工程維養(yǎng)部管理制度

1、業(yè)管理制度之工程維養(yǎng)部目錄第一章 前言041、公司簡介 042、服務(wù)口號043、管理宗旨044、企業(yè)文化045、員工箴言056、物業(yè)服務(wù)常識05第二章組織建設(shè)081、公司組織結(jié)構(gòu)圖082、公司崗位結(jié)構(gòu)圖083、工程維養(yǎng)部組織職能圖09第三章 工作職責(zé)101、工程維養(yǎng)部部門職責(zé)102、工程維養(yǎng)部崗位職責(zé)102.1 工程維養(yǎng)部主管職責(zé)102.2 工程維養(yǎng)專員職責(zé)11第四章工程維養(yǎng)部管理流程131、維修工作管理流程132、裝修巡查管理流程153、電梯故障處理流程154、物業(yè)接管驗收管理流程164.1原有物業(yè)接管流程185、公共設(shè)備、設(shè)施管理流程20第五章工程維養(yǎng)部管理制度221、維修工作管理制度22

2、2、裝修巡查制度 233、公共設(shè)備設(shè)施管理制度234、物業(yè)接管驗收制度245、鑰匙管理制度25第六章工程維養(yǎng)部常用表格261、盜用消防水處理表262、房屋裝修違規(guī)施工處罰表273、水磨石違規(guī)施工處理表284、園區(qū)公共設(shè)施損壞賠償處理表295、樓面超載專項治理巡查表 306、裝修巡查記錄表317、B區(qū)裝修巡查記錄表328、公共設(shè)備設(shè)施日常檢查表33第二章組織建設(shè)、公司組織結(jié)構(gòu)圖物業(yè)有限憐司董事會總經(jīng)理維修服務(wù)管理、公司崗位結(jié)構(gòu)圖保安員 秩序維護主管、工程維養(yǎng)部部門職責(zé)1、接管、驗收物業(yè)項目水電工(1)為了確保接管工程的質(zhì)量能夠達到合格標(biāo)準(zhǔn)，工程管理部負(fù)責(zé)接管、驗收包括新增項目在內(nèi)的所轄物業(yè)項目。

3、(2)為了保證相關(guān)資料的完整性，需要認(rèn)真接管物業(yè)項目工程技術(shù)方面的相關(guān)資料。2、管理設(shè)備與設(shè)施(1)制定設(shè)備養(yǎng)護計劃，確保計劃能夠得到100%M行。(2)為了穩(wěn)定水、電、氣的供應(yīng)，需要維護轄區(qū)內(nèi)的相關(guān)系統(tǒng)。(3)為了保證設(shè)備、設(shè)施的完好性，需要認(rèn)真管理轄區(qū)內(nèi)的水、電、氣等相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。3、維修服務(wù)(1)為了提高業(yè)主的滿意度，服務(wù)一定要及時。(2)為了保證事故得到處理的有效率達到100%需要認(rèn)真維護、養(yǎng)護轄區(qū)內(nèi)的土建工程。(3)為了確保審核的準(zhǔn)確性，需要對業(yè)主裝修等事項認(rèn)真審核。4、負(fù)責(zé)物業(yè)接管工程驗收；負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的運行

4、管理、日常維修保養(yǎng)、設(shè)備維護及故障檢修等工作；5、負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的整體設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；6、負(fù)責(zé)做好能源消耗控制工作；7、負(fù)責(zé)對部門設(shè)備設(shè)施的購置、使用、保養(yǎng)、報廢進行論證、安裝、維護及監(jiān)督管理；8、負(fù)責(zé)項目大、中、小工程維修的組織實施與協(xié)調(diào)；9、負(fù)責(zé)公共區(qū)域內(nèi)的鑰匙管理。二、工程維養(yǎng)部部崗位職責(zé)1、工程維養(yǎng)部主管崗位職責(zé)（ 1 ）組織相關(guān)人員制定工程管理部各項規(guī)章制度，并提交總經(jīng)理審批。（ 2）負(fù)責(zé)組織實施各項規(guī)章制度，并監(jiān)督執(zhí)行的效果。（ 3）負(fù)責(zé)組織對新開發(fā)物業(yè)項目中施工、設(shè)備等方面的驗收工作。（ 4） 負(fù)責(zé)組織相關(guān)人員做好物業(yè)項目施工工程、設(shè)備的相關(guān)技術(shù)材料接管工作。（ 5）組織下屬

