房地產(chǎn)銷售及收款管理制度

1、銷售財務(wù)管理制度一、制度概況制度目的定義規(guī)范公司銷售收款工作，規(guī)避財務(wù)管理風(fēng)險。無參與部門公司辦公室、財務(wù)部、營銷部制度關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)說明支持文件簽訂認(rèn)購協(xié)議、合同收款/升祟日常清帳二、相關(guān)部門職責(zé)1、營銷部(1)、與客戶簽訂認(rèn)購協(xié)議。(2)、將認(rèn)購協(xié)議轉(zhuǎn)到財務(wù)部備案。(3)與客戶簽訂購房合同，填寫合同日報表。(4)通知客戶交款。(5)開具收據(jù)或發(fā)票。(6)錄入銷售臺賬更新銷售資源。(7)與財務(wù)部對接收款事宜。(8)與財務(wù)部進(jìn)行收款票據(jù)的交接(9)編制銷售資金回籠計劃。(10)與財務(wù)按揭專員對接，備齊全部的按揭資料。(11)完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他零時任務(wù)。2、財務(wù)部(1)、統(tǒng)計公司開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)

2、情況：項目類別、產(chǎn)品數(shù)量、產(chǎn)品面積、產(chǎn)品預(yù)算價格、產(chǎn)品實(shí)際價格、產(chǎn)品存銷情況。(2)、核算銷售人員業(yè)績及提成。(3)、及時核對銷售款項已收(定金、首付款)、應(yīng)收(分期收款、按揭收款)、退付情況(4)、正確編制相關(guān)的銷售憑證和賬簿登記。(5)、及時統(tǒng)計分析各種銷售財務(wù)數(shù)據(jù)，及時上報各種銷售財務(wù)報表。(6)、根據(jù)公司資金需求狀況對銷售進(jìn)度提出建設(shè)性的意見。(7)、催促銷售款項的即時回收。(8)、及時與營銷部溝通銷售過程中的各種問題。(9)、及時向上級匯報反映銷售情況。（10）、及時與營銷部、按揭銀行溝通，催促按揭資料的報備和按揭款的到位。（11）、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他零時任務(wù)。三、銷售財務(wù)管理制

3、度細(xì)則第一章總論第一條為了加強(qiáng)企業(yè)的銷售財務(wù)管理，確保銷售收款的準(zhǔn)確和銷售核算的及時，保障收款現(xiàn)金的安全，加強(qiáng)對銷售財務(wù)的監(jiān)督，提升銷售財務(wù)的服務(wù)水平，規(guī)范銷售流程中的各項經(jīng)營行為，防止差錯和舞弊的產(chǎn)生，提高經(jīng)營效率，制訂本財務(wù)管理制度。第二條銷售流程管理的一般要求：保障銷售回款的安全性、完整性、及時性；保證已銷售情況的真實(shí)性、完整性、充分性，促進(jìn)銷售行為程序化，對可銷售產(chǎn)品實(shí)行動態(tài)管理。第三條銷售與收款的價格以總經(jīng)理審批的目標(biāo)均價及各階段的定價為基礎(chǔ)，以公司總經(jīng)理簽批的價格表為依據(jù)。銷售均價與價格調(diào)整按公司辦公室制定的授權(quán)程序?qū)徟?。第二章認(rèn)籌（排號）、退籌（退號）第一條公司項目在集中認(rèn)籌期間

4、，由營銷部參照項目發(fā)布會的情況，預(yù)計集中認(rèn)籌人數(shù),財務(wù)部安排（現(xiàn)場）出納人員，確保認(rèn)籌現(xiàn)場財務(wù)收款有序和準(zhǔn)確。第二條客戶退籌時需要攜帶相關(guān)證據(jù)包括收據(jù)、VIP卡、身份證原件等。營銷部根據(jù)客戶VIP和身份證原件驗證客戶的身份，由營銷部經(jīng)理在收據(jù)上簽字，現(xiàn)場出納根據(jù)經(jīng)審批的收據(jù)退款，由客戶在退籌表上對收到的現(xiàn)金簽字確認(rèn)。集中退籌的現(xiàn)金由財務(wù)部送至現(xiàn)場，結(jié)余現(xiàn)金送存銀行。提前退籌的客戶，需要由本人書面提出申請，同時履行上述審批程序。營銷部登記退籌臺賬并每天與財務(wù)核對。第三條遺失收據(jù)的客戶退籌時，由客戶提出申請，經(jīng)營銷人員、營銷主管、營銷部經(jīng)理確認(rèn)，經(jīng)與財務(wù)核對臺賬后，客戶憑其身份證復(fù)印件及客戶聲明書

