土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其防范

1、農(nóng)信社土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其防范土地抵押貸款，指借款人用土地使用權(quán)作抵押而向放款銀行所取得的貸款。近年來，農(nóng)村信用社緊扣縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展脈搏，發(fā)放了大量土地使用權(quán)抵押貸款（以下簡稱土地抵押貸款），在有效滿足各類開發(fā)商、承建商對資金的需求，改善人居環(huán)境，助推縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，自身也獲得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。目前，房地產(chǎn)行業(yè)方興未艾，其高額的投資回報(bào)率仍吸引著包括農(nóng)村信用社在內(nèi)的眾多金融機(jī)構(gòu)投入資金參與其利潤分配。海量資金投入后，本身經(jīng)營規(guī)模小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的農(nóng)村信用社能否認(rèn)識并有效控制其風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)引起高度重視。一、土地抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)（一）土地地理位置風(fēng)險(xiǎn)。相較而言，用于貸款抵押的土地所處地理位置

2、越優(yōu)越，其現(xiàn)實(shí)變現(xiàn)價(jià)值就越高，變現(xiàn)能力就越強(qiáng)，在貸款第一還款能力出現(xiàn)問題時(shí)，通過處置抵押物還款就會(huì)變得容易可行。反之，用雖經(jīng)城市規(guī)劃但所處地理位置偏僻的土地抵押，或用荒山、荒溝、荒丘等土地使用權(quán)抵押，雖抵押物合規(guī)合法，但一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，則因抵押物難以處置變現(xiàn)，貸款回收難度就會(huì)增加。另外，將整塊土地劃分成若干小塊抵押，其風(fēng)險(xiǎn)因土地地理位置在未來規(guī)劃設(shè)計(jì)中用途不一樣而不同，如果已抵押土地在開發(fā)后為綠地、道路等公用設(shè)施用地，則可能釀成土地開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（二）土地評估風(fēng)險(xiǎn)。土地評估風(fēng)險(xiǎn)主要是對用于貸款抵押的土地在價(jià)值評估過程中由于大幅偏離市場公允價(jià)格從而給貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)中，土地抵押貸款

3、的部分評估機(jī)構(gòu)評估目的是為了收費(fèi)，受趨利性影響，不排除受利益驅(qū)動(dòng)作不實(shí)估價(jià)報(bào)告，評估費(fèi)用不僅較高，而且會(huì)出現(xiàn)高估地價(jià)現(xiàn)象；只要評估人愿意付款，一般均能按評估人要求，設(shè)定評估價(jià)值，致使土地抵押貸款評估失真；有的中介部門為了多收取評估費(fèi)，故意高估地價(jià)，或有的中介部門為了獲得評估業(yè)務(wù)，按照借款人（評估委托人）請托以貸款金額倒估地價(jià)，使土地抵押貸款從一開始就存在抵押值不足的信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，評估人的專業(yè)知識也可能影響土地評估價(jià)值失真。（三）土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)主要是在未了解土地性質(zhì)的前提下而將其作為貸款抵押物而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。目前在實(shí)際工作中，可能面臨的多為劃撥土地作抵押時(shí)因與出讓土地性質(zhì)不同而形成的

4、風(fēng)險(xiǎn)。2001年城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第45條規(guī)定，“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。不難看出，雖劃撥土地使用權(quán)可以抵押，但真要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，必需承擔(dān)因先繳納巨額的土地出讓金及支付金額不菲的過戶費(fèi)用而帶來的土地價(jià)值大幅縮水的風(fēng)險(xiǎn)。另外，擔(dān)保法中明確了可做貸款抵押的土地范圍和不能作為抵押的土地，且明確了鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，如果農(nóng)村信用社未能準(zhǔn)確把握界線，可能會(huì)導(dǎo)到抵押無效的風(fēng)險(xiǎn)。（四）土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。顧名思義，土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是由于對已抵押土地進(jìn)行開發(fā)而帶

