估價(jià)師考試標(biāo)準(zhǔn)答案

1、2003年房地產(chǎn)基本制度與政策標(biāo)準(zhǔn)答案一、 單選題1C2C3D4D5C6C7D8A9D10B11C12C13B14D15D16C17D18D19B20B21C22C23D24D25B26C27D28C29B30A31C32A33B34B35A36C37A38C39D40D二、 多選題1A、D、E2A、B、D3A、B、C4A、B、D5B、D6A、B、E7A、C、E8C、E9A、C、D10A、D、E11A、C12B、C、D13B、C、D、E14A、C、D、E15A、B、D三、 判斷題1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1213 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

2、 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 四、 綜合分析題1D2A、B、D3A4B5A、C、D6B7C8A9A、D10B11B12D13D14B15B、D2003年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理標(biāo)準(zhǔn)答案一、 單選題1D2A3D4A5B6B7A8C9D10B11C12A13C14B15A16B17D18B19A20A21A22A23B24B25C26A27A28A29C30D31B32B33B34A35A二、 多選題1A、B、C2A、B、C3A、B、C、D4B、D5A、B6A、B7A、B、C、D8A、C、D、E9B、C、D、E10A、B11A、

3、B、D12A、B、C、D13A、B、C、D14C、D、E15A、B、C、D三、 判斷題123456789101112131415四、計(jì)算題（一）、第一種解法1購買商業(yè)店鋪的總投資：18000601080000（元）2購買商業(yè)店鋪的自有資金：108000030%324000（元）3購買商業(yè)店鋪的抵押金額：108000070%756000（元）4抵押貸款還本付息額：i=1.5%+5.31%=6.81%A=Pi/1-(1+i)-n=7560006.81%/1-(1+6.81%)-10=106693.99（元）5稅前現(xiàn)金回報(bào)率：32400012%38880（元）6最低凈經(jīng)營收入：106693.9938

4、880145573.99（元）7毛租金收入：145573.9975%194098.65（元）8最低月租金單價(jià)：194098.65（1260）269.58（元/平方米）第二種解法（按照單價(jià)的思路）：1購買商業(yè)店鋪的單價(jià)：18000元/平方米2購買商業(yè)店鋪的自有資金：1800030%5400（元/平方米）3購買商業(yè)店鋪的抵押金額：1800070%12600（元/平方米）4抵押貸款還本額：i=1.5%+5.31%=6.81%A=Pi/1-(1+i)-n=126006.81%/1-(1+6.81%)-10=1778.23（元/平方米）5稅前現(xiàn)金回報(bào)率：540012%648（元/平方米）6最低凈經(jīng)營收入

5、：6481778.232426.23（元/平方米）7毛租金收入：2426.2375%3234.97（元/平方米）8最低月租金單價(jià)：3234.9712269.58（元/平方米）注：1列出公式：A=Pi/1-(1+i)-n，未計(jì)算或計(jì)算錯誤；2列出公式：毛租金凈經(jīng)營收入經(jīng)營費(fèi)用，未計(jì)算或計(jì)算錯誤；3列出公式：現(xiàn)金回報(bào)率（凈經(jīng)營收入抵押貸款額）/初始現(xiàn)金投入（或首付款），未計(jì)算或計(jì)算錯誤。（二）、第一種解法（按照現(xiàn)金流入流出分項(xiàng)）：1、現(xiàn)金收入現(xiàn)值：(1)租金收入現(xiàn)值：A1(i-s)1-（1+s）n/（1+i）n=1501250(12%-2%)1-（1+2%）10/（1+12%）10=54.6765

6、(萬元)(2)轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：X(1+12%)1O(公式中X為屆時(shí)轉(zhuǎn)售收入)2、現(xiàn)金流出(1)定金：5（1+12%）5.6（萬元）(2)追加首付款：11.5萬元(3)貸款償還：總房價(jià)：501.155（萬元）貸款額：55（5+11.5）38.5萬元年還款額：A=Pi/1-(1+i)-n=38.56.5%/1-(1+6.5%)-10=5.3555（萬元）折現(xiàn)值：P=Ai1-(1+i)-n=5.355512%1-(1+12%)-10=30.3598(萬元)(4)出租成本：出租成本Ai1-(1+i)-n 312%1-(1+12%)-1016.9507（萬元）(5)裝修費(fèi)用：裝修費(fèi)用6(1+12%)-10

