第五章物業(yè)交通管理

1、物業(yè)環(huán)境管理 代嵐代嵐 主編主編 第五章物業(yè)交通管理學習目標：1.了解城市和居住區(qū)道路的交通特征及停車場建設的相關內(nèi)容2.掌握居住區(qū)道路分類及布置原則，掌握道路交通設施種類3.熟悉機動車道相關知識及停車場管理主要內(nèi)容：第一節(jié)城市與居住區(qū)道路第二節(jié)居住區(qū)道路的布置第三節(jié)道路交通設施第四節(jié)停車場管理與車輛保安城市交通道路的分類v按國家標準分：快速路、主干路、次干路、支路。道路類別道路類別設計時速設計時速（km/h）紅線寬度紅線寬度（m）快速道60-8035-45主干路30-6035-55次干道20-4030-40支路20-4015-30道路專業(yè)術語 紅線紅線：在城市規(guī)劃圖紙上，劃分出的建筑用地和道

2、路用地的界限。常以紅色線條表示，是街面或建筑范圍的法定界限，是道路劃分的重要依據(jù)。 道路總寬度道路總寬度（路幅寬）：規(guī)劃建筑紅線之間的距離。 交通島交通島：為控制車輛行駛方向和保障行人安全設置成裝飾綠地分車帶分車帶：車行島上縱向分割行駛車輛的設施。分車綠帶分車綠帶：分車帶上的綠地。人行道綠化帶人行道綠化帶：車行道和人行道之間的綠化帶。行道樹是最簡單的形式。防護綠地防護綠地：將人行道與建筑分隔開的綠帶，寬一般在5米以上：減少噪音、煙塵、日曬、有害氣體等。居住區(qū)道路分類與設計v居住區(qū)道路是城市道路的延續(xù)，是居住區(qū)的重要組成要素，在居住區(qū)中的作用極為重要。居住區(qū)道路的規(guī)劃設計，與居民日常生活息息相關

3、，在很大程度上對整個居住區(qū)生活質(zhì)量產(chǎn)生重要的影響。v按道路級別區(qū)分：居住區(qū)級別道路、居住小區(qū)級道路、組團路、宅間小路等四級。居住區(qū)級別道路居住區(qū)級別道路u當居住區(qū)規(guī)模過大時，要考慮城市公共電車、汽車的通行，妥善地選擇公共車輛的通行路線，減少干擾。u道路斷面形式多采用一塊板形式或者三塊板的斷面形式。u紅線寬度20-30米，車行寬度9米，人行道2-4米。居住小區(qū)級別道路圖5-6居住小區(qū)道路u聯(lián)系公共建筑和中心綠地，內(nèi)部車行和人行交通，不宜橫平豎直，一通到頭。u搞好綠化、鋪地、小品等的設計，創(chuàng)造好的環(huán)境。因地制宜，節(jié)約造價。u紅線寬度10-14米，車行道6-9米，人行道1.5-2米。組團路組團路u人

4、車混行，自行車、行人、輕機動車等，滿足消防車通行要求。u組團入口處應設置有明顯的標志。在適當?shù)囟巫鞴?jié)點放大，鋪裝路面，設置座椅供居民休息、交談?；蛟诮M團人口處設置障礙，安全。u紅線8-10，車行道5-7米。宅間小路宅間小路v主要供自行車和人行交通，滿足清除垃圾、救護和搬家等需求。v宜將住宅與宅間小路之間場地鋪裝，作為過渡領域供居民使用，便于自行車的臨時停放。v宅間小路的路面寬度一般為2.5 3米，連接高層住宅寬度不小于3.5米。貨車和消防車通過，兩邊還留出不小于1米的寬度。，城市和居住區(qū)道路的交通特征圖5-1居住區(qū)道路分級第二節(jié)居住區(qū)道路的布置居住區(qū)道路的設計規(guī)定至少需要兩個對外聯(lián)系的道路出入