5、來的一系列風(fēng)險(xiǎn)。土地要增值，必須經(jīng)過開發(fā)，按照建設(shè)部、國家計(jì)委、財(cái)政部等關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見規(guī)定，“對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款”，不具備“四證”建筑起來的房產(chǎn)應(yīng)屬于違章建筑，如果已抵押的土地開發(fā)存在“四證”不齊，則抵押權(quán)方須承擔(dān)“以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效”。同時(shí)，作為抵押物的國有土地使用權(quán)的價(jià)值隨著房屋的建成而轉(zhuǎn)移到房價(jià)之中，開發(fā)商通過取得商品房預(yù)售許可證，出售房屋后，才能將獲得的收入償還貸款及支付其他欠款。在上述過程中，如果抵押人未在獲取商品房預(yù)售許可

6、證前償還該項(xiàng)目土地抵押的貸款，開發(fā)商為了取得預(yù)售房資格，需要抵押權(quán)人先解除土地抵押以獲得預(yù)售房許可證，然后再辦理在建工程抵押。此過程是解除土地抵押在前，重辦在建工程抵押在后，由此貸款方需承擔(dān)無擔(dān)保的“真空”風(fēng)險(xiǎn)。一旦轉(zhuǎn)為在建工程抵押，則其相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)運(yùn)而生，主要包括：1.建設(shè)工程價(jià)款、房屋預(yù)售和消費(fèi)者購房優(yōu)先權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。2002年6月，最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)（法釋200216號）中明確，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但其行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。同時(shí)，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，

7、承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。如果借款人既欠貸款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律規(guī)定建筑工程款優(yōu)先于銀行抵押貸款受償。如果在建工程階段開發(fā)商對房屋進(jìn)行了預(yù)售，則按照上述規(guī)定，消費(fèi)者購房款及權(quán)屬的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，更優(yōu)于抵押權(quán)人。因此，如果開發(fā)商將抵押給銀行的預(yù)售房產(chǎn)賣給了消費(fèi)者，而消費(fèi)者又支付了全部或大部分購房款的，則銀行的在建工程抵押權(quán)根本無法對抗消費(fèi)者。2.在建工程最重要的特征就是其工程尚未完成，一方面，其權(quán)屬缺乏權(quán)利憑證支撐，不排除開發(fā)商在辦理抵押之前已私下將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵債等的可能，從而導(dǎo)致在銀行行使抵押權(quán)時(shí)發(fā)生抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有爭議而導(dǎo)致抵押無效的風(fēng)險(xiǎn)。

8、另一方面，由于其價(jià)值隨對在建工程的投入增加而變化，抵押時(shí)對其價(jià)值的確認(rèn)只能通過評估反映房屋未建成時(shí)的某一基準(zhǔn)時(shí)的價(jià)值，且在建工程往往還存在拖欠土地出讓金、補(bǔ)償安置費(fèi)、拆遷費(fèi)等問題，難做到準(zhǔn)確估算，從而可能高估抵押物價(jià)值而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。3.土地囤積風(fēng)險(xiǎn)。國土資源部閑置土地處置辦法中規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)；但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。

9、可在現(xiàn)實(shí)操作中，商品房預(yù)售許可證發(fā)放部門往往在未經(jīng)土地抵押權(quán)人同意就直接向開發(fā)商部門發(fā)放。由此，若已抵押的土地存在上述情形，則可能面臨最高被無償收回從而導(dǎo)致抵押物懸空的風(fēng)險(xiǎn)。 二、防范風(fēng)險(xiǎn)的對策和建議（一）強(qiáng)化對抵押土地的條件篩選。在客戶擁有多處可用于抵押的土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)首選地理位置優(yōu)越的土地作抵押。如果土地不可選擇，則應(yīng)慎重考慮一旦貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后土地能否及時(shí)處置變現(xiàn)，對土地不能及時(shí)變現(xiàn)的應(yīng)要求客戶增加其他抵押物，從而降低對土地抵押物處置方能還款的過于依賴；對變現(xiàn)能力低的而又無其他抵押物可供抵押的，應(yīng)慎重考慮是否授信放貸或降低授信；對將一宗土地分割抵押的，應(yīng)認(rèn)真審查其用地規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，不能

