舊村改造項目總體策劃實施方案

1、 南胡舊村改造項目總體策劃方案一、 市城市總體規(guī)劃與城市發(fā)展戰(zhàn)略概述市總體規(guī)劃是以“東拓、西進、南控、北跨、中疏”為城市發(fā)展戰(zhàn)略，實施沿經(jīng)十路、沿小清河、沿黃河、沿鐵路線“四沿”帶動戰(zhàn)略，形成現(xiàn)代化的城市建設(shè)管理體系，進一步提升城市建設(shè)管理水平，爭創(chuàng)“國家環(huán)保模城”、“中國人居環(huán)境獎”。在東部城區(qū)，形成以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值制造業(yè)為主的現(xiàn)代化新城區(qū)。重點加快高新開發(fā)區(qū)建設(shè)，形成現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)。開發(fā)唐冶片區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)教育、文化、體育、社會福利等公共服務(wù)配套設(shè)施，形成服務(wù)于東部城區(qū)的地區(qū)中心。以舉辦第十一屆全運會為契機，加快奧體中心、政務(wù)中心建設(shè)，帶動周邊開發(fā)，配套完善服務(wù)設(shè)施，建成以行

2、政辦公、文化、體育為主導(dǎo)的城市功能區(qū)，加快城市現(xiàn)代化進程，并以此帶動新區(qū)開發(fā)和老城提升，推動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市建設(shè)步伐，全面塑造現(xiàn)代化省會城市新形象。二 項目所在區(qū)域在城市中的地位分析1.項目概況與地塊價值研究 1.1項目概況高新區(qū)南胡舊村改造工程（以下簡稱南胡舊村改造工程）位于東部新城高新開發(fā)區(qū)，鳳凰路西，旅游路路北，體育場南路以南。本項目由一、二、三、四、五、六、七、八塊地塊組成，共390.7畝地。其中六、七、八地塊為舊村安置和保障用地，一、二、三、四、五地塊為開發(fā)用地。該小區(qū)地理優(yōu)越、交通方便。旅游路與規(guī)劃中的鳳凰路從門前經(jīng)過。其中六、七、八地塊規(guī)劃總用地面積176.6畝，規(guī)劃建

3、筑面積22.94萬平方米，小區(qū)部包括11-24層的高層住宅與地下停車場、輔助商業(yè)用房、幼兒園、會所等，小區(qū)建成后將成為市便捷舒適的現(xiàn)代生活典。本項目各地塊用地性質(zhì)與可規(guī)劃面積見下表：地塊一地塊二地塊三地塊四地塊五地塊六、七、八性質(zhì)居住居住商業(yè)市政商業(yè)居住面積（畝）81.4550.423.557.251.45114.9本方案針對六、七、八地塊圍安置和保障用房的開發(fā)建設(shè)與一、二、三、五地塊自行開發(fā)提出五種方案(四地塊為市政公共用地,暫不考慮)。方案一：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設(shè)，捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案二：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設(shè)，一地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發(fā)，

4、其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案三：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設(shè)，二、三地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案四：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設(shè)，一、二、三地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛方案五：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設(shè)，一、二、三、五塊在土地招拍掛后由村委會摘牌成立公司后進行開發(fā)。村民安置生活保障（地塊六、七、八）主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)戶/人1652/5286總建筑面積萬m²22.94一、居住、配套建筑面積萬m²22.941、地上建筑面積萬m

5、8;18.36住宅建筑面積萬m²16.39配套公建面積萬m²1.972、地下建筑面積萬m²4.59地下停車建筑面積萬m²3.27地下儲藏建筑面積萬m²1.29地下中水建筑面積萬m²0.04二、非配套建筑面積萬m²1、地上建筑面積萬m²2、地下建筑面積萬m²住宅平均層數(shù)層20人口毛密度人/hm²689住宅建筑套密度（凈）套/hm²215住宅建筑面積凈密度萬m²/hm²2.14地上總?cè)莘e率萬m²/hm²2.4地下總?cè)莘e率萬m²/hm

6、8;0.60居住地上容積率萬m²/hm²居住地下容積率萬m²/hm²建筑密度%18.4綠地率%40居住停車率%80居住停車位輛1321地面停車率%10.7居住地面停車位輛141統(tǒng)征儲備用地（地塊一）主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)戶/人1104/3533總建筑面積萬m²16.79一、居住、配套建筑面積萬m²16.791、地上建筑面積萬m²13.03住宅建筑面積萬m²11.91配套公建面積萬m²1.122、地下建筑面積萬m²3.76地下停車建筑面積萬m²3.72地下中水建筑面

7、積萬m²0.04二、非配套建筑面積萬m²-1、地上建筑面積萬m²2、地下建筑面積萬m²住宅平均層數(shù)層15人口毛密度人/hm²651住宅建筑套密度（凈）套/hm²279住宅建筑面積凈密度萬m²/hm²2.70地上總?cè)莘e率萬m²/hm²2.40地下總?cè)莘e率萬m²/hm²0.69建筑密度%17.08綠地率%38居住停車率%80居住停車位輛1050地面停車率%14.29居住地面停車位輛150統(tǒng)征儲備用地（地塊二）主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)戶/人660/2112總建筑

