房地產(chǎn)評(píng)估理論價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異分析(共6頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)評(píng)估理論價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異分析段巖燕 鄭艷 天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院張彩艷 天津市正德房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司    房地產(chǎn)估價(jià)方法體系中市場(chǎng)法、成本法和收益法是三種最主要的方法。在理論上，只要參數(shù)取值合理得當(dāng)，通過(guò)三種估價(jià)方法求得的房地產(chǎn)訐估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該相同或者接近。但在實(shí)際估價(jià)中，由于各方面的原因，三種估價(jià)方法求得的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格往往存在一定差異。    一、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異性分析    (一)操作過(guò)程及其涉及內(nèi)容的差異 

2、60;  運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)主要有四個(gè)操作步驟，涉及的內(nèi)容包括收集交易實(shí)例，針對(duì)具體的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)目的選取一定數(shù)量、符合一定條件的可比實(shí)例，然后對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格依次進(jìn)行換算 (建立比較墓準(zhǔn))、修正(交易情況修正)和調(diào)整(市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整)，最后采用平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等方法把處理后的可比實(shí)例的正常成交價(jià)格綜合成估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。    運(yùn)用成本法估價(jià)主要有四個(gè)步驟：收集與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成相關(guān)的資料：測(cè)算房地重新構(gòu)建價(jià)格；測(cè)算建筑物折舊：求取積算價(jià)格。其價(jià)格測(cè)算思路：房地重新構(gòu)建價(jià)格可模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，根據(jù)

3、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成，或者先分別求取土地和建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格，然后將兩者相加來(lái)求取。    估價(jià)方法不問(wèn)，其操作步驟及涉及的具體內(nèi)容和求取方法不盡相同，造成評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格有差異。    (二)理論依據(jù)的差異    市場(chǎng)法的理論依據(jù)是均衡價(jià)值論和房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。它認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值等價(jià)于市場(chǎng)上能帶來(lái)同等效益的房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格可以通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格來(lái)求取。市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的成交價(jià)格為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)格。    成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用

4、價(jià)值論和替代原理。成本法所評(píng)估的價(jià)值是以當(dāng)前房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本以及歷史損耗為依據(jù)的，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)格，與房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)用效率無(wú)關(guān)。因此，成本法評(píng)估的價(jià)值是會(huì)計(jì)價(jià)值。在此需要注意的是：房地產(chǎn)成本的增加不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高：但是在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，投入成本的增加就意味著房地產(chǎn)價(jià)格的上升，其求得的積算價(jià)格與房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值會(huì)產(chǎn)生一定的差距。    收益法的理論依據(jù)是效用價(jià)值論和預(yù)期原理。效用價(jià)值理論認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值取決于它所帶來(lái)的未來(lái)收益的大小，未來(lái)收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價(jià)值。預(yù)期

5、原理說(shuō)明房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值是基于市場(chǎng)參與者對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)所能帶來(lái)的最大收益的預(yù)期，歷史資料的作用主要是利用它們來(lái)推知未來(lái)的動(dòng)向和情勢(shì)，解釋預(yù)期的合理性。在其他條件不變的情況下，僅僅因?yàn)槿藗儗?duì)未來(lái)獲取收益信心的心理波動(dòng)，也會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)格。    (三)經(jīng)濟(jì)屬性和市場(chǎng)內(nèi)涵的差異    三種估價(jià)方法分別立足在不同的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬性上，成本法立足于房地產(chǎn)的產(chǎn)品屬性，房地產(chǎn)價(jià)值與其歷史開(kāi)發(fā)成本直接相關(guān)：市場(chǎng)法反映的是房地產(chǎn)的商品屬性，房地產(chǎn)價(jià)值與房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況直接相關(guān)；收益法則從房

