2011房地產(chǎn)估價師考試案例分析真題與答案

1、2011年房地產(chǎn)估價案例與分析試題一、問答題（共3 題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）（一）甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評估機構(gòu)對該商業(yè)用房地產(chǎn)進行估價，由于甲上市公司要求出具評估報告的時間短，乙評估機構(gòu)未能對該商業(yè)用房進行實地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細狀況，并詢問了其評估期望值。估價中選用收益法為主要的估價方法，搜集了3宗類似房地產(chǎn)。分別測算得到該商業(yè)用房的月租金為280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/M2作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30的運營費用后，求出年凈收益為2940元/M2，

2、再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率，測算出了該商業(yè)用房的市場價值。請問：上述估價工作中有哪些錯誤或不當(dāng)之處？          （二）甲公司擁有的某汽車加油站，于1年前進行了裝修改造。站內(nèi)建有營業(yè)樓及加油棚各1幢。有若干個儲油罐、加油機和加油槍?，F(xiàn)因公司經(jīng)營方向調(diào)整，甲公司擬放棄加油站業(yè)務(wù)，為此轉(zhuǎn)讓該加油站，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該加油站的市場價值.請問：1該估價項目的估價對象范圍具體應(yīng)包括哪些？2乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些資料？     &

3、#160; （三）某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，評估位于某歷史文化街的一臨街小型商鋪的市場價值。該商鋪形狀方正，權(quán)利狀況完整，注冊房地產(chǎn)估價師張某對該商鋪進行實地查勘后，擬選用市場法作為主要的估價方法。但僅搜集到A、B、C、D四個交易實例。實例A 交易時帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場租金；實例B 是兄弟之間轉(zhuǎn)讓；實例C 是相鄰商鋪的業(yè)主購買后擴大經(jīng)營靚膜；實例D 平面形狀為“L”形，是業(yè)主將原為矩形的商鋪臨街面1/2 寬度、1/3深度的部分轉(zhuǎn)讓給某銀行安裝自動取款初所孤除以上情況外，四個交易實例與估價對象均具有較好的可比性。請問：1四個交易實例是否可以選作可比實例？2四個交

4、易實例中若有可以選作可比實例的，應(yīng)如何對它們的成交價格進行修正或者調(diào)整？           二、單項選擇題（共3 大題，10 小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）（一）2009年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000 M2的綜合樓申請了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場價值和抵押價值經(jīng)評估均為12億元。2010年3月1日，甲公司再次以該綜合樓申請了期限為2年的抵押貸款，經(jīng)評估，該綜合樓的市場價值

5、為15億元。截至該時點，2009年申請的抵押貨款余額為2億元。當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為50；2011年7月1日，政府因公共利益需要，對該綜合樓做出了征收決定并公告，經(jīng)評估，該綜合樓在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場價值為16億元甲公司尚未償還的抵押貨款余額為4 億元。1.2010年3月1日該綜合樓的再次抵押價值先（     ）億元。A 10        B .11           C.

6、13             D 152.2011年7月1日該綜合樓的被征收價值為（      ）億元。A. 12        B. 14          C. 15         &

7、#160;  D.163征收補償時，該綜合樓室內(nèi)裝飾裝修價值和停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)（         ）。A委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估確定B由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等確定C 由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估確定D由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等，結(jié)合市場情況綜合確定4政府發(fā)布的征收決定公告中，一般不包括的內(nèi)容為（         ）。A征收補償方案  &

8、#160;  B行政訴訟權(quán)利     C行政復(fù)議權(quán)利    D搬遷期限（二）甲公司因債務(wù)糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發(fā)的某幢辦公樓償還債務(wù)。乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受法院委托，評估該辦公樓的市場價格, 經(jīng)調(diào)查：甲公司債務(wù)情況如下：拖欠施工單位工程款欠款300萬元，銀行貸款余額2700萬元，第三方欠款為2000萬元。在估價時點，該辦公樓全部可銷售面積為5萬M2  , 其中已售出3萬M2 ，經(jīng)評估,該辦公樓市場價格為6000元/M2，拍賣變現(xiàn)時費用及稅金為2500萬元。5法院第一次拍賣保留價應(yīng)為( &

9、#160;     )萬元。A.7500          B.9600         C.1200O       D l800O6.拍賣完成后，首先應(yīng)支付的費用為（         ）。A 施工單位工程款   B.銀行貸款&#

10、160;   C 第三方欠款    D拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金7.拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金不包括（         ）A.拍賣傭金      B.營業(yè)稅及附加     C評估費     D 房地產(chǎn)稅（三）甲公司于3年前以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，土地使用期限為40年，約定不可續(xù)期。經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)方案為：容積率為12 ，設(shè)計高度為150m

11、，設(shè)計用途為酒店。該項目基礎(chǔ)工程完成時，因城市規(guī)劃調(diào)整，酒店設(shè)計高度降為120m。酒店現(xiàn)已按期竣工，為確定規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項目造成的損失，甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。經(jīng)分析測算，規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元，使用成本均高出2萬元，功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失50萬元，報酬率為7。8 對該酒店進行損害賠償估價，不適宜采用的估價方法為(       ) oA修復(fù)費用法     B損失資本化法   C賠償實例比較法    D

