在全市物業(yè)管理工作會議上的講話.doc

1、在全市物業(yè)管理工作會議上的講話在全市物業(yè)管理工作會議上的講話今年以來，全市上下提倡少開大會、多干實(shí)事。召開這樣一個專項(xiàng)會議，就是因?yàn)檫@個會是不得不開的會，也是必須認(rèn)真貫徹落實(shí)的會。下面，我講三點(diǎn)意見：一、進(jìn)步認(rèn)識，實(shí)在增強(qiáng)責(zé)任感和緊迫感物業(yè)管理是城市管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是社會廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)。我們必須站在提升全市居民幸福感、維護(hù)社會穩(wěn)定的高度，充分認(rèn)識物業(yè)管理工作的重要性。(一)做好物業(yè)管理工作具有重要社會意義和經(jīng)濟(jì)意義。第一，物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理的重要組成局部。完善和開展城市功能，維持城市的運(yùn)轉(zhuǎn)，需要投入相應(yīng)的人力、物力、財力進(jìn)展管理。物業(yè)管理就是要建立與城市設(shè)施這一“硬環(huán)境”相適應(yīng)的

2、管理效勞“軟環(huán)境”。物業(yè)管理工作者實(shí)際上也是城市的管理者。第二，良好的物業(yè)效勞關(guān)系是構(gòu)建和諧社會的一項(xiàng)重要內(nèi)容。物業(yè)管理好壞，業(yè)主是否滿意，直接影響到社區(qū)穩(wěn)定乃至整個社會的穩(wěn)定。作為社區(qū)管理和效勞的主體，物業(yè)效勞企業(yè)在進(jìn)步人們居住質(zhì)量和生活質(zhì)量的同時，也承當(dāng)著居住區(qū)精神文明建立的重任。第三，開展物業(yè)管理是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的重要手段。業(yè)主繳納與效勞相對等的費(fèi)用,物業(yè)行業(yè)、效勞人員獲取勞動報酬，是合理調(diào)整社會財富再分配的重要手段。這是物業(yè)效勞行業(yè)存在和開展最重要的經(jīng)濟(jì)根底。我市物業(yè)管理吸納了大量企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力和部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人，這對緩解產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整中的就業(yè)壓力具有重要作用。第四，提

3、升物業(yè)管理程度是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)安康、快速開展的有力保障。作為房地產(chǎn)業(yè)的一個管理環(huán)節(jié)，物業(yè)管理對房地產(chǎn)保值、增值具有重大影響,抓好物業(yè)管理對于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的開展具有重要作用。(二)認(rèn)真剖析當(dāng)前物業(yè)管理中的缺乏。第一，管理體制不順。主要表達(dá)在兩點(diǎn)：一是市、縣兩級住建局的物業(yè)管理職責(zé)不明晰，特別是在市區(qū)，市住建局參與或直接行使詳細(xì)管理工作，真正在一線面對各類物業(yè)矛盾糾紛、掌握一手情況的區(qū)住建局，卻沒有真正發(fā)揮作用。二是個別縣(市、區(qū))住建局，還沒有理順與規(guī)劃、城管、公安以及供水、供電、供熱、供氣等相關(guān)職能部門的關(guān)系，沒有形成協(xié)調(diào)聯(lián)動的物業(yè)管理機(jī)制，總是不能順暢、及時地解決物業(yè)問題。第二，物業(yè)行政管理

4、力度不夠。一是管理力量缺乏，有的縣(市)甚至無專門機(jī)構(gòu)、無專業(yè)人員、無工作經(jīng)費(fèi)。二是人員素質(zhì)不高，專業(yè)程度不夠，對物業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)不熟悉、甚至不理解。三是對管理中存在的問題缺乏相應(yīng)的措施，沒有系統(tǒng)完善的制度和成熟的管理手段。第三，物業(yè)效勞程度較低，效勞行為不夠標(biāo)準(zhǔn)。從業(yè)人員很多是轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)及農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員，效勞意識、專業(yè)技能還有待進(jìn)步。物業(yè)企業(yè)管理還需加強(qiáng)。第四，物業(yè)效勞缺乏市場競爭機(jī)制。全市95%以上的物業(yè)企業(yè)隸屬于開發(fā)公司，或與開發(fā)公司存在一定附屬關(guān)系,不能遵循市場規(guī)律，缺乏競爭意識、責(zé)任意識和獨(dú)立經(jīng)營才能，造成整個市場無法通過優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)社會資的合理分配。第五，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低

