資產(chǎn)評(píng)估例題(共5頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上某商業(yè)用房，面積為600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營(yíng)需要進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2002年10月31日。評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到三個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：參照物 ABC交易單價(jià) 5,000 5,960 5,918 成交日期 2002.6 2002.9 2002.10 區(qū)域條件 比被評(píng)估資產(chǎn)好 比被評(píng)估資產(chǎn)好 比被評(píng)估資產(chǎn)好 交易情況 正常 高于市價(jià)4% 正常 被評(píng)估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無(wú)需對(duì)功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整。被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評(píng)分為100，三個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評(píng)估商

2、業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評(píng)分分別為107、110和108。當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上漲率為4%，故參照物A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為：；參照物B的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)：；參照物C因在評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無(wú)需調(diào)整。三個(gè)參照物成交價(jià)格的調(diào)整過(guò)程如下。單位：參照物 ABC交易單價(jià) 5,000 5,960 5,918 時(shí)間因素修正 117/100 104/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/107 100/110 100/108 交易情況修正100/100 100/104 100/100 修正后的價(jià)格 5,467 5,418 5,480 被評(píng)估資產(chǎn)單價(jià)（5,4675,4185,480）÷35,455被

3、評(píng)估資產(chǎn)總價(jià)5,455×6003,273,000元某臺(tái)機(jī)床需重估。企業(yè)提供的購(gòu)建成本資料如下：該設(shè)備采購(gòu)價(jià)5萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)0.1萬(wàn)元，安裝費(fèi)0.3萬(wàn)元，調(diào)試費(fèi)0.1萬(wàn)元，已服役2年。試評(píng)估該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查得知，該機(jī)床在市場(chǎng)上仍很流行，且價(jià)格上升了20%；鐵路運(yùn)價(jià)近兩年提高了1倍，安裝的材料和工費(fèi)上漲幅度加權(quán)計(jì)算為40%，調(diào)試費(fèi)用上漲了15%。v 分析：該機(jī)床服役期限僅2年，且在市場(chǎng)上仍很流行，一般來(lái)說(shuō)技術(shù)條件變化不大，故用復(fù)原重置成本評(píng)估較現(xiàn)實(shí)計(jì)算過(guò)程： 機(jī)床采購(gòu)重置全價(jià)5×(120%)6萬(wàn)元 運(yùn)雜費(fèi)重估價(jià)0.1×20.2萬(wàn)元 安裝費(fèi)重估價(jià)0.3

4、×(140%)0.42萬(wàn)元 調(diào)試費(fèi)重估價(jià)0.1×(115%)0.115萬(wàn)元 綜合以上各項(xiàng)，該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)為： 6(0.20.420.115)6.735萬(wàn)元某企業(yè)2000年購(gòu)建一套年產(chǎn)50萬(wàn)噸某產(chǎn)品的生產(chǎn)線(xiàn)，賬面原值1,000萬(wàn)元。2005年進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估時(shí)選擇了一套與被評(píng)估生產(chǎn)線(xiàn)相似的生產(chǎn)線(xiàn)，該生產(chǎn)線(xiàn)2004年建成，年產(chǎn)同類(lèi)產(chǎn)品75萬(wàn)噸，造價(jià)為3,000萬(wàn)元。經(jīng)查詢(xún)，該類(lèi)生產(chǎn)線(xiàn)的規(guī)模效益指數(shù)為0.7，根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力與參照物生產(chǎn)能力方面的差異，采用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法計(jì)算被評(píng)估生產(chǎn)線(xiàn)2004年的重置成本為2,259 由于無(wú)法獲取評(píng)估基準(zhǔn)日該生產(chǎn)線(xiàn)的價(jià)格指數(shù)，不

5、能直接將2004年的重置成本調(diào)整為2005年評(píng)估基準(zhǔn)日的重置成本。因此，將該生產(chǎn)線(xiàn)適當(dāng)劃分為主要裝置、輔助生產(chǎn)裝置、工藝管道、儀器儀表、建筑安裝費(fèi)和管理費(fèi)六大項(xiàng)，并按被評(píng)估生產(chǎn)線(xiàn)原始成本中上述六項(xiàng)所占比重作為權(quán)數(shù)，以及2004年至2005年上述六項(xiàng)的價(jià)格變動(dòng)系數(shù)加權(quán)求取生產(chǎn)線(xiàn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)。上述六項(xiàng)在生產(chǎn)線(xiàn)原始成本中的比重為：主要裝置70%，輔助裝置5%，工藝管道5%，儀器儀表5%，建筑安裝費(fèi)10%，管理費(fèi)5%。2004年至2005年上述六項(xiàng)價(jià)格及費(fèi)用變動(dòng)率為：主要裝置5%，輔助裝置3%，工藝管道10%，儀器儀表2%，建筑安裝費(fèi)15%，管理費(fèi)10%。重置成本2,259×(170%

