注冊稅務(wù)師稅法2第五章房產(chǎn)稅

1、第五章房產(chǎn)稅【考情分析】2010 年2011 年2012 年題量分值題量分值題量分值單項選擇題222222多項選擇題242424計算題-24-綜合分析題-合計4661246第一節(jié)概述【考情分析】熟悉房產(chǎn)稅特點：1.房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅。2.征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。3區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法。第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率【考情分析】掌握納稅人和稅率，熟悉征稅范圍。房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋則是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、

2、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，則不屬于房產(chǎn)。一、征稅范圍：房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，不包括農(nóng)村。二、納稅人：產(chǎn)權(quán)屬國家所有的由經(jīng)營管理單位納稅產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅產(chǎn)權(quán)出典的由承典人納稅產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的r由房房產(chǎn)代人人或者用人人納稅無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的由使用人代為繳納房產(chǎn)稅外幣為記賬本位幣的按繳款上月最后一日的人民幣匯率中間價折成人民幣計算繳納。三、稅率：1、從價計稅：1.2%; 2、從租計稅：12% 3.個人出租住房，按 4%勺稅率征收房產(chǎn)稅。

3、4.對企事業(yè) 單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%勺稅率征收。第三節(jié)計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算【考情分析】掌握。計稅依據(jù)在客觀題中作為文字描述性考核（典型例題2010年第62題）；應(yīng)納稅額的計算是客觀題的必考題（典型例題2012-2010年第32、33題）個別年份結(jié)合契稅、土地使用稅以計算題形式考核（2011年計算題第2題車船稅+房產(chǎn)稅+印花稅）。從價計征：年應(yīng)納稅額二應(yīng)稅房產(chǎn)原值x（1-扣除比例）x 1.2%1、經(jīng)營自用的房屋從價；2、出租的房屋從租；3、以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者多與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng) 險的一從價；4、房產(chǎn)投資，收取固定收 入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng) 險

4、的一從 租；5、融資租賃房屋從價。房產(chǎn)原值二“固定資產(chǎn)”科目中的房屋原價。如未按會計制度規(guī)定記載原值，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整。房產(chǎn)原值包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。原有房屋進行改建、擴建的要相應(yīng)增加原值。更換附屬設(shè)施和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需常換的零配件，更新 后不計入原值，原零配件原值也不扣除。房廣稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等均應(yīng)當(dāng)征稅。與地上房屋相連的地下建筑，如地下室、地下停車場、商場的地下部分等應(yīng)將地下與地上房屋視為

5、整體按照地上房屋建筑的規(guī)定計算征收。從租計征：年應(yīng)納稅額二租金收入x12% （個人為4%地下建筑物：工業(yè)用房產(chǎn)原價的50? 60%乍為房廣原值稅額二應(yīng)稅原值X （ 1 原值減除比例）x 1.2%地下建筑物：商業(yè)和其他用房產(chǎn)原價的70? 80%為房 廣原值稅額二應(yīng)稅原值X （ 1 原值減除比例）x 1.2%【典型例題1】2010年某企業(yè)支付8000萬元取得10萬平方米的土地使用權(quán)，新建廠房建筑面積 6萬平方米，工程成本 2000萬元，2011年底竣工驗收，對該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值是（）萬元。A. 2000 B. 6400 C. 8000 D. 10000【解析】D。房產(chǎn)原值包括地價款和幵發(fā)土

6、地發(fā)生的成本費用。該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值=8000+2000=10000（萬元）【典型例題2】 某企業(yè)擁有一棟原值為 2000萬元的房產(chǎn)，2011年2月10日將其中的40咄售，月底辦理好產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定房產(chǎn)計稅余值的扣除比例為20% 2011年該企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅 （）萬元。A. 11.52 B. 12.16 C. 12.60 D. 12.80 【解析】 D。應(yīng)繳納房產(chǎn)稅 =2000X 60%八 （1-20%）X 1.2%+2000X 40%八（1-20%）X 1.2%X 2/12=12.80（萬元）【典型例題】2010年某企業(yè)有兩處獨立的地下建筑物，分別為工業(yè)用途房產(chǎn)（原價30

7、萬元）和非工業(yè)用途房產(chǎn)（原價 20萬元）。該企業(yè)所在省規(guī)定房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值減除30垢的余值計算繳納，工業(yè)用途地下建筑房產(chǎn)以原價的50%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值，其他用途地下建筑房產(chǎn)以原價的80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。2010年該企業(yè)的地下建筑物應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）元。A. 2604 B . 2576 C . 3864 D . 4200【解析】 應(yīng)繳納房產(chǎn)稅 =30 X 50%八（1-30%）X 1.2%+20X 80%八（1-30%）X1.2 % X 10000=2604（元）第四節(jié)減免稅優(yōu)惠【考情分析】每年均有考題（典型例題2012年第63題，2011年第62、63題，2010年第63題）【重要考點】掌握

8、基本規(guī)定1-4條，特殊規(guī)定1、2、4、5、10和新增的15、16條，其他熟悉。一、減免稅基本規(guī)定：（一）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)（二）國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)四） 個人擁有的非營業(yè)用的房產(chǎn)二、 減免稅特殊規(guī)定1. 企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)免稅2. 經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。3. 自 2004 年 8 月 1 日起，對軍隊空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收房產(chǎn)稅。4. 凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚和辦公室、食堂等臨時性措施在施工期間一律免 征房產(chǎn)稅。