8、面積萬m²9.69一、居住、配套建筑面積萬m²8.131、地上建筑面積萬m²8.13住宅建筑面積萬m²7.45配套公建面積萬m²0.682、地下建筑面積萬m²2.04地下停車建筑面積萬m²2.00地下中水建筑面積萬m²0.04二、非配套建筑面積萬m²1、地上建筑面積萬m²2、地下建筑面積萬m²住宅平均層數(shù)層20人口毛密度人/hm²623住宅建筑套密度（凈）套/hm²266住宅建筑面積凈密度萬m²/hm²2.81地上總?cè)莘e率萬m²/hm&

9、#178;2.39地下總?cè)莘e率萬m²/hm²0.60建筑密度%17.11綠地率%37居住停車率%80居住停車位輛572地面停車率%10.49居住地面停車位輛60統(tǒng)征儲備用地（地塊三）主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目單位數(shù)量總用地萬m²3.58可規(guī)劃用地萬m²1.54總建筑面積萬m²6.64地上建筑面積萬m²5.39地下建筑面積萬m²1.25地上總?cè)莘e率3.50地下總?cè)莘e率0.81建筑密度%30.00綠地率%36停車位個按每百平米0.8統(tǒng)征儲備用地（地塊四）主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目單位數(shù)量總用地萬m²0.60可規(guī)劃用地萬m²

10、;0.48總建筑面積萬m²0.48地上建筑面積萬m²0.48地下建筑面積萬m²-地上總?cè)莘e率1地下總?cè)莘e率-建筑密度%25.02綠地率%35停車位個按每百平米0.8統(tǒng)征儲備用地（地塊五）主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目單位數(shù)量總用地萬m²5.97可規(guī)劃用地萬m²3.43總建筑面積萬m²14.76地上建筑面積萬m²11.97地下建筑面積萬m²2.79地上總?cè)莘e率3.49地下總?cè)莘e率0.81建筑密度%29.40綠地率%35停車位個按每百平米0.81.2地塊價值研究本項目在市的東部新城區(qū)的核心部位，是市總體規(guī)劃“東拓”發(fā)展戰(zhàn)略前沿，

11、規(guī)劃漢峪片區(qū)的中心地帶。周圍有高新區(qū)政府、齊魯軟件園、齊魯軟件學(xué)院、知識經(jīng)濟總部基地、浪潮工業(yè)園、省立醫(yī)院、計劃建設(shè)的CIIC園區(qū)、大小漢峪與北胡村舊村改造項目、省省直宿舍以與奧體東地塊建設(shè)、成熟社區(qū)黃金時代等。市政府的東遷與奧體中心的建設(shè)對地塊價值與項目品質(zhì)的提升都有很大的積極作用。將來必定成為市的新城市中心，地塊樓盤升值潛力極大。2、項目市場分析與市場定位2-1項目周邊市場整體評價與發(fā)展前景簡析2-1-1周邊市場整體分析1）市城市住宅和房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀九十年代以來，市的經(jīng)濟發(fā)展水平和速度都高于全國的平均水平，住宅建設(shè)也迅速發(fā)展，一大批布局合理、設(shè)計新穎 、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)不斷涌現(xiàn)

12、，城區(qū)居民的居住條件進一步改善，住房功能不斷完善，住房成套率不斷提高，與之相配套的城市供水、供熱、燃氣、排污管網(wǎng)、電力、通訊、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施也日趨完善?！熬盼濉逼陂g，市城市住宅建設(shè)突飛猛進，共開發(fā)建設(shè)住宅面積900余萬平方米，年平均開發(fā)建設(shè)180萬平方米。2007年，市進一步加快城市建設(shè)，這一年也成為城市建設(shè)史上投入最多，變化最大的一年。隨著市現(xiàn)代化城市建設(shè)步伐的加快和城市化進城的推進，市房地產(chǎn)開發(fā)在逐年增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持了穩(wěn)定的增長速度，呈產(chǎn)銷兩旺的運行態(tài)勢。就目前情況來看市房地產(chǎn)業(yè)進入高速增長期，房地產(chǎn)投資和供應(yīng)量急劇放大。住宅、辦公樓與商業(yè)三類物業(yè)均呈增長態(tài)勢，住宅投資增長速度明顯

13、高于辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房，漸成投資主流；房屋銷售面積加速增長，空置面積有所下降，市場呈良性發(fā)展，市場預(yù)期看好，但風(fēng)險加大。房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營收入與經(jīng)營成本曲線開始拉大與實際銷售面積曲線的距離，價格逐步上揚?？傮w來說，2007年，市房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)繼續(xù)上升的整體走勢，供求雙方不斷得到加強，土地政策控制更加嚴(yán)格，市政利好消息不斷推出，這都顯示市場中存在對價格的有利支持因素，這種市場形勢在近期不會有太大的變化。這些都為本舊居改造項目的成功運作提供了良好的機遇，該項目也將有良好的市場前景。2）宏觀經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟有著密切的關(guān)聯(lián)性，作為房地產(chǎn)重要容的住宅建設(shè)，對促進經(jīng)濟增長具

