房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計講座一

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計講座一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計講座一第一講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進行的主要業(yè)務有：1 ?土地的開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務。2 ?房屋的開發(fā)與經(jīng)營。房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開

2、發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。3?城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)。4.代建工程的開發(fā)。代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點主要有以下幾點：1?開發(fā)經(jīng)營的計劃性。企業(yè)征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、管理六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設計劃、銷售計劃進行開發(fā)經(jīng)營。2 ?開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)

3、定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。3 ?開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的復雜性。所謂復雜性包括兩個方面：(1) 經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容復雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經(jīng)營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程(2) 涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設備、材料物資供應單位等發(fā)生經(jīng)濟往來,而且因工程的發(fā)包和招標與勘察設計單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟往來，還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟往來。4 ?開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)

4、工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。5 ?經(jīng)營風險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)陷入困境。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本

5、費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。房地產(chǎn)建設項目各項費用的構(gòu)成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用?由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。(1) 開發(fā)成本共有八項：1. .土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境

6、狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2. 土地征用及拆遷安置補償費。(1) 土地征用費。國家建設征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進行。(2) 拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按

7、規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。3. 前期工程費。前期工程費主要包括：(1) 項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算。(2) 三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標準估算。( 建筑、特殊裝修工程費 ) 、設4. 建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃

8、氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。5. .基礎設施費。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。6. 公共配套設施費。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。其估算可參照建安工程費”的估算方法。7. 不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1?6項之和為基數(shù)，按3%一5%計算。8. 開發(fā)期間稅費。開

9、發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構(gòu)成中占較大比重。應根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。(2) 開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務費用。1 ?管理費用?？砂错椖块_發(fā)成本構(gòu)成中前16項之和為基數(shù)，按3%左右計算。2 ?銷售費用。它指開發(fā)建設項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：(1) 廣告宣傳費。約為銷售收人的2%一3%;(2) 銷售代理費。約為銷售收入的1.5%2%;(3) 其他銷售費用。約為銷售收入的0.5%一1%。以上

10、各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%6%。3 ?財務費用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)(3) 投資與成本費用估算結(jié)果的匯總為了便于對房地產(chǎn)建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的作用：(1) 是籌集建設資金和金融部門批準貸款依據(jù)；(2) 是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據(jù)；(3) 是可行性研究和在項目評估中進行技術(shù)經(jīng)濟分析的依據(jù)。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況：1 ?產(chǎn)成品的種類多，核算

11、方法不同。2 ?產(chǎn)品成本的核算復雜。3 ?經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計講座（二）第二講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類：1 ?原材料類存貨。指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。2 ?設備類存貨。指企業(yè)購人的用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種設備，如電氣設備、衛(wèi)生設備、通風設備等。3 ?在產(chǎn)品類存貨。指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品（即在建工程）。4 .產(chǎn)成品類存貨。指各種已完成開發(fā)建設全過程并已驗收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收款開發(fā)

12、產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。5 ?開發(fā)用品類存貨。指企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設備類存貨和各種開發(fā)產(chǎn)品。注意：臨時出租房、周轉(zhuǎn)房是視同存貨的。一、設備采購與收發(fā)的核算在一般情況下，供應部門負責編制設備供應計劃、簽訂合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設備倉庫負責設備的收、發(fā)、保管、清查盤點等工作；會計部門負責設備價款的結(jié)算、設備成本的計算、設備收發(fā)的核算。設備的采購、收發(fā)按實際成本計價并核算。為了核算設備的采購成本并反映和考核設備采購、收、發(fā)、結(jié)存情況，要在物資采購”賬戶之下設置設備”明細賬，并專設“1242庫存設備”賬戶。

13、分別核算企業(yè)購入各種設備的實際采購成本和所有庫存設備的實際成本。例1某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺，買價（含進項稅）800000元，運雜費20000元，價款和運雜費已用銀行存款支付。根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄：借：物資采購設備820000貸：銀行存款820000假設企業(yè)材料設備采購保管費的計劃分配率為2%,則購入電梯應分配的采購保管費為16400J元。借：物資采購一一設備16400貸：采購保管費16400電梯驗收入庫，計算電梯的實際成本為836400元。借：庫存設備836400貸：物資采購設備836400二、開發(fā)產(chǎn)品的核算開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設過程，并已驗收合格，符合國