12、損失前后差價法9.規(guī)劃調(diào)整該開發(fā)項目造成的損失不包括（         ）A投資利息損失         B.土地價值減損C前期工程費損失       D酒店品質(zhì)受損造成經(jīng)營收益損失10.規(guī)劃調(diào)整給該酒店造成的價值減損額為(         ) 萬元。三請指明下列房地產(chǎn)估價報告其中的13處錯誤，（每

13、指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分）房地產(chǎn)估價報告項目名稱：xx 市xx 區(qū)xx 東街xx 號商業(yè)用房征收補償價格評枯報告估價委托人：xx 市房屋征收管理辦公室估價機構(gòu)：xx 市房地產(chǎn)估價有限公司估價人員：x xx （注冊號：xxx )x xx （注冊號：x xx )估價作業(yè)日期：2011年8月8日至8月18日估價報告編號：xx 估字第xx 號目錄（略）致委托人函（略）注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告（一）估價委托人（略）（二）估價機構(gòu)（略）（三）估價對象1實物狀況(l）土地狀況估價

14、對象位于xx 區(qū)xx 街，四至：東至xx 劇院，西至火x 東街，南至xx 商場，北至xx 餐廳。土地使用權(quán)面積為1000M2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為“三通一平”（其他情況略）。(2）建筑物狀況估價對象建于1999年8月，坐東面西，為鋼混結(jié)構(gòu)建筑，總層數(shù)為4 層。建筑面積為3000 M2，分割為9個零售商鋪和餐飲賣場，統(tǒng)一由某資產(chǎn)經(jīng)營公司裝修、經(jīng)營（其他情況略）。2權(quán)益狀況( l ）土地使用權(quán)根據(jù)委托人提供的資料，（國有土地使用權(quán)證證號為x xx 號，用地面積為1000M2，使用權(quán)類型為出計，用途為商業(yè)，起止日期為1997年8月8日至2037年8月7日，約定不可續(xù)期。(

15、2 ）房屋所有權(quán)估價對象已辦理了 房屋所有權(quán)證，證號為x xx 號，產(chǎn)權(quán)人為xx 公司，建筑面積為3000 M2（其他情況略）。( 3）他項權(quán)利估價對象已于2010年11月辦理了抵押貸款，貸款額度為1000萬元人民幣，抵押貸款期限為1年，至今尚未償還。( 4 ）租賃情況估價對象由某資產(chǎn)經(jīng)營公司租賃使用，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同，月租金為65元/M2，租賃期從201D年8月8日至2030年8月7日，租賃期內(nèi)不調(diào)整租金，租賃稅費按規(guī)定各自承擔(dān)。合同到期后，資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先租賃。3區(qū)位狀況（略）（四）估價目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。（五）估價時

16、點2011年8月8日，即房屋征收決定公告之日。（六）價值定義被征收房屋價值是指被征收房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價時點自愿進行交易的金額。（七）估價依據(jù)( 1 ） 中華人民共和國物權(quán)法。( 2 ）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。( 3 ） 中華人民共和國土地管理法。( 4 ）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T 50291 一1999）。( 5 ） 城市房屋征收管理條例。( 6 ） 國有土地上房屋征收評估辦法。( 7 ） 房屋征收評估委托書。( 8 ） 房屋征收評估委托合同。( 9 ）委托人提供的國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證

17、。( 10 ）估價對象的 房屋租賃合同。( 11 ）注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘獲得的資料和市場調(diào)查資料。（八）估價原則( 1 ）獨立、客觀、公正原則（說明略）。( 2 ）合法原則（說明略）。( 3 ）最高最佳利用原則（說明略）。( 4 ）替代原則（說明略）。( 5 ）估價時點原則（說明略）。（九）估價方法經(jīng)綜合分析，確定選用市場法和收益法作為本次估價的估價方法。市場法是將估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)成交價格做適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r對象價值的一種估價方法。收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀

18、合理價值的一種估價方法。（十）估價結(jié)果評估總價：4001.24萬元大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整（單價略）（十一）估價人員注冊房地產(chǎn)估價師：x xx （蓋章）；注冊號：x xx。（十二）估價報告應(yīng)用的有效期（略）（十三）估價作業(yè)日期2011年8月8日至2011年8月18日估價技術(shù)報告（一）估價對象實物狀況描述與分析（略）（二）估價對象權(quán)益狀況描述與分析（略）（三）估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）（四）市場背景描述與分析（略）（五）最高最佳利用分析（略）（六）估價力法適用性分析（略）（七）估價測算過程1市場法測算市場法具體估價思路：由于目前類似房地產(chǎn)交易實例較多，估價人員根據(jù)估價對象的狀