5、人員做好轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作。（ 6）組織下屬人員做好業(yè)主維修服務(wù)工作。（ 7）負(fù)責(zé)編制并組織執(zhí)行機電設(shè)備、特種設(shè)備檢修計劃。（ 8）負(fù)責(zé)組織人員做好機電設(shè)備、特種設(shè)備的保養(yǎng)工作。（ 9）協(xié)助相關(guān)部門落實對下屬員工的培訓(xùn)工作，按時完成部門員工培訓(xùn)計劃。（ 10） 負(fù)責(zé)本部門員工的聘用，下屬員工工作的督導(dǎo)、評價與考核。（ 11）完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2、維修人員崗位職責(zé)（ 1 ）在工程維養(yǎng)部主管的領(lǐng)導(dǎo)下，積極認(rèn)真完成維修主管分配的工作。（ 2）自覺遵守國家的法令法規(guī)，遵守公司及本部門的各項規(guī)章制度，嚴(yán)格組織紀(jì)律，做遵紀(jì)守法的模范。（ 3）嚴(yán)格遵守修理工操作規(guī)程。工作前，仔細(xì)閱讀修

6、理單，了解機器故障情況，檢查儀器儀表狀況是否良好，做好檢修準(zhǔn)備；工作中，認(rèn)真檢查機器外觀的完好情況，通電檢查，全面了解機器狀況，確定機器故障現(xiàn)象和故障部位，徹底進行排除，確保修理質(zhì)量；工作后，按要求裝好機器，保證外觀整潔。（ 4） 更換貴重關(guān)鍵零部件，必須先經(jīng)維修主管復(fù)查，確定必須更換時，經(jīng)工程部管理部經(jīng)理及分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)才可更換。（ 5） 履行服務(wù)公約，嚴(yán)格遵守職業(yè)道德。（ 6） 未經(jīng)批準(zhǔn)不得在工作崗位做私活。特殊情況下，經(jīng)批準(zhǔn)，由維修主管統(tǒng)一安排修理。需要換零部件的，按規(guī)定收取成本費。（ 7）嚴(yán)格貫徹執(zhí)行安全管理規(guī)定，確保人身財產(chǎn)安全，落實放火、防盜、防水、防觸電措施。8） 熟悉掌握園區(qū)

7、各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，各水、 電、 氣、 消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主控制位置以及設(shè)備的性能和使用狀況。（ 9） 加強學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，具備維護技術(shù)的基礎(chǔ)知識，能實讀施工圖樣，繪制簡單的平面圖、結(jié)構(gòu)詳圖、管線大致系統(tǒng)圖，能清楚地在圖樣上標(biāo)出發(fā)生問題的位置。（ 10） ）具備熟練的施工技能，在熟練自己專業(yè)的基礎(chǔ)上，學(xué)習(xí)水、電、土建等基本知識和規(guī)范操作，爭取做到一人多能，適應(yīng)住宅維修工作的需要。（ 11） ）經(jīng)常巡視園區(qū)，掌握公用設(shè)施的運行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其他不正常的情況，應(yīng)及時組織人員搶修，以公共設(shè)施完好、設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。（ 12） ）經(jīng)常巡視園區(qū)，保證

8、上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每季度疏通水井及管道一次，化糞池每年清理一次。保持園區(qū)污水不外溢，環(huán)境清潔。（ 13） ）土建維修工在維修樓地面時，必須首先準(zhǔn)確地找到漏水、滲水的真正原因，做好一次修好。（ 14） ）電工必須持上崗證，佩戴工作牌，穿工作服，穿絕緣鞋。戴絕緣手套等安全保護設(shè)備，并且嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)條列和操作規(guī)程。（ 15） ）維修人員須愛護工具。在每次使用之后，必須對領(lǐng)出工具的性能、機具配件等進行核查，看其是否完好無損。若有損壞，要查明原因劃清責(zé)任，報部門經(jīng)理處理。（ 16） 不得私自外借工具，不得將庫房的常備維修材料私自送人。（ 17） 負(fù)責(zé)水電表查核、抄表、維修更換，配合