5、（包括承諾、卡號、票號、手?。涩F(xiàn)場出納核對身份證原件，辦理退款。第四條營銷部建立并登記認(rèn)籌、退籌臺賬，每天與項目會計進(jìn)行賬目核對。第三章解籌（搖號）、下大定、退大定與換定第一條在公司項目集中解籌、下大定期間，由營銷部參照認(rèn)籌情況，預(yù)計集中解籌人數(shù),財務(wù)部安排出納人員，確保解籌、下大定現(xiàn)場財務(wù)收款有序和準(zhǔn)確。第二條客戶下定金額不足公司約定金額的，由營銷部經(jīng)理在認(rèn)購協(xié)議上審批意見，不足金額必須在3日內(nèi)補(bǔ)齊，否則取消下定或收取違約金。違約金按照日萬分之五收取，違約日期自約定補(bǔ)交款期滿的次日起。第三條客戶退大定，根據(jù)營銷部制定的退定管理制度執(zhí)行，財務(wù)部安排出納和現(xiàn)金,出納審核相關(guān)收據(jù)和簽批手續(xù)后進(jìn)

6、行退款。集中退定的現(xiàn)金由財務(wù)部送至現(xiàn)場，結(jié)余現(xiàn)金送存銀行。非集中退定的客戶，在每周五退款。第四條客戶下定后更換樓號，如果客戶名字沒有變化的，可以按照下定時的價格進(jìn)行。如果客戶下定后在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)沒有簽約的，更換樓號時按照新的更換時的新價格執(zhí)行；如果客戶下定后更換名字的（配偶或直系親屬除外），按照新的價格體系進(jìn)行。第五條營銷部建立并登記解籌、下大定、退大定與換定臺賬，每天與項目會計進(jìn)行賬目核對。第四章現(xiàn)場財務(wù)操作流程第一條財務(wù)部分派項目會計負(fù)責(zé)項目的財務(wù)核算及監(jiān)督。1 .項目會計需依據(jù)價格認(rèn)可單中的坐落號登記銷控表；2 .項目會計依據(jù)公司總經(jīng)理簽批的價格表審核價格認(rèn)可單中的價格和面積，在正確

7、無誤的價格認(rèn)可單上簽字確認(rèn)。有代收費(fèi)的要對各項代收費(fèi)用金額進(jìn)行復(fù)核計算。3 .項目會計審核優(yōu)惠是否符合公司規(guī)定。對項目的優(yōu)惠授權(quán)，由公司總經(jīng)理、辦公室根據(jù)項目的整體優(yōu)惠比例擬定優(yōu)惠權(quán)限。給客戶的優(yōu)惠額度在各項目價格審批表的整體優(yōu)惠額度內(nèi)執(zhí)行，個別特殊客戶的優(yōu)惠在此基礎(chǔ)上可以有所擴(kuò)大，但超出比例部分需要報總經(jīng)理審批。營銷部每月將優(yōu)惠情況匯總報財務(wù)部備案。4 .審核付款方式和金額1）分期付款客戶首付款比例原則是4:4:2,付款時間以簽約時間開始計算，交房前1個月必須付清全部款項。首付款于簽約時間后一周內(nèi)付清，簽約當(dāng)天付款比例不得低于合同總價的10%首付款比例最低限額為35%對于首付款比例不足40%

8、的客戶，第二次付款除應(yīng)將首付款差額補(bǔ)齊外。簽定合同時合同約定的付款時間嚴(yán)格按上述規(guī)定約2） 一次性付款簽約當(dāng)天首付款不低于20%低于20%勺部分可以由營銷經(jīng)理簽字確認(rèn)三天后補(bǔ)齊，否則取消簽約或收取違約金；一周內(nèi)付款不得低于60%15天內(nèi)必須付清，否則取消下定或收取違約金，違約金按照日萬分之五收取。3）按揭付款首付比例不得低于30%（90平方米以下的不低于20%個人第二套按揭款首付比例不低于40%當(dāng)?shù)卣?、金融機(jī)構(gòu)對首付比例有其他要求的以當(dāng)?shù)匾鬄闇?zhǔn)），簽約當(dāng)天不得低于20%低于20%的，經(jīng)營銷部經(jīng)理簽字確認(rèn)后，一周內(nèi)將首付余款付清。否則取消簽約或收取違約金，違約金按照日萬分之五收取。第二條銷售

