一級土地開發(fā)(共14頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上一級土地開發(fā)相關(guān)資料一、 土地一級開發(fā)定義二、 土地一級開發(fā)項目的流程三、 土地一級開發(fā)模式四、 土地一級開發(fā)中的核心問題五、 土地一級開發(fā)的資金來源六、 一級開發(fā)企業(yè)在管理中要注意的問題一、土地一級開發(fā)定義土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。具體來說，就是按照城市規(guī)劃功能、豎向標高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標的要求，由政府

2、統(tǒng)一組織征地補償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)，按期達到土地出讓標準的土地開發(fā)行為。土地一級開發(fā)是土地出讓前的運作方式，開發(fā)的主體應(yīng)是當?shù)卣蛴僧數(shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)，而土地一級開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標準。在大多數(shù)城市主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)來做，政府負責管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲備機構(gòu)來做。二、土地一級開發(fā)項目的流程（一）土地儲備開發(fā)項目的要求土地一級開發(fā)項目必須符合市政府的社會發(fā)展計劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用計劃、年度土地供應(yīng)計劃（國有土地不受年度土地利用計劃的制約）及土地儲備

3、開發(fā)計劃。（二）土地一級開發(fā)的程序1、原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。2、市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預(yù)審。3、通過土地預(yù)審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機構(gòu)負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。4、編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設(shè)項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意

4、見。5、通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體（1）、土地儲備機構(gòu)負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構(gòu)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。 （2）、通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8%。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當

5、與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議6、土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)7、如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。8、在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔回遷房建設(shè)。9、組織驗收建設(shè)項目的土地一

6、級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進行驗收，驗收審核的內(nèi)容：（1）、審核土地一級開發(fā)成本； （2）、組織驗收土地開發(fā)程度是否達到合同的要求； （3）、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費或管理費； （4）、納入市土地儲備庫。三、中國土地一級開發(fā)模式一覽從空間上來講，土地一級開發(fā)主要可分為成片（或連片）開發(fā)及分片開發(fā)兩類。當然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規(guī)模指標界定；從時間上來講，一種是可以先做一級開發(fā)、再做二級開發(fā)，即一、二級開發(fā)分離的形式，另一種是一級開發(fā)包含在二級開發(fā)之中的形式；從性質(zhì)上來講，一類是存量一級開發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、

7、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項目，另一種是增量一級開發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨立項基建類項目。根據(jù)土地一級開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程，當前土地一級開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種：第一，割臘肉式：誰看上哪一塊就割給誰，開發(fā)商、用地單位自行做一級和二級開發(fā)。這種方式的好處是政府無需投入，缺點是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實施，開發(fā)進度無法掌控、保障。盡管國家三令五申強調(diào)，今后經(jīng)營性城市建設(shè)用地將一律先由政府進行一級開發(fā)，再進入土地市場，但割臘肉式仍將會延續(xù)相當長的時間。這是無可奈何的事情，在缺乏大額保證資金的情況下，很多制度是蒼白的。 

8、第二，指婚式（即五統(tǒng)一）：成立土地儲備機構(gòu)或指定專門成立的國有公司承擔一級開發(fā)，好處是政府收益相對豐厚，缺點是政府需要大量鋪墊資金，開發(fā)進度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起。第三，招親式：政府公開招標方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔一級開發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同，在實際操作中又衍生為多種形式，如一級開發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式，實際上相當于工程承包，也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地出讓給一級開發(fā)商，開發(fā)成熟后再由一級開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)商，另一種叫生地出讓-熟地回購，即一級開發(fā)成熟后再由政府收儲統(tǒng)一上市。在政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價分成、固定收益+溢價分

9、成及完全市場操作等幾種，在近期的惠州市政府與中信深圳集團一級開發(fā)合作中，政府作出了土地增值收益全部歸中信的承諾。 第四，新城公司式：直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級開發(fā)經(jīng)營，好處是政府主導(dǎo)，缺點是與市場脫節(jié)，甚至滋生腐敗。  第五，借殼上市式：目前國內(nèi)土地證券仍為空白，可與境外有信譽、有資質(zhì)機構(gòu)合作土地一級開發(fā)，借殼上市融資，其缺點是政府容易陷入被動。中國城市土地整理與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展隨著我國耕地保護形勢日益嚴峻，對土地實行緊縮政策將是我國今后長期堅持的策略。這必然使依靠土地生存的房地產(chǎn)業(yè)面臨著地荒問題。但房地產(chǎn)業(yè)又是關(guān)系國民生計的支柱產(chǎn)業(yè)。因此，為保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、協(xié)調(diào)發(fā)展，國