5、、收費(fèi)率低是現(xiàn)階段制約物業(yè)行業(yè)開展的一個根。目前物業(yè)效勞收費(fèi)還在執(zhí)行20_年制定的標(biāo)準(zhǔn)，全市_家物業(yè)效勞企業(yè)有_家虧損。虧損企業(yè)依靠減少人員和降低人工費(fèi)來降低本錢，或靠母公司的補(bǔ)貼維持生存。從而產(chǎn)生了效勞人員素質(zhì)下降、效勞質(zhì)量下滑、收費(fèi)率降低的惡性循環(huán)。第六，老舊小區(qū)是物業(yè)管理的薄弱區(qū)域。老舊小區(qū)普遍存在規(guī)劃設(shè)計缺乏前瞻性，停車位、平安監(jiān)控等配套設(shè)施不齊全，沒有歸集維修資金或維修資金已根本用完等問題。同時，無物業(yè)管理的住宅小區(qū)根本由居委會代管，物業(yè)維護(hù)問題日益突出。第七，開發(fā)建立單位遺留問題形成大量的物業(yè)管理隱患。開發(fā)商不按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)裝備物業(yè)管理設(shè)施，不按要求對公共部位進(jìn)展移交查驗(yàn)、移交建立資料

6、，在保修期內(nèi)不及時擔(dān)負(fù)維修責(zé)任等行為普遍存在。第八，業(yè)主物業(yè)效勞消費(fèi)理念不成熟，小區(qū)自治機(jī)構(gòu)不完善。一些業(yè)主還沒有建立“買房是投資，住房是消費(fèi)，產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理”的觀念。同時，業(yè)主委員會的自律、溝通作用沒有充分發(fā)揮。二、抓重點(diǎn)、解難題，推動全市物業(yè)管理出特色、上程度物業(yè)管理工作是今年住建工作的重點(diǎn)和亮點(diǎn)。今年全市物業(yè)管理工作的思路是：以完善管理體制、進(jìn)步效勞程度為目的，把“標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理，創(chuàng)立宜居小區(qū)”活動作為抓手，理順各方主體關(guān)系，強(qiáng)化行政監(jiān)管。引入市場機(jī)制，做強(qiáng)物業(yè)企業(yè)?；饷?，破解難題，形成制度完善、管理標(biāo)準(zhǔn)、競爭有序的物業(yè)管理形式。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要確保實(shí)現(xiàn)兩個“100%”，即：新建小區(qū)

7、專業(yè)物業(yè)覆蓋率100%，新建小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金繳存率100%。(一)理順各方主體關(guān)系，建立健全物業(yè)管理體制。只有體制理順了，才能從根本上破解物業(yè)開展的瓶頸，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理、效勞和經(jīng)營的科學(xué)開展。第一，要理順市、縣兩級物業(yè)主管部門關(guān)系，完善物業(yè)行政管理機(jī)制。各縣(市、區(qū))住建部門要抓緊向本級政府匯報，爭取支持，充分發(fā)揮法律、法規(guī)賦予的職能和作用，盡快理順與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的物業(yè)監(jiān)管職能。要盡快完善物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，做到工作人員、辦公地點(diǎn)、辦公設(shè)施、辦公經(jīng)費(fèi)、工作制度“五到位”。今年開場，_市區(qū)物業(yè)管理的行政職能將依法下放到各區(qū)主管部門,請各區(qū)主管部門，將相關(guān)職權(quán)迅速下放到街道辦事處及社區(qū)居委

8、會。今后，市住建局將主要行使對全市物業(yè)行業(yè)管理的行政監(jiān)管和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，起催促、協(xié)調(diào)和效勞作用;各縣(市、區(qū))、特別是市區(qū)的_要做好詳細(xì)指導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)和監(jiān)視管理工作。第二，要處理好住建局與物業(yè)管理相關(guān)部門的關(guān)系，形成齊抓共管的良好場面。各縣(市、區(qū))住建局要增強(qiáng)大局意識，與規(guī)劃、城管、公安、環(huán)衛(wèi)以及供水、排水、供暖、供氣等單位加強(qiáng)聯(lián)絡(luò)、交流與協(xié)作，按照各自職能，明確工作職責(zé)，形成各負(fù)其責(zé)、協(xié)同推進(jìn)的工作格局。第三，要處理好開發(fā)建立與后期管理的關(guān)系，解決開發(fā)建立的遺留問題。各縣(市、區(qū))住建局或房管局要明確界定房產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理交接的各個節(jié)點(diǎn)，以及開發(fā)建立單位、物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主等各方主體責(zé)任。要對