9、收款與開票，財務(wù)部委派的（現(xiàn)場）出納和營銷部的營銷臺賬人員依據(jù)審核無誤的價格認(rèn)可單收款和開票：（一）銷售收款包括以各種形式（現(xiàn)金、支票、銀行轉(zhuǎn)賬、信用卡支付等）繳納的定金、預(yù)付款、分期房款、按揭款、附加稅費(fèi)等。（二）所有銷售收款均由財務(wù)部委派的出納負(fù)責(zé)辦理，其他任何人不得代為經(jīng)辦。（三）客戶刷卡或交現(xiàn)金，現(xiàn)場出納確保收款安全和準(zhǔn)確。所有現(xiàn)金收入必須經(jīng)點(diǎn)鈔復(fù)檢過方可收下，送存銀行時若出現(xiàn)假鈔必須由當(dāng)班出納負(fù)責(zé)賠償；POS機(jī)收款，持卡人須為購房者本人。如由其他人代為刷卡，必須要求持卡人寫份承諾書，承諾同意代購房者繳納房款，使用未沒密碼的信用卡需驗證持卡人的身份證件（留存復(fù)印件），POSM交易單第一

10、聯(lián)和收據(jù)（發(fā)票）記賬聯(lián)粘在一起交財務(wù)部入賬。出納依據(jù)當(dāng)日的現(xiàn)金收款情況逐筆登記銷售與收款日報表，并于每日17點(diǎn)前全額存入公司指定的賬戶，不得存放在保險柜或個人存折。（四）銀行轉(zhuǎn)賬（包括支票、電匯、信用卡形式）。出納對客戶交付的支票、匯票、本票等票據(jù)須認(rèn)真進(jìn)行審核，重點(diǎn)查看出票日期、金額、收款單位名稱、用途是否填寫無誤，要素沒有填寫完的，需要營銷人員當(dāng)場補(bǔ)齊。1、所有票據(jù)的出票方如和購房者名稱不符的，必須由原出票方出具委托書原件，未提供委托書的可暫時先給客戶開具收據(jù)，待補(bǔ)齊后再進(jìn)行更換發(fā)票。2、支票付款的必須當(dāng)場填寫保證書，如遇票據(jù)退票，及時與客戶聯(lián)系，同時告知營銷人員進(jìn)行催收，客戶來取退票時，

11、要求他們補(bǔ)齊退票房款，并交回原發(fā)票（收據(jù)），同時用紅字發(fā)票沖回，重新按實(shí)際交款方式開具新發(fā)票。3、營銷部應(yīng)及時將收到的票據(jù)原件傳送給出納，并將票據(jù)復(fù)印件、委托書原件、保證書原件和發(fā)票（收據(jù)）記帳聯(lián)粘貼在一起交財務(wù)部入帳。4、出納在辦理相關(guān)手續(xù)時，應(yīng)提供公司賬號資料。客戶轉(zhuǎn)賬后，必須將轉(zhuǎn)賬單復(fù)印件交給或傳真至公司財務(wù)部簽收查詢，查詢到賬后方可開具票據(jù)。出納依據(jù)當(dāng)日銀行收款情況逐筆登記銷售與收款日報表。（五）銷售收款統(tǒng)計。出納將每日的銷售與收款日報表與營銷臺賬核對并進(jìn)行確認(rèn)后，于次日上午9:30報財務(wù)部項目會計和會計主管。按揭收款單據(jù)銀行直接交付財務(wù)部，營銷部臺賬人員應(yīng)于每月到財務(wù)部統(tǒng)計當(dāng)月按揭進(jìn)

12、賬情況，每戶收訖房款后開具發(fā)票，并把按揭收款情況錄入營銷臺賬，發(fā)票（收據(jù)）記賬聯(lián)即時交財務(wù)部入賬。（六）銷售報表報送。項目會計、出納按日對收款情況進(jìn)行核對，并據(jù)此填寫銷售資金回籠情況明細(xì)表，每周五下午5:30前報送至財務(wù)經(jīng)理、總經(jīng)理。（七）營銷部臺賬人員每周五對本周銷售及應(yīng)收款情況進(jìn)行統(tǒng)計和匯總，及時與財務(wù)部項目會計、主管會計進(jìn)行核對。（八）營銷臺賬人員為客戶開具相關(guān)票據(jù)，確保票據(jù)的準(zhǔn)確性，完整性。（九）空白收據(jù)（發(fā)票）領(lǐng)用及開具。1、每當(dāng)營銷臺賬人員處庫存僅有1本時，請速與財務(wù)部會計主管聯(lián)系，預(yù)約領(lǐng)取。一般一次領(lǐng)取2本，特殊情況需營銷經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理審批。領(lǐng)用蓋章后由營銷臺賬人員使用。2、開票

