自考“資產(chǎn)評(píng)估”計(jì)算題考點(diǎn)分析(共7頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上一、核心考點(diǎn)之一機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法 資產(chǎn)評(píng)估的成本法在機(jī)器設(shè)備的評(píng)估中表現(xiàn)的最完整，也最有代表性。因此每年考試的第一個(gè)計(jì)算題目幾乎都是考核機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法。對(duì)機(jī)器設(shè)備評(píng)估運(yùn)用成本法的考核，重點(diǎn)在于重置成本、成新率、實(shí)體性貶值、功能性貶值的估算。重置成本的估算一般都是考核物價(jià)指數(shù)法，如果機(jī)器設(shè)備不同組成部分的物價(jià)變動(dòng)不一致，應(yīng)該區(qū)分不同組成部分運(yùn)用不同的物價(jià)指數(shù)。如果重置成本估算的考核想考出新意，則完全可以與進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用的估算結(jié)合起來(lái)。成新率的考核一般都是年限法，年限法比較容易錯(cuò)誤的是有關(guān)實(shí)際已使用年限的計(jì)算，可能還會(huì)考核加權(quán)平均已使用年限的計(jì)算。實(shí)體性貶值往

2、往和成新率的考核融合在一起，而功能性貶值的估算幾乎就沒(méi)有離開(kāi)過(guò)凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)法的框架?？祭?、被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1995年6月，賬面原值100萬(wàn)元，1998年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，以使用某種專(zhuān)利技術(shù)，改造費(fèi)用為10萬(wàn)元， 評(píng)估基準(zhǔn)日為1999年6月30日。1995年至1999年設(shè)備類(lèi)價(jià)格定基變動(dòng)指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%；被估設(shè)備的月人工成本比同類(lèi)設(shè)備節(jié)約1000元；被估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)，所得稅稅率為33%；經(jīng)了解，該設(shè)備在評(píng)估前使用期間因技術(shù)改造等因素，其實(shí)際利用率僅為正常利用率的60%，經(jīng)

3、評(píng)估人員鑒定分析被評(píng)估設(shè)備尚可使用6年，評(píng)估基準(zhǔn)日后，其利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)要求的80%.根據(jù)上述條件估測(cè)該設(shè)備的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)和評(píng)估值。解答與分析：首先運(yùn)用物價(jià)指數(shù)法計(jì)算被估設(shè)備重置成本=100×120%105%+10×120%115%100×1.14+10×1.04 114+10.4124.4（萬(wàn)元）被估設(shè)備加權(quán)投資年限=（114×4+10.4×1）÷124.4（456+10.4）÷124.4 466.4÷124.43.74（年）采用年限法計(jì)算被估設(shè)備實(shí)體性貶值率，前一步驟計(jì)算的被估設(shè)備加權(quán)投資年限僅

4、僅是名義的，必須根據(jù)資產(chǎn)利用率轉(zhuǎn)化為實(shí)際已使用年限。（3.74×60%）÷（3.74×60%+6） 2.24÷8.240.27或27%本題的獨(dú)特之處在于“被估設(shè)備的月人工成本比同類(lèi)節(jié)約1000元”，因此被估設(shè)備發(fā)生的不是功能性貶值，而是功能性升值（求取評(píng)估值是要加而不是減）。功能性升值=0.1×12×（133%）×（P/A，10%，6） 0.8×4.363.49（萬(wàn)元）采用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-0.80.71-0.860.14評(píng)估值=124.4×（1-27%）3.49×（10.

5、14）（90.813.49）×0.8681.09萬(wàn)元請(qǐng)注意，124.4×（1-27%）3.49不能寫(xiě)為（124.43.49）×（1-27%），因?yàn)椴捎媚晗薹ㄓ?jì)算被估設(shè)備實(shí)體性貶值率時(shí)一般不考慮已經(jīng)發(fā)生的功能性?xún)r(jià)值變化。在進(jìn)行成本法的有關(guān)計(jì)算時(shí)，考生一定要區(qū)分復(fù)原重置成本和更新重置成本這一對(duì)概念。復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)和建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。復(fù)原重置成本與更新重置成本均是重置成本，采用的