10、提供土地用途規(guī)劃設(shè)計(jì)的土地應(yīng)慎重考慮是否同意抵押。此外，避免用處于道路、綠地、公用活動(dòng)場所等公用占地位置的土地抵押。（二）區(qū)別對待土地價(jià)值評估。在貸前調(diào)查時(shí)，客戶經(jīng)理首先應(yīng)通過憑借自身經(jīng)驗(yàn)、詢問了解其周邊價(jià)格、索要土地出讓金憑證等方式，對貸款擬抵押土地的現(xiàn)實(shí)價(jià)值進(jìn)行初步判斷。之后，可與提供土地使用權(quán)人商議，在本機(jī)構(gòu)認(rèn)定的公信力高、評估較為準(zhǔn)確的入圍評估機(jī)構(gòu)中選取一家進(jìn)行土地評估。如果評估的價(jià)值與客戶經(jīng)理自身掌握的判斷價(jià)值相比差距不大，應(yīng)認(rèn)同其評估價(jià)值；反之，則需要認(rèn)真核實(shí)其評估方法和依據(jù)是否有失公允，必要時(shí)可以更換評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行二次評估。對不與貸款經(jīng)辦社協(xié)商，自行找評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估的土地價(jià)值，原

11、則上應(yīng)不予采納，但如果該評估機(jī)構(gòu)具備評估資質(zhì)，且經(jīng)比對與土地出讓金及所了解價(jià)值基本一致的，可慎重使用其評估結(jié)果。（三）從嚴(yán)審查抵押土地性質(zhì)。針對因土地性質(zhì)不同而可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)盡可能選擇出讓土地作為抵押，如果因特殊情況不得不接受劃撥土地作為抵押時(shí)，應(yīng)充分考慮抵押物處置價(jià)格和需補(bǔ)償土地使用權(quán)出讓金金額（該金額可認(rèn)定為在土地登記時(shí)由土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明），并將貸款發(fā)放額控制在扣除出讓金后金額能足額償還一定期限內(nèi)貸款本息范圍內(nèi)。同時(shí)應(yīng)特別注意，不能單獨(dú)接受鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的集體土地使用權(quán)抵押的，如果將其范圍內(nèi)的廠房等建筑物抵押，必須要求抵押人提交集體土地所有者同意抵押

12、的證明。以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)抵押的，抵押人也應(yīng)提交該集體土地所有者同意抵押的證明。此外，客戶經(jīng)理還要?jiǎng)?wù)必熟悉相關(guān)的法律法規(guī)，并做到與時(shí)俱進(jìn)地加以提高，避免因抵押物無效而失去貸款第二還款來源保障。（四）充分估計(jì)和正確應(yīng)對土地開發(fā)中的各種可能性風(fēng)險(xiǎn)。1.對用土地抵押申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的，客戶經(jīng)理除認(rèn)真審核開發(fā)商資質(zhì)、業(yè)績、信用度和資本金外，還應(yīng)認(rèn)真審查“四證”（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）是否齊備，不齊備的應(yīng)堅(jiān)決不以此種方式發(fā)放貸款。2.在土地抵押貸款尚未還清之前，應(yīng)慎重同意開發(fā)商辦理預(yù)售房許可證。一般情況下，開發(fā)商辦理

13、預(yù)售房許可證時(shí)應(yīng)先解除土地抵押，進(jìn)而置換為在建工程抵押。如果信用社同意按此方式置換抵押物，首先應(yīng)到登記部門查明用于抵押的在建工程是否被司法部門查封，如果被查封，則不得辦理在建工程抵押登記手續(xù)，而只能要求借款人歸還貸款或依法起訴來落實(shí)土地抵押權(quán)益；若未被查封，在辦理新的抵押手續(xù)過程中，最好由借款人提供其他擔(dān)保，如確無其他擔(dān)保的，應(yīng)做好事前準(zhǔn)備和提高辦貸效率，力求使變更登記手續(xù)在最短的時(shí)間內(nèi)完成，縮短貸款無擔(dān)保的“真空”時(shí)間，同時(shí)要做好保密措施，防止抵押人的其他債權(quán)人獲悉后通過司法途徑查封抵押物。實(shí)際工作中，開發(fā)商往往是在土地抵押未解除或未經(jīng)抵押權(quán)人同意就獲取了房屋預(yù)售許可證，繼而通過現(xiàn)金或按揭貸