13、人員應(yīng)妥善保管票據(jù)。臺賬人員應(yīng)即時統(tǒng)計已用完的票據(jù)金額及票據(jù)作廢等使用情況必須在2個工作日內(nèi)交到財務(wù)部由會計主管進(jìn)行核對后注銷，才能領(lǐng)用新的收據(jù)。收據(jù)使用、交存均要有記錄表（一式兩份），開票員及會計主管應(yīng)妥善保管記錄表。3、嚴(yán)格按照發(fā)票（收據(jù)）的使用規(guī)定開票，并要求客戶在發(fā)票（收據(jù)）上簽字認(rèn)可。4、因支票退票客戶重新付款時，需先沖回原發(fā)票（收據(jù)）后再按新付款方式重新開票。5、發(fā)票（收據(jù)）各欄內(nèi)容必須填寫齊全，包括交款人姓名、樓號、付款方式、支票號碼（若有）等相關(guān)輔助信息，并且必須在當(dāng)日記入臺賬，核對正確無誤。6、不同的收款方式不得開具同一張發(fā)票（收據(jù)），性質(zhì)相同的發(fā)票（收據(jù)）換票時可以合并一張

14、發(fā)票（收據(jù)），所有換票業(yè)務(wù)中開具的紅沖發(fā)票（收據(jù)）必須當(dāng)天記入臺賬。7、換票時，必須要求客戶交還原發(fā)票（收據(jù)），并和紅沖發(fā)票（收據(jù)）粘貼在一起，紅沖發(fā)票（收據(jù)）必須在同一天開出。如客戶遺失原發(fā)票（收據(jù)），需要客戶出具發(fā)票（收據(jù)）遺失聲明和原發(fā)票（收據(jù)）存根聯(lián)（記帳聯(lián)）復(fù)印件，并驗證身份證件和留存復(fù)印件。8、屬于換房、更名等情況客戶要求換開發(fā)票時，必須出具有公司領(lǐng)導(dǎo)簽字認(rèn)可的或客戶意見處理單方可辦理。開票后由營銷人員及客戶在發(fā)票（收據(jù)）上簽字確認(rèn)，資料不全，不予辦理。并根據(jù)不同情況，作出如下處理：“A”變更“B”營銷部填寫“客戶聯(lián)系單”，由營銷主管、營銷經(jīng)理審批，并要求A承諾將已付款轉(zhuǎn)入B所購的

15、房屋款項中，同時B與我公司訂立銷售合同；再憑原發(fā)票及合同換取臺賬人員開具的新發(fā)票，承諾書原件應(yīng)和發(fā)票（收據(jù)）記帳聯(lián)粘貼在一起交財務(wù)部入帳。“A”變更“A、B”客戶服務(wù)部填寫“客戶聯(lián)系單”，并由營銷主管、營銷經(jīng)理審批，同時A、B與我公司訂立銷售合同；再憑原發(fā)票（收據(jù)）換取臺賬人員開具的新發(fā)票?！癆、B變更“A"客戶服務(wù)部填寫“客戶聯(lián)系單”，并由營銷主管、營銷經(jīng)理審批。同時要求B出具承諾書，確認(rèn)該房原由A、B購買，現(xiàn)確認(rèn)由A購買并承擔(dān)付款責(zé)任，B放棄對該房的任何權(quán)利，已付款項轉(zhuǎn)入A的購房款。A即可憑原發(fā)票及合同換取財務(wù)部開具的新發(fā)票，承諾書原件應(yīng)和發(fā)票（收據(jù)）記帳聯(lián)粘貼在一起交財務(wù)部入帳

16、。（十）若購房客戶要求更換原收據(jù)或發(fā)生退定、營銷人員，臺賬人員及項目會計必須驗明原收據(jù)的真實(shí)性、有效性，更換收據(jù)還需在新開收據(jù)中寫明“原收據(jù)的編號，金額，本次實(shí)交款”等字樣。收據(jù)換發(fā)票必須全部收回已開收據(jù)，在收回的收據(jù)備注中注明“換票”字樣。（十一）若購房客戶收據(jù)丟失，必須寫出丟失證明，提前兩天報項目會計核查，確認(rèn)丟失的收據(jù)在此之前沒有辦理退款后，由客戶登報聲明收據(jù)作廢，銷售人員、臺賬人員及項目會計方可辦理退定、退房手續(xù)。營銷部要專人建立票據(jù)丟失臺賬進(jìn)行備查管理。（十二）購房客戶所寫的丟失證明，必須寫明原收據(jù)號、金額及客戶名稱，同時必須承諾若因丟失收據(jù)造成的包括我方在內(nèi)的一切損失及后果均由購房

17、客戶自己負(fù)責(zé)。第三條款項收訖后，客戶簽訂銷售合同，項目會計審核合同。項目銷售合同模版要在項目形成銷售之前制定，并需要經(jīng)過公司辦公室、營銷部和財務(wù)部的會審及經(jīng)公司聘請的專業(yè)法律顧問審定后，才在該項目執(zhí)行。第四條簽約以首付房款交納和銷售合同簽訂（合同號已出且客戶簽字）同時具備為標(biāo)準(zhǔn)，同時收回認(rèn)購協(xié)議。第五條集中發(fā)放產(chǎn)權(quán)證時，由營銷部專人計算超面積款，項目會計協(xié)助營銷部辦理產(chǎn)權(quán)證發(fā)放?？蛻纛I(lǐng)房產(chǎn)證時，必須本人親自領(lǐng)取，并攜帶相關(guān)證據(jù)，包括購房合同、身份證原件。自己辦理房產(chǎn)證的客戶，需要辦理申請手續(xù)，由營銷部專人計算超面積款，經(jīng)營銷經(jīng)理審批后通知客戶到項目會計、出納處辦理收退款。第五章應(yīng)收賬款和違約金