7、 1.9318(萬元)3、轉(zhuǎn)售價(jià)格：令凈現(xiàn)值為0，即（CI-CO）t（1+FIRR）t0，則有：54.6765X(1+12%)1O5.611.530.259816.95071.93180X=35.9216 （萬元）轉(zhuǎn)售單價(jià)為：35.9612500.7184（萬元/平方米）第二種解法（按照年份的順序列出現(xiàn)金流）得分項(xiàng)目與第一種解法相同。2003年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法標(biāo)準(zhǔn)答案四、 單選題1C2A3C4B5A6C7C8C9A10C11B12B13B14C15B16A17D18A19C20B21C22B23C24C25D26C27A28B29C30A31C32B33B34A35B五、 多選題1B、C、

8、D、E2A、B、C、D3A、B、C、D4A、B5A、C、D、E6A、D7C、D8A、C、E9B、C、D 10A、C、D、E11A、B、D12A、B、D13B、D14A、B、E15B、C、D、E六、 判斷題123456789101112131415四、計(jì)算題1、解：該項(xiàng)目總市場價(jià)值可由各部分市場價(jià)值之和求得，各層建筑面積為1000m2。項(xiàng)目正常經(jīng)營第一層每年可獲凈收益100040%75%90%6012=19.44（萬元）二、三層歸屬于房地產(chǎn)的凈收益2100070%8500-10000000-2100070%600=106（萬元）一、二、三層年合并可產(chǎn)生收益19.44+106=125.44（萬元）

9、其47年經(jīng)營期收益價(jià)格：V1=(萬元)或：第一層47年經(jīng)營期收益價(jià)格：（萬元）第二、三層47年經(jīng)營期收益價(jià)格；（萬元）第4層每年凈收益100070%5012-80000=34（萬元）其47年經(jīng)營期收益價(jià)格：V2=(萬元)510層辦公樓部分年凈收益62018001280%（1-10%）=186.624（萬）其47年經(jīng)營期收益價(jià)格：V3=(萬元)1124層商品住宅市場售價(jià)總計(jì)為：V4=1410004000=5600（萬元）所求該房地產(chǎn)合計(jì)市場價(jià)為：V1 +V2 +V3 +V4 =1240.17+413.59+2555.18+5600=9808.94（萬元）2、解：算法一：（1）通過對五宗交易實(shí)例分

10、析可知，實(shí)例B屬于急于購賣情況，其交易情況修正超過20%，不可作為可比實(shí)例。交易實(shí)例D的交易日期是2001年3月31日，距估價(jià)時(shí)點(diǎn)較遠(yuǎn)，且2001年3月31日至2002年1月1日該類住宅樓的市場價(jià)格變動情況未知，所以交易實(shí)例D不可作為可比實(shí)例。交易實(shí)例A、C、E均可作為估價(jià)對象的可比實(shí)例。（2）交易實(shí)例的交易日期修正系數(shù)為：A：（1+1%）4=1.0406C：（1+1%）4=1.0406E：（1+1%）3=1.0303（3）各交易實(shí)例的交易情況修正系數(shù)為：A：C：E：（4）各交易實(shí)例的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：A：C：E：（5）各交易實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為：A：51001.04060.98041.020

11、4=5309.18（元/）C：52001.040610.9901=5357.55（元/）E：50001.03031.03091=5310.68（元/）（6）估價(jià)對象住宅樓的評體價(jià)格為：（5309.1+5357.7）3=5325.77（元/）算法二：（4）各交易實(shí)例的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：A：C：E：（5）各交易實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為：A：51001.04060.98041.0629=5530.31（元/）C：52001.040610.9713=5255.82（元/）E：50001.03031.03091.0001=5311.21（元/）（6）估價(jià)對象住宅樓的評體價(jià)格為：（5330.31+5255.8