5、口。 當住宅區(qū)向城市交通性干道開出入口時，出口間距宜在50米以上。其交角不宜小于75度，避免對城市交通干擾，保證安全。沿街建筑物長度超過150米時，應設置不小于4m*4m的消防通道。住宅區(qū)內(nèi)應該設置為殘疾人服務的無障礙通道，坡道寬度不應小于2.5米，縱坡不應大于2.5%。居住區(qū)道路的設計規(guī)定盡端路的長度不宜超過120米，在盡端處應設置12米x12米的回車場地。 地面坡度大于8%時應輔以梯步解決豎向通行（15 18級），并在梯旁設置自行車推行車道。多雪地區(qū)，清掃路面，道路可酌情故寬。考慮私人小汽車和單位通勤車的停放場地。 v出入口人行通道設置有臺階，不利于非機動車的通行，同時人行通道處未考慮設置

6、門禁系統(tǒng)，建議增設。效 率居住區(qū)道路基本形式 住宅小區(qū)內(nèi)部的道路布置形式有內(nèi)環(huán)式、環(huán)通式、盡端式、半環(huán)式、混合式等。在地形起伏較大的地區(qū)，為使道路與地形緊密結(jié)合，還是有樹枝形、蛇形、環(huán)形等。居住區(qū)道路規(guī)劃設計居住道路系統(tǒng)可以分為人車分行人車分行和人車混行人車混行兩大類。人車分行人車分行 v20世紀20年代由佩里首先提出的。其特點為：v保持居住區(qū)內(nèi)部的安全和安寧，保證區(qū)內(nèi)各項生活與交往活動正常舒適地進行。v居住區(qū)內(nèi)汽車和行人分開，以免大量私車對生活環(huán)境產(chǎn)生影響。v車行道分級明確，常設在居住小區(qū)或住宅組團的周圍，且以枝狀或環(huán)狀盡端道路深入到區(qū)內(nèi)或組團內(nèi)。v步行道貫穿在區(qū)內(nèi)，將綠地、戶外活動空間、公

7、共建筑聯(lián)系起來。 1933年，美國新澤西州的雷德朋( Radburn)居住區(qū)規(guī)劃，率先體現(xiàn)了這一原則成為西方國家居住區(qū)內(nèi)交通處理的典范。 雷德朋居住區(qū)道路布置呈樹枝狀盡端式，主要車行道設在各鄰里單位四周。枝狀盡端車行道深入每一個住宅組團，盡端設回車場。步行系統(tǒng)與綠地結(jié)合設于鄰里單位中央，枝狀盡端步行道深入每一個住宅組團與枝狀車行盡端路相間布置，使每個住宅單元均有車行道聯(lián)系外圍車道均有步行道聯(lián)系內(nèi)部綠地和公共服務設施。 可以通過立體空間的處理達到人車分流的目的。這種方式一般是以步行系統(tǒng)整體或局部高架處理，做一些兩層步行平臺或步行天橋，使人行和車行在立體空間上得以分離，達到比一般平面人車分行更好的

8、效果。濱湖世紀城濱湖世紀城 采用的就是完全人車分流的路網(wǎng)形式，入口處即是地下車庫出入口，小區(qū)內(nèi)部完全是人行道路,保證了住宅區(qū)內(nèi)部環(huán)境的舒適.濱湖世紀城振徽園總平面案案 例例 小區(qū)主入口（兩邊既是地下車庫出入口）入戶小路面向水系的住宅院落水系景觀濱湖世紀城振徽園示例濱湖世紀城振徽園示例金色池塘金色池塘 采用部分人車分流系統(tǒng)的路網(wǎng)形式，車行路圍繞住宅區(qū)或住宅群落的布置，步行路貫穿于住宅區(qū)的內(nèi)部，這是一種常見而傳統(tǒng)的住宅區(qū)交通組織方式。金色池塘局部人車分流組織平面圖案案 例例金色池塘小區(qū)主要圖示金色池塘小區(qū)主要圖示步行入口水系景觀路邊停車情況居住區(qū)道路規(guī)劃設計人車混行系統(tǒng)人車混行系統(tǒng)u“人車混行”是