6、15;5%5%×3%5%×10%5%×2%10%×15%5%×10%) 2,259×(13.5%0.15%0.5%0.1%1.5%0.5%) 2,259×(16.25%) 2,400萬(wàn)元v 假設(shè)某被評(píng)估進(jìn)口設(shè)備的賬面原值為1000萬(wàn)元 人民幣（不含進(jìn)口時(shí)的稅與費(fèi)），其中80為支付外 匯部分，進(jìn)口時(shí)的外匯匯率為1美元：8元人民幣，評(píng) 估基準(zhǔn)日的外匯匯率為1美元：8.3元人民幣，進(jìn)口設(shè) 備生產(chǎn)國(guó)的同類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)為120，國(guó)內(nèi)同 類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)為150，現(xiàn)行關(guān)稅稅率為20， 其他稅費(fèi)率為10，國(guó)外運(yùn)雜費(fèi)為10萬(wàn)美元，境外

7、途 中保險(xiǎn)費(fèi)為設(shè)備支付外匯部分的0.5。v 根據(jù)上述資料，計(jì)算進(jìn)口設(shè)備的重置成本。v 被評(píng)估設(shè)備為1999年10月從英國(guó)引進(jìn)，進(jìn)口合同中的FOB價(jià)是20萬(wàn)英鎊。2004年10月進(jìn)行評(píng)估時(shí)英國(guó)廠家已不再生產(chǎn)這種型號(hào)的設(shè)備，其替代產(chǎn)品的FOB報(bào)價(jià)為35萬(wàn)英鎊。 針對(duì)上述情況，評(píng)估人員經(jīng)與有關(guān)專(zhuān)家共同分析研究待評(píng)估設(shè)備和替代產(chǎn)品在技術(shù)性能上的差別及其對(duì)價(jià)格的影響，最后認(rèn)為，按照通常情況，實(shí)際成交價(jià)為報(bào)價(jià)的70%90%。故按英國(guó)廠商FOB報(bào)價(jià)的80%作為FOB成交價(jià)。針對(duì)替代設(shè)備在技術(shù)性能上優(yōu)于待評(píng)估設(shè)備，估測(cè)被評(píng)估設(shè)備的現(xiàn)行FOB價(jià)格約為替代設(shè)備FOB價(jià)格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。

8、評(píng)估基準(zhǔn)日人民幣對(duì)英鎊的匯率為11.931。境外運(yùn)雜費(fèi)按FOB價(jià)格的5%計(jì)，保險(xiǎn)費(fèi)按FOB價(jià)格的0.5%計(jì)，關(guān)稅與增值稅因?yàn)榉虾腺Y企業(yè)優(yōu)惠條件，予以免征。銀行手續(xù)費(fèi)按CIF價(jià)格的0.8%計(jì)算，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按(CIF價(jià)格銀行手續(xù)費(fèi))的3%計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)用包括在設(shè)備價(jià)格中，由英方派人安裝調(diào)試，不必另付費(fèi)用。由于該設(shè)備安裝周期較短，故沒(méi)有考慮利息因素。v 根據(jù)上述分析及數(shù)據(jù)資料，被評(píng)估設(shè)備的重置成本計(jì)算過(guò)程如下：FOB價(jià)格35×80%×70%19.6萬(wàn)英鎊FOB價(jià)格19.6×11.93233.83萬(wàn)元人民幣境外運(yùn)雜費(fèi)233.83×5%11.69萬(wàn)元人民幣保險(xiǎn)

9、費(fèi)233.83×0.5%1.17萬(wàn)元人民幣CIF價(jià)格233.8311.691.17246.69萬(wàn)元人民幣銀行手續(xù)費(fèi)246.69×0.8%1.97萬(wàn)元人民幣國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)(246.691.97)×3%7.46萬(wàn)元人民幣被評(píng)估設(shè)備重置成本233.8311.691.171.977.46 256.12萬(wàn)元人民幣v 某企業(yè)1999年從美國(guó)引進(jìn)一條生產(chǎn)線(xiàn)，該生產(chǎn)線(xiàn)當(dāng)年安裝試 車(chē)成功正式投入生產(chǎn)。設(shè)備進(jìn)口總金額為90萬(wàn)美元，2004年進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)評(píng)估人員對(duì)該生產(chǎn)線(xiàn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)察勘和技術(shù)鑒定，以及向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)查了解，認(rèn)為該生產(chǎn)線(xiàn)的技術(shù)水平在國(guó)內(nèi)仍居先進(jìn)行列，在國(guó)際上也屬普通使用的設(shè)備