6、都是現(xiàn)實(shí)價(jià)格，所不同的耗用材料、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的差異。如果建筑該項(xiàng)資產(chǎn)的技術(shù)條件、耗用標(biāo)準(zhǔn)等沒(méi)有改變和進(jìn)步時(shí)，更新重置成本和復(fù)原重置成本是一樣的。在同時(shí)可得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選用更新重置成本。考例2、評(píng)估對(duì)象為某機(jī)器廠的一條國(guó)產(chǎn)機(jī)組，該機(jī)組于1996年5月20日購(gòu)置并投入使用，其設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)A產(chǎn)品10萬(wàn)件，賬面原值為150萬(wàn)元，評(píng)估人員以2001年5月20日為評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)該機(jī)組進(jìn)行評(píng)估，并取得以下相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)：（1）設(shè)備類(lèi)價(jià)格指數(shù)情況是： 1997年5月比1996年5月上升了2%，1998年5月比1997年5月上升了1%，1999年5月比1998年5月下降了1%，

7、2000年5月與1999年5月價(jià)格水平持平，2001年5月比2000年5月上升了2%；（2）經(jīng)評(píng)估人員在該機(jī)組生產(chǎn)廠家詢(xún)價(jià)， 該機(jī)組的現(xiàn)行出廠價(jià)格為100萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)大約占購(gòu)置價(jià)的25%，據(jù)廠家介紹，更為新型的改進(jìn)機(jī)組已經(jīng)面世，售價(jià)較該機(jī)組有較大提高；（3）被評(píng)估機(jī)組從投產(chǎn)到評(píng)估基準(zhǔn)日，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原因，利用率僅為設(shè)計(jì)能力的60%，估計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)會(huì)使其利用率達(dá)到設(shè)計(jì)要求；（4）被評(píng)估機(jī)組經(jīng)檢測(cè)尚可使用7年；被評(píng)估機(jī)組與相同生產(chǎn)能力的改進(jìn)機(jī)組相比，年運(yùn)營(yíng)成本超支額大約在4萬(wàn)元左右；假定折現(xiàn)率為10%.根據(jù)上述背景材料運(yùn)用兩種具體方法評(píng)估該機(jī)組于2001年5月20日的續(xù)用

8、價(jià)值。解答與分析：可按市場(chǎng)重置方式和價(jià)格指數(shù)法兩種具體方法進(jìn)行評(píng)估。如果運(yùn)用市場(chǎng)重置方式的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：評(píng)估值重置成本實(shí)體有形損耗，在運(yùn)用市場(chǎng)重置方式時(shí)，因該機(jī)組市價(jià)已經(jīng)考慮了功能落后因素，故不需再計(jì)算功能性貶值，材料中未給出經(jīng)濟(jì)性貶值信息，故亦不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值因素。如果運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：評(píng)估值重置成本實(shí)體損耗功能性貶值，這里需要注意的是運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法確定該機(jī)組的重置成本是復(fù)原重置成本，必須考慮其功能落后因素并計(jì)算其功能性貶值。運(yùn)用市場(chǎng)重置方式評(píng)估：1.重置成本100×（1+25%）125（萬(wàn)元）2.實(shí)體損耗率5×60%/（5×60%）+7×

9、100%3/10×100%30%3.評(píng)估值125×（1-30%）87.5（萬(wàn)元）運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估：1.重置成本150×（1+2%）（1+1%）（1-1%）（1+2%）156.04（萬(wàn)元）2.實(shí)體損耗率3/（3+7）×100%30%3.功能性貶值4×（1-33%）（P/A，10%，7）2.68×4.868413.05萬(wàn)元4.評(píng)估值156.04×（1-30%）-13.0596.18（萬(wàn)元）最終評(píng)估結(jié)果應(yīng)以運(yùn)用市場(chǎng)重置方式的評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)或?yàn)橹鳎ù私Y(jié)果的權(quán)重超過(guò)51%即算為主）。因?yàn)?，此方法是利用了市?chǎng)的判斷，更接近于客觀事實(shí)，而