6、地產(chǎn)的預(yù)期收益出發(fā)，反映了房地產(chǎn)的投資品屬性。    由于三種估價(jià)方法分別反映了房地產(chǎn)的不同經(jīng)濟(jì)屬性以及經(jīng)濟(jì)屬性的不同層次，使得它們本身所具備的市場(chǎng)內(nèi)涵也深淺不一。從產(chǎn)品屬性一商品屬性一投資品屬性，成本法、市場(chǎng)法、收益法所反映的市場(chǎng)內(nèi)涵依次由淺入深，所蘊(yùn)涵的市場(chǎng)意義也大小有別，其適用范圍因不同評(píng)估對(duì)象和評(píng)估要求而有所不同。    (四)市場(chǎng)層次性的差異    市場(chǎng)層次性的差異主要是由于三種估價(jià)方法的市場(chǎng)內(nèi)涵不同所引起的。在實(shí)際估價(jià)中，三種估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)的假設(shè)條件存在差異。 

7、0;  成本法沒(méi)有考慮競(jìng)爭(zhēng)原則和市場(chǎng)供求原則，隱含了長(zhǎng)期市場(chǎng)均衡的假設(shè)；市場(chǎng)法則放松了市場(chǎng)均衡的假設(shè)；收益法在市場(chǎng)法的基礎(chǔ)上進(jìn)一步放松了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)均衡的假設(shè)。從成本法到市場(chǎng)法再到收益法，是一個(gè)逐步放松假設(shè)的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)估價(jià)師從一個(gè)價(jià)值中立者逐漸變成了一個(gè)價(jià)值判斷的參與者。    (五)時(shí)間著眼點(diǎn)的差異    在市場(chǎng)機(jī)制比較完善的條件下，成本法在乎的是開(kāi)發(fā)商過(guò)去所花費(fèi)的成本，它認(rèn)為過(guò)去所花費(fèi)的成本信息已經(jīng)完全包含了人們對(duì)價(jià)值的承認(rèn)；市場(chǎng)法看重的是現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)的正常交易價(jià)格，它認(rèn)為現(xiàn)時(shí)交易案例的有關(guān)交易信息

8、最能反映待評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值；收益法看重的則是未來(lái)所能帶來(lái)的收益大小，它認(rèn)為房地產(chǎn)未來(lái)所能帶來(lái)的收益才是房地產(chǎn)價(jià)值的源泉，未來(lái)收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價(jià)值。    (六)市場(chǎng)原理的差異    三種估價(jià)方法在市場(chǎng)原理上的差異也是造成房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格不合理、偏離市場(chǎng)價(jià)格的原因。房地產(chǎn)作為一種流通商品，具有一般商品應(yīng)該具有的特性，在房地產(chǎn)市場(chǎng)流通中始于生產(chǎn)環(huán)節(jié)，經(jīng)過(guò)交易環(huán)節(jié)，終止于使用環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)由于所對(duì)應(yīng)的參與者及估價(jià)方法不同，其對(duì)應(yīng)的價(jià)格也不盡相同。    房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)中的參與者主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，與生

9、產(chǎn)環(huán)節(jié)對(duì)應(yīng)的估價(jià)方法是成本法，成本法通過(guò)估算房地產(chǎn)的成本和市場(chǎng)利潤(rùn)率來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。    房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中的參與者有開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房投資者和自用者，買(mǎi)賣(mài)雙方根據(jù)市場(chǎng)供求狀況確定房地產(chǎn)的交易成交價(jià)格。與交易環(huán)節(jié)對(duì)應(yīng)的估價(jià)方法是市場(chǎng)法，市場(chǎng)法通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上已經(jīng)成交的可比案例進(jìn)行比較分析，對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行換算、修正和調(diào)整，求出估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)中最為可能的成交價(jià)格。    與使用環(huán)節(jié)對(duì)應(yīng)的估價(jià)方法是收益法，收益法通過(guò)估算正常情況下購(gòu)買(mǎi)者所能獲得的預(yù)期收益與資本化率來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。    (七)評(píng)估角