9、管理員、出納員等做好水電費的收繳工作。第四章工程維養(yǎng)部工作流程一、維修工作流程1、 接收報修單報修單主要來源于物業(yè)管理處、客戶服務(wù)中心、以及業(yè)主自訴, 在接收到投訴單后， 需要弄清投訴位置、業(yè)主姓氏及電話、投訴的內(nèi)容、投訴業(yè)主家中何時可方便進行維修施工等細(xì)節(jié)。2、 約定時間上門調(diào)查接到投訴單后應(yīng)在1 個工作日內(nèi)派人到達現(xiàn)場查勘；如業(yè)主另有約定，按約定時間上門進行調(diào)查。3、 原因分析根據(jù)現(xiàn)場查勘的信息，分析工程原因。4、 責(zé)任判斷 初步判斷問題責(zé)任，如屬質(zhì)量保修期內(nèi)的質(zhì)量缺陷應(yīng)由原施工單位負(fù)責(zé)維修（或費用）；如超過質(zhì)量保修期的一一由發(fā)展商按照房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法有 關(guān)條款，向業(yè)主進行解釋或承

10、擔(dān)維修；如屬業(yè)主使用、裝修方面的責(zé)任一一則由業(yè)主自行負(fù)責(zé)處理，作為龍洋置業(yè)的客戶， 發(fā)展商可提供業(yè)主技術(shù)支持、 維修監(jiān)督和道義上的 幫助。5、組織維修在了解情況、分析事故原因后，確定維修施工方案，擬出施工計劃，同業(yè)主協(xié)調(diào)好施工時間安排，決定并安排維修進場。在突發(fā)性（水、電）事故處理過程中，首先分析 原因，留足證據(jù)，通知相關(guān)單位，同時向上級匯報，果斷做出（斷水、斷電）決定，將 損失降低到最低。6、必要時進行跟蹤旁站對維修情況較復(fù)雜的、隱蔽部位、關(guān)鍵部位主管人員要進行跟蹤檢查和旁站。7、過程及完工驗收維修施工中，主管人員應(yīng)對維修材料、 維修程序進行檢查和驗收，維修完工后還應(yīng)對維修場地進行清潔、檢查

11、，恢復(fù)原樣做最后驗收。8、業(yè)主確認(rèn)簽字在業(yè)主認(rèn)為合格后，應(yīng)請業(yè)主在報修單上確認(rèn)、簽署意見。9、記錄存檔 問題處理后，應(yīng)將已經(jīng)業(yè)主簽字的報修單存檔備查。維修管理人員還應(yīng)對已維修的投訴項目做不定期回訪，對未處理到位的投訴問題繼續(xù)進行處理，直至完全合乎要求為止。并對其做好詳細(xì)記錄、一并歸檔；編寫維修案例，維修管理人員在維修處理完之后，應(yīng)對典型的維修案例應(yīng)該進行分類整理并編輯成冊，為今后公司新項目的規(guī)劃、設(shè)計、施工及營銷工作提供指導(dǎo)。10、工程維養(yǎng)部完成工作后， 將維修信息報給客戶服務(wù)中心，以便客服中心做回訪工作。維修工作流程圖二、裝修巡查流程1 、待客戶服務(wù)中心辦理好裝修備案手續(xù)后，填寫相應(yīng)巡查表2

12、、巡查表填寫好，張貼于裝修施工的該廠房內(nèi)；3、每天巡查正在裝修的廠房，做好詳細(xì)記錄，廠房內(nèi)部要填寫，工程維養(yǎng)部同時也要填寫巡查記錄；4、發(fā)現(xiàn)違反裝修章程問題的，立即阻止其施工，待問題處理完畢后再允許裝修；5、嚴(yán)重違反裝修規(guī)定的，對其發(fā)出停工通知書，要求其立即整改；6、裝修完畢后，將裝修巡查記錄表存檔；裝修巡查流程圖填寫裝修巡查表張步巡查表至廠區(qū)一日常巡查發(fā)現(xiàn)問題午停工通知單要求整改123456789、電梯故障處理流資料存檔、接到客戶服務(wù)中心電梯故障報修；、填寫報修單；、通知電梯維修人員前來維修；、做好安全防護工作；、如遇電梯困人，首先通過電梯內(nèi)部故障電話，確定人員安全；、維修人員工作時，隨時與

