貸款相關知識及流程(共12頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上貸款相關知識及流程亞豪房地產經紀有限公司目的：（PPT）了解 商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款、個人住房貸款政策性貼息業(yè)務 的定義以及相關辦理流程。第一節(jié) 商業(yè)性住房貸款（PPT）一、何謂個人住房商業(yè)貸款（PPT） 個人住房商業(yè)性貸款，又稱“按揭”，是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式。） 二、商業(yè)性個人住房貸款流程圖（PPT） 三、貸款擔保目前，商業(yè)性個人住

2、房擔保貸款有三種貸款擔保方式可供借款人選擇，這三種貸款擔保方式為住房抵押、權利質押和第三方保證，借款人可以根據自己的情況，選擇其中一種。 ·住房抵押貸款擔保（PPT） 講解：以住房抵押作貸款擔保：貸款銀行可接收的抵押物有：所購買的住房、自己已經擁有(有產權)的住房。如果借款人以所購住房作抵押，按貸款銀行的規(guī)定，則不需要對抵押物進行評估，對借款人來說，可以節(jié)省一筆評估費用，如果以自己已經擁有產權的住房作抵押，該抵押物則需要經過銀行指定的評估機構進行評估，抵押人需要支付一筆評估費用，目前評估費用是按照政府規(guī)定的房地產評估收費標準收費的。以住房作貸款擔保，借貸雙方要按有關法律規(guī)定到房地產管

3、理機關辦理抵押物登記手續(xù)，抵押登記費用由借款人承擔，借款人選擇抵押作貸款擔保方式，還需按規(guī)定到貸款銀行認可的保險公司購買抵押物財產保險和貸款保證保險，并明確貸款銀行為本保險的第一受益人，保險期不短于貸款期，保險金額不低于貸款的全部本息，抵押期間保險單由貸款銀行保管，保險費用由借款人承擔。采取抵押擔保方式，借款人要支付抵押登記費用、保險費用和抵押物評估費用如果借款人經濟條件較為富足，這種方式是較為理想的選擇，也是銀行最愿意接受的貸款擔保方式。 ·權利質押貸款擔保（PPT）講解：以權利質押作貸款擔保：銀行可接受的質押物是特定的有價證券和存單，有價證券包括國庫券、金融債券和銀行認可的企業(yè)債

4、券，存單只接收人民幣定期儲蓄存單。借款人申請質押擔保貸款，質押權利憑證所載金額必須超過貸款額度，即質押權利憑證所載金額要至少大于貸款額度的10%。各種債券要經過銀行鑒定，證明真實有效，方可用于質押，人民幣定期儲蓄存單要有開戶銀行的鑒定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款質押合同的同時，要將有價證券、存單等質押物交由貸款銀行保管，并由貸款銀行承擔保管責任，如果借款人要求進行公證，雙方可以到公證機關辦理公證手續(xù)，公正費用由借款人承擔。選擇質押貸款擔保方式，要求居民家庭有足額的金融資產，依靠這些金融資產完全可以滿足購房消費的需要，只是購房時難于變現或因變現會帶來一定損失而不想變現。因此，采取質押

5、方式，只有少數人才能做到。 ·第三方保證貸款擔保 （PPT）講解：以第三方保證作貸款擔保：此種方式需要借款人提供貸款銀行認可的保證人，按照貸款銀行的規(guī)定，保證人必須為企業(yè)法人，為借款人提供貸款保證為不可撤消的連帶責任保證，借款人選擇這種擔保方式，首先要了解銀行認可的第三方法人保證人需具備的條件，從銀行的有關貸款規(guī)定來看，借款人要提供第三方法人的營業(yè)執(zhí)照復印件；第三方法人能獨立核算，自負盈虧；有健全的管理機構和財務管理制度，有相當于AA級以上的企業(yè)信用等級；在建設銀行開有存款戶；無重大債權債務糾紛等。若第三方法入不符合這些條件或不符合其中任何一條，都不能通過貸款銀行的審查，雖然資信好的

6、非公益事業(yè)單位法人按規(guī)定也可以為本單位職工提供貸款擔保，但需要貸款銀行認可才行。選擇第三方保證作貸款擔保有一定難度，首先第三方法人是否愿意做這種承擔連帶責任的保證人；其次，第三方法人做承擔連帶責任的保證人的資格是否會被銀行認可。因此，對大多數購房借款人來說，這種方式不易成功，當然產權單位按照房改政策出售公有住房，愿為職工提供貸款擔保外，這里仍存在銀行對擔保資格審查的問題。 四、還款方式（PPT）· 一次還本付息法（PPT）講解：現各銀行規(guī)定，貸款期限在一年以內（含一年），那么還款方式為到期一次還本付息，即初期的貸款本金加上整個貸款期內的利息綜合。計算公式如下：到期一次還本付息額=貸款

