經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院課程論文規(guī)定及模板

1、經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院課程論文論文題目: 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)萬科的影響 學(xué) 號(hào): 學(xué)生姓名: 陳攀烽 專 業(yè): 財(cái)務(wù)管理 年 級(jí): 11級(jí) 課程名稱: 經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ) 授課教師: 楊小哥 2011年12月11日房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響內(nèi)容摘要: 本文首先粗略討論2011年的個(gè)別房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及其的利與弊，并分析其對(duì)房地產(chǎn)的影響，在就其中限購令和房產(chǎn)稅進(jìn)行深度的解析以及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和廣大的顧客以及房價(jià)的影響。關(guān)鍵詞：房地長宏觀調(diào)控政策; 限購令; 房產(chǎn)稅；房價(jià)；1、 引言對(duì)于目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)，供需雙方的博弈已經(jīng)失衡，公告及的相對(duì)剛性，難于準(zhǔn)確估值的產(chǎn)品特性、過于分散的行業(yè)結(jié)構(gòu)，消費(fèi)者巨大的心理需

2、求，資金鏈條上的不合理性，暗箱操作六個(gè)主要原因?qū)е沦u方占絕對(duì)優(yōu)勢。賣方的優(yōu)勢獨(dú)享導(dǎo)致供需失衡，任由其發(fā)展必然導(dǎo)致行業(yè)危機(jī)的發(fā)生，支柱產(chǎn)業(yè)的危機(jī)必然導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)的塌陷，這必然需要國家對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控，同時(shí)，這也是國家對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的最根本原因。2、 宏觀調(diào)控政策（一）2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 時(shí)間 措施 要點(diǎn) 利與弊2011-1-18銀監(jiān)會(huì)：繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策會(huì)議指出，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策。差異化房貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整起到了推動(dòng)作用，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2011-1-20上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率個(gè)百分點(diǎn)。由

3、于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的貸款的依存度仍然較高，因此，將增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本，同時(shí)其也表達(dá)了央行繼續(xù)收縮銀根的政策導(dǎo)向，在心理上對(duì)房地產(chǎn)投資將起到一定的制約作用2011-1-25合肥樓市“限購令”出臺(tái)即日起，無論是本地還是外地居民家庭，只能新購一套商品住房，有效期為一年。但對(duì)于新購多少商鋪沒有限制。限購政策正向著更大范圍發(fā)展，未來二三線城市樓市可能大幅降溫，并促使全國范圍內(nèi)房價(jià)“拐點(diǎn)”來臨。2011-1-26新“國八條”一、各城合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。二、多渠道籌集保障性住房房源；擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面；加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制；增加公共租賃住房

4、供應(yīng)。三、個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征稅；對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。四、對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；嚴(yán)查商業(yè)銀行差別化住房信貸違規(guī)行為。五、保障性住房等用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%；今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量；競地單位和個(gè)人須說明資金來源并提供相應(yīng)證明；對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。六、房價(jià)上漲過快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；對(duì)已有1套住房限購1套、擁有2套及以

5、上住房者暫禁購房。七、未如期確定并公布年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)、房價(jià)上漲幅度控制目標(biāo)或未完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的地區(qū)須要向國務(wù)院作出報(bào)告，并接受問責(zé)；差別化住房信貸執(zhí)行不力、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。八、對(duì)各地穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。2011-1-28上海、重慶開征房產(chǎn)稅對(duì)在滬居民家庭新購且屬第二套及以上的住房和非在滬居民家庭新購住房（即“應(yīng)稅住房”）征收房產(chǎn)稅，稅率因房價(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。楊紅旭表示，開征房產(chǎn)稅將會(huì)

6、促使我國的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)更加均衡、更加合理，將有助于抑制投資投機(jī)需求，有利于穩(wěn)定房價(jià)。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，短期來看，政策疊加效應(yīng)對(duì)樓市造成的心理沖擊很大，近期房地產(chǎn)市場成交可能迅速降溫。2011-2-9上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。地產(chǎn)商融資成本上升，如果房價(jià)遏制上漲，則自身的利潤空間會(huì)被壓縮，所以錯(cuò)非是資金充裕的國字號(hào)地產(chǎn)公司，否則在拍地時(shí)候叫價(jià)會(huì)越發(fā)審慎，從而在一定程度上穩(wěn)定房地產(chǎn)2011-4-6住房公積金存貸款利率調(diào)整五年期以上公積金貸款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)讓一部分房貸消費(fèi)者被迫推遲購房或減少信貸額度，