10、家又必須為房地產(chǎn)行業(yè)提供一定發(fā)展空間，在增量受到限制的情況下必須在存量土地上做文章。而土地整理作為落實規(guī)劃和調(diào)節(jié)土地關(guān)系的重要手段，通過城市土地整理可以把城市房地產(chǎn)用地存量挖掘出來，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供新的發(fā)展機遇。四、土地一級開發(fā)中的核心問題征地和拆遷是土地一級開發(fā)工作的核心問題，也是兩個難點問題。項目建設(shè)征收了農(nóng)民的土地，相比土地市場上的成交價，農(nóng)民拿到了為數(shù)不多的補償款卻失去了賴以生存的土地資源，在心理上接受不了，在行動上就有抵觸，不利于土地一級開發(fā)工作的進行。同樣，在城市拆遷中，有“釘子戶”是常見的事，一些群眾一方面盼望政府拆遷，改善居住環(huán)境，另一方面覺得補償費偏低，不配合工作，引發(fā)了

11、許多社會焦點問題。在這種情況下，應(yīng)該讓市場說話，如果采用二次補償?shù)姆绞剑涂赡芙鉀Q這一矛盾。具體操作方式是：在一個土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)，由項目主體先按現(xiàn)行征地安置補償標準和拆遷補償政策對原土地所有權(quán)人和使用權(quán)人進行補償，土地一級開發(fā)完成后，進入土地市場以招拍掛方式公開出讓土地使用權(quán)，所得收入扣除一級開發(fā)成本、有關(guān)稅費、政府土地收益后，剩余資金按第一次補償?shù)臋?quán)重比例分配給原土地所有權(quán)人和使用權(quán)人。政府要壟斷土地一級開發(fā)政府要壟斷土地一級市場，就要壟斷土地一級開發(fā)，具體項目由政府土地儲備機構(gòu)或政府下屬全資國有企業(yè)運作，開發(fā)后直接進入土地市場公開交易。這樣就可避免城市基礎(chǔ)設(shè)施改善等帶來的增值收益大部分

12、流進開發(fā)商的口袋，國家作為土地所有權(quán)人的權(quán)益可以得到完全體現(xiàn)，做到“手中有糧，心中不慌”，實現(xiàn)政府調(diào)控土地市場，保持土地供需平衡的目標，也可避免出現(xiàn)“城中村”等現(xiàn)象。土地一級開發(fā)的順利實施離不開各級政府的支持。在征地和拆遷工作中，各區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府承擔了大量的基礎(chǔ)性工作，如做好群眾的思想工作，保持穩(wěn)定等。此外，各區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府十分了解自己的“家底”，為了切實有效地推進土地一級開發(fā)工作的開展，充分調(diào)動各級政府的積極性，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)土地的優(yōu)化配置，可以考慮由各級政府成立或委托一家直屬的國有企業(yè)，承擔土地一級開發(fā)的職責，對于有的地塊資金收支不能平衡的，要由各區(qū)縣政府用財政收益補貼。土地儲備機構(gòu)和各級政府

13、成立或委托的國有企業(yè)應(yīng)合理分工，互相配合，共同進行土地一級開發(fā)工作。土地儲備機構(gòu)的工作，以有效組織項目和監(jiān)管項目開發(fā)、前期計劃控制、后期組織土地上市為主要內(nèi)容，具體的項目操作由各級政府成立或委托的國有企業(yè)承擔。本著土地儲備機構(gòu)為土地一級開發(fā)服務(wù)，一級開發(fā)為二級開發(fā)服務(wù)，二級開發(fā)為百姓服務(wù)的思路，政府壟斷土地一級市場的工作才能落到實處。選擇專業(yè)機構(gòu)承擔具體工作土地一級開發(fā)在各個階段涉及土地征收、評估、拆遷、拆除、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等諸多具體工作。在以往土地供應(yīng)的方式下，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多是在不同的工作階段，組織專業(yè)部門為項目服務(wù)。在政府壟斷土地一級開發(fā)的方式下，土地一級開發(fā)的主體在各階段工作中，沒有