18、管理第一條銷售應(yīng)收賬款的范圍包括，一旦簽訂銷售合同，根據(jù)銷售價格認(rèn)可單和合同規(guī)定，客戶應(yīng)交所有款項減去已交款項外的部分（按揭形式下一章單獨(dú)說明）。第二條銷售應(yīng)收款的催收責(zé)任劃分、回款情況反饋、銷售款的責(zé)任制。銷售應(yīng)收賬款的催收由營銷部和財務(wù)部共同負(fù)責(zé)。營銷部負(fù)責(zé)現(xiàn)款部分的欠款回收和按揭貸款的資料準(zhǔn)備，正式簽訂合同時，營銷部要保證按揭貸款的資料必須齊備。財務(wù)部指定按揭專員負(fù)責(zé)與營銷部函接，向銀行遞交按揭資料并負(fù)責(zé)催促銀行按揭及公積金貸款及時到位。項目會計負(fù)責(zé)回籠房款的登記并按周編制銷售資金回籠情況明細(xì)表報送營銷部、主管會計。主管會計對當(dāng)月客戶房款的到位情況及應(yīng)收款情況進(jìn)行核對落實(shí)后，應(yīng)按欠款時間

19、的長短分類匯總統(tǒng)計金額，填寫“應(yīng)收銷售款賬齡分析表”并于每月10日前編制上月的月度催款計劃，與營銷部核對后，報相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)。應(yīng)收賬款實(shí)行責(zé)任人“在職終身負(fù)責(zé)制”的管理辦法，經(jīng)辦的營銷人員為第一責(zé)任人，營銷主管為第二責(zé)任人，營銷部經(jīng)理為第三責(zé)任人，財務(wù)經(jīng)理為第四責(zé)任人。應(yīng)收賬款的回款情況與相關(guān)責(zé)任人的提成與績效掛鉤（具體措施詳見營銷管理制度和績效考核制度）。第三條催收方案及程序財務(wù)部應(yīng)配合營銷部根據(jù)客戶付款方式的不同制定相應(yīng)的催收方案。一、客戶選擇按揭貸款付款方式，商業(yè)貸款和公積金貸款的房款一般分別應(yīng)在購房合同簽訂的30天內(nèi)和60天內(nèi)到位（特殊情況例外）。如果未到位，財務(wù)部應(yīng)分清情況，采取對應(yīng)

20、的措施，并報公司領(lǐng)導(dǎo)，并通知營銷部。（一）財務(wù)部在客戶具備按揭條件情況下，應(yīng)委派按揭專員及時進(jìn)入按揭流程。如果客戶提供的按揭資料不符合國家政策規(guī)定、或客戶不具備按揭辦理條件且客戶不變更付款方式的，財務(wù)部向營銷部下發(fā)取消客戶簽約訂單信息，并關(guān)閉此訂單，作為當(dāng)月銷售合同任務(wù)的沖減。（二）因客戶資料不全（按銀行要求補(bǔ)辦）的原因造成銀行按揭或公積金貸款未能及時到位的，營銷部負(fù)責(zé)2個工作日內(nèi)通知客戶補(bǔ)全資料，以便銀行或公積金中心及時放款。（三）在各項資料、手續(xù)齊全，銀行或公積金中心未能及時放款的，由財務(wù)部按揭專員負(fù)責(zé)向責(zé)任銀行、公積金中心催款。二、客戶選擇分期付款方式的，需由總經(jīng)理特別批準(zhǔn)后方可實(shí)行。財

21、務(wù)部應(yīng)及時清理客戶銷售款，并將客戶欠款與營銷部每周五下班前核對一致。當(dāng)逾期款發(fā)生時，財務(wù)部應(yīng)檢查營銷人員是否及時催收客戶欠款，包括檢查逾期款催交記錄表，延期付款協(xié)議等資料。第四條銷售違約金計算原則與標(biāo)準(zhǔn)：1、應(yīng)收客戶分期付款的房款延期交款，按照客戶違約日期計算，日違約金萬分之五。2、客戶辦理按揭，由于未提供資料產(chǎn)生的按揭到賬延期，按照客戶違約日期計算，日違約金萬分之五，違約期間自約定提交按揭資料期滿后次日起至資料提交齊備止。3、退房、退定違約金按上述第三章第二條執(zhí)行。第五條銷售違約金減免的權(quán)限：1 .減免金額在200元以下（不含200元），經(jīng)客戶申請，營銷人員核對、營銷主管核對，經(jīng)營銷經(jīng)理批準(zhǔn)

