工業(yè)項目調(diào)查資料搜集

1、“安岳檸檬營銷中心”工業(yè)項目調(diào)查資料搜集工業(yè)地產(chǎn)概念起源于19世紀(jì)末工業(yè)化國家，最早的工業(yè)物業(yè)出現(xiàn)在20世紀(jì)初的英國和美國。從1945年開始后很多國家將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個國家策略之中，但是直到1970年，工業(yè)地產(chǎn)得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟。工業(yè)地產(chǎn)往往是一個城市乃至國家的經(jīng)濟支柱?！叭毡镜墓I(yè)地產(chǎn)占全世界的30，對日本GDPW獻在40%以上；美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27%,對本國GDPW獻也超出了30%”。工業(yè)地產(chǎn)指在新經(jīng)濟、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開發(fā)對象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。工業(yè)地

2、產(chǎn)之消費者主要客戶為公司、企業(yè)和個體經(jīng)營者，而不等同于住宅項目中的個人、老百姓。工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋行政管理、生產(chǎn)加工、形象展示、物流配送、商務(wù)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、生活服務(wù)、人才服務(wù)、科研活動、會展活動、休閑活動、會晤功能、銷售功能等一切能產(chǎn)生經(jīng)濟效益的服務(wù)功能。工業(yè)地產(chǎn)特點靠市場環(huán)境和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的行業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強、區(qū)域性強、投資回報期長及自身增值性的特點。開發(fā)風(fēng)險分析市場風(fēng)險：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致區(qū)域競爭力下降，引起對工業(yè)物業(yè)需求的減少；產(chǎn)業(yè)升級及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引起對物業(yè)需求變化。經(jīng)營風(fēng)險：區(qū)域市場供應(yīng)情況，供大于求造成的市場經(jīng)營難度，形成的風(fēng)險。政策風(fēng)險：土地出讓政策變化，招商、稅收優(yōu)

3、惠政策的變化造成區(qū)域吸引力下降。工業(yè)地產(chǎn)趨勢分析工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域不斷擴大、開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，邁入新一輪高速發(fā)展期；傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式：通過政府行為，劃區(qū)域規(guī)劃發(fā)展集群產(chǎn)業(yè)。該模式為中國目前各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。主體企業(yè)引導(dǎo)模式：實力企業(yè)獲取工業(yè)用地開發(fā)相對獨立的工業(yè)園區(qū),自身進駐且占主導(dǎo)，通過土地出讓、項目租售等方式引進同類企業(yè)。工業(yè)地產(chǎn)商模式：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地,建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施或廠房、倉庫等,然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式經(jīng)營管理項目。精選范本 , 供參考！建議采用綜合

4、開發(fā)模式綜合開發(fā)模式流程圖總體規(guī)劃、,團區(qū)建設(shè) 一 丫一 園區(qū)管理園區(qū)升34A區(qū)博簽潛研究A園區(qū)開發(fā)定位： 怔行理裳展規(guī)劃; 產(chǎn)園區(qū)招商定位 園區(qū)開夏策略. 園區(qū)招商第略 ，開案財務(wù)施劃:A概念性規(guī)刻 ，控制性規(guī)劃 ，基袖設(shè)施規(guī) 劃A詳細姆劃 'lain a n|，土基制設(shè)正建設(shè)卜IIA國內(nèi)招商A君戶管理 土地容積率，國外招商 T物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)升如主導(dǎo)企業(yè)進我，施工差設(shè)，帶趟其它相關(guān)企業(yè)進院工業(yè)地產(chǎn)商介入，施工建設(shè)，出租，出售給進駐企業(yè)說明：主導(dǎo)企業(yè)“聯(lián)合建房”模式建議成立（或招投標(biāo)）一家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專為負(fù)責(zé)項目的運作而成立，其開發(fā)公司的目的是節(jié)約項目開發(fā)成本，保證項目質(zhì)量，從而最

5、大限度的保證禹王集團的集體利益。項目運作將全部采用招投標(biāo)形式，并接受職工監(jiān)督委員會的全程監(jiān)督。項目由房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)具體組織實施。采用“聯(lián)合建房”的形式。該項目所有項目費用均由意向購房者提供，提供方式為借款形式。為降低項XX 集團簽定借款協(xié)議（加盟協(xié)議、門檻協(xié)議等）,將資金以個人名義借貸給禹王集團,房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從禹王集團借款或走委貸。（由于房地產(chǎn)開發(fā)有限公司直接和項目關(guān)連,大量個人名義借貸不利于后期項目相關(guān)稅收審計,所以建議找禹王集團作中介。）后期繳納購房款時，可轉(zhuǎn)為購房款。（一般工業(yè)地產(chǎn)是由企業(yè)購買入住的，購房時，需注意客戶的身份，是企業(yè)客戶還是個人客戶，若是個人客戶，需企業(yè)身份

6、進行購買，同時需注意工業(yè)地產(chǎn)購買的面積、企業(yè)資質(zhì)等）項目所有涉及的設(shè)計、監(jiān)理、主要設(shè)備材料、施工單位均采用招標(biāo)的方式進行。在意向購房者中選出監(jiān)督委員會，參與項目全過程的決策和監(jiān)督。房地產(chǎn)開發(fā)有限公司盡量控制人員成本，能外委的業(yè)務(wù)盡量采取招標(biāo)的方式外委,將專業(yè)的業(yè)務(wù)委托給專業(yè)的人員或單位負(fù)責(zé)。項目完成后，由公司安排審計單位進行項目審計，最終確定項目成本，確保購房者的權(quán)益。工業(yè)地產(chǎn)盈利模式非市場主流模式：以土地溢價增值而獲取利潤。投資開發(fā)商在完成項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)項目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。目前市場主流模式：項目

7、投資開發(fā)商，或獨立，或聯(lián)合，進行項目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實現(xiàn)項目的收益（如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園）。未來市場主流模式：工業(yè)地產(chǎn)REITS。對于工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式，近來出現(xiàn)了一些新的探索，廠房信托，倉儲信托等。將成熟物業(yè)打包為信托投資基金（REITs），再將基金單位在海外資本市場公開發(fā)售籌集資金（但前提是國家必須理順該種投資形式的法律關(guān)系，提供相應(yīng)的法律依據(jù)與基礎(chǔ)）。透過工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式看項目調(diào)查及資料搜集安岳區(qū)域經(jīng)濟研究：人口、幅員面積、農(nóng)業(yè)資源、交通資源、安岳檸檬產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析、城市發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析、一、二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀分析：園區(qū)開發(fā)定位、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、園區(qū)招商定位、園區(qū)開發(fā)策略、園區(qū)招商策略、開發(fā)財務(wù)規(guī)劃、總體規(guī)劃（概念性規(guī)劃、控制性規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、詳細規(guī)劃）、已進駐企業(yè)資料搜集及分析、園區(qū)企業(yè)進駐流程等安岳檸檬企業(yè)資料搜集（企業(yè)背景、發(fā)