9、小區(qū)配建物業(yè)管理用房、共用部位設(shè)施配套、公建配套情況，以及開發(fā)建立單位選聘物業(yè)效勞企業(yè)、物業(yè)檔案移交、維修資金歸集等情況進(jìn)展監(jiān)視檢查，依法查處和糾正違規(guī)行為。開發(fā)建立單位必須設(shè)定開發(fā)住房保修期，在商品房銷售合同中載明并承當(dāng)相應(yīng)的保修責(zé)任。今年開場，全市將逐步試行保修金制度，由物業(yè)管理行政部門對房屋質(zhì)量保證金進(jìn)展監(jiān)管。(二)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)效勞收費(fèi)，加快建立“質(zhì)價相符”的物業(yè)效勞長效機(jī)制。市住建局協(xié)同物價部門，正在對物業(yè)效勞收費(fèi)工程和本錢構(gòu)成進(jìn)展核算，制定新的住宅小區(qū)物業(yè)效勞等級標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)，出臺與效勞等級相適應(yīng)的政府指導(dǎo)價格。同時，請各縣(市、區(qū))住建局進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)行為，監(jiān)視引導(dǎo)物業(yè)效勞企業(yè)按

10、照指導(dǎo)價格，明確效勞工程，確定效勞等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，推行明碼標(biāo)價的公示收費(fèi)制度。全市將進(jìn)一步推行“效勞標(biāo)準(zhǔn)化、收費(fèi)公開化、質(zhì)價相符”的物業(yè)效勞，杜絕多收費(fèi)、少效勞的損害業(yè)主行為，和高級別效勞、低級別收費(fèi)的惡意競爭行為。(三)強(qiáng)化整頓檢查，加大監(jiān)視執(zhí)法力度。市住建局將進(jìn)一步完善考核評議方法，從機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員裝備、政策制定執(zhí)行、違規(guī)行為查處、維修資金歸集、管理和使用、根底檔案管理等方面，強(qiáng)化對各縣(市、區(qū))住建局的監(jiān)視和指導(dǎo)。各縣(市、區(qū))住建局要加大對物業(yè)效勞企業(yè)監(jiān)視檢查和市場整頓力度，嚴(yán)肅查處不履行物業(yè)效勞合同、無資質(zhì)從事物業(yè)效勞、擅自改變管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施用處、擅自利用物業(yè)共用部位

11、、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展經(jīng)營、侵占損壞共用部位、綠化帶改建車位等違法違規(guī)行為。同時，要建立健全物業(yè)效勞企業(yè)誠信和經(jīng)理人信譽(yù)考核制度，對考核不達(dá)標(biāo)的物業(yè)效勞企業(yè)，降低或注銷資質(zhì)。(四)加強(qiáng)舊住宅小區(qū)的治理和改善，扶持舊小區(qū)物業(yè)管理工作。大力開展舊住宅小區(qū)改善工程，完善舊小區(qū)公共配套設(shè)施，改變舊小區(qū)臟亂差的狀況。對改造后具備物業(yè)管理?xiàng)l件的舊住宅小區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處和居民委員會組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，并選聘物業(yè)效勞企業(yè)進(jìn)展管理;對不完全具備物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)效勞隊(duì)伍，落實(shí)根底性自助式管理;對個別不能形成小區(qū)的住宅樓，可以采取“自我管理”形式，由社區(qū)負(fù)責(zé)組織

