物業(yè)公司接管樓盤驗收工作規(guī)程

1、1.0范圍適用于各物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)接管驗收工作。2.0內(nèi)容2.1竣工驗收與接管驗收2.2接管驗收的作用2.3物業(yè)接管驗收的程序及條件2.4物業(yè)接管驗收的標準3.0定義3.1竣工驗收當一個建筑工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后，達到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。工程項目竣工以后，施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會（小組）對竣工項目進行查驗,在人為工程合格后辦理工程接受手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這一交接過程稱為竣工驗收?？⒐を炇帐枪こ添椖坑山ㄔO(shè)投入使用的標志，也是對工程項目的設(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗。3.2接

2、管驗收接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。在完成接管驗收后，整個物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序，是因為物業(yè)在完成驗收后，就進入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來進行的，物業(yè)管理公司早已為投入使用作了各種準備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進行崗位培訓(xùn)等。另外，在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下，也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗收，才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時，移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂管理公約、領(lǐng)取用戶手冊、裝修手冊等。3.3接管驗收

3、的作用接管驗收是物業(yè)管理過程中重要的一個環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗收是馬虎從事，放寬標準，最后可能自食其果。因為一旦接管合同生效，物業(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。而且物業(yè)能夠長期使用，在日后使用中出現(xiàn)的問題必須有物業(yè)管理公司和業(yè)主來應(yīng)付。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問題對自己日后管理的影響，另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場上，充分維護業(yè)主的權(quán)益。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在：明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護自身

4、和業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗收，能進一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標準進行設(shè)計和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。為后期管理創(chuàng)造條件。通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各管理事項，建立物業(yè)管理系統(tǒng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。4.0物業(yè)接管驗收的程序及條件4.1接管驗收程序4.1.1建設(shè)單位書面提請接管單位驗收；4.1.2接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資

5、料逐項進行審核，對具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間；4.1.3接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗；4.1.4對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；4.1.5經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。4.2接管驗收的條件新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。接管驗收應(yīng)具備以下條件：4.2.1建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格；4.2.2供電、空調(diào)采暖、通風(fēng)消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；4.2.3房屋幢、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認。4.3物業(yè)接管驗收應(yīng)檢索提

6、交的資料4.3.1產(chǎn)權(quán)資料：規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準的選址意見書；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；拆遷安置資料。4.3.2技術(shù)資料：竣工圖：包括總平面圖、各層建筑平面圖、結(jié)構(gòu)圖、效果圖、各專業(yè)平面圖、系統(tǒng)圖、室外綜合管網(wǎng)圖、道路、綠化、室外照明圖、設(shè)備圖、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預(yù)決算；圖紙會審記錄；工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀察記錄；竣工驗收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、新配件的簽定合格證書；水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說明書；檢驗合格證書；保修單據(jù)等文

7、件；消防驗收合格，由消防局頒發(fā)的驗收合格證；砂漿、混凝土試塊試壓報告；供水、供暖的試壓報告。4.4驗收的組織驗收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭，各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與，會同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位，本著客觀、公正的原則進行驗收。參與驗收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司，在驗收中須表明自己客觀的意見，反映物業(yè)的真實狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份，表達這些意見時應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào)，與他們?nèi)〉靡恢隆⑴c驗收人員不可接受施工方禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理、發(fā)展商的批準，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴肅處理。接管驗收程序應(yīng)具備的條件：1) 建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格。2) 供配電、消防、

8、給排水、排煙、備用電源、空調(diào)、通風(fēng)、電梯、公共照明、程控電話、鍋爐、衛(wèi)星接收、樓宇自動控制等系統(tǒng)及其他設(shè)施能正常使用。3) 經(jīng)有關(guān)部門確認*地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計部、工程部提交的資料：產(chǎn)權(quán)資料：.項目批準文件 .用地批準文件 .建筑執(zhí)照 .拆遷資料技術(shù)資料：.項目竣工圖 .地質(zhì)勘察報告 .工程合同,開、竣工報告?zhèn)?.工程預(yù)決算書 .圖紙會審記錄 .工程設(shè)計變更通知 .隱蔽工程驗收簽證人 .沉降觀察記錄 .竣工驗收證明書 .鋼材水泥等主要材料質(zhì)保書 .新材料、構(gòu)配件的合格書 .物業(yè)內(nèi)所有設(shè)備安裝、調(diào)試、檢驗合格書 .砂漿混凝土試塊試壓報告 .管道試壓報告審核所提交的資料，若有資料不全，書面提出