14、家建設標準和設計要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地（建設場地）、房屋、配套設施和代建工程。已完工開發(fā)產(chǎn)品實際上是開發(fā)建設過程的結(jié)束和銷售過程的開始。為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結(jié)存情況，開發(fā)企業(yè)應設置資產(chǎn)類“1285開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。本賬戶借方登記已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，貸方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)的已銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各種開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。本賬戶應按開發(fā)產(chǎn)品的種類，如土地、房屋、配套設施和代建工程等設置明細賬戶，并在明細賬戶下，按成本核算對象設置賬頁。1 ?開發(fā)產(chǎn)品增加的核

15、算。企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，在竣工驗收時，應按實際成本借記開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記開發(fā)成本”賬戶。例2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)竣工驗收單，本月已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本為3305萬元。其中：土地65萬元，房屋2590萬元，代建工程500萬元，配套設施150萬元。借：開發(fā)產(chǎn)品一一土地650000房屋25900000代建工程5000000配套設施1500000貸：開發(fā)成本330500002 ?開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品會因?qū)ν廪D(zhuǎn)讓、銷售等原因而減少。對于減少的開發(fā)產(chǎn)品，應區(qū)分不同情況及時進行會計處理。企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應于月份終了時按開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，借記主營業(yè)務成本”賬戶，貸記開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。采用

16、分期收款結(jié)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，在將開發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收款的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，借記分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)營，或?qū)㈤_發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，應于移交使用時，按土地和房屋的實際成本，借記出租開發(fā)產(chǎn)品”或周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記開發(fā)產(chǎn)品一一土地（或房屋）"賬戶。企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設施，用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房，應視同建造固定資產(chǎn)進行處理，即按該配套設施的實際成本借記固定資產(chǎn)”賬戶，貸記開發(fā)產(chǎn)品一一配套設施”賬戶。三、出租開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營的土地和房屋等開發(fā)產(chǎn)品。它們的盈利

17、是以收取租金的方式逐步實現(xiàn)的。為核算企業(yè)出租經(jīng)營的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發(fā)企業(yè)應設置“1295出租開發(fā)產(chǎn)品”總分類賬戶，并下設出租產(chǎn)品”和出租產(chǎn)品攤銷”兩個二級賬戶。其中：出租產(chǎn)品”二級賬戶核算出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值。借方余額反映實際出租的土地、房屋的原始價值。出租產(chǎn)品攤銷”二級賬戶核算實際出租的開發(fā)產(chǎn)品的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產(chǎn)品的攤銷價值，借方登記改變出租產(chǎn)品用途，對外銷售出租產(chǎn)品時沖銷的出租開發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價值。貸方余額反映實際出租的土地、房屋等出租開發(fā)產(chǎn)品累計攤銷價值。對于

18、出租的土地和房屋，企業(yè)應建立出租產(chǎn)品卡片”，按出租產(chǎn)品的類別、土地（或房屋）的編號、承租單位等進行明細核算，詳細記錄出租產(chǎn)品的地點、結(jié)構(gòu)、層次、面積、租金單價等情況。1 ?出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算。企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實際成本，借記出租開發(fā)產(chǎn)品一一出租產(chǎn)品”賬戶，貸記開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。2 ?出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算。出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營期間，由于損耗等原因，其價值會逐漸減少。企業(yè)應根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值、凈殘值和預計攤銷年限，計算其損耗價值，并按月攤銷計入主營業(yè)務成本。出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算公式如下：出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=（1-凈殘值率

19、）/預計攤銷年限X100%出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率2出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應計提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價值X該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率企業(yè)按月計提出租產(chǎn)品攤銷時，借記主營業(yè)務成本一一出租產(chǎn)品”賬戶，貸記出租開發(fā)產(chǎn)品一一出租產(chǎn)品攤銷”賬戶。3?出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算。出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計人主營業(yè)務成本一一出租產(chǎn)品”賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負擔，可先在待攤費用”賬戶核算，再分期攤?cè)酥鳡I業(yè)務成本出租產(chǎn)品”賬戶。4?出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對外銷售，應于銷售實現(xiàn)時按售價借記銀行存款”或應收賬款”賬戶，貸記主營