14、有舉足輕重的作用。住宅建設(shè)的生產(chǎn)和消費，與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機械、儀表等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門緊密相關(guān)，并直接影響到家用電器、家具、裝飾產(chǎn)品以與金融、旅游、運輸、商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)是一項本身創(chuàng)造價值，又能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。宏觀經(jīng)濟政策要求房地產(chǎn)業(yè)在新的形勢下要有一個較大的發(fā)展。在東部城區(qū)，形成以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值制造業(yè)為主的現(xiàn)代化新城區(qū)。重點加快高新開發(fā)區(qū)建設(shè)，形成現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)。開發(fā)唐冶片區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)教育、文化、體育、社會福利等公共服務(wù)配套設(shè)施，形成服務(wù)于東部城區(qū)的地區(qū)中心。以舉辦第十一屆全運會為契機，加快奧體中心、政務(wù)中心建設(shè)，帶動周

15、邊開發(fā)，配套完善服務(wù)設(shè)施，建成以行政辦公、文化、體育為主導(dǎo)的城市功能區(qū)，加快城市現(xiàn)代化進程，并以此帶動新區(qū)開發(fā)和老城提升，推動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市建設(shè)步伐，全面塑造現(xiàn)代化省會城市新形象。目前國家對宏觀經(jīng)濟調(diào)控以與世界性金融危機影響到了房地產(chǎn)市場，今年的房地產(chǎn)市場最不缺乏焦點話題，在經(jīng)歷了“拐點論”、“降價論”、“斷供論”等風(fēng)波、論調(diào)之后，各地方政府和中央政府的救市政策相繼出臺，“救市論”成為房地產(chǎn)業(yè)外爭論的又一個熱點。關(guān)于“政府救市”，各種聲音紛至沓來，開發(fā)商有感到曙光來臨的，也有持懷疑態(tài)度的。財政部、國家稅務(wù)總局22日宣布，決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費。同

16、時，財政部明確支持地方政府救市。而國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此前也公開表示，地方政府有調(diào)控樓市的自由度。 除了大幅調(diào)整房地產(chǎn)稅率，財政部明確表示：“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”。目前、等城市紛紛出臺樓市救市措施，主要包括放寬第二套房貸款、減免購房的相關(guān)稅費、為購房者提供財政補貼、延長還款期限、調(diào)高公積金貸款上限、購買商品房可辦理戶口等。省政府近期已經(jīng)就救市問題召開了兩次多部門高層聯(lián)席的房地產(chǎn)形勢調(diào)度會,相關(guān)政策正在醞釀中。市相關(guān)部門正在進行一輪關(guān)于“救市”的摸底調(diào)查。的房地產(chǎn)市場是健康的、無泡沫的。保守的城市文化使得的房地產(chǎn)市場一直不是很活躍，房地產(chǎn)市場最欠缺的就是成交量，與省會城市身

17、份明顯不匹配。救市是要刺激市場繁榮，把交易量提上去，像這樣的城市每年應(yīng)該有400-500萬平方米的交易量。政策救市行為，卻向消費者傳達了一個重要的信號，國家要穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)度很明顯，有利于恢復(fù)購房者的置業(yè)信心。讓房地產(chǎn)商做出普遍樂觀判斷的一個重要依據(jù)是,房價封閉、遲鈍、滯后,宏觀經(jīng)濟調(diào)控對房價影響有限,這基本上也是開發(fā)商的一致看法。去年，全國房價瘋的時候，市房價雖然也出現(xiàn)了一定程度的上漲，但是相比一線跟多數(shù)二線城市的房價，上漲幅度比較有限。今年等一線城市率先進行房價調(diào)整，市房價也出現(xiàn)了一定的調(diào)整，比如打折、贈物業(yè)費、降價等，銷售速度也在下降，但是降價的空間比較小，沒有對多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)造成致

18、命性的影響。 今后市房價也將維持在一個比較平穩(wěn)的水平上，上下有小幅波動，同時成交量會慢慢增加。今年以來市的房價一直維持在一個水平線略有下降的狀態(tài)，今后市房地產(chǎn)在一段時間，也將維持在一個比較平穩(wěn)的狀態(tài)，出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。首先市是一個比較封閉的市場，外來購房者比較少，據(jù)多年的研究表明，一直少于10%。其次，市場比較小，規(guī)模一直沒有做大。再次，與外地的開放式經(jīng)濟不同的是，國有企業(yè)是主要的經(jīng)濟實體，政府公務(wù)員、大學(xué)老師和國有企業(yè)員工的收入屬于中上等，暴富跟收入偏少的群體比較少，這些因素都影響到了市房價長期走勢。2-1-2發(fā)展前景簡析1）目前，財政部和人民銀行已經(jīng)就房貸政策和房地產(chǎn)稅率

19、進行了大幅調(diào)整，同時，國家關(guān)于二套房、二手房等方面的政策正在籌劃中，這些政策出臺以后，可能會對樓市有一定刺激作用，很可能帶動一定量的銷售。就在2008年10月19日的座談會上,各地房產(chǎn)商的一致意見是,房產(chǎn)市場正處于上升期。2）高新區(qū)圍CIIIC園區(qū)的建設(shè)，知識經(jīng)濟總部基地的建設(shè)以與浪潮工業(yè)園、省立醫(yī)院的建設(shè)將帶來大量的就業(yè)崗位。據(jù)了解，CIIIC園區(qū)一期工程15萬平米年即將開工，初步統(tǒng)計有40個左右單位將入住該園區(qū)。這些項目增加的崗位基本都是白領(lǐng)階層。給本項目的銷售對象奠定了良好的基礎(chǔ)。3）本項目的競爭優(yōu)勢所在本項目開發(fā)建設(shè)不同于其他商業(yè)地產(chǎn)項目，在土地成本上由于享受政府給予的舊村改造政策，因