9、請籌建處盡快補齊雙方對所有設(shè)備、設(shè)施進行分段檢查平頂山市 物業(yè)服務(wù)有限公司工程維修中心與*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程部制定驗收計劃檢驗不合格，按質(zhì)量問題處理、返修跟蹤建設(shè)單位執(zhí)修缺陷遺漏工程項目簽署驗收合格文件（所有收樓文件一式三份由開發(fā)商、業(yè)主、及物業(yè)服務(wù)中心各保存一份）合格 總經(jīng)理簽發(fā)接管文件5.0物業(yè)接管驗收的標準在接管驗收過程中，對工程質(zhì)量，要以國家設(shè)計、施工、驗收標準中的相應(yīng)條文為準。當工程合同中另有規(guī)定時，要以較高的標準為驗收依據(jù)。依據(jù)各施工項目的驗收標準，對今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出，要求施工單位改進。這些標準應(yīng)包括但不限于下列項目：5.

10、1主體結(jié)構(gòu)地基基礎(chǔ)的沉降不得GB50007-2002建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范表5.3.4及設(shè)計要求的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；地下室防水工程應(yīng)符合GB50208-2002地下防水工程質(zhì)量驗收規(guī)范的規(guī)定；鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫，不得超過GB50010-2002混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范表3.3.4及設(shè)計要求的規(guī)定值（一般為0.2mm）；木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合GB50206-2002木結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定；磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫；凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GB50011-2001建筑抗震設(shè)計規(guī)范

11、的規(guī)定。5.2外墻:不得滲水；保溫層完好；幕墻石材、玻璃安裝牢固，無損壞；符合JGJ133-2001金屬與石材幕墻工程技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。5.3屋面:各類屋面必須符合GB50207-2002屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范中的規(guī)定，排水暢通，無積水、不滲漏；平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔；平臺及屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴密、不滲漏。5.4樓地面:面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷 ；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角；衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；

12、樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合；符合GB50209-2002建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范的規(guī)定。5.5裝修:鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度；木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢；門玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷；飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角；油漆，刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象；符合GB50210-2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范的規(guī)定。5.6強電:電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有套管。導(dǎo)線連接必

13、須緊密，導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠接地；應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置；照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置準確；各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合GB50169-2006電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規(guī)范的要求；電梯應(yīng)能準確地啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲和震動聲不得超過GB50310-2002電梯工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄完整，安裝的隱蔽工程和圖紙資料應(yīng)符合要求；對電視信

14、號有屏蔽影響的寫字樓，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的寫字樓，應(yīng)設(shè)置共用天線；除上述要求外，同時應(yīng)符合“低壓電器安裝規(guī)程”的有關(guān)要求。5.7水、衛(wèi)、消防：管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應(yīng)試驗，保溫及防腐措施必須符合GB50242-2002建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范的要求；高位水箱進水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修；衛(wèi)生間的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全、操作靈活；水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運行時無較大震動；消防設(shè)施必須符合GB50016-2006建筑設(shè)計防火規(guī)范、G

15、B50045-95高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。5.8采暖：鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證；各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活；管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GB50242-2002建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固；設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。鍋爐輔機應(yīng)運轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排

16、放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。經(jīng)過48小時連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計要求。5.9附屬工程及其他：室外排水系統(tǒng)的標高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合GB50242-2002建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎；明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象；房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通，無阻塞物；單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設(shè)施

17、及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求；群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。5.10以上為接管驗收的一般要求，具體驗收區(qū)域、驗收內(nèi)容、驗收項目詳見各相關(guān)程序。6.0物業(yè)移交：在完成了物業(yè)驗收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設(shè)備在驗收簽字的同時應(yīng)可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查對責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時，每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標記，以免弄錯。6.1交接雙方的責(zé)任為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交

18、的資料提前做好房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收，經(jīng)檢驗符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。接管驗收時，交接雙方均應(yīng)嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時間復(fù)驗，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗。房屋接管使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位， 共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)處理。如屬使用不當，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負責(zé)處理。新建房屋從驗收之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負責(zé)保修，并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收接管時，雙方達成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責(zé)保修。7.0