業(yè)主委會、社區(qū)、辦事處在物業(yè)管理中的作用

1、業(yè)委會、社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理中的作用 當(dāng)前，物業(yè)管理在提高廣大業(yè)主的生活質(zhì)量、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定、解決下崗職工和農(nóng)民工就業(yè)等諸多方面都發(fā)揮了極其重要的作用。好的物業(yè)管理，能讓廣大業(yè)主安居樂業(yè)，并使物業(yè)保質(zhì)增值，是大家有目共睹的。但業(yè)主委員會、社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理活動中作用發(fā)揮不明顯的問題也比較突出，直接導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前業(yè)主民主意識普遍偏低、物業(yè)管理法規(guī)意識淡薄、配合物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)管理工作的意識差的客觀原因下，物業(yè)管理企業(yè)服了務(wù)，卻收到不物管費的情況較為嚴(yán)重。 在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)生存尚且困難，更談不上提高服務(wù)水平和管理質(zhì)量。因此，要想做好物業(yè)服務(wù)工作，讓業(yè)主在物業(yè)

2、小區(qū)內(nèi)生活的愉快，光靠物業(yè)管理企業(yè)是不行的，還必須要有業(yè)主委員會、社區(qū)、街道辦事處的大務(wù)支持和配合。物業(yè)管理條例也明確了業(yè)主委員會、社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理活動中的作用。按照“管理重心下移”的原則，賦予了“街道辦事處和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府”在物業(yè)管理中的一定的責(zé)任，同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。由此可看出，業(yè)主委員會、社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理活動中的作用非常大。首先談?wù)剺I(yè)主委員會、社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理活動中有哪些作用第一個方面：業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的作用 一、業(yè)主

3、委員會是維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式業(yè)主既是物業(yè)管理所有者，也是物業(yè)管理服務(wù)的消費者，業(yè)主有權(quán)自主選聘物業(yè)管理公司。但是，物業(yè)管理消費又與日常生活中的一般消費行為有所不同。目常生活中的消費多表現(xiàn)為個人消費行為，具有個人選擇、個人付費、個人受益的特點。而多元產(chǎn)權(quán)物業(yè)的物業(yè)管理則是種集體消費行為，具有共同選擇，共同付費、共同受益的特點。由于各個業(yè)主在選擇哪個物業(yè)管理公司等訴求上不可能取得完全的一致，而一個物業(yè)又只能由一家物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的管理，因此必須要由業(yè)主委員會這樣的組織通過少數(shù)服從多數(shù)的民主原則集中整和、統(tǒng)一代表廣大業(yè)主的分散意志，使業(yè)主選擇物業(yè)管理公司、決定物業(yè)管理重大事宜的權(quán)利

4、得以有效地實現(xiàn)。在物業(yè)管理消費過程中，由于單個業(yè)主在物業(yè)管理公司面前往往處于弱者地位，僅憑個人力量難以與之抗衡，業(yè)主對物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)、建設(shè)權(quán)難以得到保障，而業(yè)主委員會則可以在享有對物業(yè)管理公司的選擇權(quán)的基礎(chǔ)上有效行使監(jiān)督權(quán)。因此，通過業(yè)主委員會代表全體業(yè)主集中行使物業(yè)管理的選擇權(quán)、決策權(quán)，是維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。二、業(yè)主委員會是鏈接業(yè)主與物業(yè)管理公司的橋梁物業(yè)管理公司作為以經(jīng)營為主體的企業(yè)，上有行業(yè)主管部門、工商行政管理部門、行業(yè)協(xié)會制約，下有廣大業(yè)主的監(jiān)督。而作為房屋所有權(quán)人的業(yè)主，則為小區(qū)聚居的個體居民，其職業(yè)各不相同，文化程度、道德修養(yǎng)等個人素質(zhì)千差萬別。對物業(yè)管理法