22、后由項目會計核對免收客戶違約金。2 .減免金額在200元（含200元）以上500元以下（不含500元）的銷售違約金，經(jīng)客戶申請，營銷人員核對、營銷主管核對，經(jīng)營銷經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)后由項目會計核對免收客戶銷售違約金。3、減免金額在500元以上的銷售違約金，經(jīng)客戶申請，營銷人員核對、營銷主管核對，經(jīng)營銷經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)，總經(jīng)理審批后由項目會計核對免收客戶銷售違約金。第六條其他違約金的減免客戶作廢合同，每份合同違約金500元。由客戶中請，營銷人員核對，經(jīng)營銷經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)，總經(jīng)理審批由項目會計核對后由出納收取客戶作廢合同違約金。第六章退房、換房、合同變更第一條客戶提出退房（含地下室）申請后，

23、營銷部依照公司退房流程辦理簽字審批。財務(wù)部項目會計、營銷部臺賬人員審核客戶退款金額的準(zhǔn)確性，收回所有相關(guān)票據(jù)及書面材料。銷售現(xiàn)場決不允許直接給客戶退房款，客戶退房手續(xù)由公司財務(wù)出納依據(jù)審批后的申請，辦理退款。第二條銷售退房退款流程第三條財務(wù)部項目會計、營銷臺賬員審核客戶退款金額計算的準(zhǔn)確性，并收回所有相關(guān)票據(jù)及書面材料。項目會計負(fù)責(zé)確認(rèn)姓名、坐落位置、總房款、已付款情況等購房信息，并簽字確認(rèn)；營銷臺賬員負(fù)責(zé)審核姓名、坐落位置、總房款、已付款等各項財務(wù)數(shù)據(jù)，并簽字確認(rèn);營銷經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理、總經(jīng)理簽字核準(zhǔn)后，公司出納扣減違約金后辦理退款。第四條換房1 .客戶提出換房申請后，營銷部依照公司換房流程辦

24、理簽字審批。2 .財務(wù)部項目會計、營銷臺賬員審核客戶已收金額，收回所有相關(guān)票據(jù)及書面材料；依照第四章相關(guān)條款審核新的價格認(rèn)可單、合同和計算應(yīng)收款和開票。第五條銷售換房流程：1、簽約后換房流程：客戶申請T營銷人員H營銷主管-U營銷經(jīng)理總經(jīng)理*財務(wù)經(jīng)理2、下定后簽約前換房換房流程：上述流程及換房過程，需要在各個賬務(wù)中同時更新，營銷臺賬員及時把相關(guān)信息上報給項目會計。第六條銷售換名流程：01、只有客戶的直系親屬或配偶才可以更換合同名字，更換名字時需要提供雙方的身份證、結(jié)婚證或戶口本的原件及復(fù)印件等有效證件。營銷主管、營銷經(jīng)理、項目會計核對證件原件。非直系親屬之間合同若更換名字，需要按照新的價格體系進(jìn)

25、行營銷程序處理2、合同其他要素變更客戶提出合同變更申請后，營銷部依照公司合同變更流程辦理簽字審批第七章銷售現(xiàn)場工作管理每一條銷售票據(jù)管理營銷臺賬員負(fù)責(zé)整理、匯總當(dāng)日票據(jù)，傳遞給公司項目會計。營銷臺賬員與項目會計每日應(yīng)及時相互溝通票據(jù)的傳遞情況并核對發(fā)票或收據(jù)，項目會計及時進(jìn)行入賬處理（最遲2天內(nèi)完成票據(jù)傳遞和賬務(wù)處理）。第二條具體收款程序要求現(xiàn)場出納收取款項，營銷臺賬人員必須在當(dāng)日復(fù)核收款金額并開票。項目會計做到當(dāng)天財務(wù)收款數(shù)據(jù)當(dāng)天記入銷控表，并和營銷部核對相關(guān)數(shù)據(jù)，確保實(shí)際票據(jù)和營銷部收款日報表核對無誤。對簽約資料、應(yīng)收款明細(xì)表要進(jìn)行及時核對，每周五由項目會計匯總當(dāng)日現(xiàn)金應(yīng)收款明細(xì)，交營銷部

