CPA經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)解讀 合同法律制度11

1、第四章 合同法律制度（十一）第八單元 租賃合同【考點(diǎn)2】房屋租賃合同的司法解釋3.承租人的優(yōu)先權(quán)（2011年多選題）出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。（1）出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（2）出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。（2014年案例分析題）【解釋】根據(jù)物權(quán)法定原則，承租人的優(yōu)

2、先購(gòu)買權(quán)不屬于法定物權(quán)種類，出租人未通知承租人即將租賃房屋出賣給第三人時(shí)：（1）出租人與第三人之間的房屋買賣合同有效；（2）出租人應(yīng)向承租人承擔(dān)賠償責(zé)任。4.承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：（1）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；（2）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（3）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；（4）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！鞠嚓P(guān)鏈接】按份共有人將其份額出讓給共有人以外的第三人時(shí)，其他共有人在同等條件下，享有“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”?！纠}

3、·多選題】甲承租乙的住房，租期未滿，乙有意將該住房出售。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的有（ ）。（2011年）A.乙應(yīng)在出售之前的合理期限內(nèi)通知甲，甲在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)B.如果乙對(duì)甲隱瞞情況，將房屋出售給丙，甲可以主張乙、丙之間的房屋買賣合同無(wú)效C.如果甲放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，當(dāng)丙購(gòu)得該住房成為新所有人后，即使租期未滿，也有權(quán)要求甲立即遷出該住房D.如果乙的哥哥丁想要購(gòu)買該住房，則甲不得主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)【答案】AD【解析】（1）選項(xiàng)A：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；（2）選項(xiàng)B：出租人出賣租賃房屋未在合理

4、期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持，但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持；（3）選項(xiàng)C：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力；（4）選項(xiàng)D：出租人將房屋出賣給近親屬（包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女），承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持。5.房屋租賃中同住人的權(quán)利（1）承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。（2）承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、被宣

5、告失蹤或者被宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。第九單元 融資租賃合同【考點(diǎn)1】融資租賃合同的認(rèn)定及效力1.合同法的規(guī)定融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購(gòu)買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同?！窘忉?】融資租賃關(guān)系：（1）三方當(dāng)事人：出租人、承租人、出賣人；（2）兩個(gè)合同：融資租賃合同、買賣合同?！窘忉?】出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同，未經(jīng)承租人同意，出租人不得變更與承租人有關(guān)的合同內(nèi)容?！窘忉?】在融資租賃合同中，承租人解除合同的權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到一定的限制。在合同有效期內(nèi)，承租人無(wú)

6、正當(dāng)、充分的理由不得解除合同。2.司法解釋（1）售后回租承租人將其自有物出賣給出租人，再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應(yīng)僅以“承租人和出賣人”系同一人為由認(rèn)定不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系?！景咐考咨鲜泄緸楸P活自己的資產(chǎn)，首先將其機(jī)器設(shè)備作價(jià)8000萬(wàn)元出售給乙融資租賃公司（乙公司取得該設(shè)備的所有權(quán)），然后甲公司再將該設(shè)備從乙公司回租。根據(jù)雙方簽訂的融資租賃合同，租期為5年，甲公司（承租人）每年向乙公司（出租人）支付2000萬(wàn)元的租金；租期屆滿之后，該設(shè)備的所有權(quán)歸甲公司所有。在本案中：人民法院不應(yīng)僅以“承租人和出賣人”均為甲公司為由認(rèn)定不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。（2）行政許可

7、根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，承租人對(duì)于租賃物的經(jīng)營(yíng)使用應(yīng)當(dāng)取得行政許可的，人民法院不應(yīng)僅以“出租人”未取得行政許可為由認(rèn)定融資租賃合同無(wú)效?！究键c(diǎn)2】租賃物的交付1.合同法的規(guī)定出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇與出賣人訂立的買賣合同，出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定向“承租人”交付標(biāo)的物，承租人享有與受領(lǐng)標(biāo)的物有關(guān)的買受人的權(quán)利。2.司法解釋出賣人違反合同約定的向承租人交付標(biāo)的物的義務(wù)，承租人因下列情形之一拒絕受領(lǐng)租賃物的，人民法院應(yīng)予支持：（1）租賃物嚴(yán)重不符合約定的；（2）出賣人未在約定的交付期間或者合理期間內(nèi)交付租賃物，經(jīng)承租人或者出租人催告，在催告期滿后仍未交付的。承租人拒絕受領(lǐng)租賃物，未及時(shí)通