5、律法規(guī)及其相關(guān)知識，或知之甚少或一無所知?，F(xiàn)代居住小區(qū)的特點是房屋毗連，鄰里卻互不相通。房屋毗連導(dǎo)致共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的增多，不相往來使得業(yè)主只關(guān)注個人居室空間舒適溫馨，而很少注重外部環(huán)境。作為業(yè)主委員會就要對社區(qū)的硬件、住戶構(gòu)成以及物業(yè)管理公司的各方面情況要有充分的了解，這樣才能建立一個大家共同的目標(biāo)，這樣才能夠避免讓物業(yè)管理企業(yè)在面對業(yè)主的不同目標(biāo)時無所適從，也可以最大限度的避免內(nèi)部成員的分歧。因為形成共同的目標(biāo)和使命感，才是構(gòu)建和諧社區(qū)的基石。要想建設(shè)好一個小區(qū)，業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司必須以理性、理解、合作、寬容的態(tài)度來共同建設(shè)。任何一方有與其他一方為敵或壓倒對方的思想和做法對建設(shè)

6、好小區(qū)都沒有好處。要以負(fù)責(zé)任的精神對待對方，以理服人、以誠相待。物業(yè)管理公司應(yīng)定期與業(yè)主委員會溝通，誰的問題誰負(fù)責(zé)，不能推諉，并將討論結(jié)果向業(yè)主報告，保障大家的知情權(quán)，順著這個思路，對處理好物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會的管理是很有幫助的。三、業(yè)主委員會是明確業(yè)主與物業(yè)管理公司責(zé)權(quán)利關(guān)系的有效形式業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系是物業(yè)管理服務(wù)的消費者與提供者之間的關(guān)系，除了受到有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的調(diào)整和規(guī)范外，應(yīng)通過物業(yè)管理服務(wù)合同予以明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。在現(xiàn)實生活中，由于業(yè)主是一個分散的群體，業(yè)主的意志具有多元化的特點，任何一家物業(yè)管理公司都難以做到與每一個業(yè)主分別簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。沒有物業(yè)管理服務(wù)

7、合同，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系就無法具體明確，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、費用等問題就無法量化、細(xì)化，一旦發(fā)生糾紛，就缺乏有效依據(jù)。因此，通過業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，是明確業(yè)主與物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系的唯一有效形式。四、有利于促進(jìn)形成物業(yè)管理市場競爭機制。在物業(yè)管理起步的初期，業(yè)主無法自主選聘物業(yè)管理公司，往往是“誰建設(shè)誰管理”，由房地產(chǎn)開發(fā)公司自組或指定一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理。服務(wù)好的物業(yè)管理公司依托其服務(wù)質(zhì)量、品牌信譽接管更多的項目，形成規(guī)模效益；服務(wù)差的物業(yè)管理公司則得過且過、濫竽充數(shù)，無視業(yè)主的意見和不滿壟斷經(jīng)營。物業(yè)管理行業(yè)沒有競爭，企業(yè)就沒有生存

8、的壓力，也就沒有前進(jìn)的動力，長此以往必然造成整體服務(wù)質(zhì)量的下降，損害廣大業(yè)主的利益。而近年來出現(xiàn)的業(yè)主委員會以招投標(biāo)形式選聘物業(yè)管理公司的做法，正是打破壟斷管理局面，培育物業(yè)管理市場競爭機制的有效途徑，是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展、管理服務(wù)水平不斷提高的重要動力。由業(yè)主委員會這樣的組織通過少數(shù)服從多數(shù)的民主原則選聘物業(yè)管理公司，使業(yè)主選擇物業(yè)管理公司、決定物業(yè)管理重大事宜的權(quán)利得以有效地實現(xiàn)。第二個方面：社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理活動中的作用、監(jiān)督業(yè)主委員會工作住宅小區(qū)業(yè)主委員會成員，基本上都是兼職做業(yè)主委員會的工作。就我們南充市目前的情況來看，業(yè)主委員會工作尚需規(guī)范，業(yè)主委員會成員對物業(yè)管理政