10、，故決定采用指數(shù)調(diào)整法對(duì)該機(jī)組重置成本進(jìn)行估測(cè)。按照國(guó)內(nèi)及國(guó)外價(jià)格變動(dòng)對(duì)生產(chǎn)線(xiàn)的不同影響，評(píng)估人員先將生產(chǎn)線(xiàn)分成進(jìn)口設(shè)備主機(jī)、進(jìn)口備件、國(guó)內(nèi)配套設(shè)施、其他費(fèi)用四大部分，分別考慮國(guó)外、國(guó)內(nèi)不同部分價(jià)格變化率予以調(diào)整。經(jīng)調(diào)查詢(xún)價(jià)了解到，從設(shè)備進(jìn)口到評(píng)估基準(zhǔn)日，進(jìn)口設(shè)備主機(jī)在其生產(chǎn)國(guó)的價(jià)格變化率上升了50%，進(jìn)口備件的價(jià)格變化率上升了30%，國(guó)內(nèi)配套設(shè)施價(jià)格上升了60%，其他費(fèi)用上升了50%。按評(píng)估基準(zhǔn)日的國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，該進(jìn)口設(shè)備的進(jìn)口關(guān)稅等稅收額為30萬(wàn)元人民幣。評(píng)估時(shí)點(diǎn)美元對(duì)人民幣匯率為18.3。從被評(píng)估機(jī)組進(jìn)口合同中得知，進(jìn)口設(shè)備主機(jī)原始價(jià)值75萬(wàn)美元，進(jìn)口條件15萬(wàn)美元。另外從其他會(huì)計(jì)憑

11、證中查得國(guó)內(nèi)配套設(shè)施原始價(jià)值45萬(wàn)人民幣，其他費(fèi)用原值18萬(wàn)元人民幣。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，估算被評(píng)估機(jī)組的重置成本如下： 重置成本(75×1.515×1.3)×8.345×1.618×1.5301224.6(萬(wàn)元人民幣)v 某進(jìn)口設(shè)備FOB價(jià)為，關(guān)稅稅率為 16，增值稅率為17，銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率為0.4，公司代理費(fèi)率為1，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率為1，安裝費(fèi)率為0.6，基礎(chǔ)費(fèi)率1.7。設(shè)備安裝需要2年時(shí)間，第一年投入30的資金，第而年投入70的資金，假設(shè)每年的資金投入是均勻的，銀行貸款利率為5，試計(jì)算該設(shè)備的重置成本。某企業(yè)1994年購(gòu)入一臺(tái)設(shè)備，賬面原值為30,0

12、00元，1999年和2001年進(jìn)行兩次更新改造，當(dāng)年投資分別為3,000元和2,000元，2004年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。假定：從1994年至2004年年通貨膨脹率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測(cè)和鑒定為7年，試估算設(shè)備的成新率。第一步，調(diào)整計(jì)算現(xiàn)時(shí)成本投資日期(年) 原始投資額（元） 價(jià)格變動(dòng)系數(shù) 現(xiàn)行成本（元） 1994 30,000 2.60 78,000 1999 3,000 1.61 4,830 2001 2,000 1.33 4,830 合計(jì) 35,000  85,490 第二步，計(jì)算加權(quán)更新成本投資日期(年) 現(xiàn)行成本（元） 投資年限 加權(quán)更新成本（元） 1994 78

13、,000 10 78,000 1999 4,830 5 24,150 2001 2,660 3 7,980 合計(jì) 85,490  812,130 第三步，計(jì)算加權(quán)投資年限第四步，計(jì)算成新率 成新率7÷(9.57)×100%42%被評(píng)估設(shè)備為一儲(chǔ)油罐，已經(jīng)建成并使用了10年，預(yù)計(jì)將來(lái)還能再使用20年。評(píng)估人員了解到，該油罐目前正在維修，其原因是原儲(chǔ)油罐因受到腐蝕，底部已出現(xiàn)裂紋，發(fā)生滲漏，必須更換才能使用。整個(gè)維修計(jì)劃大約需要花費(fèi)350,000元，其中包括油罐停止使用造成的經(jīng)濟(jì)損失、清理布置安全工作環(huán)境、拆卸并更換被腐蝕底部的全部費(fèi)用。評(píng)估人員已經(jīng)估算出該油罐的復(fù)原