9、居住區(qū)道路交通規(guī)劃組織中一種最常見的體系。經(jīng)濟方便。車行道分級明確，并貫穿于居住區(qū)或小區(qū)內(nèi)部；道路系統(tǒng)多采用互通式、環(huán)狀盡端式或兩者結(jié)合使用。u 在人車混行的住區(qū)，通常使用完全人車混行或局部人車混行的方式布局道路。人車局部混行人車局部混行第四節(jié)停車場管理與車輛保安第四節(jié)停車場管理與車輛保安一、停車場的建設二、停車場的組織管理三、車輛保安四、車輛管理常見問題的處理一、停車場的建設一、停車場的建設（一）公用停車場的建設1.建設應遵循的原則（1）經(jīng)濟使用化（2）管理簡便化u做好停車場的區(qū)位布置，做好機動車和自行車的分區(qū)存放和分區(qū)管理。u保持停車場清潔、明亮、環(huán)保。設置在地下的停車場，應保證場內(nèi)光線充

10、足，利于車主停車及安全防盜。地上停車場應做到與綠化相結(jié)合，創(chuàng)造環(huán)保生態(tài)型停車場。u指示標志清晰。做好各種指路、信號燈的引導工作。u做好安全防范管理。為保證存放車輛的安全性，除了加強停車場的管理人力外，還應提高車輛管理的智能化水平。（一）停車場的組織1.車輛停放方式：u平行式:u垂直式：u斜放式：二、停車場的組織管理二、停車場的組織管理（一）停車場的組織2.車輛停車與出車方式：u前進式停車、后退式出車：u后退式停車、前進式出車：u前進式停車、前進式出車：二、停車場的組織管理二、停車場的組織管理（二）停車場的管理1.停車場管理要求v保證車場保安人員均能具備維持車場秩序的工作能力。v對保安人員進行適

11、當?shù)慕煌ü芾砼嘤?，保安人員指揮姿勢、用語符合標準。v車輛管理部門應取得車場平面圖，以確定消防通道、公共入口、車行道、起卸貨物區(qū)域、停車場、自行車停放區(qū)域位置，并用彩色編碼識別體系以清楚說明不同的區(qū)域。v確定所需要的交通標志，規(guī)定非停車區(qū)域和停車區(qū)域，并指明行車方向。二、停車場的組織管理二、停車場的組織管理（二）停車場的管理2.停車場管理規(guī)定：v進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛必須服從物業(yè)管理企業(yè)的停車場管理。v嚴格遵守車場內(nèi)行駛路線，并按照指定車位停放車輛，不能將車輛停放在車位范圍之外，也不得在非停車區(qū)域內(nèi)停車、逆行違章。v車輛駛?cè)胪＼噲鰰r應慢速行駛，車速為5km/h,不得高速行駛，下雨天更應小心慢行

12、。v如在停車場內(nèi)發(fā)生輕微交通事故，請車主或駕駛員互相記錄對方姓名、車號、聯(lián)絡方法等資料，保安部現(xiàn)場拍照后，車主或駕駛員把車輛靠邊停放解決，不得阻礙交通。二、停車場的組織管理二、停車場的組織管理 2.大型地下車庫為便于業(yè)主快捷找到自己的車位，建議通過對不同停車位區(qū)域的地面、墻面用不同顏色加以區(qū)分（尤其是當?shù)叵萝噹煊性L客車位時，更能令訪客能快速找到車位停車）。 舒 適v地下車庫整體面積較大，但沒有設置排水淺溝，日后容易產(chǎn)生積水，較難清除。v設備房門外設置為車位，在突發(fā)事件發(fā)生時可能導致設備房門無法開啟，存在安全隱患。效 率地下車庫集水井處設置車位，后期在使用時，如車位上面停放有業(yè)主車輛，就無法開啟