8、知出租人，或者無(wú)正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng)租賃物，造成出租人損失，出租人向承租人主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！究键c(diǎn)3】索賠權(quán)1.合同法的規(guī)定出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務(wù)的，由承租人行使索賠的權(quán)利。承租人行使索賠權(quán)利的，出租人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。2.司法解釋承租人對(duì)出賣人行使索賠權(quán)，不影響其履行融資租賃合同項(xiàng)下支付租金的義務(wù)；但承租人以依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物為由，主張減輕或者免除相應(yīng)租金支付義務(wù)的除外?！究键c(diǎn)4】租賃物的權(quán)屬1.合同法的規(guī)定（1）在融資租賃期間，“出租人”享有租賃物的所有權(quán)。承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。（2005年案例分析題）（2

9、）出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明確，依照合同法有關(guān)規(guī)定（當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定）仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸“出租人”。（2014年案例分析題）2.司法解釋承租人或者租賃物的實(shí)際使用人，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)讓租賃物或者在租賃物上設(shè)立其他物權(quán)，第三人依據(jù)物權(quán)法第106條的規(guī)定（善意取得制度）取得租賃物的所有權(quán)或者其他物權(quán)，出租人主張第三人物權(quán)權(quán)利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外：（1）出租人已在租賃物的顯著位置作出標(biāo)識(shí)，第三人在與承租人交易時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該物為租賃物的；（2）

10、出租人授權(quán)承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機(jī)關(guān)依法辦理抵押權(quán)登記的；（3）第三人與承租人交易時(shí)，未按照法律、行政法規(guī)、行業(yè)或者地區(qū)主管部門的規(guī)定在相應(yīng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資租賃交易查詢的；（4）出租人有證據(jù)證明第三人知道或者應(yīng)當(dāng)知道交易標(biāo)的物為租賃物的其他情形?！窘忉?】在融資租賃期間，出租人享有租賃物的所有權(quán)，但租賃物為承租人所占有，因此，承租人對(duì)外轉(zhuǎn)讓、抵押租賃物的風(fēng)險(xiǎn)始終客觀存在。實(shí)踐中，出租人不得不采取各種各樣的措施來(lái)保護(hù)其對(duì)租賃物的所有權(quán)。例如，有的出租人在租賃物的顯著位置作出標(biāo)識(shí)（在作為租賃物的汽車上標(biāo)注“融資租賃”字樣），顯示租賃物的所有權(quán)歸屬及租賃屬性，有的出租人在租賃物有明確的抵押登

11、記機(jī)關(guān)（如飛機(jī)、輪船）的前提下，通過授權(quán)承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機(jī)關(guān)辦理抵押權(quán)登記，以避免租賃物被承租人對(duì)外轉(zhuǎn)讓、抵押的風(fēng)險(xiǎn)?！窘忉?】目前，商務(wù)部已經(jīng)建立了全國(guó)融資租賃企業(yè)管理信息系統(tǒng)，要求商務(wù)部所監(jiān)管的融資租賃公司，在交易時(shí)應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的登記?！究键c(diǎn)5】出租人的義務(wù)1.合同法的規(guī)定（1）租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔(dān)責(zé)任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的除外。（2011年多選題）（2）承租人占有租賃物期間，租賃物造成第三人的人身傷害或者財(cái)產(chǎn)損害的，出租人不承擔(dān)責(zé)任。（3）出租人應(yīng)當(dāng)保證承租人對(duì)租賃物的占有和使用。2.司法解釋因出租人的原因致使承租人無(wú)法占有、使用租賃物，承租人請(qǐng)求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持?！究键c(diǎn)6】維修義務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)1.合同法的規(guī)定“承租人”應(yīng)當(dāng)履行占有租賃物期間的維修義務(wù)?！鞠嚓P(guān)鏈接】在一般的租賃合同中，由“出租人”承擔(dān)租賃物的維修義務(wù)。2.司法解釋承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失