13、電梯內(nèi)被困人員保持聯(lián)系，并安慰被困人員;要立即向被困人員致歉;、待就出被困人員后,、事故原因確定；、資料存檔電梯故障處理流程圖故障原因分析并存檔四、物業(yè)接管驗收流程 5、 新建物業(yè)接管驗收流程物業(yè)接管驗收的定義是指業(yè)主委員會或者物業(yè)項目的建設(shè)單位(也就是委托方)將 物業(yè)項目委托給物業(yè)公司。為了保證物業(yè)項目中的使用功能，以及滿足業(yè)主的生活 實際需求，物業(yè)公司需要對該物業(yè)項目進行再檢驗。再檢驗的內(nèi)容有驗收物業(yè)管理 用房、物業(yè)資料，物業(yè)公用部位、設(shè)備及設(shè)施等，其具體流程如下。(1)專門成立小組負(fù)責(zé)接管驗收業(yè)主委員會或者物業(yè)項目的建設(shè)單位(也就是委托方)與物業(yè)公司達成物業(yè)接管意向以后，物業(yè)公司要在簽訂

14、物業(yè)服務(wù)合同之前，委派一部分業(yè)務(wù)精英專門組成物業(yè)接管驗收小組，專門負(fù)責(zé)接管驗收的具體事宜。(2)接管驗收前的工作內(nèi)容公司在接管驗收前，需要做以下準(zhǔn)備工作：1) 對于業(yè)主委員會或者建設(shè)單位申請的竣工驗收和機電設(shè)備的最終安裝、調(diào) 試工作，物業(yè)公司應(yīng)該提前參與其中。2) 物業(yè)公司要提前準(zhǔn)備五中不同的表格，即“公用設(shè)施接管驗收表”、“機電設(shè)備接管驗收表”、“接管驗收遺留問題登記表”、“物業(yè)資料接管驗收登記 表”和“物業(yè)管理用房接管驗收表”。3) 物業(yè)公司要與業(yè)主委員會或者建設(shè)單位正對驗收標(biāo)準(zhǔn)、交接事項、交接日 期、進度等事項提前進行溝通。4) 物業(yè)公司應(yīng)派專業(yè)技術(shù)人員前往物業(yè)管理區(qū)域查看，再根據(jù)查看的

15、實際情 況，制訂出接管驗收計劃。如果交接的雙方是新物業(yè)公司和老物業(yè)公司， 那么，新物業(yè)公司的接管驗收小組應(yīng)先與老物業(yè)公司交接物業(yè)權(quán)資料、工 程技術(shù)資料、工程竣工驗收資料和工程經(jīng)濟資料等。(3)接管驗收的具體實施公司接管驗收小組要根據(jù)驗收的具體工作，與業(yè)主委員會或者物業(yè)項目的建設(shè)單位按照雙方確定的物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)對各項進行仔細(xì)驗收，同時要記錄下來，并 確保記錄完整、清晰。接管驗收小組的具體驗收方法有兩種，即觀感驗收法和使用 驗收法。(4)驗收遺留問題處理方法公司籍貫驗收的過程中， 如果發(fā)現(xiàn)了問題，就應(yīng)及時將問題當(dāng)時的狀態(tài)和相關(guān)數(shù) 據(jù)進行登記，并有委托方和物業(yè)公司雙方簽字、確認(rèn)。對待整改的問題，需