13、集水井蓋，無法進行維修和保養(yǎng)。建議：在以后的設計和施工中，合理設置集水井的位置，避免出現(xiàn)集水井設置在車位上現(xiàn)象。效 率（三）停車場的收費1.收費標準：市場調(diào)節(jié)定價，并需要報物價部門審核備案。2.收費技巧：v熟悉各種操作流程，按操作流程來操作；v熟悉車主和車輛情況，做到人車相符；二、停車場的組織管理二、停車場的組織管理三、車輛保安1.車輛管理人員職責u熟悉物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛流通、車位情況，合理引導業(yè)主使用車位。u負責對停車場內(nèi)的機動車、非機動車進行管理。u實行24小時輪流值班，服從統(tǒng)一調(diào)度。u按規(guī)定著裝，佩戴工牌，對出入車輛按規(guī)定程序指揮放行，并認真填寫車輛出入登記表。u負責指揮物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

14、車輛行駛和停放，維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通、停放秩序。u負責對停車場進行巡視和查看，保障車輛安全。四、車輛管理常見問題的處理四、車輛管理常見問題的處理1.車輛被損的處理v當發(fā)現(xiàn)車輛碰撞、碰毀設備、設施造成損失時，車輛管理人員應及時記錄肇事車輛的號碼，要求肇事人與被毀設備、設施的業(yè)主共同協(xié)商處理解決。v如車輛被其他人損壞，車輛管理員發(fā)現(xiàn)后也要立即通知車主，并報告領導，共同協(xié)商處理辦法。四、車輛管理常見問題的處理四、車輛管理常見問題的處理2.車輛被盜的處理v如車輛在停車場被盜，由上級領導確認后，車輛管理員應立即通知車主，并協(xié)同車主向當?shù)毓矙C關報案。v被盜發(fā)生后，投保人（車主、停車場）雙方應立即通知

15、保險公司，物業(yè)管理公司有義務。v協(xié)助車主向保險公司做好下一步的索賠工作。v物業(yè)管理公司、車輛管理員、車主應配合公安機關和保險公司做好調(diào)查處理工作。思考：小區(qū)車輛被盜，物業(yè)公司是否需要付責任？3.車輛行駛停放不服從規(guī)定的處理v向車主或駕駛員說明停車場管理規(guī)定。v保持冷靜、文明禮貌，不使用過激語言及不禮貌的行為與車主（或駕駛員）發(fā)生爭執(zhí)。v不能獨自處理時，應盡快通知主管或部門經(jīng)理到場解決處理。v盡量讓車主（或駕駛員）不離開現(xiàn)場，等待問題解決四、車輛管理常見問題的處理四、車輛管理常見問題的處理問題問題1 1：物業(yè)可以收取停車費嗎？：物業(yè)可以收取停車費嗎？v停車場產(chǎn)權如何界定？ v開發(fā)商、物業(yè)公司能否

16、利用區(qū)內(nèi)空地設置停車場？1敞開式的地上車位屬于全體業(yè)主 主要通過劃線確定每個車位的具體位置，由于小區(qū)的土 地使用權歸全體業(yè)主，因此開發(fā)商無權出售敞開式地上 車位。2三面有護圍的地上車庫（位）可辦產(chǎn)權，可銷售 若開發(fā)商在當初規(guī)劃時，明確了這類車庫（位）有獨立的 用地面積和建筑面積，則開發(fā)商有權出售。3地下車位（庫）建筑面積未分攤可辦產(chǎn)權可銷售， 4地下車位（庫）建筑面積已分攤屬于全體業(yè)主5該地下車位（庫）屬于“人防工程”收益屬于全體 業(yè)主。6改造車位（庫）屬于全體業(yè)主案例1小區(qū)中轎車丟失該誰負責？v某維修公司駕駛員駕駛小轎車到某大廈辦事，駕駛員交付5元費用后，將車停放在由某物業(yè)公司經(jīng)營的停車場。