20、業(yè)務收入一一商品房銷售”賬戶；同時，按出租產(chǎn)品攤余價值借記主營業(yè)務成本”賬戶，按出租產(chǎn)品累計已提攤銷額借記出租開發(fā)產(chǎn)品一一出租產(chǎn)品攤銷”賬戶，按出租產(chǎn)品原始價值貸記出租開發(fā)產(chǎn)品一一出租產(chǎn)品”賬戶。例3某房地產(chǎn)企業(yè)將原租賃經(jīng)營的房屋對外銷售，雙方協(xié)議作價為1200000元，該房屋賬面原值為2000000元，賬面累計已提攤銷額為1000000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為1200000元的支票并將房屋移交買主。收到房屋銷售款時：借：銀行存款1200000貸：主營業(yè)務收入一一商品房銷售1200000房屋銷售當月末結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本時：借：主營業(yè)務成本一一商品房銷售1000000出租開發(fā)產(chǎn)品一一出租產(chǎn)品攤銷1

21、000000貸：出租開發(fā)產(chǎn)品一一出租產(chǎn)品2000000房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計講座（三）第三講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本的核算（上）房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設階段和租售階段。在以上四個階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費用等。這些費用中，有些可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本?？梢灾苯佑嬋氲介_發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)直接費用；經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)間接費用；不能計入到開發(fā)成本中的費用稱為期間費用。

22、一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項綜合指標，是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價格的基礎。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類：1 .土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設用地）所發(fā)生的各項費用。2 ?房屋開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。3?配套設施開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施

23、所發(fā)生的各項費用支出。4?代建工程開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程）所發(fā)生的各項費用支出2、 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔者。企業(yè)應根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：1?一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2?同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。3?對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目可以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項

24、目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。3、 房地產(chǎn)開發(fā)成本項目開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等。1 ?土地征用及拆遷補償費：指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。2 ?前期工程費：指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程（臨時水、臨時電、臨時路等）

25、費用、七通一平或三通一平費用等。3 ?基礎設施費：指建造各項基礎設施發(fā)生的費用。基礎設施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設施發(fā)生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內(nèi)歸集。4 ?建筑安裝工程費：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。5 ?配套設施費：指為開發(fā)項目服務的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內(nèi)。6. 開發(fā)間接費：指企業(yè)所屬的開發(fā)

26、部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應在管理費用”中核算。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式等各不相同。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進行建設場地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進行地面的清理平整，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。所以，每一個開發(fā)企業(yè)應根據(jù)前述成本項目的設置原則，結(jié)合開發(fā)項目的具體情況，有選擇地設置成本項目。四、開發(fā)產(chǎn)

27、品成本核算程序（一）應設置核算的賬戶為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務要求，設置下列賬戶：1.“430開發(fā)成本”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。本賬戶應按開發(fā)成本的種類，如土地開發(fā)”、房屋開發(fā)”、配套設施開發(fā)”和代建工程開發(fā)”等設置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。2.“4302開發(fā)間接費”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部

28、獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門份公司）設置明細賬戶。（二）開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程序是：1?歸集開發(fā)產(chǎn)品費用。（1）在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。（2） 為項目開發(fā)服務所發(fā)

29、生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在開發(fā)間接費”賬戶，即借記開發(fā)間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。（3） 將開發(fā)間接費”賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記開發(fā)成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記開發(fā)間接費”賬戶。通過上述程序，將應計人各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。2 ?計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本。計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進入開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記開發(fā)成本”賬戶。3 ?按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結(jié)轉(zhuǎn)進入有關(guān)賬戶。即借記經(jīng)營成本”分期收

30、款開發(fā)產(chǎn)品”出租開發(fā)產(chǎn)品”周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記開發(fā)產(chǎn)品賬戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計講座（四）五、土地開發(fā)的成本核算土地開發(fā)也稱建設場地開發(fā)。通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設場地。自用的建設場地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品，其費用支出應記人有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)品成本，而商品性建設場地是企業(yè)的最終產(chǎn)品，應單獨核算其土地開發(fā)成本。（一）土地開發(fā)費用的歸集與分配企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在開發(fā)成本一一房屋開發(fā)”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應通過開發(fā)成本一一土地開發(fā)”賬