20、此，實際上對與本項目的開發(fā)主體南胡村委會來說，在一、二、三、五地塊上土地成本僅僅為上繳國家的土地出讓金的20%。按照規(guī)劃部門批復(fù)的修建性詳規(guī)，一、二地塊地上容積率為2.4，三、五地塊地上容積率為3.6，按照土地掛牌價220萬/畝計算，折合到樓面地價為183（2200000*0.2/666.67*3.6=183）275(2200000*0.2/666.67/2.4)元/平方米，因為土地價差帶來的房屋銷售純利潤在700元/平米以上，總計在2.8億元以上。這是任何房地產(chǎn)公司無法比擬的優(yōu)勢。因此，就本項目來說作為開發(fā)主體南胡村委會對四個地塊的開發(fā)應(yīng)該就有非常強的優(yōu)勢。2-2 項目周邊商業(yè)市場研究2-2

21、-1本項目規(guī)劃局已批復(fù)的規(guī)劃中建筑面積共有22.94萬平米。2-2-2周邊商業(yè)項目市場研究1）周邊商業(yè)項目建設(shè)情況A、CIIIC園區(qū)建設(shè)CIIIC園區(qū)規(guī)劃CIIIC建設(shè)規(guī)劃是在Garter公司編制的CIIIC發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃確定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下編制的園區(qū)空間發(fā)展規(guī)劃，形成“一園（CIIIC）二區(qū)（研發(fā)區(qū)、生產(chǎn)區(qū)）”的空間布局結(jié)構(gòu)。研發(fā)區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)位于東部產(chǎn)業(yè)帶的東西兩端，相距13公里，規(guī)劃總建設(shè)用地面積61.5平方公里。其中，研發(fā)區(qū)由高新區(qū)賢文片區(qū)和漢峪片區(qū)組成，規(guī)劃建設(shè)用地面積11平方公里。研發(fā)區(qū)規(guī)劃利用現(xiàn)有資源，發(fā)展IT服務(wù)和軟件產(chǎn)業(yè)集群，區(qū)劃分為核心發(fā)展、孵化支撐、產(chǎn)業(yè)輻射三大產(chǎn)業(yè)版塊，

22、共形成教育科研基地、孵化基地、研發(fā)基地、總部基地、IT服務(wù)與軟件基地、創(chuàng)業(yè)示基地等六類研發(fā)產(chǎn)業(yè)基地，并建設(shè)與之配套的商業(yè)生活配套設(shè)施。產(chǎn)業(yè)區(qū)由村片區(qū)和兩河片區(qū)組成， 規(guī)劃建設(shè)用地面積50.5平方公里。重點發(fā)展電子制造業(yè)、IT服務(wù)與軟件、計算機、工業(yè)電子、汽車電子與電信基礎(chǔ)設(shè)備四大產(chǎn)業(yè)，主要承擔(dān)個別電子制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，計算機產(chǎn)業(yè)集群和工業(yè)電子、汽車電子、電信基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備等電子信息外延產(chǎn)業(yè)集群。形成功能配套完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 建設(shè)規(guī)劃以輻射全國的 IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展極核為規(guī)劃目標(biāo)，以ICT產(chǎn)業(yè)研發(fā)、孵化、服務(wù)為主導(dǎo)功能，形成集生產(chǎn)和生活于一體的“創(chuàng)新、活力”的CIIIC園區(qū)。 &#

23、160;其中，IT總部基地總建筑面積約70萬平方米，已竣工建筑面積16.5萬平方米，已開工建筑面積16萬平方米，2009年將全部竣工。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地總建筑面積約45.5萬平方米，以浪潮集團軟件研發(fā)與技術(shù)試驗為主，一期工程已經(jīng)開工。文化體育產(chǎn)業(yè)基地占地81公頃，總建筑面積36萬平方米，核心建筑為“奧體中心”，2008年底竣工?，F(xiàn)代商貿(mào)與金融產(chǎn)業(yè)基地總規(guī)劃建筑面積200萬平方米，是全市商貿(mào)金融產(chǎn)業(yè)與市級商業(yè)服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)。該項目的建設(shè)屬于高新區(qū)招商引資項目，有高新區(qū)負責(zé)投融資，引進入園單位，目前意向入園單位已經(jīng)落實40家左右。B、黃金時代廣場位于燕山新區(qū)B地塊圍，黃金置業(yè)集團計劃建設(shè)商務(wù)寫字樓與酒店