9、策法規(guī)的學(xué)習(xí)還需深入，那么如何保證業(yè)主委員會的工作依法有序呢？他們的工作由誰來指導(dǎo)和監(jiān)督呢？物業(yè)管理條例明確規(guī)定，街道辦事處應(yīng)協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門，對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理；對業(yè)主委員會作出的違反法律、法規(guī)的決定，有權(quán)要求其限期整改或撤銷；對不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的業(yè)主委員會，責(zé)令其限期組織召開，逾期仍不召開的，直接指導(dǎo)業(yè)主召開。街道辦事處所屬的居民委員會應(yīng)依法履行職責(zé)，對業(yè)主大會、業(yè)委會做出的決定發(fā)表建議，支持、監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會的日常工作。而社區(qū)居委會要配合街道辦事處和業(yè)務(wù)主管部門做好物業(yè)管理的落實工作，是街道辦事處和業(yè)務(wù)主管部門在物業(yè)管理活動中的執(zhí)行部門，要直接參與業(yè)主大會、

10、業(yè)主委員會籌建、改選的組織工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或牽頭建立自治性物業(yè)服務(wù)組織、調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。住宅小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)問題，社區(qū)、街道辦事處有責(zé)任進(jìn)行調(diào)解。業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生矛盾和爭議的，可向物業(yè)所在地的街道辦事處或居民委員會反映，街道辦事處或居民委員會應(yīng)及時調(diào)節(jié)，協(xié)調(diào)處理業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，制止破壞公共管理秩序和損害業(yè)主共同利益的違法違章行為，協(xié)調(diào)處理業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，平衡業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間利益，為構(gòu)建平安和諧社區(qū)發(fā)揮作用。 、小區(qū)應(yīng)積極配合社區(qū)工作。住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是所屬社

11、區(qū)管理工作的重要組成部分。一方面，街道辦事處及居民委員會應(yīng)對小區(qū)的物業(yè)管理予以管理、指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)；另一方面，小區(qū)的業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也要積極配合社區(qū)開展物業(yè)管理方面的工作。根據(jù)物業(yè)管理條例的相關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)同時告知所屬街道辦事處相關(guān)的居民委員會；業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)積極配合相關(guān)居民委員開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合居民委員會做好社區(qū)管理的相關(guān)工作。其次，目前業(yè)主委員會、社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理活動中作用發(fā)揮的現(xiàn)狀當(dāng)前，業(yè)主委員會、社區(qū)、街道辦事處在

12、物業(yè)管理活動中發(fā)揮了一定的作用，協(xié)助小區(qū)成立業(yè)主委員會并指導(dǎo)其工作，尤其是在當(dāng)前物業(yè)管理矛盾糾紛多、熱點投訴突出的情況下，業(yè)主委員會、社區(qū)、街道辦事處發(fā)揮了較好的作用。但現(xiàn)行業(yè)主委員會制度缺陷及本身的問題造成業(yè)主委員會作用發(fā)揮不平衡、不明顯、不作為的問題較為突出。而街道辦事處作為一級政府組織，物權(quán)法和物業(yè)管理條例都明確規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)接受當(dāng)?shù)卣闹笇?dǎo)，也就是說政府部門對業(yè)主委員會工作的開展負(fù)有重要的指導(dǎo)責(zé)任。而現(xiàn)在的問題是街道、社區(qū)是否知道自己應(yīng)該肩負(fù)這項職責(zé)呢？是否能夠給予經(jīng)常性關(guān)注保證業(yè)主委員會正確有效地行使職權(quán)呢？答案是否定的。第一、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中存在的問題1、由

13、于業(yè)主委員會訴訟主體資格不明確，物業(yè)糾紛訴訟對業(yè)主及物業(yè)公司都是一大難題。物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害業(yè)主可以要求法人民法院予以撤銷?！笨梢钥闯?，業(yè)主委員會在特定情形下可以作為被告。除此之外，法律沒有對業(yè)主委員會的訴訟主體資格作其他規(guī)定。業(yè)主委員會訴訟主體資格不明確，不僅不利于維護(hù)業(yè)主的利益，也不利于維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同時，是由業(yè)主個體還是業(yè)委員會提起訴訟呢？在業(yè)主拒交費時，物業(yè)公司是否能夠?qū)⒆鳛楹贤炗喎街坏臉I(yè)主委員會列為共同被告呢？這些問題都是法律法規(guī)未作規(guī)定而又長期司法部門的。由于有這些