31、戶核算。分別按照自用土地開發(fā)”商品性土地開發(fā)”等設置二級明細賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對象設置賬頁，進行土地開發(fā)費用的明細核算。1 ?土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝費的歸集與分配。這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記開發(fā)成本土地開發(fā)"賬戶及有關(guān)明細賬戶，貸記銀行存款”應付賬款”等賬戶。2 ,配套設施費的歸集與分配。配套設施的建設可能與土地開發(fā)同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況：(1)與土地開發(fā)同步進行的配套設施開發(fā)費用，能夠分清受益對象的，應直接計入有關(guān)成本核算對象，借記開發(fā)成本一一土地開發(fā)”賬戶，貸記銀行存款

32、”等賬戶；分不清受益對象時，應先通過開發(fā)成本一一配套設施開發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關(guān)受益對象中進行分配。(2)與土地開發(fā)不同步進行的配套設施開發(fā)費用，一般可先通過開發(fā)成本一一配套設施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設施竣工時，再轉(zhuǎn)入開發(fā)成本一一土地開發(fā)”賬戶中。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設施尚未完工，為及時結(jié)算完工土地的開發(fā)成本，經(jīng)批準對這類配套設施的費用可先按其計劃成本(或預算成本)在土地開發(fā)成本中預提。預提時，借記開發(fā)成本一一土地開發(fā)”賬戶，貸記預提費用一一預提配套設施費”賬戶。實際發(fā)生的配套設施開發(fā)費用通過開發(fā)成本配套設施開發(fā)”賬戶核算，待配套設施完工后，對

33、預提的配套設施費與實際發(fā)生的配套設施費差額，應調(diào)整有關(guān)土地開發(fā)成本。3?開發(fā)間接費用的歸集與分配。企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的費用先通過開發(fā)間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標準分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應由土地開發(fā)成本負擔的，由開發(fā)間接費用”賬戶轉(zhuǎn)入開發(fā)成本一一土地開發(fā)”賬戶內(nèi)。如果直接組織和管理開發(fā)項目的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨立核算的部門，其費用直接計入有關(guān)土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用項目內(nèi)。(二)完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)項目應根據(jù)其用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法：1?為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設場地。開發(fā)完成后，應將其實際成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品一一土地

34、”賬戶2?開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設的建設場地。應于開發(fā)完成投入使用時，將其實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計人有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)費用，可采取分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。(1)分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法。就是將應結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)費用，按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的相關(guān)成本項目內(nèi)其會計分錄是:借：開發(fā)成本一-房屋一一土地征用及拆遷費al前期工程費a2基礎設施費a3建筑安裝費a4配套設施費a5開發(fā)間接費用a6貸：開發(fā)成本-土地一一土地征用及拆遷費al前期工程費a2基礎設施費a3建筑安裝費a4配套設施費a5開發(fā)間接費用a6這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于改作自用的商業(yè)性建設場地的成本結(jié)

35、轉(zhuǎn)。因為原商業(yè)性建設場地的開發(fā)成本中歸集了該場地應負擔的全部費用。（2）歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。就是將應結(jié)轉(zhuǎn)的各項土地開發(fā)費用，歸類合并為土地征用及拆遷補償費”和基礎設施費”兩個費用項目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的土地征用及拆遷補償費”和基礎設施費”成本項目。借：開發(fā)成本一一房屋一一土地征用及拆遷費al-基礎設施費a2+a3+a4貸：開發(fā)成本一一土地一一土地征用及拆遷費al前期工程費a2基礎設施費a3建筑安裝費a4這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于自用建設場地成本的結(jié)轉(zhuǎn)。因為自用建設場地一般不歸集配套設施費和開發(fā)間接費用，所以為簡化核算手續(xù)，可采用這種方法結(jié)轉(zhuǎn)。企業(yè)開發(fā)的自用建設場地，開發(fā)完成后近期不使用的，應將