16、要認(rèn)真填寫“接管驗收遺留問題登記表”，注意一定要有“再 次驗收的具體時間”和“整改的標(biāo)準(zhǔn)”兩項內(nèi)容。對于一時在短期內(nèi)無法解決的問題，公司必須將問題詳細(xì)登記在“接管驗收遺 留問題登記表”上，注意要采取備忘錄的形式，等到簽訂合同的時候，以供委托方 備考。(5)物業(yè)接管驗收報告的簽訂公司要根據(jù)各分項驗收的實際情況出具物業(yè)接管驗收報告，注意必須經(jīng)委托方 認(rèn)可，以及委托方要親自在物業(yè)接管驗收報告上簽字。在物業(yè)服務(wù)合同的要件中， 就有該接管驗收報告。物業(yè)接管驗收流程圖開發(fā)商通知物業(yè)公司約定驗收時間遇到需整改，通知施 工單位整改 施工單位整改移交人提請接管單位接管驗收整改完畢后，填寫整 改驗收單開發(fā)商、施工

17、方、物業(yè) 公司組成驗收小組 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備驗收 對機電設(shè)備公用建筑/ 小型設(shè)施、室外給排水 等逐項驗收交接房間內(nèi)部設(shè)備設(shè)施驗 收對房屋建筑、給排水、電氣等每間、每項、每個逐項檢查驗收，填寫房屋交 接檢查表確認(rèn)檢查結(jié)果物 業(yè) 公 司 接 管填寫記錄：房屋交接驗收 單；2、原有物業(yè)接管流程(1)移交人提請接管單位接管驗收移交人先以書面形式提請接管單位接管驗收，再將相關(guān)資料、數(shù)據(jù)提交上去。(2)接管單位按接管標(biāo)準(zhǔn)對資料進行審核對于建設(shè)單位提交上來的相關(guān)資料和申請，接管單位要嚴(yán)格按照接管標(biāo)準(zhǔn)對其進行審核，凡是具備條件的資料，都應(yīng)該在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知，但是驗收時間要提前約定好。(3)接管

18、單位會同移交人進行驗收接管單位要會同移交人進行驗收工作，同時還要以接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容為 依據(jù)。(4)接管單位會同移交人檢查房屋接管單位要會同移交人查驗房屋夫人各種情況，如房屋用途變遷、建筑年代等，對房屋完好或者受損成都進行評估。一旦發(fā)現(xiàn)房屋存在某些問題，具體處理方法要按照實際情況來實施(5)接管單位會同移交人清點房屋設(shè)施接管單位要會同移交對房屋中的設(shè)備、設(shè)施、附著物等進行一一清點。(6)接管單位簽發(fā)接管文件經(jīng)相關(guān)檢驗，房屋達到某一標(biāo)準(zhǔn)后，接管單位必須在一周時間內(nèi)驗收合格憑證，并簽發(fā)接受文件，同時還要辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等，針對無 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，則不需要再辦理相關(guān)手續(xù)。原物業(yè)接管流程，如

19、圖所示。接管單位合同 移交人進行驗 收接管單位接管標(biāo)準(zhǔn)對資料 進行審核3、接管驗收控制流程(1)制定接管驗收計劃物業(yè)公司要依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)、城市住宅校區(qū)竣工綜合驗收管理辦法房屋接管驗收等相關(guān)規(guī)定,(2)人員培訓(xùn)根據(jù)驗收工作組成員的到位情接管單位合同移交人查驗房屋況,制定接管驗收計劃，其主要內(nèi)容包括：接管驗收手續(xù)的辦理，接管的條件、內(nèi)容、 標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)移交的資料，各項工作的人員安排與落實、爭議的解決機制等。安排相關(guān)人員參與接管驗收的培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)。(3)明確接管驗收條件1 )項目工程全部施工完畢，并經(jīng)過竣工驗收合格。接管單位簽發(fā)接管文件2 )供接管單位合同移交人清點房屋設(shè)備電

20、、采暖、給 排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常楨亂3 )房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)等。(4)索取驗收資料工程管理部負(fù)責(zé)向開發(fā)商索要驗收資料，驗收資料應(yīng)包括以下兩個方面：1)產(chǎn)權(quán)資料，包括項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照和拆遷安置資料 等。2)技術(shù)資料，包括竣工圖(總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管 線的全套圖樣)，地質(zhì)勘查報告，工程合同及開工、竣工報告，工程預(yù)算、 決算，圖樣會審記錄，工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處 理記錄)，隱蔽工程驗收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗收證明書，水、電、 采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書，砂漿、混泥土試塊、試壓 報告，供水、供暖

