次貸風(fēng)險對我國住房抵押貸款市場發(fā)展的影響畢業(yè)論文

1、 容摘要美國次貸危機引發(fā)的金融海嘯席卷美國，進(jìn)而波與全球，給美國乃至全球金融市場都帶來了嚴(yán)重的沖擊。近年來，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，百姓買房的需求旺盛，以與金融機構(gòu)放松貸款條件等因素導(dǎo)致房價的不斷上漲，房價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風(fēng)險和操作風(fēng)險，給我國的住房抵押貸款市場帶來重大的風(fēng)險隱患。本文針對次貸危機對美國房地產(chǎn)的影響，研究了我國當(dāng)前住房抵押貸款市場發(fā)展存在的問題，進(jìn)而深入闡述了次貸危機對我國發(fā)展住房抵押貸款市場的幾點啟示，總結(jié)出了完善房貸市場，預(yù)防次貸危機發(fā)生的措施。目錄一、次貸危機對美國房地產(chǎn)的影響 1二、我國當(dāng)前住房抵押貸款市場發(fā)展存在的問題 1（一）相對寬松的貸款條件使住房抵

2、押貸款市場存在風(fēng)險隱患 1（二）較低利率下住房抵押貸款市場迅猛擴 2（三）宏觀政策正處于升息階段，房地產(chǎn)價格未來走勢不定2三、次貸危機對我國發(fā)展住房抵押貸款市場的幾點啟示 2（一）嚴(yán)格住房抵押貸款的審批，防風(fēng)險3（二）培育多層次的住房抵押貸款市場，避免風(fēng)險的過度集中3（三）商業(yè)銀行要審慎經(jīng)營，加強對風(fēng)險的監(jiān)管能力45 / 7次貸危機對我國住房抵押貸款市場發(fā)展的影響美國次貸危機引發(fā)的金融海嘯席卷美國，進(jìn)而波與全球，給美國乃至全球金融市場都帶來了嚴(yán)重的沖擊，此次次貸危機的爆發(fā)主要是由美國利率大幅度上升、金融衍生產(chǎn)品的過度創(chuàng)新以與美國過于廉價的信用體制等一系列因素所導(dǎo)致的。近年來，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

3、迅猛，百姓買房的需求旺盛，以與金融機構(gòu)放松貸款條件等因素導(dǎo)致房價的不斷上漲，房價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風(fēng)險和操作風(fēng)險，給我國的住房抵押貸款市場帶來重大的風(fēng)險隱患，因此，商業(yè)銀行應(yīng)加強對個人住房抵押貸款的風(fēng)險管理。中央銀行應(yīng)強化對銀行貸款質(zhì)量的監(jiān)管，并盡快完善住房抵押貸款市場的信息披露制度，確保我國住房抵押貸款市場的健康發(fā)展。一、 次貸危機對美國房地產(chǎn)的影響次貸，即次級抵押貸款，是指一些貸款機構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在美國被稱為面向窮人的住房次級抵押貸款。“9.11”之后美國為了刺激經(jīng)濟增長，美聯(lián)儲從2001年至2004年連續(xù)13次降低利率。低利率政策降低

4、了購房者的消費成本，刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，住房市場的持續(xù)繁榮使借款者低估了潛在風(fēng)險，美國人的購房熱情不斷升溫，次級抵押貸款成了信用條件達(dá)不到優(yōu)惠級貸款要求的購房者的選擇。另一方面，放貸機構(gòu)為適應(yīng)市場需要推出多種多樣的高風(fēng)險次級抵押貸款產(chǎn)品，而競爭的加劇使貸款機構(gòu)在推廣這些產(chǎn)品時有意忽視向借款人說明風(fēng)險和確認(rèn)借款人還款能力的環(huán)節(jié)，寬松的貸款資格審核成為房地產(chǎn)交易市場空前活躍的重要推動力，但也造成貸款機構(gòu)風(fēng)險控制不到位，埋下了危機的種子。2004年開始，隨著美聯(lián)儲17次加息，借款人的還款成本不斷提高，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其還款能力，逾期還款和貸款違約的現(xiàn)象不斷增加。與此同時，住房市場持續(xù)降溫，無力