10、價(jià)格指數(shù)法中的價(jià)格指數(shù)本身比較寬泛，評(píng)估精度可能會(huì)受到影響，故不能以該評(píng)估方法和評(píng)估結(jié)果為主，或平分秋色?？祭?、被評(píng)估設(shè)備為1989年從德國(guó)引進(jìn)設(shè)備，進(jìn)口合同中的FOB價(jià)是40萬(wàn)克。1994年評(píng)估時(shí)德國(guó)生產(chǎn)廠家已不再生產(chǎn)這種待估設(shè)備了，其替代產(chǎn)品的FOB報(bào)價(jià)為45萬(wàn)馬克，而國(guó)內(nèi)其他企業(yè)1994年從德國(guó)進(jìn)口設(shè)備的CIF價(jià)格為60萬(wàn)馬克。按照通常情況，設(shè)備的實(shí)際成交價(jià)應(yīng)為報(bào)價(jià)的70%一90%，境外運(yùn)雜費(fèi)約占FOB價(jià)格的5%，保險(xiǎn)費(fèi)約占FOB價(jià)格的0.5%，不考慮進(jìn)口關(guān)稅、增值稅，銀行手續(xù)費(fèi)按CIF價(jià)格的0.8%計(jì)，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按CIF 價(jià)格加銀行手續(xù)費(fèi)之和的3%計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)含在設(shè)備價(jià)格中不再另

11、行計(jì)算，被評(píng)估設(shè)備尚可使用5年，年運(yùn)營(yíng)成本比其替代設(shè)備超支2萬(wàn)元人民幣，被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，評(píng)估時(shí)馬克與美元的匯率為1.5：1，人民幣與美元的匯率為8：1.根據(jù)上述數(shù)據(jù)估算進(jìn)口設(shè)備續(xù)用價(jià)值。解答與分析：（1）被評(píng)估設(shè)備的CIF價(jià)格取同年其他企業(yè)從德國(guó)進(jìn)口設(shè)備的CIF價(jià)格最為合理，即被評(píng)估設(shè)備的CIF價(jià)格為60萬(wàn)馬克，可以按照評(píng)估時(shí)馬克與美元的匯率1.5：1折合為40萬(wàn)美元：40×8=320萬(wàn)元人民幣。（2）被評(píng)估設(shè)備的重置成本 = （設(shè)備的CIF價(jià)格+銀行手續(xù)費(fèi)）×（1國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率）其中：銀行手續(xù)費(fèi)40×8×0.8%=2.56萬(wàn)元

12、人民幣國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=（320+2.56）×3%=9.68萬(wàn)元人民幣進(jìn)口設(shè)備重置成本=320+2.56+9.68332.24萬(wàn)元人民幣成新率5÷（5+5）=50%有形損耗=332.24×50%=166.12萬(wàn)元人民幣無(wú)形損耗=年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×（1-所得稅率） ×（P/A，10%，5） =2×（1-33%）×3.7908=5.=5.08萬(wàn)元人民幣續(xù)用價(jià)值= 32224-166.12-5.08=161.04萬(wàn)元人民幣二、核心考點(diǎn)之二房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 市場(chǎng)法評(píng)估包括直接評(píng)估和間接調(diào)整兩種方式。對(duì)于市場(chǎng)上能夠找到與被估資產(chǎn)完全相同的

13、參照物，可直接將其市價(jià)作為評(píng)估值。但是，更多情況是只能找到類(lèi)似參照物的價(jià)格，需要比較與被評(píng)估資產(chǎn)的差異，間接調(diào)整確定被估資產(chǎn)價(jià)值。調(diào)整因素主要包括時(shí)間因素、地域因素和功能因素和個(gè)別因素。運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的核心考點(diǎn)在于修正系數(shù)（調(diào)整系數(shù)）的計(jì)算，不管題目條件如何給取，修正系數(shù)都應(yīng)該按照下列基本公式進(jìn)行計(jì)算：修正系數(shù)=評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)的指標(biāo)值÷參照物對(duì)應(yīng)的指標(biāo)值分子分母千萬(wàn)不可顛倒，而且不一定求取修正系數(shù)時(shí)非要把分母作為100.如果一個(gè)題目中涉及諸多修正系數(shù)，那么各個(gè)修正系數(shù)之間是連續(xù)相乘的關(guān)系?？祭?、有一待估宗地甲需評(píng)估，現(xiàn)搜集到與宗地甲條件類(lèi)似的4宗地A、B、C、D，具體情況如表