12、2+5311.21）3=5365.78（元/）算法三：（4）各交易實(shí)例的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：A：C：E：（5）各交易實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為：A：51001.04060.98041.0638=5535.00（元/）C：52001.040610.9709=5253.66（元/）E：50001.03031.03091=5310.68（元/）（6）估價(jià)對象住宅樓的評體價(jià)格為：（5535.00+5253.66+5310.68）3=5366.45（元/）算法一：可比實(shí)例A：VA=5100（1+1%）4（元/）可比實(shí)例C：VC=5200（1+1%）4（元/）可比實(shí)例E：VE=5000（1+1%）3（元/）估價(jià)對

13、象住宅樓的評估價(jià)格為：（5309.1+5357.5+5310.7）3=5325.77（元/）算法二：可比實(shí)例A：VA=5100（1+1%）4（元/）可比實(shí)例C：VC=5200（1+1%）4（元/）可比實(shí)例E：VE=5000（1+1%）3（元/）估價(jià)對象住宅樓的評估價(jià)格為：（5530.42+5255.64+5311.36）3=5365.81（元/）算法三：可比實(shí)例A：VA=5100（1+1%）4（元/）可比實(shí)例C：VC=5200（1+1%）4（元/）可比實(shí)例E：VE=5000（1+1%）3（元/）估價(jià)對象住宅樓的評估價(jià)格為：（5535.13+5253.53+5310.83）3=5366.50（元

14、/）若可比實(shí)例例超過3項(xiàng)，則按前3項(xiàng)選擇判卷。2003年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析標(biāo)準(zhǔn)答案一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的括號下。）（一）答題要點(diǎn)：1公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的定義即在公開市場上最可能形成的價(jià)格或類似含義2成本法中的主要參數(shù)：土地取得費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、專業(yè)管理費(fèi)用、利潤率3收益法中的主要參數(shù)：潛在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、運(yùn)營費(fèi)用、資本化率4假設(shè)開發(fā)法中的主要參數(shù)：未來開發(fā)完成后的價(jià)值、建筑安裝工程費(fèi)用、利潤率（或折現(xiàn)率）、工期5以上參數(shù)均應(yīng)采用客觀合理的（正常的）、社會平均水平的（二）答題要點(diǎn)：1選用成本法、收益法和比較法中任兩種的2將兩種估價(jià)方

15、法的結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定最終估價(jià)值3收益法、市場比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評估4答：選用成本法時(shí)，地價(jià)構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金答：或評估完全產(chǎn)權(quán)條件的價(jià)值，然后扣除需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金答：說明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金價(jià)值5收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)（三）1現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況（物質(zhì)實(shí)體、區(qū)位和權(quán)益）資料2規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳規(guī)（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）3該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況（或發(fā)展趨勢）（或租金、售價(jià)水平）（或經(jīng)營期的現(xiàn)金流）資料4該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用（或建造成本費(fèi)用）

16、5相關(guān)稅費(fèi)6貸款利率7該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平8該地區(qū)的拆遷政策法規(guī)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用9市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用10該地區(qū)土地出讓金（地價(jià)）的規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)二、單項(xiàng)選擇題（共2小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙相應(yīng)的括號內(nèi)。）1D2B3C4C5B6B7D8D9D10D三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯誤，請指明其中的13處，（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請?jiān)诖痤}紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計(jì)分。）1“估價(jià)時(shí)間”用語錯誤，應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)2缺少估價(jià)原則3估價(jià)方法中缺少選用的估價(jià)

17、方法的定義4未分析租金水平的變化趨勢51層有效毛收入計(jì)算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響63層有效毛收入計(jì)算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響76層有效毛收入計(jì)算錯，未考慮使用面積系數(shù)0.758年運(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi)9未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用10保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算基數(shù)錯，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物價(jià)值為基數(shù)計(jì)11資本化率取值未說明理由和求取方法12可獲收益年限錯，應(yīng)為36年13基準(zhǔn)地價(jià)修正法中年期修正方法（公式）錯14基準(zhǔn)地價(jià)修正法中已經(jīng)過年期錯，應(yīng)為4年15基準(zhǔn)地價(jià)修正法無評估過程，土地價(jià)格的內(nèi)涵未交待清楚16未計(jì)算精裝修成本費(fèi)用17建筑物折舊年限計(jì)算錯（應(yīng)38）18未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價(jià)值的影響19成本法中未考慮相關(guān)銷售稅費(fèi)20未說明估價(jià)結(jié)果確定的理由（應(yīng)加權(quán)計(jì)算