21、的試壓報告等。(5)預(yù)驗收與問題整改1 )驗收工作組依據(jù)驗收計劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工對房屋、設(shè)施、設(shè)備等進行預(yù)驗收。2 )在驗收過程中，檢查出未達到驗收標(biāo)準(zhǔn)的房屋、設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)及時提出書面整改報告返回開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進行整改。3 )對于墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間地漏不暢等類似細(xì)小 問題應(yīng)逐一列明，要求施工單位承諾在一定的時期內(nèi)整改。4 )對驗收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性問題，驗收工作組應(yīng)在兩天內(nèi)提交開發(fā)商，整改完畢后，另行復(fù)驗，直至合格為止。5 )對驗收中發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時，驗收不予通過。6 )由施工單位采取有效措施進行整改合格要求后，商定時間再

22、行驗收，并索取加固補強措施復(fù)驗結(jié)果的記錄予以保存。五、公共設(shè)備設(shè)施管理流程1、公共設(shè)施管理(1)工程部維養(yǎng)部建立公共設(shè)施臺帳(2)工程部維養(yǎng)部依照公共設(shè)施檢查記錄表進行檢查，保證每周2次的檢查;(3)在每月最后一個工作日做出公共設(shè)施月完好率統(tǒng)計，并報工程部主管審閱。2、公共設(shè)施的維修(1)工程維養(yǎng)部根據(jù)檢查情況進行判斷屬小修范圍內(nèi)的應(yīng)及時修復(fù)，并填寫有關(guān)記錄。(2)工程維養(yǎng)部根據(jù)檢查情況結(jié)果判斷后，超出小修范圍的，應(yīng)及時上報經(jīng)理；(3)工程維養(yǎng)部根據(jù)維修的實際情況，制定公共設(shè)施維修工作計劃，并報經(jīng)理審核批復(fù)后，可進行維修；(4)工程部負(fù)責(zé)按計劃對維修進度，過程進行監(jiān)督、控制、促進工作進展，并對

23、維修后的結(jié)果進行檢查，做好記錄。3、若自來水、電、燃?xì)庖坏┏霈F(xiàn)問題，維修工應(yīng)及時趕到現(xiàn)場，采取必要的應(yīng)急措施，并立即通知工程部主管及時與市政有關(guān)部門聯(lián)系，請相關(guān)部門前來維修；4、以上程序所涉及的各種表格記錄，月底上報工程部歸檔。公共設(shè)施管理流程圖建立公共設(shè)施、設(shè)備臺賬進行公共設(shè)施設(shè)備的檢查統(tǒng)計完好數(shù)據(jù)，報工程主發(fā).公共設(shè)岬故障管自行處理大問題上報經(jīng)理請相關(guān)單位進行維修填.維修記,表存檔 第五章工狀維養(yǎng)卻管理制度一、維修工作管理制度1、維修工作管理制度優(yōu)質(zhì)的售后維修服務(wù)工作，不僅體現(xiàn)在專業(yè)化的維修水平和過硬的質(zhì)量上，而且也體現(xiàn)在維修人員的服務(wù)態(tài)度、統(tǒng)一的服務(wù)形象上。只有在維修過程中保證維修水平專

24、業(yè)化、良好的服務(wù)態(tài)度、統(tǒng)一服務(wù)形象，才能使我們的維修服務(wù)水平提升到一個較高的檔次，進而提升龍洋據(jù)的品牌和口碑；2、上門前要聯(lián)系2.1 主動與業(yè)主聯(lián)系約定上門維修時間；2.2 話聯(lián)系用戶使用禮貌用語：“您好，我是龍洋據(jù)物業(yè)工程維養(yǎng)部XXX,.”；2.3 電話結(jié)束使用禮貌用語道別：“打擾您了，我們會準(zhǔn)時上門為您維修，再見” 。3、出發(fā)前要檢查3.1 檢查維修工具、成品保護材料、維修材料是否齊全；3.2 檢查清潔用品和鞋套是否齊全；3.3 檢查投訴單和留言條是否齊全 ；3.4 檢查服裝和工牌是否齊全。4、維修過程要標(biāo)準(zhǔn)4.1 施工人員統(tǒng)一著裝（含鞋套），佩帶工牌，要整潔自然，要接受相應(yīng)的禮儀培訓(xùn);4