14、11；表中的交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素值，都是參照物與甲比較，正號(hào)表示參照物宗地條件比宗地甲條件優(yōu)，負(fù)號(hào)含義相反。數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。該城市此類(lèi)用地容積率與地價(jià)關(guān)系為：當(dāng)容積率在1-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為l時(shí)的地價(jià)增加3%.另外，該城市地價(jià)指數(shù)情況1995年至1999年每年分別為100、105、108、110、111.試求待估宗地1999年1月份的價(jià)格。（單位：元平方米）表11 宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況 容積率 區(qū)域因素個(gè)別因素甲1999.1 0 1.2 0 0A 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0B 850 1999.1 +1

15、% 1.4 0 +1%C 760 1988.1 0 1.1 0 -2%D 780 1998.1 0 1.0 -1% -1%解答與分析：首先需要建立容積率地價(jià)指數(shù)表，見(jiàn)下表容積率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4地價(jià)指數(shù)100 103 106 109 112然后對(duì)參照物地價(jià)進(jìn)行修正：A.800×111/110×100/102×106/109×100/101×100/100762（762.04）B.850×111/111×100/101×106/112×100/100×100/101789（7

16、88.6）C.760×111/110×100/100×106/103×100/100×100/98805（805.35）D.780×111/110×100/100×106/100×100/99×100/99851（851.26）最后確定評(píng)估結(jié)果：（762+789+805+851）÷43207÷4801.75元/平方米三、核心考點(diǎn)之三無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益法收益法是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益，再將其折算成現(xiàn)值，來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。收益法的應(yīng)用過(guò)程，實(shí)際上就

17、是對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)或本金化的過(guò)程。在考核無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益法時(shí)，一定要注意折現(xiàn)的對(duì)象是無(wú)形資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日以后的預(yù)期收益，而不是評(píng)估基準(zhǔn)日以前的歷史收益。考例1、甲企業(yè)許可乙企業(yè)使用其生產(chǎn)可視對(duì)講電話的專(zhuān)利技術(shù)，已知條件如下：甲企業(yè)與乙企業(yè)共同享用可視對(duì)講電話專(zhuān)利，甲乙企業(yè)設(shè)計(jì)能力分別為150萬(wàn)部和50萬(wàn)部：該專(zhuān)利為甲企業(yè)外購(gòu)，賬面價(jià)值100萬(wàn)元，已使用4年，尚可使用6年，假設(shè)前4年技術(shù)類(lèi)資產(chǎn)累計(jì)價(jià)格上漲率為15%；該專(zhuān)利對(duì)外許可使用對(duì)甲企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有較大影響，由于失去壟斷地位，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇，預(yù)計(jì)在以后6年，甲企業(yè)減少收益按折現(xiàn)值計(jì)算為50萬(wàn)元，增加研發(fā)費(fèi)用以提高技術(shù)含量、保

18、住市場(chǎng)份額的追加成本按現(xiàn)值計(jì)算為10萬(wàn)元。請(qǐng)?jiān)u估該項(xiàng)專(zhuān)利許可使用的最低收費(fèi)額（以萬(wàn)元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位）。解答與分析：重置成本凈值100×（1+15%）× 6/（4+6）69（萬(wàn)元）重置成本凈值分?jǐn)偮?0/（150+50）×100%25%機(jī)會(huì)成本50+1060（萬(wàn)元）該專(zhuān)利許可使用的最低收費(fèi)額69× 25%+6077.25（萬(wàn)元）考例2、某企業(yè)決定將使用了10年的注冊(cè)商標(biāo)轉(zhuǎn)讓。據(jù)調(diào)查，該企業(yè)使用這一商標(biāo)的商品比其他企業(yè)同類(lèi)商品的單價(jià)高出5元，該企業(yè)年生產(chǎn)量是900萬(wàn)臺(tái)，假設(shè)目前市場(chǎng)情況表明未來(lái)5年市場(chǎng)需求量和企業(yè)生產(chǎn)量可以達(dá)到1000萬(wàn)臺(tái)。假定折現(xiàn)

