房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預交土地增值稅的計算方法和會計處理1

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預交土地增值稅的計算方法和會計處理1土地增值稅的應稅收入財政部國家稅務總局關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知201643號）：土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。（國家稅務總局公告2適用增值稅一般計稅適用簡易計稅方國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告016年第70號）：一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題：營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。2、預交土地增值稅的計算

2、根據(jù)上述政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時：1 、一般計稅方法下：預交土地增值稅=預收款/（1+11%*土地增值稅預征率2 、簡易計稅方法下：預交土地增值稅=預收款/（1+5%*土地增值稅預征率為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，根據(jù)國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告（國家稅務總局公告2016年第70號）：為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款女口：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)A項目（開工日期在2016年5月1日后），2017年

3、7月銷售普通住宅預收房款1110萬元，根據(jù)當?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預征率2%則：1 、正常情況下，土地增值稅預征稅款計算：土地增值稅預征的計征依據(jù)=不含增值稅收入=1110/（1+11%）=1000萬元預交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預征率=1000*2%=20萬元。2 、為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算：應預交的增值稅稅款=1110/（1+11%）*3%=30萬元土地增值稅預征的計征依據(jù)=1110-30=1080萬元預交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬元。從上述結果來看，雖然計算簡化了些，但預交的稅款比正常計算的方法下要大。國家稅務總局公告2016年第70號規(guī)定

4、“為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算”，“可按照”上述方法進行計算，但在個別省市，強制納稅人按照上述規(guī)定計算繳納我認為有些欠妥。3、預交土地增值稅的會計處理沿用上例，該企業(yè)預交土地增值稅20萬元，則會計處理如下：借：應交稅費-應交土地增值稅20貸：銀行存款20待開發(fā)項目達到完工條件，相應的收入及成本結轉損益時，將土地增值稅轉入稅金及附加科目：借：稅金及附加20貸：應交稅費-應交土地增值稅20但有的企業(yè)在預交土地增值稅的同時就將其轉入“稅金及附加”，不符合權責發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則。還有的企業(yè)在預交土地增值稅的同時將其轉入“預付賬款或待攤費用一待轉土地增值稅”，在符合完工條件時再轉入“稅金及附加”。我認為這樣處理“應交稅費-應交土地增值稅”期末余額更能