10、度的差異    從估價(jià)方法的評(píng)估角度來(lái)看，成本法從房地產(chǎn)供給者或開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)出發(fā)，收益法從房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者、需求者和投資者的立場(chǎng)出發(fā)，市場(chǎng)法從供求均衡的角度出發(fā)，供求雙方達(dá)成交易的條件是使用房地產(chǎn)帶來(lái)的收益大于或至少等于取得房地產(chǎn)所花費(fèi)的成本，其超額部分則表現(xiàn)為供求雙方的“利潤(rùn)”。因此，正常情況下的理想評(píng)估結(jié)果是：收益法評(píng)估出的收益價(jià)格高于成本法訐估出的積算價(jià)格，市場(chǎng)法評(píng)估出的比準(zhǔn)價(jià)格介于收益價(jià)格和積算價(jià)格之間。    二、消除房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異的對(duì)策    為了使房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格更接近真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格

11、，一是應(yīng)尋找能綜合各種評(píng)估結(jié)果并能得到比較準(zhǔn)確評(píng)估價(jià)格的方法。二是應(yīng)不斷完善各種估價(jià)方法，克服其缺陷，使其理論更具說(shuō)服力、評(píng)估結(jié)果更準(zhǔn)確。    (一)信息系統(tǒng)和集對(duì)分析應(yīng)用于市場(chǎng)法    選擇合適的可比實(shí)例和提高修正系數(shù)的準(zhǔn)確性是市場(chǎng)法運(yùn)用中的難點(diǎn)，針對(duì)這些難點(diǎn)本文提出如下解決方法：    1建立基于GIS的房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)    將地理信息系統(tǒng)與房地產(chǎn)估價(jià)信息、房地產(chǎn)估價(jià)模型結(jié)合，建立基于GIS的房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)。房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)包括國(guó)家、地方的相關(guān)制度與政策，房地

12、產(chǎn)市場(chǎng)狀況，建筑物市場(chǎng)狀況，以及規(guī)劃、交通等各方面的信息，并且能夠比較方便快捷地調(diào)用各類(lèi)資料，進(jìn)行綜合檢索和相關(guān)的空間分析，使評(píng)估結(jié)果更加準(zhǔn)確、客觀。該系統(tǒng)可以提高可比實(shí)例選取的準(zhǔn)確性以及規(guī)范估價(jià)人員對(duì)估價(jià)方法中參數(shù)取舍的主觀隨意性，實(shí)現(xiàn)估價(jià)理論與方法的科學(xué)性、嚴(yán)密性。    2引入集對(duì)分析法    集對(duì)分析法的基本概念是集對(duì)及其聯(lián)系度，集對(duì)是指具有一定聯(lián)系的兩個(gè)集合所組成的對(duì)子，按照集對(duì)的某一特性展開(kāi)系統(tǒng)分析，可以找出兩個(gè)集合共有的特性同、對(duì)立的特性反和既非共有又非對(duì)立的差異性特性異，并建立在該問(wèn)題下的同異反聯(lián)系度。 &#

13、160;  集對(duì)分析法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用步驟如下所不：    (1)確定房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，并對(duì)各因素賦予相應(yīng)的權(quán)重：    (2)將待估房地產(chǎn)和可比實(shí)例A、B、C組成集對(duì)，給出它們之間各影響因素下的二級(jí)指標(biāo)的同異反聯(lián)系度；    (3)由二級(jí)指標(biāo)的聯(lián)系度加權(quán)得出一級(jí)指標(biāo)聯(lián)系度，最后加權(quán)得出可比實(shí)例A、B、C與待估房地產(chǎn)組成的聯(lián)系度；    (4)計(jì)算同異反距離：    (5)比較各同異反距離Pk的大小，若Pk=min(P1，p2，

14、Pn)，則認(rèn)為待估房地產(chǎn)與相對(duì)應(yīng)的可比實(shí)例最接近；     (6)最后計(jì)算待估房地產(chǎn)的價(jià)格：     3進(jìn)一步細(xì)分修正因素的類(lèi)型     目前市場(chǎng)法采用的一般公式為：     比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格x交易情況修正系數(shù)x市場(chǎng)狀況調(diào)正系數(shù)x房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)    公式中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的處理只分了三類(lèi) (交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整)，這樣顯得過(guò)于簡(jiǎn)