19、率為10%，該商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值是多少？假設(shè)不是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，而是通過(guò)許可使用合同將該商標(biāo)使用權(quán)許可給另一企業(yè)使用。合同約定：使用期限為5年，經(jīng)預(yù)測(cè)該企業(yè)使用該商標(biāo)后每臺(tái)產(chǎn)品可新增利潤(rùn)5元。第一年至第五年的銷(xiāo)售量分為20、25、30、40和 55萬(wàn)臺(tái)，利潤(rùn)分成率為30%，折現(xiàn)率確定為10%，該商標(biāo)使用權(quán)的價(jià)格是多少？解答與分析：使用商標(biāo)每年可獲取的預(yù)期超額利潤(rùn)為：1000×5=5000萬(wàn)元將預(yù)期超額利潤(rùn)折現(xiàn)得出該商標(biāo)評(píng)估價(jià)格5000×（P/A，10%，5）=5000×3.7908=18954（萬(wàn)元）年份新增利潤(rùn)（萬(wàn)元）折現(xiàn)系數(shù) 折現(xiàn)值（萬(wàn)元）1 100 0.9091 9

20、0.912 125 0.8264 103.303 150 0.7513 112.704 200 0.6830 136.605 275 0. 6209 170.75合計(jì) 614.26該商標(biāo)使用權(quán)的價(jià)格=614.56×30%=184.368萬(wàn)元考例3、甲企業(yè)將一項(xiàng)專(zhuān)利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用對(duì)利潤(rùn)分成的方法，該專(zhuān)利系三年前從外部購(gòu)入，賬面成本80萬(wàn)元，三年間物價(jià)累計(jì)上升25%，該專(zhuān)利法律保護(hù)期十年，已過(guò)四年，尚可保護(hù)六年，經(jīng)專(zhuān)業(yè)人員測(cè)算，該專(zhuān)利成本利潤(rùn)率為400%，乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為4000萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為12.5%，通過(guò)論證分析，技術(shù)人員認(rèn)為該專(zhuān)利剩余使用壽命為五年，另外，通過(guò)對(duì)

21、市場(chǎng)供求狀況及有關(guān)會(huì)計(jì)資料分析得知，乙企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號(hào)產(chǎn)品20萬(wàn)臺(tái)，成本費(fèi)用每臺(tái)約為400元，未來(lái)五年間產(chǎn)量與成本費(fèi)用變動(dòng)不大，該產(chǎn)品由于采用了專(zhuān)利技術(shù)，性能有較大幅度提高，未來(lái)第一、第二年每臺(tái)售價(jià)可達(dá)500元，在競(jìng)爭(zhēng)的作用下，為維護(hù)市場(chǎng)占有率，第三、第四年售價(jià)將降為每臺(tái)450元，第五年降為每臺(tái)430元，折現(xiàn)率確定為10%.要求：根據(jù)上述資料確定該專(zhuān)利評(píng)估值（不考慮流轉(zhuǎn)稅因素）。解答與分析：首先應(yīng)該注意的是，本例資料沒(méi)有給出所得稅稅率，應(yīng)該理解為不考慮所得稅因素對(duì)收益的影響。（此判斷方法可以推而廣之）。首先確定利潤(rùn)分成率：（1）專(zhuān)利重置成本=80×（1+25%）=100萬(wàn)

22、元（2）專(zhuān)利約當(dāng)投資量=100×（1+400%）=500萬(wàn)元（3）乙企業(yè)資產(chǎn)約當(dāng)投資量=4000×（1+12.5%）=4500萬(wàn)元（4）利潤(rùn)分成率=500÷（4500+500）=10%確定評(píng)估值：（1）確定每年利潤(rùn)額第一、第二年：（500-400）×20=2000萬(wàn)元第三、第四年：（450-400）×20=1000萬(wàn)元第五年： （430-400）×20=600萬(wàn)元（2）確定每年分成額 第一、第二年：2000×10%=200萬(wàn)元第三、第四年：1000×10%=100萬(wàn)元第五年： 600×10%=60萬(wàn)元（3

23、）確定評(píng)估值=200÷（1+10%）+200÷（1+10%）2+100÷（1+10%）3+100÷（1+10%）4+60÷（1+10%）5=200×0.9091+200×0.8264+100×0.7513+100×0.6830+60×0.6209=527.784萬(wàn)元=528萬(wàn)元（允許有一定誤差）當(dāng)然，所有資產(chǎn)評(píng)估的收益法是相通的，無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估收益法的基本原理可以在其他資產(chǎn)評(píng)估中廣泛應(yīng)用。比如，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用收益法也可以在實(shí)際考試時(shí)涉及?？祭?、某商場(chǎng)的土地使用年限從1994年5月31日起40年