17、當駕駛員回來取車時，發(fā)現(xiàn)轎車已丟失，駕駛員立即報案，但至今未將失竊的轎車追回。某維修公司將物業(yè)管理公司告上法庭，要求物業(yè)管理公司賠償。于是，引發(fā)又一種情況下的車輛丟失賠償糾紛。v問：物業(yè)公司是否需要賠償？問：物業(yè)公司是否需要賠償？1不管停車場車位的所有權歸誰所有。停車場的經(jīng)營人員出租車位收取的一定費用都可能包含兩個部分:v車位停泊占用費或稱車位使用費。v車輛保管費是指保管車輛，不讓其受損或丟失的費用。 主要看車位出租合同是如何規(guī)定的。實際中，如果沒有保管關系，并沒有收取保管費，則車位經(jīng)營單位就沒有為車輛損壞或丟失承擔賠償?shù)呢熑?；反之，則有責任。2.從合同角度看。保管合同是保管人保管寄存人交付的

18、保管物，并返還該物的合同。保管合同的成立，不僅須有當事人雙方的意思表示一致，而且須有寄托人將保管物交付保管人的行為。寄存人向保管人交付保管物的，保管人應當寄存人向保管人交付保管物的，保管人應當給付保管憑證，但另有交易習慣的除外。給付保管憑證，但另有交易習慣的除外。 v如果事實上已經(jīng)明確簽訂保管合同或者車位經(jīng)營單位主動如果事實上已經(jīng)明確簽訂保管合同或者車位經(jīng)營單位主動向停車者索要行車的證明，并設道閘向車主簽發(fā)取車時驗向停車者索要行車的證明，并設道閘向車主簽發(fā)取車時驗車放行的憑據(jù)，則說明車位經(jīng)營單位有對車輛進行保管的車放行的憑據(jù)，則說明車位經(jīng)營單位有對車輛進行保管的意思，否則，雙方則應無保管關系，

19、經(jīng)營單位收取的費用意思，否則，雙方則應無保管關系，經(jīng)營單位收取的費用應不包含車輛保管費。應不包含車輛保管費。案例2：物業(yè)公司事先聲明，是否需要賠償?v某小區(qū)附設有停車場，收費標準略低于指導價，物業(yè)管理公司雖在車場安排有保安值班，但為防止突發(fā)重大損失，依然在車場入口處用告示牌及在停車費票據(jù)上明示：本車場只負責提供車位，收取的僅是車位租金，請車主加強防范措施，車輛被盜受損，本公司概不負責。一次業(yè)主甲的朋友乙開車來訪，停車于車場，其間下一場暴雨，雨后離開時，發(fā)現(xiàn)自己的車輛丟失，遂與物業(yè)管理公司交涉要求賠償，物業(yè)管理公司以有正式聲明在先，收取的停車費未含看管費為由，拒絕賠償，乙遂將物業(yè)管理公司告上法院

20、。 v格式條款是指當事人為了重復使用而預先擬定、并在訂立格式條款是指當事人為了重復使用而預先擬定、并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款，提供格式條款一方免除其責合同時未與對方協(xié)商的條款，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。因此，如果是保管合同，此聲明無效。因此，如果是保管合同，此聲明無效。如何避免此問題的發(fā)生？v物業(yè)管理公司應在與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理委托合同中，明確停車場車輛停放究竟屬于車位有償使用還是車輛保管。v物業(yè)管理公司應把服務性質(zhì)對外明示，以使車主根據(jù)停車場明示服務的性質(zhì)來決定是否接受這種服務，同時也能清楚接受這種服務時自己應盡的義務。v物業(yè)管理企業(yè)在提供停車場地服務活動中，應以規(guī)約形式明確區(qū)分車位使用合同和車輛保管合同，對需提供車輛管理服務的業(yè)主，應該講明在車位合同之外另訂保管合同，并根據(jù)車輛價值和保管風險大小協(xié)商保管費標準。v強化安保監(jiān)管措施，保存證據(jù)。v停車場投保車位險。停車丟車案例歸納：v保管關系認定，車位有償使用關系認定是確定責任大小的關鍵。v有保管表示行為（扣證、換牌、給票據(jù)等），牌未丟、票未做記號車丟，需負責任。v 法理傾向 管理無疏漏，不