7、本金×1+年利率（%） （貸款期為一年）到期一次還本付息額=貸款本金×1+月利率（）×貸款期（月） （貸款期不到一年）其中：月利率=年利率÷12如以住房公積金貸款1萬元，貸款期為7個月，則到期一次還本付息額為：10000元×1+（4.05%÷12月）×7月 = 10236.3元 ·等額本息還款法（PPT）講解：個人購房抵押貸款期限一般都在一年以上，則還款的方式之一是等額本息還款法，即從使用貸款的第二個月起，每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。計算公式如下：每月等額還本付息額=貸款本金×其中：還款期數=

8、貸款年限×12如以商業(yè)性貸款20萬元，貸款期為15年，則每月等額還本付息額為：月利率為5.04%÷12=4.2，還款期數為15×12=180×4.2×（14.2）即借款人每月向銀行還款1642.66元，15年后，20萬元的借款本息就全部還清。·等額本金還款法（PPT）講解：等額本金還款法是一種計算非常簡便，實用性很強的一種還款方式?；舅惴ㄔ硎窃谶€款期內按期等額歸還貸款本金，并同時還清當期未歸還的本金所產生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。由于銀行結息慣例的要求，一般采用按季還款的方式（如中國銀行）。其計算公式如下：每季還款額=

9、貸款本金÷貸款期季數+（本金-已歸還本金累計額）×季利率如以貸款20萬元，貸款期為10年，為例：每季等額歸還本金：÷（10×4）=5000元第一個季度利息：×（5.58%÷4）=2790元則第一個季度還款額為5000+2790=7790元；第二個季度利息：（-5000×1）×（5.58%÷4）=2720元則第二個季度還款額為5000+2720=7720元第40個季度利息：（-5000×39）×（5.58%÷4）=69.75元則第40個季度（最后一期）的還款額為5000+69.

10、75=5069.75元由此可見，隨著本金的不斷歸還，后期未歸還的本金的利息也就越來越少，每個季度的還款額也就逐漸減少。這種方式較適合于已經有一定的積蓄，但預期收入可能逐漸減少的借款人，如中老年職工家庭，其現有一定的積蓄，但今后隨著退休臨近收入將遞減。五、提前還貸如何辦理 （PPT）講解：目前，個人住房公積金貸款、建設銀行等部分商業(yè)性個人住房貸款已推出了允許借款人改變還款計劃、提前償還部分或全部貸款的業(yè)務。然而因為提前償還貸款、特別是提前償還部分貸款，需要對原借款合同中三方約定的借款期限、貸款余額等內容重新修正與計算，在操作上有一定的復雜性，借款人需了解和掌握下列的一些要求與規(guī)定： 1、借款人須

11、在按月正常償還貸款本息6個月后，方可提出首次提前償還部分貸款或全部貸款； 2、貸款機構為嚴格貸款管理，對提前償還部分貸款規(guī)定了最低限額，一般需萬元以上、以萬為單位的整數。 3、借款人提前還貸一般需提前15天告知貸款機構，并須持原借款合同、銀行還貸儲蓄卡、每月還貸本金利息表、本人身份證等資料向貸款機構提出書面申請（公積金貸款向住房資金管理部門提出申請，銀行商業(yè)性住房貸款則向貸款銀行提出申請），并須經其審核同意； 4、借款人在當月仍需償還原定的月貸款本息還款額，同時再將需要提前償還的貸款金額存入銀行儲蓄卡內。貸款機構經確認后，對屬于是提前償還部份住房貸款的，則將再按原借款合同中確定的計息還貸方式（

12、一般為"等額本息還款法"、"等本不等息還款法"等），以"先息后本，每月等額減少，縮短還款期限"的計算原理，重新計算提前償還部份貸款后的借款余額和最終償還期限，重新打印"每月還貸本金利息表"，重新與借款人簽訂"借款變更合同"。無論是提前償還部份貸款、或是提前償還全部貸款，借款人均須在貸款機構規(guī)定的時間內到銀行辦理提前還貸劃款。還有值得一提的事是，提前償還全部貸款可到保險公司退還提前期內保費。在借款人提前償還全部貸款后，貸款機構將同時交還給借款人原一直由貸款機構保管著的個人住房貸款房屋保險單正本。而