24、式公寓40萬平米，年底8萬平米計劃開工建設(shè)。C、奧體東路地塊建設(shè)該圍計劃規(guī)劃建設(shè)80公頃用地圍，全運會完成后造成大型成熟社區(qū)。有五星級酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓主題商業(yè)、特色餐飲與相應(yīng)配套等。D、魯商國奧城項目位于市奧體片區(qū)核心區(qū)域，東至賢文路，西臨省高級人民法院，南臨經(jīng)十東路，北至解放東路?？傉嫉?.06公頃，總建筑面積38萬平方米。建成后將成為集寫字樓、酒店、商業(yè)、休閑、娛樂與銀座商城主力店于一體大型綜合標(biāo)志性城市建筑組群。E、建成商業(yè)情況齊魯軟件園項目建設(shè)已經(jīng)完成并投入使用，通過07年與08年的招商引資，目前該園區(qū)已經(jīng)全部銷售或租賃完畢，不能滿足需求。大衛(wèi)國際綜合商務(wù)樓目前剩余部分寫字間未

25、銷售或租賃，面積約5000平米。環(huán)?？萍紙@區(qū)已建成并投入使用，目前該項目物業(yè)基本銷售完畢。省科技大廈項目建筑面積2萬平米，目前該項目基本竣工，處于招商過程中。中潤世紀(jì)廣場已建成40萬平米寫字樓。另有部分商業(yè)物業(yè)處于空閑狀態(tài)，面積不多，估計有2萬平米向左右。2）商業(yè)市場分析根據(jù)以上周邊商業(yè)建設(shè)與計劃建設(shè)情況，南胡舊村改造項目中三、五商業(yè)用房不宜過早開工，應(yīng)在居住區(qū)建設(shè)過程中作為專題進行深入研究。3、項目素質(zhì)分析（1）項目優(yōu)勢A項目規(guī)模大，總占地面積39.70公頃，規(guī)劃為融住宅、商業(yè)、娛樂為一體的大型社區(qū)，各種功能規(guī)劃齊備，有利于營造良好的居住氛圍； B緊臨正在建設(shè)中的奧體中心、政務(wù)中心、省立醫(yī)院

26、、省直宿舍區(qū)正在籌建,舜華路東側(cè)規(guī)劃有近70萬平米的知識經(jīng)濟總部產(chǎn)業(yè)基地且正在建設(shè)中，其中有怡科產(chǎn)學(xué)研綜合樓幾近竣工。旅游路與規(guī)劃中的鳳凰路、體育場南路從社區(qū)前經(jīng)過，交通出行便利，位于東部新城區(qū)的中心地帶，周邊匯集眾多公共服務(wù)設(shè)施，是“東拓”發(fā)展的前沿地區(qū)，地理位置優(yōu)越； C地塊土地較平整，六、七、八地塊全部屬于基本農(nóng)田用地，不存在拆遷問題，一、二、三地塊拆遷由村委會組織自行拆遷，補償標(biāo)準(zhǔn)與拆遷難度相對開發(fā)商組織要容易。無污染源，西靠玉頂山，自然生態(tài)良好，環(huán)境較優(yōu)越；D六、七、八地塊為國家劃撥土地，不需土地成本，六地塊對外銷售，相對利潤空間較大；一、二、三、五地塊經(jīng)招拍掛上市交易，村委會組織摘

27、牌，土地出讓金的80%返回村委會作為舊居改造。同時，村委會（含其置業(yè)公司）作為開發(fā)主體實施一、二、三、五塊的開發(fā)，相對開發(fā)商摘牌拿地土地成本要省80%，即只需土地出讓金的20%作為土地成本。地塊土地成本有相當(dāng)優(yōu)勢，房屋銷售價格極具競爭力。E.周邊項目（省直宿舍、北胡、大漢峪、小漢峪舊村改造）緊鑼密鼓的建設(shè)對本項目起到進一步提升作用。（2）項目劣勢A地處城郊結(jié)合部，目前屬經(jīng)濟、商業(yè)不太發(fā)達區(qū)域；B地塊周邊空地較多，周邊規(guī)劃項目處于準(zhǔn)備階段，人氣仍顯不足；C高新區(qū)圍周邊已有中高檔樓盤，并且尚有部分規(guī)劃建設(shè)中中檔樓盤，市場競爭較大。D.項目位于經(jīng)十東路快速路南側(cè)，距離東部城區(qū)主干道竟是東路距離較遠，

28、規(guī)劃中的智遠路尚未形成，銷售會受到一定影響。E.對商業(yè)建筑來說，附近為形成規(guī)模性的商業(yè)區(qū)。F.高新區(qū)圍沿經(jīng)十東路、舜華路規(guī)劃建設(shè)的公共建筑由于高新區(qū)政策的緣故土地成本非常低，對本項目公共建筑部分對外銷售和租賃形成極大威脅。G.相對老城區(qū)，該小區(qū)（包括整個高新區(qū)）暫時無商業(yè)配套（超市、酒店、娛樂場所等），對購房者購房熱情會產(chǎn)生一定影響。H、資金方面的劣勢。目前對南胡方面來說自由資金非常有限，啟動資金全靠貸款解決。（3）機會分析A 市政府對舊村改造的高度重視，必將對本項目有較大的優(yōu)惠政策，項目以其相對較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間;B 項目規(guī)劃起點較高，如能在后期的物業(yè)管理與生活配