26、經(jīng)理。第三條銷售現(xiàn)場現(xiàn)金收款截止時間為下午五點(diǎn)，五點(diǎn)以后不得收取現(xiàn)金。第四條銷售現(xiàn)場不允許為客戶信用卡（銀行卡）代支現(xiàn)金業(yè)務(wù)，也不得協(xié)助安排客戶之間的信用卡（銀行卡）代支現(xiàn)金業(yè)務(wù)第五條項目會計、出納的調(diào)休時間原則上應(yīng)不與公司或部門組織的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)時間沖突，如果有特殊事情需要臨時調(diào)整休息時間，需要報給財務(wù)經(jīng)理，在得到財務(wù)經(jīng)理的批準(zhǔn)后，方可以調(diào)整休息時間。第六條項目會計負(fù)責(zé)檢查銷售現(xiàn)場的出納、營銷臺賬的工作。檢查的內(nèi)容包括：銷售內(nèi)控程序的執(zhí)行；票據(jù)的管理；銷售日報的清晰、完整性、；銷售臺賬的管理；銷售現(xiàn)場的整潔和文檔的管理；現(xiàn)場工作的流程安排與執(zhí)行。財務(wù)主管負(fù)責(zé)審核銷控表數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，項目會計要確

27、保數(shù)據(jù)錄入準(zhǔn)確、及時，具體如下:1 .財務(wù)主管對項目會計的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性和及時性進(jìn)行監(jiān)督并記錄，作為對現(xiàn)場財務(wù)的月度考核依據(jù)。2 .項目會計在周五晚上前把本周的按揭到賬數(shù)據(jù)全部錄入銷控表。3 .項目會計要與臺賬人員將手工銷售月報、簽約資料與銷控表核對。4 .項目會計可以使用財務(wù)軟件編制憑證并導(dǎo)出，并打印相應(yīng)當(dāng)日的明細(xì)清單。發(fā)現(xiàn)問題及時處理，與現(xiàn)場溝通。第七條銷售現(xiàn)場的具體工作內(nèi)容和流程，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，由項目會計向財務(wù)主管匯報后，項目會計執(zhí)行財務(wù)主管的工作安排。第八章銷售合同的管理第一條款項收訖后，客戶簽訂銷售合同，臺賬人員、項目會計審核合同。項目銷售合同模版是在項目形成銷售前制定，并需要經(jīng)過公

28、司辦公室、營銷部和財務(wù)部的會簽及公司聘請的法律顧問審定后，在該項目執(zhí)行。第二條營銷部在向財務(wù)部移交購房協(xié)議、購房合同要達(dá)到以下要求：一購房協(xié)議和購房合同按照摟座號排好先后順序；二購房協(xié)議、購房合同封面上注明坐落號和業(yè)主姓名；三業(yè)主的借款合同、反擔(dān)保合同與購房合同應(yīng)整理在一起。第三條營銷部臺賬人員暫時保管銷售合同，在可以移交到財務(wù)部門時進(jìn)行移交，財務(wù)部在核對所有數(shù)據(jù)和交納印花稅后，轉(zhuǎn)交給辦公室檔案人員進(jìn)行保管。合同移交的每一個環(huán)節(jié)均應(yīng)辦理交接手續(xù)，建立登記簿。第四條銷售合同的借閱，需要有營銷人員確認(rèn)業(yè)主身份，業(yè)主憑身份證和其自己的銷售合同原件到財務(wù)部或行政人事部辦理合同借閱手續(xù)。合同管理人員負(fù)責(zé)

29、查看相關(guān)證件，并登記客戶借閱信息（姓名、聯(lián)系方式、業(yè)務(wù)代表、借閱時間），并要求客戶簽名。銷售合同借出人員負(fù)責(zé)定期把借閱的銷售合同催交回公司保管。第九章按揭款的管理第一條按揭款的范圍：客戶以所購商品房做抵押并由公司提供階段性擔(dān)保的個人住房貸款。第二條按揭手續(xù)的前期準(zhǔn)備一、在每期樓盤發(fā)售前一個月內(nèi)，財務(wù)部按揭專員依據(jù)公司已與按揭合作銀行簽署銀行按揭業(yè)務(wù)合作書所規(guī)定的相關(guān)條款與營銷部進(jìn)行溝通，并由營銷部告知客戶辦理按揭的相關(guān)事項。二、按揭專員必須督促營部相關(guān)負(fù)責(zé)人，要求營銷人員在客戶簽署商品房買賣合同時，辦理好銀行按揭、公積金貸款申請手續(xù)。銀行按揭資料、公積金貸款資料由營銷部負(fù)責(zé)督促客戶在簽署商品房