15、單和籠統(tǒng)，建議將修正因素的類(lèi)型分得更細(xì)一些。同時(shí)還應(yīng)將比較中的差異情況進(jìn)行等級(jí)細(xì)分，根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定每一等級(jí)的差異修正比例。    (二)成本法取決于正確理解成本的內(nèi)涵與外延    運(yùn)用成本法需要解決兩個(gè)難點(diǎn)：一是正確理解成本的含義，二是建筑物折舊的求取。針對(duì)上述難點(diǎn)，運(yùn)用成本法應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：    1在采用客觀成本(重新開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一般花費(fèi))的墓礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求、項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行相關(guān)調(diào)控。    2明確房地產(chǎn)的價(jià)格不僅僅取決于其花費(fèi)的成本，還

16、包括開(kāi)發(fā)商的正常利潤(rùn)和應(yīng)納稅金；重新構(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新建造成本，不是其原始建造成本(歷史成本)：房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格。    3有些外部因素(如供求關(guān)系、自然環(huán)境、城市規(guī)劃、社會(huì)經(jīng)濟(jì)等)在很大程度上影響著房地產(chǎn)的價(jià)格，這些外部因素在特殊情況下可以成為房地產(chǎn)的增值因素，不應(yīng)片面地歸在“經(jīng)濟(jì)折舊”中。這些外部因素不僅影響舊房地產(chǎn)，還影響著新建房地產(chǎn)，因此在新建房地產(chǎn)的估價(jià)公式中也應(yīng)有所體現(xiàn)。    4有關(guān)公式中將土地與建筑物相分離是不現(xiàn)實(shí)的。建筑物如果失去了土地的支

17、撐是沒(méi)有任何價(jià)值可言的，土地和建筑物的市場(chǎng)價(jià)值也不能分開(kāi)確定。鑒于上述情況，建議將公式改為：積算價(jià)格=(房地重新購(gòu)建價(jià)格-物質(zhì)折舊-功能折舊)x外部影響系數(shù)。外部影響系數(shù)是一個(gè)百分?jǐn)?shù)，取決于除成本外的房地產(chǎn)的其他影響因素，可以采用市場(chǎng)法或者利用定量分析外部影響因素來(lái)確定。    (三)享樂(lè)價(jià)格模型應(yīng)用于收益法    收益法評(píng)估價(jià)格的準(zhǔn)確與否，取決于純收益、資本化率、收益年限、數(shù)學(xué)公式四大要素的準(zhǔn)確性。尤其是房地產(chǎn)純收益測(cè)定是否準(zhǔn)確、還原利率選擇是否合適，直接影響著房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。所以收益法中的難點(diǎn)是未來(lái)純收益和收益還原利率的確定。&

18、#160;   本文通過(guò)引進(jìn)享樂(lè)價(jià)格函數(shù)模型來(lái)減少收益法中的上述問(wèn)題。    假設(shè)每個(gè)人的效用u是組合物品x、環(huán)境特征向量Q、個(gè)人居住住房的結(jié)構(gòu)特征向量S及居住處的臨近特征向量N的函數(shù)，且任何一個(gè)足夠大的地區(qū)都具有廣泛差異的結(jié)構(gòu)、環(huán)境和位置特征。享樂(lè)技術(shù)的一個(gè)重要假設(shè)是：整個(gè)城市構(gòu)成一個(gè)統(tǒng)一的住房市場(chǎng)，每個(gè)消費(fèi)者有各種信息，即可以在城市的住房市場(chǎng)上獲取充分的信息，并能自由選擇住房特征。享樂(lè)方法的目的在于反映購(gòu)買(mǎi)者對(duì)不同住房特征的價(jià)值評(píng)估。在房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡的前提下(意味著在給定的價(jià)格下，購(gòu)買(mǎi)者達(dá)到其效用最大化，住房市場(chǎng)出清)，給出由住房結(jié)構(gòu)特征、與位置特征相應(yīng)的鄰近特征和環(huán)境特征決定的價(jià)格函數(shù)：    為了更規(guī)范的表述問(wèn)題，設(shè)消費(fèi)者擁有住房i