5、償還房貸本息的借款人很難將自己的房屋賣出，即使能賣出，房屋的價值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的程度。這必然引起人們對次級抵押貸款市場的悲觀預(yù)期，次級市場就可能發(fā)生嚴(yán)重震蕩，這就會沖擊貸款市場的資金鏈，進(jìn)而波與整個抵押貸款市場。此外，房地產(chǎn)市場價格也會因為房屋所有者止損的心理而繼續(xù)下降。兩重因素的疊加形成馬太效應(yīng)，出現(xiàn)惡性循環(huán)，加劇了次級市場危機的發(fā)生。二、我國當(dāng)前住房抵押貸款市場發(fā)展存在的問題（一）相對寬松的貸款條件使住房抵押貸款市場存在風(fēng)險隱患近年來，住房按揭貸款在我國被各家商業(yè)銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)而大力發(fā)展。在房價持續(xù)上漲的宏觀背景下與住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的觀念驅(qū)動下，商業(yè)銀行普遍放松

6、了對貸款者資質(zhì)的審查，對審查流于形式，許多銀行還紛紛推出“房貸通”、“循環(huán)貸”、“氣球貸”等業(yè)務(wù)刺激個人房貸消費，從而搶占市場份額。不少房貸者開出的工資收入證明都是虛假的，而個別銀行出于自身的短期效益，加上個人住房消費信貸市場上的激烈競爭，使得個人住房貸款客戶的市場準(zhǔn)入基本上是最低標(biāo)準(zhǔn)，而且我國目前還沒有建立起完善的個人信用評級系統(tǒng)，在各家銀行既沒有建立客戶分級體制，也沒有對抵押貸款進(jìn)行分級的情況下，金融機構(gòu)缺乏相應(yīng)的風(fēng)險補償機制，使得我國的住房抵押貸款市場存在重大的風(fēng)險隱患。鑒于銀行對房貸的科學(xué)管理不到位，對風(fēng)險缺乏清醒的認(rèn)識，危險隱患正在不斷累積，一旦爆發(fā)，商業(yè)銀行將會為他們的短視行為付出

7、高昂的學(xué)費。據(jù)統(tǒng)計，2006年9月末，中資銀行個人房貸不良比例在2年時間上升7倍多，商業(yè)性房貸逾期違約率也上升了10倍多。（二）較低利率下住房抵押貸款市場迅猛擴1997年東南亞金融危機以后，為刺激經(jīng)濟的發(fā)展，中國人民銀行通過降低利率和調(diào)低存款準(zhǔn)備金率等寬松的貨幣政策來提高金融對經(jīng)濟增長的支持，同時，從房地產(chǎn)市場來看，1998年我國開始實施住房制度改革，大量具有住房需求的個人涌入到房地產(chǎn)市場，在寬松的貨幣政策下，住房開發(fā)成本低，市場大量需求刺激了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，尤其是個人住房按揭貸款快速發(fā)展并迅速成為各大金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)重點，2007年以來，商業(yè)性購房貸款中個人住房貸款增速呈逐月加快態(tài)勢，6

8、月末個人住房貸款增速比1月末和3月末分別提高了4.8和4.6個百分點，同時，房貸利率進(jìn)入上升通道，僅在2007年一年，中國人民銀行6次提高存貸款利率，在我國房貸大部分為浮動利率貸款的情況下，利率的提高有可能導(dǎo)致借款人還本付息的能力下降，商業(yè)銀行房貸積累的風(fēng)險不斷加大，而且我國住房按揭貸款尚未證券化，信貸風(fēng)險基本聚集在銀行部，缺乏風(fēng)險市場共擔(dān)機制，一旦房價出現(xiàn)大幅度反轉(zhuǎn)，我國的住房抵押貸款市場也許會發(fā)生信貸危機。（三）宏觀政策正處于升息階段，房地產(chǎn)價格未來走勢不定為了防止通貨膨脹的發(fā)生，目前我取從緊的貨幣政策，央行多次上調(diào)存貸款利率，這樣貸款買房者的資金成本上升，償付壓力加大，很可能出現(xiàn)類似美國

