論物業(yè)管理的業(yè)主需求導向與價值取向

1、論物業(yè)管理的業(yè)主需求導向與價值取向2014-12-09吉林日報2014-12-09 03:39:01 來源：吉林日報作者：責任編輯：yfs001在委托服務型物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司所行使的物業(yè)管理權，內(nèi)含“對房 屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動”，“物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約 定以外的服務項目”（見物業(yè)管理條例第二條、第四十四條）。可見，物業(yè) 管理公司應該是受業(yè)主委托來進行服務或事務處理?；蛘哒f，滿足業(yè)主的服務需 求，是物業(yè)管理活動的基本內(nèi)容。因此，對于物業(yè)管理來說，滿足業(yè)主的服務需 求，是物業(yè)管理發(fā)生和發(fā)展的終極動力

2、， 是物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的導向； 捕捉業(yè) 主不斷增長的、新的服務需求，最大限度地滿足這一需求，則是物業(yè)管理企業(yè)謀 求利潤、產(chǎn)業(yè)最大化的主要價值取向。一、業(yè)主的服務需求，是現(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)生的根本原因。業(yè)主的服務需求，與現(xiàn)代物業(yè)的復合型所有權，即業(yè)主獨自享有的專有空間、 共有或公用部分以及由以上兩種權利衍生出來的成員權，密切相連。小區(qū)業(yè)主的分散性與物業(yè)產(chǎn)權的多元化，導致了產(chǎn)權主體意志、服務需求的多元化和小區(qū)物 業(yè)管理的難以統(tǒng)一實施。于是，組建能夠代表全體業(yè)主整體利益和服務需求的統(tǒng) 一機構，業(yè)主大會及業(yè)主委員會便應運而生了。 然而業(yè)主大會及其委員會作為一 個代議機構，雖然享有業(yè)主公約規(guī)定的物業(yè)管理決

3、策的權利， 但不具備法人資格， 況且現(xiàn)代物業(yè)管理是一種專業(yè)化、 社會化的管理，業(yè)主自治機構不具備從事物業(yè) 管理的資格、資質(zhì)和條件。因此，既具有獨立法人的資格，又具有從事物業(yè)服務 的資質(zhì)和條件的物業(yè)管理企業(yè)，通過與業(yè)主自治機構簽訂服務合同以取得物業(yè)管 理權，以優(yōu)質(zhì)的有償服務滿足業(yè)主的服務需求，便成了物業(yè)管理的核心內(nèi)容。上述實際情況表明，現(xiàn)代物業(yè)權屬的復合型所有權，使得業(yè)主必須與物業(yè)管 理公司簽訂服務合同，把物業(yè)管理權讓渡給物業(yè)公司，其根本目的是求得物業(yè)公 司提供的有償服務，而物業(yè)管理企業(yè)恰恰是有條件、有意愿為這一需求提供有償 服務的另一方。如果沒有業(yè)主的需求，哪里會有物業(yè)管理企業(yè)的出現(xiàn)？可見，

4、物 業(yè)管理這一“新興行業(yè)”興起的原因，歸根結底是業(yè)主的服務需求。二、業(yè)主的需求是推動物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根本動力。在人類歷史上，小至一個行業(yè)，大到整個社會，它的發(fā)展動力，無不源于人 們的需求。1979年，我國學術界就社會歷史發(fā)展動力問題進行了一場大討論， 歷時兩年有余，眾說紛紜。求實出版社出版的關于社會歷史發(fā)展動力問題（論 文選輯），在前言中概括各家之說，其中第五種說法是：“人對物質(zhì)利益的需求， 是社會歷史發(fā)展最根本、最終極的動因和動力”。恩格斯也說過：“社會一旦有技術上的需要，這種需要會比十所大學更能把科學推向前進?！笨梢?，業(yè)主的服 務不僅是物業(yè)管理行業(yè)興起和發(fā)展的“終極動因”，也是物業(yè)管理行

5、業(yè)可持續(xù)發(fā) 展的“終極動力”。在今天以消費者居于主導地位的時代，需求也成為所有產(chǎn)業(yè) 發(fā)展的“終極動力”。三、業(yè)主的服務需求是物業(yè)管理企業(yè)的價值取向。業(yè)主的服務需求不僅可以說明物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生，更在于它可以為企業(yè)未來的發(fā)展提供明確的導向即價值取向。價值取向作為近年來人們常用的詞匯之 一,它被適用于不同的人群和個人，當然也適用于現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)及其企業(yè)家。如果說謀求利潤、產(chǎn)業(yè)最大化是物管企業(yè)及其企業(yè)家的目標， 價值取向就是實現(xiàn) 這一目標的方式方法，它也構成企業(yè)家精神的多元內(nèi)容。20世紀早期奧地利經(jīng)濟學家約瑟夫熊彼特在他的三次“浪潮”理論中，曾 把不同時期的企業(yè)家精神概括為商業(yè)冒險精神、 革新精神

6、、獻身精神，并提出“企 業(yè)家精神就是一種不斷創(chuàng)新的精神”的論斷，實際上即是指企業(yè)家的價值取向而 言。價值取向作為實現(xiàn)利潤和財富最大化的方式方法，不同時代、不同國家、不 同行業(yè)的企業(yè)家的價值取向，其內(nèi)容可以是相同的，但更多的是不同；一個企業(yè) 家的價值取向，有時以一個選項為主，但更多的是幾個選項的綜合。眾所周知，業(yè)主的需求是多方面的，而且隨著社會的發(fā)展，科學技術日新月 異的進步，業(yè)主的需求也時刻處于不斷變化之中。 因此，物業(yè)管理企業(yè)特別是它 的企業(yè)領導者如何“采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平”， 敏銳地、前瞻性地捕捉到業(yè)主新的、未來的需求，并以此為導向、取向，及時或 提前布局，向業(yè)主提供新的優(yōu)質(zhì)服務，為物管企業(yè)未來發(fā)展開辟無限美好的前景， 做大做強，在競爭場上立于不敗之地，將代表著物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展新階段的發(fā)展 方向，也符合物業(yè)管理的需求導向與取向原則。這里，需要說明的是：敏銳地、前瞻性地捕捉到業(yè)主的新需求，與“采用新 技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平”，前者說的是業(yè)主未來服務 需求的新內(nèi)容，后者是滿足業(yè)主未來新需求的實現(xiàn)手段。顯然，離開了新技術、 新方法和科技進步的必要手段，就難以滿足科學技術日新月異的歷史條件下業(yè)主 們?nèi)找嬖鲩L的需求。物業(yè)管理條例第四十四