29、套設(shè)施建設(shè)上有較大創(chuàng)新，將取得良好的市場效果；C 升值潛力強勁：項目位于飛躍發(fā)展中的東部新城區(qū)核心位置，周邊有奧體中心與政務(wù)中心、省直宿舍，加上緊靠經(jīng)十東路、旅游路，地塊升值潛力不言而喻；D 市東部新城的規(guī)劃戰(zhàn)略，主要政務(wù)部門的后期東遷，有利于住宅市場的發(fā)展；E 抓住地塊土地價格優(yōu)勢，全盤統(tǒng)籌考慮，對南胡村今后的發(fā)展是一個絕好的機會。（4）威脅分析F 與、等住宅產(chǎn)業(yè)較發(fā)達地區(qū)相比較，市居民選擇居住地點的區(qū)域性傾向較強烈，在一定程度上將限制本項目的客戶群來源。G 從市整體市場格局來看，在消費能力較強的歷下區(qū)、市中區(qū)和歷城區(qū)板塊，聚集著較多的項目，對我們吸引這幾個區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。H 在

30、燕山新區(qū)板塊，聚集了許多比之本項目更具有位置優(yōu)勢的高檔住宅項目。這些項目對本項目有直接影響，將威脅本項目的一期開發(fā)。I 中潤世紀(jì)城、名士豪庭等大型項目的開發(fā)，在規(guī)模、售價等因素上與本項目類似，項目面臨著較大的競爭壓力。J 十一屆全運會運動員村的建設(shè)已經(jīng)開始啟動，根據(jù)該項目的運作方式，待全運會結(jié)束后將改造為民用住宅形式。同時，08年10月份開始面向市民預(yù)售。該項目地理環(huán)境比較優(yōu)越，對本項目的客戶群將產(chǎn)生一定影響。但該項目面對的主要是市直機關(guān)公務(wù)員這類客戶群，估計對本項目影響不是很大。K 其他村的舊居改造工程同時處于一樣階段，如果采取統(tǒng)一策略，將對本項目的銷售形成威脅。綜合評價結(jié)合前面的SWOT因

31、素分析，我們可以看出，本項目雖然存在一些劣勢，但放之全市圍看，該地塊與燕山板塊相比擁有地理位置優(yōu)勢，與中潤世紀(jì)城等公共建筑相比有價格優(yōu)勢。因此，項目具有交通便利、市場認可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點，從而凸顯出該地塊的開發(fā)價值。三 開發(fā)方案的分析與選擇1、開發(fā)原則本項目不同于一般房地產(chǎn)考開發(fā)項目，村民安置是首先需要考慮的因素，也是本項目前期產(chǎn)出投入比較小的特點。因此，本項目應(yīng)該遵循“合理分期、優(yōu)先安置、資源均衡、顧全大局、風(fēng)險共擔(dān)、操作、廉政建設(shè)、利益共享” 的開發(fā)原則。2、制約因素2.1資金因素 啟動資金需要自籌，而且相當(dāng)部分要投入到村民安置房的建設(shè)，資金相對不足。2.2工期因素 本項目

32、首先要考慮村民的安置，又不能因為一、二地塊的拆遷時間影響整個項目的運作，還要搶在其他舊村改造前爭奪客源。2.3政策因素 政府給予的舊村改造政策對本項目的建設(shè)非常有利，要在3年盡快用足政策，防止政策變動帶來的風(fēng)險。3、開發(fā)前提條件3.1資金方面 3.1.1銀行貸款資金的利用根據(jù)項目的建設(shè)規(guī)模與本項目的自身特點，村委會需考慮能夠爭取到3億元以上的銀行貸款。3.1.2 自籌資金的利用3.1.2.1高新區(qū)管委會承諾貸款3億元、。3.1.2.3向村民私募資金 應(yīng)考慮面向村民私募資金5000萬元1億元以上。3.2允許村委會（含其成立的開發(fā)公司）參與捆綁用地的招牌掛并且保證拿到土地。3.3保障用房可以出售保

33、障用房如果在繳上土地出讓金后可以上市交易對本項目更加有利。如果不能上市交易只能以小產(chǎn)權(quán)房的形式出售，相對來說銷售不會很順利。4、開發(fā)方案的選擇4.1可供選擇的方案針對六、七、八地塊圍安置和保障用房的開發(fā)建設(shè)與一、二、三、五地塊自行開發(fā)提出五種方案。方案一：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售，捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案二：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案三：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；二、

34、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案四：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案五：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三、五地塊全部由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)、銷售。4.2對方案的初步分析和選擇4.2.1初步分析1）方案一：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售，捆綁用地面向社會公開招拍掛。 按現(xiàn)有圖紙，六、七地塊投資估算見下表六、七地塊投

35、資估算序號項目名稱單價 （/元）單位數(shù)量合計（萬元）一建安造價1.1住宅與附屬商業(yè)A1#樓156016368.132553.43 A2#樓142013336.951893.85 A3#樓16309448.771540.15 A4#樓16459314.741532.27 A5#樓154014048.522163.47 A6#樓16459316.811532.62 A7#樓16409360.931535.19 A8#樓16458946.671471.73 A9#樓16458946.671471.73 A10#樓154013260.542042.12 A11#樓154010195.181570.06