9、次貸市場因利率大幅攀升借款人無力還款的情形。從另一個角度來看，隨著利息支出的不斷增加，眾多消費者可能選擇提前還貸，這也會打亂銀行的資本運營計劃，加劇銀行提前償付的風(fēng)險。此外，在利率上調(diào)與國家控制房地產(chǎn)泡沫化的宏觀政策影響下，商品住房價格未來走勢不定。一旦下滑，炒房者資金鏈斷裂，銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量惡化，將會帶來巨大損失。三、次貸危機對我國發(fā)展住房抵押貸款市場的幾點啟示（一）嚴(yán)格住房抵押貸款的審批，防風(fēng)險 為了追求自身短期效益，我國商業(yè)銀行盲目擴住房按揭貸款，許多不符合貸款資格的人獲得了貸款；同時，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得資金融通，虛構(gòu)購房者實行假按揭，貸款銀行為了獲取更多的利潤，放松了對貸款資格的

10、審查，大大增加了銀行的風(fēng)險。另一方面,商業(yè)銀行對住房抵押貸款的風(fēng)險準(zhǔn)備可能是不足的,監(jiān)管當(dāng)局對商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險權(quán)重又相對較低,這些使得商業(yè)銀行一旦被暴露在住房抵押貸款違約風(fēng)險面前時,其應(yīng)對的能力就可能會相當(dāng)脆弱。由于我國的房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)占有相當(dāng)?shù)谋戎?因此,一旦房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險暴露,這又會對房地產(chǎn)市場、乃至整個宏觀經(jīng)濟造成嚴(yán)重的沖擊。美國次級住房抵押貸款的膨脹以與最后出現(xiàn)危機的一個重要原因就是金融機構(gòu)因房地產(chǎn)市場的持續(xù)景氣，過度依賴抵押物而忽略了借款人的還款來源，降低了發(fā)放按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，放松了對貸款人資質(zhì)的要求，甚至推出了“零首付”和前期免月供的按揭貸款，在市場利率

11、上升，房屋價格下降的情形下，就會出現(xiàn)大批“次貸購房者”無力按期償還貸款的局面，危機就不可避免的爆發(fā)了。所以，我國的金融機構(gòu)應(yīng)充分認(rèn)識美國次貸危機的教訓(xùn)，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，在保證嚴(yán)格執(zhí)行首付政策的條件下，要適度提高貸款首付比例，堅決杜絕零首付的出現(xiàn)，嚴(yán)格審查貸款者的資質(zhì)條件，如還款能力，還款意愿和還款記錄等等，嚴(yán)格住房抵押貸款的審批和監(jiān)控，合理控制貸款規(guī)模，防風(fēng)險。（二）培育多層次的住房抵押貸款市場，避免風(fēng)險的過度集中 房產(chǎn)的價值是隨著市場不斷變化的。當(dāng)市場向好時，房地產(chǎn)價格上揚會提高抵押物的市值，誘使銀行不斷擴大抵押信貸的規(guī)模；當(dāng)市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)時，房價走低，銀行即使拍賣抵押物，其所得收益