14、問題的存在，造成個別業(yè)主不交費，而交了費的業(yè)主的權(quán)益就受到了侵害，這對他們是極不公平的。2、由于業(yè)主委員會選舉不規(guī)范，造成部份業(yè)主委員會委員素質(zhì)不高，無法代表大多數(shù)業(yè)主的共同利益。目前，由于業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法缺失，造成候選人的確定具有較大隨意性，缺乏廣泛的代表性，有時誰出來牽頭成立業(yè)主委員會就選誰，候選人推舉過程不透明，選民不認(rèn)識候選人的情況比比皆是。從而造成部份素質(zhì)較差的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會，他們只為自己謀私利，或者事不關(guān)己高高掛起，不謀事不作為，不會維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的共同利益和合法權(quán)益。3、由于業(yè)主委員會工作制度不規(guī)范，造成業(yè)主委員會工作的開展不太正常。業(yè)主委員會的工作性質(zhì)是日常性的，需

15、要其成員有一定的時間和精力，但從目前情況來看，相當(dāng)多小區(qū)的業(yè)主委員會長期不開會，就算開會委員也到不齊。在平時的工作中，沒有完整的工作內(nèi)容和工程程序，業(yè)主委員會與業(yè)主之間缺少聯(lián)系溝通，在這種情況下，就算召開了業(yè)主委員會，但仍然不能解決廣大業(yè)主真正關(guān)心的問題。業(yè)主委員會工作開展不正常，對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管就不到位，物業(yè)管理活動中存在的問題就無法得到及時的改進(jìn)，這對廣大業(yè)主的生活將造成不利的影響。4、由于對業(yè)主委員會進(jìn)行監(jiān)督的規(guī)定不明確，造成業(yè)主委員會權(quán)利被亂用。雖然物業(yè)管理條例規(guī)定業(yè)主和業(yè)主大會都有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，但是對監(jiān)督權(quán)的行使、監(jiān)督機構(gòu)、監(jiān)督方式等都沒有明確規(guī)定。這就造成對業(yè)主委員會

16、缺乏有效的制約和監(jiān)督，因而，業(yè)主委員會權(quán)力被濫用的現(xiàn)象時有發(fā)生。比如，有些小區(qū)業(yè)主舉報業(yè)主大會投票造假；有些小區(qū)業(yè)主委員會在未經(jīng)業(yè)主大會決議甚至未告知任何業(yè)主的情況下就與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。有些業(yè)主委員會擅自處分業(yè)主共有財產(chǎn)，甚至擅自挪用住宅專項維修資金，與開發(fā)商或物業(yè)公司串通一氣謀取私利損害業(yè)主利益。有些業(yè)主委員會成員利用職權(quán)，謀取私利，要求物業(yè)公司發(fā)工資，免自己的物業(yè)費等等。第二、社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理活動中存在的問題1、在物業(yè)管理活動中職責(zé)不明確。物權(quán)法和物業(yè)管理條例明確規(guī)定，政府部門對業(yè)主委員會工作的開展負(fù)有重要的指導(dǎo)責(zé)任。部份社區(qū)和街道辦事處由于平時沒有對物權(quán)法和物業(yè)管理條

17、例的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行學(xué)習(xí)，他們并不知道自己在物業(yè)管理活動中所肩負(fù)的責(zé)任，甚至覺得物業(yè)管理工作與本街道及社區(qū)毫無關(guān)系，有事也認(rèn)為與己無關(guān)。2、對物業(yè)管理的相關(guān)制度和規(guī)定不明確。物業(yè)管理是項綜合性的系統(tǒng)工程，涉及到的相關(guān)知識、管理制度、各項職責(zé)、禁止行為等非常多。但有些社區(qū)及街道辦事處的工作人員對物業(yè)管理的相關(guān)知識知之甚少，在對物業(yè)管理活動進(jìn)行指導(dǎo)、尤其是對物業(yè)管理糾紛進(jìn)行協(xié)調(diào)處理時，無從下手，或者說外行話，不但協(xié)調(diào)處理不了問題，反而使問題更加復(fù)雜，使矛盾升級。3、在物業(yè)管理活動中不作為。社區(qū)及街道辦事處是指導(dǎo)物業(yè)管理工作、協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛的最基層的政府組織。但個別社區(qū)及街道辦事處，在平時的工作中