36、 A12#樓154013645.452101.40 A13#樓154013438.562069.54 A14#樓154013742.292116.31 A15#樓15609360.831460.29 A16#樓15609360.831460.29 A17#樓14509954.511443.40 小計192046.3829957.85 1.2地下車庫202032457.176556.35 1.3幼兒園、會所與衛(wèi)生站12004450.41534.05 小計228953.9637048.25 二道路園林2.1道路、綠化、管線100萬22.8952289.5小計萬2289.5三勘察設(shè)計與前期工程3.1

37、工程勘察703.2工程設(shè)計660.983.3地質(zhì)災(zāi)害83.4環(huán)境評估6.53.5地震評估183.6可研報告103.7臨水臨電1103.8四通一平100小計983.48四前期手續(xù)費4.1規(guī)劃咨詢費28.664.2施工圖審查3萬22.968.74.3墻改辦、散裝水泥10萬22.92294.4防雷審查3萬22.968.74.5工程監(jiān)理費654.68 4.6勞動工資保證金740.96 4.7勞保統(tǒng)籌963.25 4.8交易信息費22.23 4.9檔案保證金12.00 小計2788.19五配套費5.1綜合配套費185萬22.94236.55.2區(qū)變電配套費120萬22.92748小計6984.5六管理費

38、976.41 七不可預(yù)見費1464.61 八合計一+二+七52598.65六地塊銷售：住宅按小產(chǎn)權(quán)4000元/平米，儲藏室按2500元/平米，商鋪按5000元/平米銷售計算。銷售收入詳見下表：六地塊銷售收入?yún)R總表一編號類型建筑面積（m2）銷售價格（元/m2）銷售收入(萬元)1住宅259984000103992儲藏53商鋪10995000549.54合計2867511343若六地塊銷售按產(chǎn)權(quán)房考慮，住宅按產(chǎn)權(quán)房5240元/平米，儲藏室按2500元/平米，商鋪按6000元/平米銷售計算。銷售收入詳見下表：六地塊銷售收入?yún)R總表二編號類型建筑面積（m2）銷售價格（元/m2）銷

39、售收入(萬元)1住宅259985240136232儲藏53商鋪10996000659.44銷售合計286756586.214676.95營業(yè)稅銷售額的5.5%807.26所得稅利潤的25%1683.47銷售收入12186.3本方案資金來源主要靠六地塊房屋銷售資金與捆綁土地出讓返還金來支撐。但因土地招拍掛與資金返還需較長時間，建設(shè)資金需以貸款方式解決?？紤]一、二、三、四、五土地共計214.05畝全部招拍掛，若按60%進行資金返還共計2.83億元（214.05*220*0.6=2.83億元），若按80%進行資金返還共計3.77億元（214.05*220*0.8=3.77億

40、元），由以上分析可見，捆綁用地按80%進行返還，不能滿足償還建設(shè)資金貸款的需要，在不考慮貸款利息的情況下，仍存在3000萬元以上的資金缺口，該方案不合理。根據(jù)前期與業(yè)主的溝通，業(yè)主對于七地塊的商業(yè)用房，考慮不出售，以村集體財產(chǎn)的形式進行出租。故我們在這里單獨考慮七地塊商業(yè)用房出租，該部分成本3014萬元（13698*2200=3014萬），該部分商業(yè)用房按1元/天/平方米計算，每年租金為500萬元（365*13698*1=500萬），由以上分析可見，六年可收回成本（靜態(tài)投資回收期）。六地塊作為村民保障用房，在七地塊已經(jīng)滿足村民安置保障要求的情況下，考慮出售，我們對該地塊住宅以小產(chǎn)權(quán)房和產(chǎn)權(quán)房兩

41、種出售方式進行比較，銷售收入按產(chǎn)權(quán)房比按小產(chǎn)權(quán)房出售增加利潤約300萬元（12186.3-11343=843.3萬），土地變性補償金按50萬元/畝考慮，該區(qū)域若是住宅由小產(chǎn)權(quán)房變更為產(chǎn)權(quán)房，支出的費用為550萬元（50*11=550萬元），由以上分析可見，變更為產(chǎn)權(quán)房后進行銷售存在利潤，但利潤較低。 方案二：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。按現(xiàn)有圖紙、資料，一地塊投資估算見下表一地塊投資估算序號項目名稱單價（m2/元）單位數(shù)量合計（萬元）一建安造價1.1 住宅與配套1#樓1630.

42、00 m231388.38 5116.31 2#樓1630.00 m219275.55 3141.91 3#樓1540.00 m211981.00 1845.07 4#樓1540.00 m210721.60 1651.13 5#樓1630.00 m218116.28 2952.95 6#樓1450.00 m26759.09 980.07 7#樓1450.00 m26759.09 980.07 8#樓1450.00 m24506.06 653.38 9#樓1450.00 m26759.09 980.07 10#樓1450.00 m26759.09 980.07 11#樓1630.00 m2203

43、60.70 3318.79 1.2 會所1400.00 m2821.00 114.94 1.3 地下車庫2020.00 m223693.14 4786.01 小計167900.07 27500.77 二道路園林2.1 道路管線100.00 167900.07 1679.00 小計1679.00 三勘察設(shè)計與前期工程3.1 工程勘察50.00 3.2 工程設(shè)計400.00 3.3 地質(zhì)災(zāi)害5.50 3.4 環(huán)境評估4.50 3.5 地震評估13.00 3.6 可研報告8.00 3.7 臨水臨電80.00 3.8 四通一平80.00 小計641.00 四前期手續(xù)費4.1 規(guī)劃咨詢費20.30 4.

