國內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究綜述(一)

1、國內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究綜述 一一、引言2120世紀(jì) 30年代以來，房地產(chǎn)市場在世界市場中經(jīng)歷了幾次大型的波動 房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與各國經(jīng)濟周期及全球經(jīng)濟周期有著高度的相關(guān)性。 迄今為止，經(jīng)濟學(xué)界對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期進行了持續(xù)系統(tǒng)的研究，取得 了很多成果。國外對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究以實證分析方法為主，分 析了房地產(chǎn)周期波動的影響因素，建立了指標(biāo)體系，探討了房地產(chǎn)泡 沫的形成和破滅及其在國際間的傳導(dǎo)。國內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究 起步較晚，前期的研究以定性分析為主，主要包括對房地產(chǎn)周期概念 和階段的界定，房地產(chǎn)周期波動與宏觀經(jīng)濟波動的關(guān)系分析。進入 世紀(jì)后，國內(nèi)開始嘗試用實證分析工具對房地產(chǎn)周期波動機制及

2、其影 響因素進行分析，并初步建立了反映房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的指標(biāo)體系。二、國外房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究綜述1、國外房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究階段劃分及其主要內(nèi)容國外房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究，大致可分為四個階段：起源階段；寂靜 階段；專業(yè)化開展階段；多樣化開展階段。1起源階段。 20 世紀(jì) 30年代，世界經(jīng)濟的大蕭條引發(fā)了人們對經(jīng) 濟周期的關(guān)注，房地產(chǎn)周期作為經(jīng)濟周期的一個重要組成局部，自然 也就成為了經(jīng)濟學(xué)界的研究對象。如霍伊特確立了房地產(chǎn)周期波動的 概念，這一階段被稱為這一研究的起源階段。2寂靜階段。二戰(zhàn)后的 20 世紀(jì) 5070 年代，西方各國經(jīng)濟復(fù)蘇， 在凱恩斯主義擴張政策的推動下，經(jīng)濟進入了較長時期的高速增長

3、階 段。對未來經(jīng)濟的樂觀預(yù)期，使這個時期經(jīng)濟學(xué)界對經(jīng)濟周期的研究 幾乎不重視，因而房地產(chǎn)周期研究就進入了寂靜階段。3專業(yè)化開展階段。 20 世紀(jì) 80 年代， “滯漲“再度引發(fā)對經(jīng)濟周期 波動的研究，經(jīng)濟學(xué)家們開始認(rèn)識到房地產(chǎn)經(jīng)濟周期對國民經(jīng)濟的重 要作用。一些經(jīng)濟學(xué)家開始致力于西方房地產(chǎn)市場的周期研究，對房 地產(chǎn)周期進行識別和解釋， 區(qū)分研究各種類型的房地產(chǎn)周期波動規(guī)律。 在此根底上，許多新的理論工具被應(yīng)用在房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究上， 將房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究帶入了一個專業(yè)化開展的時代。如布朗考察 了 19681983 年間美國單棟住宅的銷售周期波動情況，發(fā)現(xiàn)國民經(jīng)濟 的周期波動與房地產(chǎn)周期波動

4、之間存在很高的相關(guān)性。赫克曼分析了 19791983年間美國 14 個城市寫字樓市場的綜合數(shù)字， 發(fā)現(xiàn)寫字樓的 減少和租金之間有著非常強的相關(guān)性，而租金又和當(dāng)時的空置率有很大的關(guān)聯(lián)。4多樣化開展階段。進入 20世紀(jì) 90年代，三個經(jīng)濟事實改變了國 外房地產(chǎn)周期研究的傳統(tǒng)方式，使房地產(chǎn)周期研究開始進入了多樣化 深入開展的新時期。首先，日本房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)了人們對房地產(chǎn) 周期波動機理研究的重視。其次，興旺國家資本市場的新開展引發(fā)了 “投資導(dǎo)向 型房地產(chǎn)周期研究的出現(xiàn)。 最后，興旺國家房地產(chǎn)周期波動 的普遍存在，以及 1997 年爆發(fā)的東南亞金融危機，使得對國際房地產(chǎn) 周期的研究得到重視。一是對房

5、地產(chǎn)周期波動機理的研究。如唐斯在研究美國房地產(chǎn)周期和 宏觀經(jīng)濟周期的關(guān)系后指出，房地產(chǎn)周期受到 3 種經(jīng)濟周期波動的影 響，即社會體制變革周期、技術(shù)革命周期和經(jīng)濟革命周期。埃德爾斯 坦和保羅利用土地價格預(yù)期模型解釋了日本在 20 世紀(jì) 90 年代初期出 現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破裂。保羅對0ECD17個國家的國民經(jīng)濟增長率、利率、 宏觀經(jīng)濟周期等因素進行分析，作出了這些國家商品房價格可能在 2007年到達(dá)頂峰的預(yù)測。二是對“投資導(dǎo)向 型房地產(chǎn)周期的研究。 如魯拉克指出，房地產(chǎn)投資決 策應(yīng)考慮影響市場周期的 5 種相互作用力，即經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、物業(yè)供 給、物業(yè)需求、資本流動和投資特征。凱澤通過比擬房地產(chǎn)總收益率 與機構(gòu)房地產(chǎn)投資回報率， 發(fā)現(xiàn)了波長 30 年、5060年和上百年的房 地產(chǎn)長周期。彼特在對美國房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟周期研究的根底上，探 討了不動產(chǎn)投資對策。三是對國際房地產(chǎn)周期的研究。如伯特蘭分析了形成周期的國際因素 和國內(nèi)因素，認(rèn)為國際資本流動、各國資本市場自由化、金融管制的 放松、扭曲的財政政策和土地使用制度是全球房地產(chǎn)周期波動的主要 因素。2、對國外房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究的主要評價縱觀國外房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究，可以發(fā)現(xiàn)國外比擬偏重實證研究，旨在通過對房地產(chǎn)行業(yè)運行的歸納性總結(jié)，試圖躲避行業(yè)運行風(fēng)險。通過過去幾十年的研究，建立了許多確定房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的指標(biāo)體系，但