須檢查是否交納打墻費(fèi)用；6 、裝修是否符合國(guó)家用電規(guī)范；7 、檢查內(nèi)容必須真實(shí)合理，不包庇，嚴(yán)禁收取客戶紅包；三、公共設(shè)備、設(shè)施管理制度1 、高低壓配電房的巡查管理（ 1）由運(yùn)行值班人員每班每2 小時(shí)巡查一次低壓配電柜、電容柜等；每4 小時(shí)巡視一次變壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器；每班對(duì)控制室環(huán)境清潔, 打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次，設(shè)備責(zé)任人每周對(duì)責(zé)任設(shè)備進(jìn)行巡查及保養(yǎng)，并填寫配電日志。（ 2）巡視內(nèi)容及具體

28、要求依照供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行規(guī)程執(zhí)行。（ 3）設(shè)備的維修保養(yǎng)依照供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程執(zhí)行。2 、 給排水 （生活變頻水泵、噴淋泵、消防泵、穩(wěn)壓泵、 水池、 水箱及主供水管上的閘閥）設(shè)備、設(shè)施巡查制度。（ 1）由工程維養(yǎng)專員負(fù)責(zé)巡查，每四天進(jìn)行一次巡查，設(shè)備設(shè)施責(zé)任人每月對(duì)泵體地面每周清潔一次，控制柜灰塵每月清潔一次，并負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施。3 、外圍公共設(shè)備、設(shè)施的巡查管理（照明系統(tǒng)、沙井、水井、電井蓋、給水、排水設(shè)施）（ 1）照明系統(tǒng)每天晚班維修人員進(jìn)行巡查（由配電運(yùn)行負(fù)責(zé)啟閉）沙井、水井、電井蓋、給排水設(shè)施、房屋整體部位每周巡查一次并負(fù)責(zé)維修，巡查排班表每月一排。（ 2）外圍

29、照明系統(tǒng)：安裝是否牢固，有無(wú)破損燈是否不亮，有無(wú)安全隱患，燈源亮度是否不夠，是否不一致。（ 3）沙井、水井、電井蓋：是否破損、丟失、有無(wú)安全隱患。（ 4）給水排水設(shè)施：檢查有無(wú)破損滲漏水，開(kāi)關(guān)閘、閥是否有效，管道地漏有無(wú)堵塞等，并填寫公共設(shè)施設(shè)備巡查記錄表四、物業(yè)接管驗(yàn)收制度1 、相關(guān)部門無(wú)故不按時(shí)參加的，扣罰責(zé)任部門負(fù)責(zé)人20 元。2 、 負(fù)責(zé)人必須自受命之日起一周內(nèi)組織完成接管驗(yàn)收工作實(shí)施方案，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。3、工程維養(yǎng)部驗(yàn)收負(fù)責(zé)人必須在受命五個(gè)工作日天內(nèi)組織驗(yàn)收組的相關(guān)人員與集團(tuán)工程部召開(kāi)接管驗(yàn)收聯(lián)席會(huì)議，確定接管驗(yàn)收進(jìn)場(chǎng)時(shí)間及雙方注意事項(xiàng)，并在會(huì)議完成后三個(gè)工作日內(nèi)形成會(huì)議紀(jì)要，并

30、在一個(gè)工作日內(nèi)將其呈報(bào)集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)客戶服務(wù)中心和公司領(lǐng)導(dǎo)。4、工程維養(yǎng)部驗(yàn)收項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須安排專人于正式接管驗(yàn)收一周前備齊接管驗(yàn)收所需的各種表格和資料。5、驗(yàn)收組成員的工作由經(jīng)理安排，以接管驗(yàn)收工作優(yōu)先，相應(yīng)部門的負(fù)責(zé)人必須予以支持。6、在正式進(jìn)行接管驗(yàn)收時(shí)，工程維養(yǎng)部負(fù)責(zé)人必須每天報(bào)告由物業(yè)公司、集團(tuán)工程部和施工單位組成的接管驗(yàn)收組驗(yàn)收情況，確定驗(yàn)收不合格項(xiàng)的整改期限，并形成書(shū)面記錄。7、工程維養(yǎng)部驗(yàn)收負(fù)責(zé)人每天必須按照計(jì)劃?rùn)z查接管驗(yàn)收工作。8、驗(yàn)收人員必須在每份驗(yàn)樓單上簽名確認(rèn)，并在當(dāng)天交小組負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽名。9、接管驗(yàn)收完成后，工程維養(yǎng)部負(fù)責(zé)人必須于次日向公司領(lǐng)導(dǎo)提交書(shū)面的工

31、作匯報(bào)，并具體負(fù)責(zé)與集團(tuán)工程部辦理移交手續(xù)。10、接管驗(yàn)收覆蓋率必須達(dá)到100%。第二十條工程維養(yǎng)部負(fù)責(zé)人必須組織工程師或?qū)I(yè)人員對(duì)接管驗(yàn)收的關(guān)鍵項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收。11、凡是存在不合格項(xiàng)的分戶驗(yàn)收項(xiàng)目，整改完畢后必須重新組織驗(yàn)收，不得只對(duì)整改項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收。12、驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，驗(yàn)收組必須在12小時(shí)內(nèi)書(shū)面通知集團(tuán)工程部組織整改，并且有相關(guān)工程師的簽收記錄。整改完畢12小時(shí)內(nèi)部門負(fù)責(zé)人必須組織復(fù)驗(yàn)。13、驗(yàn)收過(guò)程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問(wèn)題的，驗(yàn)收負(fù)責(zé)人必須立即上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，并在12小時(shí)以內(nèi)書(shū)面上報(bào)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)。14、工程維養(yǎng)部必須每天跟進(jìn)不合格項(xiàng)的整改情況。超過(guò)三天未整改完的， 書(shū)面加催一次，并在12小時(shí)內(nèi)書(shū)面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。超過(guò)一周內(nèi)還未完成的，必須在12小時(shí)內(nèi)書(shū)面報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)工程部領(lǐng)導(dǎo)和集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)。五、鑰匙管理制度1、項(xiàng)目區(qū)域所有通道門鎖及空置房鑰匙統(tǒng)一由工程維養(yǎng)部保管并進(jìn)行分類管理。2、任何人不得私自借用鑰匙，借用鑰匙需到工程維養(yǎng)部進(jìn)行登記。3、任何人如需使用鑰匙時(shí)，必須詳細(xì)填寫項(xiàng)目鑰匙使用登記表經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)之后 到工程維養(yǎng)部拿取鑰匙。4、當(dāng)業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，需要登記好