江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例

1、江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）（立法調(diào)研用稿）第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。第三條省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門是本省物業(yè)管理的行政主管部門。設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門?？h級(jí)以上地方人民政府其他有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)依照各自的職

2、責(zé)分工，共同做好有關(guān)管理工作。第四條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社區(qū)社會(huì)管理和公共服務(wù)體系，加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。第五條縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策。第六條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮橋梁和紐帶作用。加強(qiáng)行業(yè)自身建設(shè)與管理，制訂行業(yè)自律規(guī)范，促進(jìn)行業(yè)誠信經(jīng)營和服務(wù)體系建立，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)第七條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中

3、，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二

4、）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第九條物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。第十條新建項(xiàng)目的建設(shè)單位在房屋銷售前，根據(jù)本條例規(guī)定，提出物業(yè)管理區(qū)域劃分方案，報(bào)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及物業(yè)管理行政主管部門備案；在房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域劃分情況作為房屋買賣合同的內(nèi)容

5、。已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定物業(yè)管理區(qū)域的劃分方案。第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)協(xié)助下，召開首次業(yè)主大會(huì)：（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上；（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；（三）首套房屋出售并交付使用已滿二年的。第十二條符合成

6、立業(yè)主大會(huì)條件的，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者業(yè)主五人以上公開聯(lián)名，提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。籌備召開首次業(yè)主大會(huì)所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。第十三條首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)等派員組成?；I備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。業(yè)主對(duì)籌

7、備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。第十四條業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)；（四）提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法；（五）召開首次業(yè)主大會(huì)的其他準(zhǔn)備工作。對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)。第十五條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同

8、決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。第十六條業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式召開。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)決定本條例第十五條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本條例第

9、十五條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。第十七條業(yè)主大會(huì)分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。第十八條召開業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。第十九條業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代

10、表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第二十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。第二十一條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德

11、，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。第二十二條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。第二十三條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第二十四條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、消防等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委

12、員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。第二十五條具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)公開征求所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主意見，公布實(shí)施。第二十六條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單

13、元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿；（二）決定本小組范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)；（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。第二十七條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)和物業(yè)服務(wù)等社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，為業(yè)主提供基本服務(wù)。第二十八條實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)，實(shí)行聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)

14、責(zé)召集。聯(lián)席會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)管理行政主管部門等參加。住宅區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：（一）業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門未按照規(guī)定履行職責(zé)的情況；（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。第三章前期物業(yè)管理第二十九條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)

15、合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第三十條住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。第三十二條物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)

16、遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。第三十三條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。第三十四條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照總建筑面積千分之三至千分之四配置物業(yè)服務(wù)用房，最少不低于一百平方米，并無償移交。物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ?/p>

17、積，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有，不得轉(zhuǎn)讓和抵押。其中，用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。保障性住房應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。具體標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。物業(yè)服務(wù)用房配置，應(yīng)當(dāng)為地面以上的非居住房屋，方便業(yè)主，具備獨(dú)立、正常使用功能。第三十五條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。第三十六條鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件

18、。第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。第三十八條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，應(yīng)當(dāng)按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范統(tǒng)一設(shè)計(jì)，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，所需費(fèi)用依照有關(guān)工程計(jì)價(jià)規(guī)定確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理的責(zé)任。專業(yè)經(jīng)

19、營設(shè)施設(shè)備包括變（配）電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。第三十九條實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)境保護(hù)等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力

20、容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；（六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第四十條新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照本條例第三十九條規(guī)定的條件，進(jìn)行綜合驗(yàn)收。驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理行政主管部門備案。第四十一條建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。第四十二條現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、

21、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；（二）臨時(shí)管理規(guī)約；（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；（四）建設(shè)單位移交資料清單；（五）查驗(yàn)記錄；（六）交接記錄；（七）其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第四十

22、四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下，向選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。第四十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。第四十六條新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)初始登記前，向項(xiàng)目所在地的物業(yè)管理行政主管部門交存物業(yè)質(zhì)量保修金，專項(xiàng)用于保修期內(nèi)物業(yè)維修。物業(yè)質(zhì)量保修

23、金按照當(dāng)?shù)貍€(gè)人交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的相同比例交存，可以采用現(xiàn)金方式，也可以采用擔(dān)保方式。第四十七條建設(shè)單位不履行住宅物業(yè)保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門核實(shí)后，在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支維修費(fèi)用。保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足。第四十八條住宅物業(yè)工程質(zhì)量保修期限屆滿前三個(gè)月，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告；保修期限屆滿后，建設(shè)單位履行法定保修責(zé)任的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將與分部工程相對(duì)應(yīng)的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設(shè)單位。第四章物業(yè)服務(wù)第四十九條從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。建設(shè)單位、業(yè)主選

24、聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。第五十條從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并進(jìn)行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。第五十一條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定

25、，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)單位維修和養(yǎng)護(hù)。第五十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，形成與市場(chǎng)相適應(yīng)的價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制。第五十五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。下列方

26、式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)：（一）新建住宅實(shí)施前期物業(yè)管理，建設(shè)單位采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；（二）新建住宅實(shí)施前期物業(yè)管理，建設(shè)單位經(jīng)批準(zhǔn)采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；（三）業(yè)主、業(yè)主大會(huì)決定采取政府指導(dǎo)價(jià)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；（四）法律、法規(guī)另有規(guī)定的。第五十六條價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮城市物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，及時(shí)制定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度的指導(dǎo)價(jià)，每年向社會(huì)公布。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。第五十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納