24、，商場(chǎng)共有兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%.一層已經(jīng)于1996年5月31日出租，租期5年，月租金為180元/平方米。二層暫時(shí)空置。附近類(lèi)似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米、120元/平方米，出租費(fèi)用為租金的20%.折現(xiàn)率為10%.試估算該房地產(chǎn)1998年5月31日出售時(shí)的總價(jià)格。（帶租約）解答與分析：首先計(jì)算每層可出租面積=2000×60%=1200平方米。該房地產(chǎn)出售后的前三年需要繼續(xù)履行原租約，一層只能按照180元/平方米計(jì)算租金收入，二層需要按照正常月租金120元/平方米計(jì)算租金收入，帶租約的前3年期間每年的出租收益=（1

25、80+120）×1200×12×（1-20%）=元=345.6萬(wàn)元。因?yàn)橥恋厥褂媚晗迯?994年5月31日起40年，而到1998年5月31日已經(jīng)經(jīng)歷了4年，還剩36年，再扣除必須履行租約的3年，所以，租約期滿(mǎn)后，還可以繼續(xù)按照正常租金出租33年，每年的出租收益=（200+120）×1200×12×（1-20%）=元=368.64萬(wàn)元。最后，計(jì)算帶租約的出售價(jià)格=345.6萬(wàn)元×3年10%的年金現(xiàn)值系數(shù)+368.64萬(wàn)元×33年10%的年金現(xiàn)值系數(shù)=3509.8萬(wàn)元?？祭?、評(píng)估機(jī)構(gòu)于2002年1月對(duì)某公司進(jìn)行評(píng)估，

26、該公司擁有甲企量發(fā)行的非上市普通股票100萬(wàn)股，每股面值1元。經(jīng)調(diào)查，由于甲企業(yè)產(chǎn)品老化，評(píng)估基準(zhǔn)日以前的幾年內(nèi)，該股票的收益率每年都在前一年的基礎(chǔ)上下降2%，2001年度的收益率為10%，如果甲企業(yè)沒(méi)有新產(chǎn)品投放市場(chǎng)，預(yù)計(jì)該股票的收益率仍將保持每年在前一年的基礎(chǔ)上下降2%.已知甲企業(yè)正在開(kāi)發(fā)研制一個(gè)新產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2年后新產(chǎn)品即可投放市場(chǎng)，并從投產(chǎn)當(dāng)年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且從投產(chǎn)后第3年起，甲企業(yè)將以?xún)衾麧?rùn)的75%發(fā)放股利，其余的25%用作企業(yè)的追加投資，凈資產(chǎn)利潤(rùn)率將保持在20%的水平。若折現(xiàn)率為15%，求公司所持甲企業(yè)股票2002年1月1日的評(píng)估值。解答與分析：新產(chǎn)品投資以

27、前兩年的收益率分別為：10%× （12%） 9.8%以及9.8%× （12%） 9.6%新產(chǎn)品投產(chǎn)以前兩年內(nèi)股票收益現(xiàn)值100×1×9.8%/（1+15%）+100×1×9.6%/（1+15%）28.52+7.2615.78（萬(wàn)元）新產(chǎn)品投產(chǎn)后第一和第二年該股票收益現(xiàn)值之和100×1×15%/（1+15%）3+100×1×15%/（1+15%）49.86+8.5818.44（萬(wàn)元）從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起股利增長(zhǎng)率=20%×25%=5%從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起到以后該股票收益現(xiàn)值=100&

28、#215;1×15%/（15%-5%）×1/（1+15%）4=150×0.5718=85.77（萬(wàn)元）該股票評(píng)估值15.78+18.44+85.77=119.99（萬(wàn)元）四、核心考點(diǎn)之四企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估的收益法企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估的收益法的基本計(jì)算思路與無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益法保持一致，但是考核企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估的收益法時(shí)，命題者更加側(cè)重于收益折現(xiàn)的分段法和年金資本化法。運(yùn)用分段法時(shí)一定要注意，前若干年的收益采取逐年折現(xiàn)的思路，從第某年開(kāi)始的年金收益按照財(cái)務(wù)管理或者管理會(huì)計(jì)中學(xué)習(xí)過(guò)的延期年金，按照二次折現(xiàn)的思路計(jì)算。所謂二次折現(xiàn)的思路就是第一次按照普通年金折現(xiàn)，第二次按照復(fù)