25、.2 輕敲房門三下“咚、咚、咚”或輕按門鈴一下 ;4.3 業(yè)主無響應(yīng)，按照上述動作再次操作。如果業(yè)主不在，需要在用戶處留下留言條，告知業(yè)主您到達的時間和客戶服務(wù)部的聯(lián)系方式;4.4 進戶時主動向業(yè)主問候并說明身份、來意： “您好，我是龍洋據(jù)物業(yè)工程維養(yǎng)部的維修人員XXX請問您家的一是否需要維修？”，同時向業(yè)主出示工牌，右手持工牌正面向朝客戶，工牌在胸前停留不低于2秒；4.5 在征得業(yè)主同意后，方可進戶施工。與業(yè)主說話和氣、舉止得體、行為大方，進出門必須與業(yè)主招呼到位;4.6 施工時保護好業(yè)主家中物品、家俱、裝修成品等，施工部位重點保護，凡精裝修地面及垃圾、材料運輸線路必須鋪墊珍珠棉布及保護層;

26、4.7 施工人員須隨身攜帶垃圾袋，做到人走場清；4.8 進入業(yè)主家施工時，應(yīng)自帶工具，不得抽煙、吐痰，未經(jīng)業(yè)主同意不得使用業(yè)主的家用器具、衛(wèi)生間、桌椅等，做到文明施工；4.9 對業(yè)主提出的疑問，可做技術(shù)解釋；對業(yè)主提出其它要求，不得擅自作主承諾。應(yīng)及時匯報給主管人員;4.10 維修完畢后應(yīng)對維修場地進行清潔、檢查，恢復(fù)原樣;4.11 請業(yè)主在報修單業(yè)主意見欄簽署意見和簽名;5、結(jié)束服務(wù)要道別5.1 “對不起，打擾了，有什么問題請與我們聯(lián)系，再見！ ” ；5.2 “還有什么需要我們幫助的嗎？”二、裝修巡查制度1 、每天檢查各廠房內(nèi)部是否有裝修許可通知和裝修巡查記錄表；2 、檢查裝修廠房窗門是否緊

27、閉，是否按園區(qū)施工規(guī)定時間在進行；3 、園區(qū)內(nèi)施工人員是否佩戴施工出入證；4 、每天查看裝修垃圾是否堆放在制定地方，是否占用或損壞公共設(shè)施設(shè)備；5 、每天查看是否存在打墻行為，若存在打墻，須檢查是否交納打墻費用；6 、裝修是否符合國家用電規(guī)范；7 、檢查內(nèi)容必須真實合理，不包庇，嚴(yán)禁收取客戶紅包；三、公共設(shè)備、設(shè)施管理制度1 、高低壓配電房的巡查管理（ 1）由運行值班人員每班每2 小時巡查一次低壓配電柜、電容柜等；每4 小時巡視一次變壓開關(guān)柜、變壓器；每班對控制室環(huán)境清潔, 打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次，設(shè)備責(zé)任人每周對責(zé)任設(shè)備進行巡查及保養(yǎng)，并填寫配電日志。（ 2）巡視內(nèi)容及具體

28、要求依照供配電設(shè)備設(shè)施運行規(guī)程執(zhí)行。（ 3）設(shè)備的維修保養(yǎng)依照供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程執(zhí)行。2 、 給排水 （生活變頻水泵、噴淋泵、消防泵、穩(wěn)壓泵、 水池、 水箱及主供水管上的閘閥）設(shè)備、設(shè)施巡查制度。（ 1）由工程維養(yǎng)專員負(fù)責(zé)巡查，每四天進行一次巡查，設(shè)備設(shè)施責(zé)任人每月對泵體地面每周清潔一次，控制柜灰塵每月清潔一次，并負(fù)責(zé)對設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)計劃的實施。3 、外圍公共設(shè)備、設(shè)施的巡查管理（照明系統(tǒng)、沙井、水井、電井蓋、給水、排水設(shè)施）（ 1）照明系統(tǒng)每天晚班維修人員進行巡查（由配電運行負(fù)責(zé)啟閉）沙井、水井、電井蓋、給排水設(shè)施、房屋整體部位每周巡查一次并負(fù)責(zé)維修，巡查排班表每月一排。（ 2）外圍