36、其實際成本先轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品一一土地賬戶。下面舉例說明土地開發(fā)成本的核算方法。例4甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2001年5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積40000就。開發(fā)完成后準備將其中的30000就對外轉(zhuǎn)讓，其余的10000就企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟業(yè)務： 支付土地出讓金25000000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本一一土地一一梁園（土地征用及拆遷費）25000000貸：銀行存款25000000 支付拆遷補償費5500000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本一一土地一一梁園（土地征用及拆遷費）5500000貸：銀行存款5500000 支付勘察設計費210000元，作會計分

37、錄如下：借：開發(fā)成本一一土地一一梁園（前期工程費）210000貸：銀行存款210000 支付土石方費用5500000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本一一土地一一梁園（前期工程費）5500000貸：銀行存款5500000 由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應支付價款1500000元：借：開發(fā)成本土地梁園（基礎設方費）1500000貸：應付賬款X施工企業(yè)15000009月末，梁園土地開發(fā)工程完工。假設開發(fā)成本一一土地開發(fā)一一梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為942.75元/就。其中自用的10000就土地尚未投入使用，其余30000就已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊

38、土地的開發(fā)成本。作會計分錄如下：借：開發(fā)產(chǎn)品一一土地（梁園）9427500主營業(yè)務成本土地轉(zhuǎn)讓成本28282500貸：開發(fā)成本土地梁園37710000例5續(xù)前例，若自用的10000就土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設中，則企業(yè)可采用下面兩種方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本； 采用歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時：借：開發(fā)成本一一房屋一一梁園（土地征用及拆遷費）7625000梁園（基礎設方g費）1802500貸：開發(fā)成本一一土地一一梁園（土地征用及拆遷費）7625000梁園（前期工程費）1427500梁園（基礎設施費）375000 采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時：借：開發(fā)成本一一房屋一一梁園（土地征用

39、及拆遷費）7625000梁園（前期工程費）1427500梁園（基礎設施費）375000貸：開發(fā)成本一一土地一一梁園（土地征用及拆遷費）7625000梁園（前期工程費）1427500梁園（基礎設施費）375000房地產(chǎn)企業(yè)預繳企業(yè)所得稅會計核算方法的探討根據(jù)國家稅務總局的規(guī)定，采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。這一規(guī)定有利于稅收的均衡入庫，但也增加了企業(yè)會計核算的工作量。它是企業(yè)會計核算方面的一項新內(nèi)容。由于當期應納稅所得額并入、抵減預計營業(yè)利潤后與當期

40、利潤總額（虧損）的反差很大，出現(xiàn)了有些企業(yè)即使虧損金額很大，去口仍要繳納較高企業(yè)所得稅的現(xiàn)象。因此，如何使企業(yè)的所得稅費用與企業(yè)盈利配比，并使預計營業(yè)利潤在開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)算期得到正確抵減；如何在增加核算工作量的同時采用簡便易行的核算方法，做好預計營業(yè)利潤的計提、抵減核算工作，并確保核算的準確性；如何從科目間找出勾稽關(guān)系，方便自查稅費提繳情況等，是一個值得探討的問題。根據(jù)筆者在工作實踐中的體會，采用同步登記法在遞延稅款”歸集或轉(zhuǎn)回預繳企業(yè)所得稅的核算方法，不僅能較好地處理這一業(yè)務問題，而且簡便易行。同步登記法”一是指預繳的企業(yè)所得稅與營業(yè)稅費皆在遞延稅款”核算，兩者的明細賬合并在同一賬頁中登記。

41、雖然在遞延稅款”核算營業(yè)稅費目前尚有爭議，但由于企業(yè)會計制度只明確營業(yè)稅費的提繳過程，未進一步明確應在什么科目歸集、結(jié)算轉(zhuǎn)回，故筆者認為在遞延稅款”科目核算較合理、可行。二是指工程項目自開工至竣工銷售，發(fā)生的經(jīng)濟內(nèi)容均在同一賬頁中登記。實際數(shù)與預計數(shù)在同一賬頁反映，便于預計數(shù)的轉(zhuǎn)回，實際數(shù)與預計數(shù)的對比，企業(yè)對稅費提繳情況的自查等工作。具體做法及運用如下。1?預繳企業(yè)所得稅與營業(yè)稅費的同步登記及有關(guān)科目間的勾稽關(guān)系的核對。為使企業(yè)繳納的所得稅費與企業(yè)盈利配比，其預繳歸集或轉(zhuǎn)回的企業(yè)所得稅在遞延稅款”核算，借方核算由預計營業(yè)利潤部分得出的企業(yè)所得稅；貸方核算銷售轉(zhuǎn)回已計提的企業(yè)所得稅，須結(jié)算，余