18、，對本轄區(qū)內(nèi)各小區(qū)的物業(yè)管理工作不聞不問，對業(yè)主委員會的工作不過問、不指導(dǎo)，遇事推諉，對找上門來的事情也是能推就推，能躲就躲，直接導(dǎo)致業(yè)主反應(yīng)的問題投訴無門，最終反映到市委市政府，影響了市委市政府的工作，牽扯了領(lǐng)導(dǎo)的精力。再次，談?wù)勗诮窈蟮墓ぷ髦腥绾伟l(fā)揮好業(yè)主委員會、社區(qū)、街道辦事處的作用第一、如何發(fā)揮好業(yè)主委員會的作用1、要嚴(yán)把選舉關(guān)，確實把熱心公益事業(yè)、具有一定管理能力的業(yè)主選為業(yè)委會委員，從根本上提升業(yè)委員的素質(zhì)。嚴(yán)把選舉關(guān)，選出廣大業(yè)主信得過的業(yè)主進(jìn)入業(yè)委會，是發(fā)揮好業(yè)委會作用的基礎(chǔ)。而要選出這樣的業(yè)委會委員，除社區(qū)街道要加強監(jiān)管外，業(yè)委會選舉籌備委員會的業(yè)主代表，要與物業(yè)管理企業(yè)一道

19、，加強對小區(qū)內(nèi)業(yè)主的考察，進(jìn)行廣泛的民意調(diào)整和測評，廣泛征求廣大業(yè)主的意見，并對業(yè)委會委員候選人的基本情況進(jìn)行公示，在正式選舉前讓大多數(shù)業(yè)主對候選人的情況做到基本了解，這樣才能在正式選舉中真正選舉出業(yè)主信得過的業(yè)委會委員。2、業(yè)委會要制定必要的工作制度，以確保業(yè)委會工作的正常開展，只有這樣業(yè)委會的作用才能得到有效的發(fā)揮。業(yè)委會選舉產(chǎn)生后，必須要有一定的制度保障其工作的開展，要不然就形同虛設(shè)，發(fā)揮應(yīng)有的作用就是一句空話。比如業(yè)委會委員要加強對物業(yè)管理知識的學(xué)習(xí)，進(jìn)一步明確業(yè)委會的職責(zé)和義務(wù)，理解支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，督促逾期不交物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主限期交納，從而實現(xiàn)合同雙方的合作與共贏；定期不定期

20、召開業(yè)委會會議，對小區(qū)重大事項進(jìn)行研究；定期向廣大業(yè)主報告工作；建立業(yè)委會接待制度，接受業(yè)主的咨詢、投訴和監(jiān)督，協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系等等。以上如能長期堅持，則業(yè)委會的工作必將逐步走上正軌，將在小區(qū)的物業(yè)管理中發(fā)揮積極的作用。3、業(yè)委會要經(jīng)常與業(yè)主交流溝通，充分了解業(yè)主的訴求，并加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的，維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理方面的合法權(quán)益，是業(yè)委會的重要職責(zé)。但對于單個業(yè)主來說，他所接觸到的問題，或者與他本人息息相關(guān)的問題是非常零碎、非常片面的，要將這些零碎的、片面的問題集中，就必須靠業(yè)委會委員經(jīng)常與廣大業(yè)主進(jìn)行交流溝通，充分了解他們的訴求，聽取他們對物業(yè)管理企業(yè)工作的意見和建議，并將這些問題匯總、歸納，找出問題的關(guān)鍵點和根源，然后監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)加以改進(jìn)。特別是涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同、侵害業(yè)主共同利益的違法違章行為要及時制止。只有這樣才能對物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成有效的監(jiān)督機制，才能真正維護(hù)好全體業(yè)主的共同利益和合法權(quán)益。第二、如何發(fā)揮好社區(qū)、街道辦事處的作用、要加強學(xué)習(xí)，了解掌握物業(yè)管理的法律法規(guī)及相關(guān)知識，做物業(yè)管理工作的明白人。了解掌握物業(yè)管理的