29、照明系統(tǒng)：安裝是否牢固，有無破損燈是否不亮，有無安全隱患，燈源亮度是否不夠，是否不一致。（ 3）沙井、水井、電井蓋：是否破損、丟失、有無安全隱患。（ 4）給水排水設(shè)施：檢查有無破損滲漏水，開關(guān)閘、閥是否有效，管道地漏有無堵塞等，并填寫公共設(shè)施設(shè)備巡查記錄表四、物業(yè)接管驗收制度1 、相關(guān)部門無故不按時參加的，扣罰責(zé)任部門負(fù)責(zé)人20 元。2 、 負(fù)責(zé)人必須自受命之日起一周內(nèi)組織完成接管驗收工作實施方案，并報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。3、工程維養(yǎng)部驗收負(fù)責(zé)人必須在受命五個工作日天內(nèi)組織驗收組的相關(guān)人員與集團工程部召開接管驗收聯(lián)席會議，確定接管驗收進場時間及雙方注意事項，并在會議完成后三個工作日內(nèi)形成會議紀(jì)要，并

30、在一個工作日內(nèi)將其呈報集團分管領(lǐng)導(dǎo)、集團客戶服務(wù)中心和公司領(lǐng)導(dǎo)。4、工程維養(yǎng)部驗收項目負(fù)責(zé)人必須安排專人于正式接管驗收一周前備齊接管驗收所需的各種表格和資料。5、驗收組成員的工作由經(jīng)理安排，以接管驗收工作優(yōu)先，相應(yīng)部門的負(fù)責(zé)人必須予以支持。6、在正式進行接管驗收時，工程維養(yǎng)部負(fù)責(zé)人必須每天報告由物業(yè)公司、集團工程部和施工單位組成的接管驗收組驗收情況，確定驗收不合格項的整改期限，并形成書面記錄。7、工程維養(yǎng)部驗收負(fù)責(zé)人每天必須按照計劃檢查接管驗收工作。8、驗收人員必須在每份驗樓單上簽名確認(rèn)，并在當(dāng)天交小組負(fù)責(zé)人及項目負(fù)責(zé)人簽名。9、接管驗收完成后，工程維養(yǎng)部負(fù)責(zé)人必須于次日向公司領(lǐng)導(dǎo)提交書面的工

31、作匯報，并具體負(fù)責(zé)與集團工程部辦理移交手續(xù)。10、接管驗收覆蓋率必須達到100%。第二十條工程維養(yǎng)部負(fù)責(zé)人必須組織工程師或?qū)I(yè)人員對接管驗收的關(guān)鍵項目進行專項驗收。11、凡是存在不合格項的分戶驗收項目，整改完畢后必須重新組織驗收，不得只對整改項進行驗收。12、驗收過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項，驗收組必須在12小時內(nèi)書面通知集團工程部組織整改，并且有相關(guān)工程師的簽收記錄。整改完畢12小時內(nèi)部門負(fù)責(zé)人必須組織復(fù)驗。13、驗收過程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題的，驗收負(fù)責(zé)人必須立即上報公司領(lǐng)導(dǎo)，并在12小時以內(nèi)書面上報集團公司領(lǐng)導(dǎo)。14、工程維養(yǎng)部必須每天跟進不合格項的整改情況。超過三天未整改完的， 書面加催一次，并在12小時內(nèi)書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。超過一周內(nèi)還未完成的，必須在12小時內(nèi)書面報公司領(lǐng)導(dǎo)、集團工程部領(lǐng)導(dǎo)和集團公司領(lǐng)導(dǎo)。五、鑰匙管理制度1、項目區(qū)域所有通道門鎖及空置房鑰匙統(tǒng)一由工程維養(yǎng)部保管并進行分類管理。2、任何人不得私自借用鑰匙，借用鑰匙需到工程維養(yǎng)部進行登記。3、任何人如需使用鑰匙時，必須詳細(xì)填寫項目鑰匙使用登記表經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)之后 到工程維養(yǎng)部拿取鑰匙。4、當(dāng)業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，需要登記好