42、額應為零。預繳的企業(yè)所得稅和營業(yè)稅費統(tǒng)一登記在七欄式明細賬頁上，前三欄分別登記借、貸、余；分析欄分別登記營業(yè)稅費、企業(yè)所得稅，藍字登記預提金額，紅字登記轉(zhuǎn)回金額。銷售結(jié)算后，該明細賬余額為零。例1:某企業(yè)A幢202號2003年預收賬款5萬元。2004年8月31日止累計預收賬款40萬元（其中二季度末止累計30萬元），累計預提營業(yè)稅費2.22萬元，企業(yè)所得稅1.485萬元，9月份預收賬款10萬元。經(jīng)計算9月份應交營業(yè)稅費為0.555萬元，二季度應在遞延稅款”歸集的企業(yè)所得稅為0.99萬元；銷售結(jié)算轉(zhuǎn)回營業(yè)稅費2.775萬元，企業(yè)所得稅2.475萬元。據(jù)此登記明細賬如下：明細賬會計科目：遞延稅款明細

43、科目：營業(yè)稅費企業(yè)所得稅戶名：A幢202號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該繳納哪些稅（費）？一、營業(yè)稅（一）、應稅范圍：根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。2、 銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)，形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。（ 1） 銷售建筑物或構(gòu)筑物銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指

44、有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。（ 2） 銷售其他土地附著物 銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。 以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應按本稅目征稅。 不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。（二）涉及稅種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅

45、、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。1、 銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則的規(guī)定：（ 1） 納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。（ 2） 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。（ 3） 營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額 按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； 按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

46、按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業(yè)成本或工程成本X（1+成本利潤率）-（1營業(yè)稅稅率）上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關(guān)確定。2、 其他具體規(guī)定如下：（ 1） 根據(jù)國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按服務業(yè)？代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應按銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。（ 2） 對合作建房

47、行為應如何征收營業(yè)稅根據(jù)國家稅務總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）規(guī)定：_合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方

48、應按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應按銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應當按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應對其銷售收入再按銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)

49、生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按服務業(yè)？租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條的規(guī)定核定。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： 房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方

50、分得的利潤不征營業(yè)稅。 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅； 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，

51、如果各自銷售，則再按銷售不動產(chǎn)”征稅。對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預收定金，有如下規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天?！贝隧椧?guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天。（ 3） 根據(jù)國家稅務總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）規(guī)定：以還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂還本”支出（ 4） 中外合作開

52、發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題根據(jù)國家稅務總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復規(guī)定： 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發(fā)生時間為取得收入的當天。同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再

53、分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。 關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題：外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入。 對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。計算公式=營

54、業(yè)額）5%2、 城市維護建設稅根據(jù)中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例（國發(fā)1985第19號）規(guī)定：（1） 計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。（2） 稅率：分別為7%、5%、1%。計算公式：應納稅額=營業(yè)稅稅額羽稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。1、 納稅義務人所在地在城市內(nèi)的，稅率為7%;2、 納稅義務人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%;3、 納稅義務人所在地不在1、2項范圍內(nèi)的，稅率為1%;3、 教育費附加（1） 計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額（2） 稅率為3%。計算公式：應交教育費附加額=營業(yè)稅稅額X費率。4、 土地增值稅根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例（

55、國發(fā)1993138號）規(guī)定，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。具體講：（1） 對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據(jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國家征用不得轉(zhuǎn)讓。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。（2） 轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。（3） 附著物是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。（4） 取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。（5） 土地增值稅的計稅依據(jù)）計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除條例和細則規(guī)定的扣除項目金額后的余額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟收益。根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例規(guī)定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：，1、 取得土地使用權(quán)所支付的金額；2、 開發(fā)土地的成本、費用；3、 新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；4、 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