27、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第五十八條物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按照約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)

28、賬，接受業(yè)主委員會(huì)的核查。第五十九條物業(yè)服務(wù)合同約定采取酬金制收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，免征營業(yè)稅；物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收專業(yè)經(jīng)營費(fèi)用所得的報(bào)酬，免征營業(yè)稅；物業(yè)服務(wù)用房免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托向?qū)I(yè)經(jīng)營單位繳納的公共用水、用電等費(fèi)用，按照居民生活用水、用電等方式計(jì)價(jià)。第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。第六十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、通信、有線電視

29、等服務(wù)的最終分戶使用人。上述單位向業(yè)主或者使用人收取費(fèi)用等服務(wù)事項(xiàng)，可以委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施。雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第六十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額，并按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)?。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)?。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)的分?jǐn)偳闆r提出異議時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。第六十三條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，

30、將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。第六十四條業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

31、。解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。第六十五條業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：（一）移交物業(yè)共用部分；（二）移交本條例第四十二條規(guī)定的相關(guān)資

32、料；（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；（四）結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或者續(xù)聘決定，原選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定之日。第六十六條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)理。物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)提供的專業(yè)服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評(píng)估監(jiān)理報(bào)告。第六十七條物

33、業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況、服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案庫。物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案庫遵循統(tǒng)一規(guī)劃、分級(jí)建設(shè)、分步實(shí)施、資源共享的原則。具體辦法由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定。第五章物業(yè)的使用和維護(hù)第六十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。第六十九條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的

34、共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第七十條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出或者城市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)審定的設(shè)計(jì)方案，并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時(shí)管理

35、規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。第七十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人有損壞承重結(jié)構(gòu)等行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，并向有關(guān)主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人不得拒絕和阻礙。第七十二條建設(shè)單位依法取得的車位、車庫應(yīng)當(dāng)在辦理商品房房屋預(yù)銷售登記后出售或者附贈(zèng)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位或者車庫。物業(yè)管理區(qū)域

36、內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的停車需要。未出售或者附贈(zèng)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位可以將車位、車庫出租給本區(qū)域外的其他人，但租賃合同期限應(yīng)當(dāng)不超過六個(gè)月。第七十三條占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位、車庫，由業(yè)主大會(huì)決定使用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。第七十四條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、共用車庫、道路、場(chǎng)地停放汽車的專有或者承租人，應(yīng)當(dāng)交納汽車停放服務(wù)費(fèi)。其中在公共、共用車庫內(nèi)，專有車位、車庫用于出租的，出租人與承租

37、人約定由承租人交納汽車停放服務(wù)費(fèi)的，從其約定，出租人負(fù)連帶交納責(zé)任。在公共、共用車庫內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供汽車停放公共服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。車位、車庫的專有或者承租人對(duì)汽車停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。汽車停放服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取。停放服務(wù)費(fèi)可以按照車位、車庫數(shù)量計(jì)收，也可以按照登記的產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)汽車停放服務(wù)費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門制定，定期公布。第七十五條業(yè)主大會(huì)成立前，需要滿足業(yè)主停放車輛需要，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)

38、列賬，所得收益的百分之三十可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，百分之七十應(yīng)當(dāng)納入住宅專項(xiàng)維修資金。業(yè)主大會(huì)成立后，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事經(jīng)營性活動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。收益按照業(yè)主大會(huì)決定和合同約定使用。第七十六條業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)，當(dāng)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人

39、應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。第七十七條住宅區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)支付維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。第七十八條房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定承擔(dān)：（一）業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修；（二）房屋的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分，以及其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備等，由物業(yè)服

40、務(wù)企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護(hù)。第七十九條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共同所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。高層住宅交付使用時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建筑安裝總費(fèi)用的百分之五，一次性交納專項(xiàng)用于電梯、消防等特種設(shè)施設(shè)備維護(hù)更新所需的資金。該資金列入所在項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金管理。第八十條住宅專項(xiàng)維修資金管理執(zhí)行國家相關(guān)規(guī)定，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。第八十一條住宅專項(xiàng)維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬

41、，并按照房屋戶門號(hào)設(shè)立分戶賬。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按照房屋戶門號(hào)設(shè)立分戶賬。第八十二條住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。第八十三條住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。第八十四條下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，

42、應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。第八十五條發(fā)生危及房屋安全，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的下列情形，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)利害關(guān)系人可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)維修資金代管單位復(fù)核后應(yīng)急維修：（一）屋面防水損壞造成滲漏的；（二）電梯故障危及人身安全的；（三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；（四）樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的；（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；（六）高層建筑消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。（七）

43、危及房屋安全的其他情形。應(yīng)急維修所需費(fèi)用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過審計(jì)并向業(yè)主公示后，從直接相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄?；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專?xiàng)維修資金中列支。第六章法律責(zé)任第八十六條違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。第八十七條違反本條例第三十一條第一款、第二款規(guī)定，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，未制定臨時(shí)管理規(guī)約或者制定的臨時(shí)管理規(guī)約侵害了物業(yè)買受人的合法權(quán)益的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)建設(shè)單位予以通報(bào)，處一萬元以上十萬元以下罰款。第八十八條違反本條例第三十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處五萬元以上二十萬元以下罰款。第八十九條違反本條例第四十條規(guī)定，建設(shè)單位未按照規(guī)定組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收的，由縣（市、區(qū)）建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)建設(shè)單位予以通報(bào)，處五萬元以上二十萬元以下罰款。第九十條 違反本條例第四十三條第二款規(guī)定，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的