9、但是如果在基建工 程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng) 當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。5. 自 2004 年 7 月 1 日起，納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋在修其間免征房產(chǎn)稅。6. 納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產(chǎn)稅。7. 老年服務(wù)機構(gòu)自用的房產(chǎn)暫免征收房產(chǎn)稅。8. 按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，免征房產(chǎn)稅。9. 對于郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法征收房產(chǎn)稅。10. 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房， 在出售前不征收房產(chǎn)稅。 但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

10、已使用或出租、 出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。11. 鐵道部所屬鐵路運輸企業(yè)自用的房產(chǎn)，繼續(xù)免征房產(chǎn)稅。12. 對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理局） 所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征 房產(chǎn)稅。13. 天然林的保護工程相關(guān)的房產(chǎn)免稅。14. 經(jīng)營公租房所取得的租金收入免房產(chǎn)稅 。15. 新增加：為農(nóng)村居民提供生活用水而建設(shè)的供水工程運營管理單位的生產(chǎn)、辦公用房產(chǎn)、土地，從2011 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日，免征。既向城鎮(zhèn)居民供水，又向農(nóng)村居民供水的飲水工程運營管理單位，依據(jù)向農(nóng)村居民供水量占總供水量的比例免征房產(chǎn)稅。9 月對建成的廠房辦理驗收手

11、續(xù)，同時接管基1100 萬元。該企業(yè)所在省規(guī)定的房產(chǎn)余值扣除 ）萬元）16. 新增加：自 2013 年 1月 1日至 2015 年12 月31 日，對專門經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場 使用的房產(chǎn)、土地，暫免 征收房產(chǎn)稅。對同時經(jīng)營其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)、土地， 按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場地面積的比例確定征免房產(chǎn) 稅。典型例題 某企業(yè) 2006 年 2 月委托一家施工單位新建廠房，建工上價值 100 萬元的材料棚，一并轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，原值合計比例為 30% 2006 年企業(yè)該項固定資產(chǎn)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（A.2.1 萬元 B.2.31 萬元 C.2.8 萬元 D.3.08 萬

12、元【答案】 1100 X （ 1-30% ） X1.2%X 3/12 = 2.31典型例題某企業(yè)擁有 A B兩棟房產(chǎn),A棟自用,B棟出租。A B兩棟房產(chǎn)在2005年1月1日時的原值分 別為1200萬元和1000萬 元,2005年4月底B棟房產(chǎn)租賃到期。自 2005年5月1日起，該企業(yè)由 A棟搬至B棟辦公，同時對 A棟房產(chǎn)幵始進行大修至年底完 工。企業(yè)出租B 棟房產(chǎn)的月租金為 10 萬元，地方政府確定按房產(chǎn)原值減除 20% 勺余值計稅。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（A。A.15.04 萬元 B.16.32 萬元 C.18.24 萬元 D.22.72 萬元【答案】 1200* （1-20% ） *1.2

13、%/12*4+1000* （ 1-20% ）*1.2%/12*8+4*10*12%=15.04【典型例題 1 : 2012 年多選】下列房產(chǎn)中，經(jīng)財政部批準(zhǔn)免征房產(chǎn)稅的有（）。A. 政府出租的空余房產(chǎn)B. 天然林保護工程房產(chǎn)C. 繼續(xù)使用的危險房產(chǎn)D. 宗教寺廟中對外經(jīng)營的房產(chǎn)E. 施工期間在基建工地為其服務(wù)的臨時性房產(chǎn)【答案】 BE【解析】選項A,政府自用的房屋免征房產(chǎn)稅；選項C,繼續(xù)使用的危房沒有免征房產(chǎn)稅的規(guī)定；選項D,宗教寺廟自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅?！镜湫屠}1-2011年考題多選】下列房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅的有（）。A. 老年服務(wù)機構(gòu)自用的房產(chǎn)B. 大修停用三個月以內(nèi)的房產(chǎn)C. 停用的毀損不堪

14、居住的房產(chǎn)D. 房管部門向居民出租的公有房產(chǎn)E. 實行差額預(yù)算管理的事業(yè)單位自用的房產(chǎn)【解析】ACDE B,納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅;第五節(jié)申報和繳納【考情分析】掌握納稅義務(wù)時間，其他熟悉。（典型例題2012年第62題,納稅義務(wù)發(fā)生時間原有房廣用于生廣經(jīng)宮的從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納自建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營自建成次月起繳納托施工企業(yè)建房的，從辦理驗收手續(xù)次月起納稅，辦理驗收手 續(xù)前已使用的從使用當(dāng)月起計征。購置新建商口口房自房屋交付使用次月起繳納購置存量房地產(chǎn)自房產(chǎn)證簽發(fā)次月起繳納出租、出借房產(chǎn)自交付出租、出借房廣之次月起繳納房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)自用出租、出借本企業(yè)建造的商品房自房產(chǎn)使用或交付次月起繳納納稅期限按年計算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。納稅地點房廣所在地繳納。房廣不在同 地方按房產(chǎn)的坐洛地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納?！镜湫屠}1 : 2012年多選】關(guān)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅處理，下列說法正確的有（）A. 由承租人在合同約定幵始日的次月起，按照房產(chǎn)余值繳納