14、重置成本為2,000,000元，現(xiàn)用修復(fù)費(fèi)用法估測(cè)油罐的實(shí)體性損耗率。v 計(jì)算過(guò)程如下： 可修復(fù)部分實(shí)體性損耗：350,000元； 不可修復(fù)部分實(shí)體性損耗率：10/(1020)×100%33.3%； 不可修復(fù)部分復(fù)原重置成本：2,000,000350,0001,650,000元； 不可修復(fù)部分實(shí)體性損耗：1,650,000×33.3%549,450元； 油罐全部實(shí)體性損耗率：(350,000549,450)/2,000,00045%。 v 假若可以得到該油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以45%的實(shí)體性損耗率，就可得到用成本法評(píng)估油罐時(shí)應(yīng)該扣除的實(shí)體性損耗。某一生產(chǎn)控制裝

15、置擬進(jìn)行評(píng)估，其正常運(yùn)行需7名操作人員。目前同類(lèi)新式控制裝置所需的操作人員定額為4名。假設(shè)被評(píng)估控制裝置與參照物在運(yùn)營(yíng)成本的其他支出項(xiàng)目方面大致相同，操作人員人均年工資為12,000元，被評(píng)估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為10%。試測(cè)算被評(píng)估控制裝置的功能性損耗額。根據(jù)上述資料，被評(píng)估控制裝置的功能性損耗測(cè)算如下：（1）計(jì)算被評(píng)估控制裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本額: (74)×12,00036,000元（2）測(cè)算被評(píng)估控制裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額: 36,000×(133%)24,120元（3）將被評(píng)估控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的年超額運(yùn)營(yíng) 成本凈額折現(xiàn)累加，

16、估算其功能性損耗額: 24,120×(P/A，10%，3)24,120×2.486959,984元 某產(chǎn)品生產(chǎn)線(xiàn)，根據(jù)購(gòu)建時(shí)的市場(chǎng)需求，設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)1,000萬(wàn)件，建成后由于市場(chǎng)發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的變化，每年的產(chǎn)量只有400萬(wàn)件，60%的生產(chǎn)能力閑置。經(jīng)評(píng)估，該生產(chǎn)線(xiàn)的重置成本為1,500萬(wàn)元，實(shí)體性損耗額為300萬(wàn)元，功能性損耗額為150萬(wàn)元，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.8，試求該生產(chǎn)線(xiàn)的經(jīng)濟(jì)性損耗額。v 具體計(jì)算過(guò)程如下： （1）扣除實(shí)體性損耗額和功能性損耗額后的價(jià)值為： 1,5003001501,050萬(wàn)元 （2）計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗率： （10.48）×100%52%

17、計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗額： 經(jīng)濟(jì)性損耗額1,050×52%546萬(wàn)元 被評(píng)估生產(chǎn)線(xiàn)年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為10,000噸，評(píng)估時(shí)，由于受政策調(diào)整影響，產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)不景氣，企業(yè)必須每噸降價(jià)150元以保持設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報(bào)酬率為10%。試根據(jù)所給條件，估算該生產(chǎn)線(xiàn)的經(jīng)濟(jì)性損耗額。 經(jīng)濟(jì)性損耗額(150×10,000)×(1 33%)×(P/A,10%,3) 1,005,000×2.4869 2,499,335元被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1994年，賬面價(jià)值為100,000元，1999年進(jìn)行技術(shù)改造，追加技改投資50,000元，2004年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)評(píng)估人員的調(diào)查、檢查、對(duì)比分析，得到以下數(shù)據(jù)：（1）1994至2004年每年的設(shè)備價(jià)格上升率為10%；（2）該設(shè)備的月人工成本比其替代設(shè)備高1,000元；（3）被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，所得稅稅率為33%；（4）該設(shè)備在評(píng)估前使用期間的實(shí)際利用率僅為正常利用率的50%，經(jīng)技術(shù)檢測(cè)，該設(shè)備尚可使用5年，在未來(lái)5年中，設(shè)備利用率能夠達(dá)到設(shè)計(jì)要求。根據(jù)上述條件，估測(cè)該設(shè)備的有關(guān)參數(shù)和評(píng)估值。 第一步：計(jì)算該設(shè)備的重置成本：