14、款形式銷售出去。為了應(yīng)對商品房預(yù)售許可證發(fā)放部門未經(jīng)土地抵押權(quán)人知曉并同意前提下，憑開發(fā)商提供的相關(guān)證件復(fù)印件資料發(fā)證而導(dǎo)致抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，信用社一方面必須從源頭上建立健全切實(shí)可行的貸款監(jiān)管使用制度，并通過監(jiān)管開發(fā)商的銷售款項(xiàng)，及時(shí)收回貸款本息；另一方面要從源頭抓起，在土地抵押合同簽訂前，應(yīng)通過上門查詢等方式知曉該土地開發(fā)項(xiàng)目是否已辦商品房預(yù)售許可證，如果已取得，則不能辦理土地抵押貸款；若未取得，信用社應(yīng)在土地抵押登記的基礎(chǔ)上，同時(shí)收取建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，并函告商品房預(yù)售許可證發(fā)放部門，避免開發(fā)商通過非正規(guī)渠道取得商品房預(yù)售許可證。為了應(yīng)對在建工程或者土地使用權(quán)已經(jīng)抵押，而后

15、又被開發(fā)商以按揭貸款方式銷售出去帶來的二次抵押風(fēng)險(xiǎn)和消費(fèi)者購房權(quán)益的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于放款房地產(chǎn)的抵押權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，信用社應(yīng)當(dāng)對開發(fā)商的售房行為進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，必要時(shí)派專人入駐項(xiàng)目地，確保開發(fā)商售房回籠款用于歸還貸款。同時(shí)，一旦介入項(xiàng)目開發(fā)貸款，應(yīng)與開發(fā)商簽訂辦理商品房按揭貸款意向協(xié)議書，有效控制其銷售資金。如果按揭貸款銀行與開發(fā)抵押貸款銀行非同一銀行，在未還清土地抵押貸款前，信用社應(yīng)拒絕出具同意開發(fā)商預(yù)售房屋的證明文件。3.為了防范在建工程承包人的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)將要求提供建設(shè)工程承包人自愿放棄工程款優(yōu)先受償?shù)臅娉兄Z作為用信的前提條件之一，如承包人是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)，則最好要求承包人對貸款承擔(dān)連帶責(zé)

16、任保證，并嚴(yán)密監(jiān)控貸款資金的使用，確保房地產(chǎn)貸款的投向是用于在建工程。在抵押人與承包人發(fā)生訴訟時(shí)，要及時(shí)對建筑工程價(jià)款的數(shù)額和是否在6個(gè)月內(nèi)行使權(quán)利進(jìn)行核實(shí)，必要時(shí)向法院要求以第三人身份參加訴訟，以維護(hù)自身權(quán)益。4.針對在建工程抵押的權(quán)證不齊及其價(jià)值難以確定可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，信用社一方面要加強(qiáng)對在建工程權(quán)屬的審查，防止發(fā)展商以其不具有所有權(quán)的房屋設(shè)置抵押而導(dǎo)致抵押無效。同時(shí)當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收后，對未還清貸款的，應(yīng)及時(shí)將在建工程抵押變?yōu)椤皟勺C”齊全的房產(chǎn)抵押。另一方面，放款前要從土地出讓金繳納安置費(fèi)、拆遷費(fèi)補(bǔ)償、已投入的工程款、已完成的工作量和工程量、施工進(jìn)度和工程竣工日期等各方面情況入手，把好在建工程時(shí)點(diǎn)價(jià)值的評估關(guān)，