44、2 施工圖審查3.00 萬m210.20 50.00 4.3 墻改辦、散裝水泥10.00 萬m210.20 160.00 4.4 防雷審查3.00 萬m210.20 50.00 4.5 工程監(jiān)理費511.45 4.6 勞動工資保證金550.02 4.7 勞動統(tǒng)籌715.02 4.8 交易信息費16.50 4.9 檔案保證金12.00 小計2085.29 五配套費5.1 綜合配套費246.00 167900.07 4113.55 5.2 區(qū)變電配套費120.00 167900.07 2014.80 小計6128.35 六土地出讓金220.00 畝81.45 17919.00 七管理費760.69

45、 八不可預(yù)見費1163.85 九合計57877.95 一地塊銷售：住宅按產(chǎn)權(quán)房5240元/平米，地下停車場、儲藏室按2500元/平米，商鋪按6000元/平米銷售計算。銷售收入詳見下表：一地塊銷售收入?yún)R總表編號類型建筑面積（m2）銷售價格（元/m2）銷售收入(萬元)1住宅1191005240624082車庫與儲藏室37200250093003商鋪11200600067204銷售合計167900784205銷售成本銷售額的2.5% 1960.76營業(yè)稅銷售額的5.5%4313.17所得稅利潤的25%3567.18銷售收入16790068579.1本方案資金來源主要靠一、六地塊房屋銷售資金與一、二、

46、三、五地塊捆綁土地出讓金返還來支撐。一地塊土地由村委會成立公司對土地摘牌后獨立進行開發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金缺口需以貸款方式解決。一、六、七地塊建設(shè)成本為10.92億元（5.13+5.79=10.92億元），考慮一、二、三、五土地共計206.85畝全部招拍掛，按80%進行資金返還共計3.64億元（206.85*220*0.8=3.64億元），該方案銷售收入為7.99億元（1.13+6.86=7.99億元），不考慮建設(shè)期貸款利息，該方案利潤為0.71億元（3.64+7.99-10.92=0.71） 由此可見，六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一地塊由村委會成立公

47、司進行摘牌后獨立開發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣（該方案掛牌土地規(guī)劃住宅面積較小，招拍掛存在一定難度），項目利潤較低（該方案前期資金壓力較大，可分期進行施工，以減輕前期資金壓力）。方案三 ： 六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。按現(xiàn)有圖紙、資料，二、三地塊投資估算見下表：二地塊投資估算序號項目名稱單價（m2/元）單位數(shù)量合計（萬元）一建安造價1.1 住宅與配套1#樓1540.00 m222956.16 3535.25 2#樓1540.00 m215156.58 2334.11 3#樓15

48、40.00 m212456.40 1918.29 4#樓1540.00 m212742.00 1962.27 5#樓1630.00 m225569.52 4167.83 1.2 地下車庫2020.00 m212789.34 2583.45 小計101670.00 16501.19 二道路園林2.1 道路、綠化、管線100.00 101670.00 1016.70 小計1016.70 三勘察設(shè)計與前期工程3.1 工程勘察30.00 3.2 工程設(shè)計240.00 3.3 地質(zhì)災(zāi)害3.50 3.4 環(huán)境評估3.00 3.5 地震評估8.00 3.6 可研報告5.00 3.7 臨水臨電50.00 3.

49、8 四通一平50.00 小計389.50 四前期手續(xù)費4.1 規(guī)劃咨詢費12.57 4.2 施工圖審查3.00 萬m210.20 30.60 4.3 墻改辦、散裝水泥10.00 萬m210.20 102.00 4.4 防雷審查3.00 萬m210.20 30.60 4.5 工程監(jiān)理費323.48 4.6 勞動工資保證金325.00 4.7 勞動統(tǒng)籌422.52 4.8 交易信息費9.75 4.9 檔案保證金12.00 小計1268.52 五配套費5.1 綜合配套費246.00 101670.00 2490.92 5.2 區(qū)變電配套費120.00 101670.00 1220.04 小計3710

50、.96 六土地出讓金220.00 畝50.40 11088.00 七管理費457.74 八不可預(yù)見費700.34 九合計35132.94 三地塊投資估算序號項目名稱單價（m2/元）單位數(shù)量合計（萬元）一建安造價1.1 寫字樓1500.00 m253900.00 8085.00 1.2 地下車庫2020.00 m212500.00 2525.00 小計66400.00 10610.00 二道路園林2.1 道路、綠化、管線100.00 66400.00 664.00 小計664.00 三勘察設(shè)計與前期工程3.1 工程勘察15.00 3.2 工程設(shè)計112.00 3.3 地質(zhì)災(zāi)害1.70 3.4 環(huán)境評估1.40 3.5 地震評估3.70 3.6 可研報告5.00 3.7 臨水臨電25.00 3.8 四通一平25.00 小計188.80 四前期手續(xù)費4.1 規(guī)劃咨詢費5.90 4.2 施工圖審查3.00 萬m210.20 14.30 4.3 墻改辦、散裝水泥10.00 萬m210.20 4