12、也不足以償還貸款。美國的次貸危機正是由于美聯(lián)儲的連續(xù)加息以與相伴隨的房地產(chǎn)價格持續(xù)走低所致。目前，我國商業(yè)銀行對住房抵押貸款風(fēng)險控制仍不夠重視。在我國的住房抵押貸款市場上，提供抵押貸款的金融機構(gòu)基本上都是商業(yè)銀行，難以形成多元化、競爭性的市場結(jié)構(gòu)。由于住房抵押貸款期限長。需要建立一個二級市場(即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場)來提高其流動性，但我國目前缺乏抵押貸款的二級市場經(jīng)營機構(gòu)，至今仍然沒有建立房地產(chǎn)金融二級市場，且抵押貸款證券化水平較低，資產(chǎn)流動性較差，使得金融機構(gòu)無法進(jìn)行有效的風(fēng)險管理。而且也正是因為沒有一個協(xié)調(diào)完整的房地產(chǎn)一、二級市場體系，即使是現(xiàn)在比較熱門的房地產(chǎn)信托，也無法實現(xiàn)其期限轉(zhuǎn)換和

13、風(fēng)險管理的市場功能。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷，銀行業(yè)將面臨損失。為了避免風(fēng)險的過度集中，應(yīng)該培育多層次的住房抵押貸款市場，把政策性住房金融、合作制住房金融和外資住房金融機構(gòu)引入進(jìn)來，拓寬融資渠道。 （三）商業(yè)銀行要審慎經(jīng)營，加強對風(fēng)險的監(jiān)管能力在樓市過熱的情況下，商業(yè)銀行要理性分析宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場的走勢，合理控制房貸規(guī)模，并且引導(dǎo)投資者理性消費，根據(jù)形勢調(diào)整按揭貸款首付比例，使?jié)撛趽p失降至最低。此外，我們可以借鑒美國的信用體系，有效進(jìn)行客戶細(xì)分，對不同信用風(fēng)險等級的借款人實施不同的風(fēng)險定價、借貸標(biāo)準(zhǔn)，以提高識別和抵御市場風(fēng)險的能力。截至2007年國有91%的購房者是通過貸款買房的，而銀行在發(fā)

14、放貸款時要嚴(yán)格審查貸款人的收入、資產(chǎn)狀況，不能經(jīng)不住利益的誘惑，放低對借款人的要求，防止出現(xiàn)放低首付要求甚至零首付情況的出現(xiàn)。銀行的觀念要改變，不能總是把住房抵押貸款當(dāng)作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)是具有周期性的行業(yè)，其價值是隨著市場的供需狀況不斷變化的，在市場繁榮時期，房產(chǎn)的價值會隨著不斷上升，但一旦市場發(fā)生扭轉(zhuǎn)則最終損失的還是銀行自身。另外，銀行還可以通過資產(chǎn)證券化來轉(zhuǎn)移風(fēng)險，資產(chǎn)證券化的本質(zhì)上無法消除風(fēng)險，只能把風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他的投資者，鑒于我國的商業(yè)移行在國民經(jīng)濟中有著舉足輕重的作用，因此為了避免房貸風(fēng)險過于集中在銀行體系部，可以加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程，但是一定要吸取美國次貸危機的教訓(xùn)，選擇較為優(yōu)良的銀行資產(chǎn)進(jìn)行證券化，避免道德風(fēng)險的發(fā)生。由于我國缺乏一個完善的社會信用系統(tǒng)，銀行很難知道借款人的信用情況，使得很多信用條件很差的人獲得了貸款，大大增加了貸款的惡意違約風(fēng)險。住房信貸與其他信貸不同，由于個人存在較多的不確定因素，因此，在發(fā)放住房貸款時，用抵押、擔(dān)保作為還款保證顯得十分重要。在這次的次貸危機中，美國的住房抵押貸款的擔(dān)保機構(gòu)對整個危機的緩解起到了非常重要的作用，分散了發(fā)放貸款的機構(gòu)的風(fēng)險?？傊?，謹(jǐn)慎經(jīng)營商業(yè)銀行，建立和完善國家信用體系，完善擔(dān)保和抵押制度，加強銀行自身的風(fēng)險管理，完善相關(guān)法規(guī)與