30、買賣合同后5天內(nèi)按銀行要求提供并向按揭專員移交完整按揭資料。在按揭貸款辦理期間，按揭資料由按揭專員負(fù)責(zé)保管。三、按揭專員必須確保按揭貸款資料收集完畢后按10天（或10戶）一個批次報送主辦銀行，爭取在商品房買賣合同簽署后約30天內(nèi)放款，公積金貸款在商品房買賣合同簽署后約60天內(nèi)放款。第三條按揭放款情況的統(tǒng)計及報送：按揭專員必須建立樓盤按揭放款臺賬，根據(jù)財務(wù)部出納領(lǐng)取的按揭放款收賬通知，分別按銀行及樓盤輸入按揭客戶明細(xì)，并將按揭放款情況輸入臺賬，每周周五下午5:00報電子版本給主管會計，由主管會計稽核，并于每周周一上午12:00之前將稽核結(jié)果報本部門負(fù)責(zé)人。第四條按揭放款情況的匯總及反饋：按揭專員

31、應(yīng)將每批次按揭貸款客戶名單、應(yīng)放款金額報財務(wù)部出納備查，貸款發(fā)放后由雙方進(jìn)行核對，對未放款的應(yīng)于2日之內(nèi)查明原因，如因客戶原因的反饋至營銷部，并及時通知客戶；如因公司原因的，則上報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。第五條按揭放款情況的實(shí)時監(jiān)控：在房屋產(chǎn)權(quán)證未辦理完畢前，按揭專員必須跟進(jìn)客戶供樓情況，嚴(yán)格控制回購率，具體要求如下：一、每月最后一天，按揭經(jīng)辦人員與按揭銀行核對至本月止，屬公司擔(dān)保期限內(nèi)未按時供樓人員名單，將該名單進(jìn)行統(tǒng)計并報財務(wù)部、營銷部負(fù)責(zé)人。二、客戶1個月未按時供樓的，由相應(yīng)營銷人員電話催辦。經(jīng)電話通知5天內(nèi)仍不供樓的,由營銷部負(fù)責(zé)發(fā)書面催款通知。書面催款通知發(fā)出10天內(nèi)客戶仍未供樓的，營銷人員必

32、須上報營銷部經(jīng)理后采取有效措施處理。三、連續(xù)三個月以上未按時供樓的，由按揭經(jīng)辦人員先與銀行協(xié)商，暫不回購；經(jīng)請示主管領(lǐng)導(dǎo)后，進(jìn)入相應(yīng)法律程序，并與物業(yè)公司聯(lián)系采取相應(yīng)措施督促客戶供樓（未交樓除外）。第十章銷售產(chǎn)品的管理第一條銷售產(chǎn)品管理的范圍：包括可售房屋的數(shù)量、單價的確定，管理報表的報送，營銷宣傳資料的定制，銷售（預(yù)售）手續(xù)的申報，項目銷售結(jié)束后的效益分析，樣板房的處理等。第二條可售房屋套數(shù)和面積的確定：各棟號房屋在達(dá)到可以預(yù)售的狀態(tài)下，可售房屋套數(shù)相關(guān)數(shù)據(jù)必須經(jīng)公司辦公室、財務(wù)部盤點(diǎn)核實(shí)后簽字認(rèn)可。總可售面積和每套可售有效面積應(yīng)以房屋管理部門批準(zhǔn)文件、證書、確認(rèn)書等為依據(jù)，經(jīng)公司辦公室、財

33、務(wù)部共同復(fù)核后簽字確定。第三條可售房屋銷售價格的確定：定價之前，由公司辦公室、財務(wù)部進(jìn)行項目樓盤的成本預(yù)算分析工作，編制項目成本預(yù)算分析報告，經(jīng)公司總經(jīng)理審批。營銷部結(jié)合市場調(diào)查分析和項目成本預(yù)算分析，擬定項目定價建議報告，提交公司總經(jīng)理辦公會審議并經(jīng)總經(jīng)理審批后，以確定房屋單位銷售價格，并報財務(wù)部備案并存檔。如遇價格變動，營銷部應(yīng)按程序重新報批，同時報財務(wù)部備案，財務(wù)部據(jù)此作為銷售合同評審和記錄應(yīng)收款項的依據(jù)。第四條管理報表的報送一、管理報表的種類：日報表主要指銷售及收款日報表；周、月報表主要指按揭進(jìn)度表、回籠資金明細(xì)表、月度催款計劃等。二、營銷部根據(jù)每日銷售情況對現(xiàn)場出納報送的銷售及收款日報表進(jìn)行核對確認(rèn)，并據(jù)以登記臺賬。每周五下午5:30之前，將本周的銷售及可售房屋情況與主管會計進(jìn)行核對，并報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱。三、按揭專員依據(jù)每周按揭回款情況填制各樓盤按揭進(jìn)度表，經(jīng)財務(wù)經(jīng)理審核簽字后，報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱。每月30日上午12:00之前將當(dāng)月匯總表報送電子版本給財務(wù)部主管會計和財務(wù)經(jīng)理，發(fā)現(xiàn)問題必須