14、必要采取將土地一級開發(fā)項目總包給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再分包給各專業(yè)機構(gòu)的模式，而應(yīng)規(guī)范操作，采用招標的方式，以“價低者得”為標準，直接將一級開發(fā)項目各環(huán)節(jié)的工作分包給各個專業(yè)機構(gòu)。各個專業(yè)機構(gòu)不帶資運作，并最終只獲得其付出勞務(wù)的回報。在這種模式下，土地一級開發(fā)各階段的成本比較透明，有利于政府控制一級開發(fā)成本，避免滋生腐敗，并兼顧了公平。五、土地一級開發(fā)的資金來源既然土地一級開發(fā)由政府壟斷，那么土地一級開發(fā)的資金就應(yīng)由各級政府來出，資金來源于以下幾個方面：在政府財政部門建立專門的土地收購儲備和一級開發(fā)基金，源于政府土地收益。可以在財政擔保下，由政府下屬國有公司或土地儲備機構(gòu)向銀行融資，

15、待土地上市后歸還銀行貸款。各級政府以發(fā)行基金的方式向社會融資。各級財政直接投資。六、一級開發(fā)企業(yè)在管理要注意的問題土地一級開發(fā)企業(yè)一般由地方政府出資成立，負責地方區(qū)域開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，運作資金大部分來源于銀行貸款，其中財政擔保起了關(guān)鍵的作用。但是，隨著銀行信貸政策的調(diào)整，通過財政擔保的方式為一級開發(fā)類企業(yè)獲取貸款已經(jīng)逐漸走向末路。一級開發(fā)類企業(yè)需要拓寬融資渠道，即使是原有的融資方式，也需要企業(yè)以自有資產(chǎn)作為擔保。而一級開發(fā)企業(yè)往往承擔的是區(qū)域開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的任務(wù)，本身是沒有利潤的。有的地方政府為了解決這一問題，采用劃撥資產(chǎn)充實一級開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)的做法，同時允許其進行一些市場化的業(yè)務(wù)，如

16、房地產(chǎn)開發(fā)，從而增強企業(yè)的盈利能力，為企業(yè)的融資創(chuàng)造良好的平臺。        在這種情況下，企業(yè)就面臨了做大資產(chǎn)規(guī)模和提升自身盈利能力的要求，因為只有自身實現(xiàn)了資產(chǎn)規(guī)模的壯大和盈利能力的增強，在資本市場上才能得到認可，也才能夠以自身力量實現(xiàn)資本市場融資。要達到這一要求，可以從以下幾個方面入手：        第一是有效控制成本、優(yōu)化運作流程、提升綜合管理能力。        一級開發(fā)企

17、業(yè)在進行土地整治、儲備的過程中，涉及到征地、拆遷，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地的出讓等諸多環(huán)節(jié)，在征地和拆遷的環(huán)節(jié)，國家法律法規(guī)有相對明確的補償標準，從成本的角度看，從這兩個環(huán)節(jié)節(jié)省成本空間不大，意義也不大（因為征地和拆遷往往可能涉及到一系列的社會問題）?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)環(huán)節(jié)由于涉及建設(shè)和施工等，有一定成本控制空間。        與此同時，土地一級開發(fā)又是一個綜合性、系統(tǒng)性的工程，涉及眾多的環(huán)節(jié)和政府對口部門，以及眾多的外部合作單位。因此，運作流程的優(yōu)化，對一級開發(fā)企業(yè)的成本控制有重大的意義。一級開發(fā)流程包括兩個方面，一是內(nèi)部各部門之間

18、流程的優(yōu)化，二是與外部機構(gòu)協(xié)調(diào)的流程優(yōu)化。與外部機構(gòu)協(xié)調(diào)可分為兩塊內(nèi)容，一是與政府各部門之間的協(xié)調(diào)，二是與外部合作單位之間的協(xié)調(diào)。        在與政府各部門協(xié)調(diào)方面，由于一級開發(fā)企業(yè)往往是政府出資成立的國企，管理團隊的高管往往有在政府部門工作的經(jīng)歷，因此與私企和民企相比，往往具有一定的優(yōu)勢。因此在一些流程方面可以發(fā)揮政府公關(guān)能力，折疊、交叉一些輔助審批環(huán)節(jié)，加快項目運作進程，提高資金使用效率，節(jié)省成本。        第二是加強規(guī)劃能力、挖掘區(qū)域潛在價值。        土地一級開發(fā)的最重要升值要素是