29、利現(xiàn)值系數(shù)折現(xiàn)?？祭?、某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)柽M(jìn)行評(píng)估。經(jīng)預(yù)測(cè)該企業(yè)未來(lái)5年凈利潤(rùn)分別為100萬(wàn)、110萬(wàn)、120萬(wàn)、150萬(wàn)、160萬(wàn)，從第六年起，每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，即每年均為160萬(wàn)。該企業(yè)一直沒(méi)有負(fù)債，其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn)，且其評(píng)估值分別為100萬(wàn)和500萬(wàn)，該企業(yè)有一項(xiàng)可確指無(wú)形資產(chǎn)，即一個(gè)尚有5年剩余經(jīng)濟(jì)壽命的非專(zhuān)利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲超額凈利潤(rùn)10元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品8萬(wàn)件，經(jīng)綜合生產(chǎn)能力和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，在未來(lái)5年，每年可生產(chǎn)10萬(wàn)件，經(jīng)預(yù)測(cè)折現(xiàn)率和本金化率均為6%.請(qǐng)?jiān)u估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值 （以萬(wàn)元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留二位）。解答與分析：該企業(yè)商譽(yù)價(jià)值

30、評(píng)估應(yīng)采用割差法進(jìn)行。首先運(yùn)用收益法評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值，再運(yùn)用加和法計(jì)算出企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和，再運(yùn)用企業(yè)整體價(jià)值減掉企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和得到企業(yè)商譽(yù)價(jià)值。單項(xiàng)有形資產(chǎn)評(píng)估值為600萬(wàn)。非專(zhuān)利技術(shù)的預(yù)期年凈利潤(rùn)為100萬(wàn)元，在折現(xiàn)率和本金化率均為6%的情況下，各年的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)分別為0.9434、0.8900、0.8396、0.7921、0.7473.采用收益法估算出非專(zhuān)利技術(shù)評(píng)估值100×（0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）421.24（萬(wàn)元）當(dāng)然采用收益法估算出非專(zhuān)利技術(shù)評(píng)估值也可以借助年金現(xiàn)值系數(shù)，而且采用年金現(xiàn)值系數(shù)是考生首先會(huì)想到的，這

31、里之所以沒(méi)有采用年金現(xiàn)值系數(shù)，是想培養(yǎng)考生的應(yīng)變能力。評(píng)出商譽(yù)價(jià)值整體資產(chǎn)評(píng)估值-（有形資產(chǎn)評(píng)估值+非專(zhuān)利技術(shù)評(píng)估值）2524.18-（600+421.24）1502.94（萬(wàn)元）這里還需要指出的是，考核企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估的收益法，不可避免的會(huì)涉及商譽(yù)的計(jì)算，商譽(yù)的計(jì)算又多半圍繞著割差法。因此本例涉及的商譽(yù)的計(jì)算思路希望考生能舉一反三。企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估的收益法，往往還會(huì)聯(lián)系折現(xiàn)率的計(jì)算，采用系數(shù)法計(jì)算折現(xiàn)率的公式一定要記憶清楚，這應(yīng)該不是什么困難問(wèn)題。如果題目中要求計(jì)算折現(xiàn)率，但是又沒(méi)有給出系數(shù)，則可以利用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率加風(fēng)險(xiǎn)收益率的思路?？祭?：甲企業(yè)因股份制改制需進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2004年1月1日。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查分析，預(yù)計(jì)甲企業(yè)2004年至2008年的凈利潤(rùn)分別為100萬(wàn)元，110萬(wàn)元，120萬(wàn)元，120萬(wàn)元，130萬(wàn)元，從2009年起，甲企業(yè)凈利潤(rùn)將保持在按2004年至2008年各年凈利潤(rùn)計(jì)算的年金水平上。該企業(yè)有形資產(chǎn)賬面凈值為867萬(wàn)元，評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估價(jià)值為916萬(wàn)元。該企業(yè)的可確指無(wú)形資產(chǎn)僅有一項(xiàng)專(zhuān)利技術(shù)。該項(xiàng)專(zhuān)利技術(shù)可改善企業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品的性能，從而能以更高的價(jià)