12、居民開展簡單的保潔效勞和公共設(shè)施維護(hù)。(五)標(biāo)準(zhǔn)住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、管理和使用。今年起，各縣(市)一律停頓開發(fā)商代收、代繳維修資金，改由業(yè)主直接向各縣(市)住建局繳存。進(jìn)一步完善專項(xiàng)維修資金管理平臺，各縣(市)要全部實(shí)現(xiàn)“三統(tǒng)一”，即：統(tǒng)一使用市區(qū)維修資金管理平臺，推進(jìn)住宅專項(xiàng)維修資金信息管理系統(tǒng)在全市聯(lián)網(wǎng);統(tǒng)一全市維修資金會計科目和核算方法，對維修資金進(jìn)展管理、核算,一律執(zhí)行市財政局、市住建局結(jié)合出臺的_市住宅專項(xiàng)維修資金會計科目及核算方法(試行);統(tǒng)一維修資金管理部門的經(jīng)費(fèi)開支渠道，人員、設(shè)備支出列入財政一般預(yù)算，管理經(jīng)費(fèi)在維修資金增值收益中列支。(六)引入市場機(jī)制，建立更加科學(xué)的物業(yè)

13、效勞形式。嚴(yán)格落實(shí)住建部前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行方法，建立標(biāo)準(zhǔn)的一級市場、也就是開發(fā)建立單位選聘物業(yè)效勞企業(yè)的招投標(biāo)制度，在此根底上，逐步引導(dǎo)建立二級市場、也就是業(yè)主大會選聘物業(yè)效勞企業(yè)的招投標(biāo)制度。培育、組建物業(yè)招投標(biāo)專業(yè)代理機(jī)構(gòu)。對物業(yè)效勞工程嚴(yán)格實(shí)行招投標(biāo)和議標(biāo)審批，對到達(dá)一定規(guī)模的住宅物業(yè)，積極推進(jìn)公開招投標(biāo);對規(guī)模較小的住宅物業(yè)協(xié)議招標(biāo)實(shí)行監(jiān)視，不斷進(jìn)步新建物業(yè)的招投標(biāo)比例和公開招投標(biāo)比重。推動房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)效勞的別離，打破原有的“誰開發(fā)、誰管理”的形式，推動物業(yè)效勞企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。(七)加快扶持引導(dǎo)，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)做大做強(qiáng)。通過扶持一批企業(yè)，帶動行業(yè)整體程度提升。市區(qū)要制定重點(diǎn)企

14、業(yè)扶持方案，力爭兩年內(nèi)開展一家以上一級資質(zhì)企業(yè);各縣(市、區(qū))也要確定扶持重點(diǎn)，年內(nèi)開展一批二級資質(zhì)企業(yè)。要大力施行“典型帶動”，樹立典型物業(yè)管理示范工程，推廣先進(jìn)物業(yè)效勞經(jīng)歷，進(jìn)一步進(jìn)步物業(yè)效勞質(zhì)量。三、發(fā)揮各方主體作用，確保物業(yè)管理工作落到實(shí)處(一)充分發(fā)揮住建局的行政管理作用，加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和效勞。各縣(市、區(qū))住建部門和房管部門要實(shí)在將物業(yè)管理作為提升城市管理程度、維護(hù)社會穩(wěn)定的一項(xiàng)重要工作抓實(shí)抓好。一要通過政策支持、技術(shù)幫扶，為物業(yè)效勞企業(yè)排憂解難，為物業(yè)行業(yè)開展創(chuàng)造有利條件。二要帶著感情去處理群眾反映的問題，努力化解矛盾，確保社會穩(wěn)定。三要多學(xué)習(xí)、多考慮、多研究，站在提升物業(yè)行業(yè)程度的高度，破解體制上、效勞上、開展中的難題。做物業(yè)管理工作，要有耐心、有細(xì)心、有公正心、有責(zé)任心，認(rèn)真調(diào)研、多方協(xié)調(diào)，才能爭取群眾的認(rèn)可。(二)充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會行業(yè)組織作用，有效推動物業(yè)管理行業(yè)的開展。一是建立物業(yè)管理專家委員會、評標(biāo)專家?guī)?，造就一批外鄉(xiāng)物業(yè)管理專家和高級人才。二是探究建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新途徑，將物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解和司法調(diào)解有機(jī)結(jié)合，通過仲裁機(jī)構(gòu)解決物業(yè)效勞糾紛。三是組織開展多種形式的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提升從業(yè)人員的素質(zhì)。(三)充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，強(qiáng)化業(yè)主自律意識。一是要加大業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建力度。各級住建局要積極協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政