13、由于借款人原在辦理貸款時已一次性付清了借款期內的所有保險費，故原個人住房貸款房屋保險合同此時已提前終止。按有關規(guī)定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前期的保費。 提前還清貸款退還保險費，需根據原購房屋是現房還是期房、期房的投保變費實際期限（半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計算）、原一次性交付保費的貼現利率與速算系數等因素，其計算公式為：提前還清貸款退還保險費已交保險費在提前歸還時的現值-提前歸還前占用保險費在提前歸還時的現值。六、提交資料（PPT）個人需提供資料（PPT）1.申請人及配偶（如已婚）的身份證，外省人士需提供北京市暫住證2.婚姻狀況證明

14、：、 3.與售房房單位簽訂的符合北京市政府統(tǒng)一規(guī)定的購房合同或協議，及有關證明文件4.首付款證明正本及其已付款的收據或在本銀行不低于首付款的存款證明5.（蓋單位公章）6.在職單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件（加蓋公章并體現當年年檢）7.其他銀行要求的文件。隨各銀行具體要求的不同，應提交的材料會有所不同。 七、相關費用（PPT）1、 律師費：一般為申請貸款額的3，由律師事務所收??；2、 保險費：為房價總額*費用系數（詳見房屋保險費用系數）*貸款年限，申請人一次交清，由保險公司收取。3、 印花稅：申請貸款額的0.05%，由稅務局收??；第二節(jié) 住房公積金貸款（PPT） 一、 定義（PPT）個人住房公

15、積金貸款為政策性住房公積金發(fā)放的委托貸款，指繳存住房公積金的本市職工，在本市城鎮(zhèn)購買、建造、翻建、大修自住住房時，以其所擁有的產權住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房公積金貸款。二、貸款流程（PPT）三、貸款資格（PPT）1、貸款對象：講解：在本地購買自住住房，同時在當地住房資金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。2、貸款條件：講解：·具有當地城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；·具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；·具有購買住房的合同或有關證明文件；·提供住房資金管理

16、中心同意的擔保方式；·符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。四、相 關 費 用（PPT）1、評估費：房屋總價在100萬元以下，按總價的5收取。（詳見評估收費標準）2、 保險費：為房價總額*費用系數（詳見房屋保險費用系數）*貸款年限，申請人一次交清，由保險公司收取。3、 印花稅：申請貸款額的0.05%，由稅務局收取 五、還款方式（PPT）1. 貸款期不到一年的，采用方式：計算公式如下：到期一次還本付息額=貸款本金×（1+年利率（%） （貸款期為一年）到期一次還本付息額=貸款本金×（1+月利率（）×貸款期（月） （貸款期不到一年）其中：月利率=年利率

17、÷12如以住房公積金貸款1萬元，貸款期為7個月，則到期一次還本付息額為：10000元×（1+（4.14%÷12月）×7月）=10241.5元 2. 貸款期一年以上，采用（等額本息還款） 計算公式如下：每月等額還本付息額=貸款本金×其中：還款期數=貸款年限×12如以商業(yè)性貸款20萬元，貸款期為15年，則每月等額還本付息額為：月利率為5.58%÷12=4.65，還款期數為15×12=180  ×=1642.66元即借款人每月向銀行還款1642.66元，15年后，20萬元的借款本息就全部還清。 3.

18、還有、等方式。第三節(jié) 組 合 貸 款（PPT）一、何為組合貸款（PPT） 個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，及借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認可的擔保方式）作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款。  二、住房貸款流程圖（PPT）三、相關費用（PPT）1、 律師費：一般為申請貸款額的3，由律師事務所收??；2、 評估費：房屋總價在100萬元以下，按總價的5收取。（詳見評估收費標準）3、 保險費：為房價總額*費用系數（詳見房屋保險費用系數）*貸款年限，申請人一次交清，由保險公司收取。4、 印花稅：申請貸款額的0.05%，由稅務局收?。?、 銀行開戶費：人民幣10元，由銀行收取。第四節(jié) 個人住房貸款政策性貼息業(yè)務（PPT）一、貼息的定義？貼息有什么好處？（PPT） 講解：貼息的全稱是“個人住房貸款政策性貼息業(yè)務”。如果您是北京住房公積金管理中心系統(tǒng)的繳存人并符合公積金貸款條件，就可以申請貼息,享受貼息的貸款額度是根據您的公積金月繳存額確定的。商業(yè)銀行給您發(fā)放貸款，貼息額是以您能享受貼息的貸款額度為基礎，用公積金貸款