7、甚至改為全款購房，預(yù)計(jì)商業(yè)貸款購房比例將縮減到15%以內(nèi)，創(chuàng)近七年新低，將使得房價(jià)更快進(jìn)入下降通道。3、 實(shí)證分析（1） 數(shù)據(jù)的選取與來源 本文使用數(shù)據(jù)分析方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合分析。首先，選取上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表中的一些重要的量化指標(biāo)，包括:主營業(yè)務(wù)收人(x1，元)、主營業(yè)務(wù)利潤(x2，元)、利潤總額(x3，元)、凈利潤(x4元)、每股收益(x5，元)、每股凈資產(chǎn)(x6，元)、凈資產(chǎn)收益率(x7，%)、總資產(chǎn)收益率(x8，%)、資產(chǎn)總計(jì)(x9，元)、股本(x10)。然后，再就限購令和房產(chǎn)稅進(jìn)行深度討論和分析。（2） 分析過程l 限購令 限購令是指家庭只能新購一套商品房，購房人在購買房屋時(shí)，還需要如

8、實(shí)填寫一份家庭成員情況申報(bào)表，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。基本限購令符合絕大多數(shù)家庭的居住、投資需求，與一些城市的購房入戶政策也不沖突，且不會(huì)阻礙住房租賃、度假物業(yè)市場發(fā)展。 在人口大量流入、土地供應(yīng)相對(duì)緊張的北京、上海等城市，可附加實(shí)施外來人員一年等候期制度，即外地和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明后才能購買。 在加強(qiáng)住房保障之外，在中心城市應(yīng)長期實(shí)施商品住宅限購，徹底遏制投機(jī)和過度投資，同時(shí)取消一些現(xiàn)有非市場化的調(diào)控措施，可以確保行業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。 在此輪調(diào)控中,各地限購令 相關(guān)漫畫的“限購令”被認(rèn)為是體現(xiàn)了政府調(diào)控房價(jià)的決心。=調(diào)控政策在樓市成交量上有

9、所體現(xiàn)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)信息顯示，10月第一周(10月3日至9日)，全市新建商品房(不包括經(jīng)適房和限價(jià)房)網(wǎng)簽總量為1383套，環(huán)比上周的3867套，下跌了64%。全市二手住宅網(wǎng)簽總量為1594套，環(huán)比上周的4591套，跌幅超過了65%。雖然深圳樓市在國慶期間仍創(chuàng)下日均363套巨額成交量，不過在長假過后，深圳新房成交量驟降。10月8日到10日的日成交套數(shù)分別為118套、53套和80套。、據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,9月份30個(gè)大中城市中,有超過2/3城市的樓市成交量環(huán)比上漲,其中,北京、南京和深圳等重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比漲幅都在50%左右。而到了10月上旬,大部分城市的房地產(chǎn)市場迅速降溫。 l

10、房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。特點(diǎn): 1、房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋； 2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋; 3、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。 作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，房產(chǎn)稅的出臺(tái)主要有利于合理調(diào)節(jié)收入分配，但是作為一種與房地產(chǎn)市場關(guān)系密切的稅種，自然對(duì)房地產(chǎn)市場有著直接或間接的影響。秦虹說：“房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響，我認(rèn)為主要取決于征稅標(biāo)準(zhǔn)，稅率設(shè)置高，肯定影響就大，稅率設(shè)置低，肯定影響就小。說到底，房價(jià)主要取決于供求關(guān)系?！睂＜艺J(rèn)為，房產(chǎn)稅開征對(duì)于房價(jià)影響有限，但對(duì)于未來稅制改革，特別是建設(shè)有效拉近貧富差距的稅制體系影響深遠(yuǎn)。從短期來看，房產(chǎn)稅的出臺(tái)自然對(duì)房地產(chǎn)市場有著直接或間接的影響，能對(duì)高漲的房地產(chǎn)價(jià)格起到威懾作用。但從長期來看，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素在于供求關(guān)系和后市預(yù)期，遏制高房價(jià)不能寄希望于房產(chǎn)稅“一劍封喉”，樓市調(diào)控仍需繼續(xù)打“組合拳”。 四、討論分析 限購政策徹底遏制投機(jī)和過度投資，房產(chǎn)稅對(duì)于未來稅制改革，特別是建設(shè)有效拉近貧富差距的稅制