19、況和估價目的搜集了大量交易實例，從中選取可比實例；將估價對象房地產(chǎn)與這些可比實例房地產(chǎn)的實際成交價格進行比較，進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況（實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況）調(diào)整；結(jié)合估價經(jīng)驗，依據(jù)估價對象的具體情況計算出一個綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價格，以此估算估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格。( l ）選取可比實例     實例名稱位置交易時間總層數(shù)/所在層建成年代交易價格/元/平房屋用途房屋面積/平Axx 天地1 號樓l 段21 號營業(yè)房xx 區(qū)2011.44 /一至三200315500商業(yè)2929.56Bxx 東街xx 城3 號樓03 號

20、營業(yè)房xx 區(qū)2011.417 /一至三200717319商業(yè)3165.12Cxx 東街xx 城2 號樓20 號營業(yè)房xx 區(qū)2011.619 /一至三200717320商業(yè)2810.99( 2 ）比較因素說明表比較因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C交易價格/元/m2 155001731917320交易日期2011882011420114201 1.8交易情況正常市場交易正常市場交易正常市場交易正常市場交易實物狀況所處樓層4 /一至四層,規(guī)劃使用無限期4 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制17 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制19 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局鋼

21、混結(jié)構(gòu)，設(shè)施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營鋼混結(jié)構(gòu)設(shè)施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營鋼混結(jié)構(gòu)，設(shè)施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營鋼混結(jié)構(gòu)，設(shè)施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營室內(nèi)凈高3.5m3.5m3.5m3.5m無形價值無特殊無形價值無特殊無形價值無特殊無形價值無特殊無形價值裝飾裝修中檔裝修中檔裝修中檔裝修中檔裝修建筑面積M230002929.563156.122810.99權(quán)益狀況剩余土地使用年限26303434其他限制無無無無區(qū)位狀況土地級別毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)無毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)基礎(chǔ)設(shè)施配套七通一平七通一平七通一平七通一平交通條件便捷度高便捷度高便捷度高

22、便捷度高 公共服務(wù)配套公共服務(wù)設(shè)施齊全公共服務(wù)設(shè)施齊全公共服務(wù)設(shè)施齊全公共服務(wù)設(shè)施齊全 臨街狀況臨x xx 東街臨x xx 東街臨x xx 東街臨x xx 東街( 3 ）比較因素情況修正表   估價對象可比實例A 可比實例B 可比實例C  位置xx 東街xx 號xx 天地1 號樓1 段21 號營業(yè)房修正系數(shù)（% )xx 東街xx 城3 號樓03 號營業(yè)房修正系數(shù)（% )xx 東街沉x 城2 號樓加號營業(yè)房修正系數(shù)% 交易價格/元/M2 15500 17319 173

23、20  交易日期201 1 882011462011462011.63 交易情況正常正常0正常0正常0四實物狀況  9 11 1l1樓層4 /一至四4 /一至三1017 /一至三1019 /一至三102建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局相同相同。相同0相同03室內(nèi)凈高相同相同0相同0相同04無形價值無無0無0無O5裝飾裝修中檔裝修簡單裝修-3簡單裝修-3簡單裝修-36面積/ M230002929 56O3165 12O28109907建成年代199920032200742 加74五權(quán)益狀況  4 7 

24、71剩余土地使用年限263043473472其他限制無無O無0無O六區(qū)位狀況  O O 01商業(yè)繁華度好好O好0好02基礎(chǔ)設(shè)施完備度好好0好0好O3交通條件好好0好O好04公共設(shè)施完備度完善完善。完善。完善05臨街狀況好好0好0好0七比準(zhǔn)價格Z （元/M2）16670.8115782.90 1735994 1686960 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)中，實物狀況權(quán)重確定為30% ，權(quán)益狀況權(quán)重確定為35% ，區(qū)位狀況權(quán)重確定為35% ；權(quán)重、修正系數(shù)確定過程略。    市場法評估單價：16670.81元/

25、M2    市場法評估總價：16670.81×3000=50012430元    2收益法測算   收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價值的一種估價方法。其計算公式為：V = A/Y×1-(1+Y)n 式中V-收益法評估及價格；A 房地產(chǎn)凈收益；Y-房地產(chǎn)報酬率；n 房地產(chǎn)收益年限。( 1 ）房屋收益、空置率和重置價格確定根據(jù)租賃合同，月租金為65元/M2，期間不調(diào)整租金，且租賃合同到期后資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先續(xù)租，因此本次評估

26、月租金取65元/M2，空置率取0。根據(jù)估價對象房屋造價審計報告，經(jīng)造價指數(shù)修正和成新修正后，確定房屋重置成本為1200元/M2（測算過程略）。( 2 ）報酬率確定報酬率的確定方法有累加法、市場提取法、排序插入法等。本次估價采取累加法。無風(fēng)險報酬率選取估價時點中國人民銀行公布的一年期存款基準(zhǔn)利率為3.5% ；依據(jù)對影響估價對象的社會經(jīng)濟因素的分析結(jié)果，確定風(fēng)險報酬率為3%（過程略），最終求出：報酬率無風(fēng)險報酬率風(fēng)險報酬率，即6.5( 3 ）收益年限確定根據(jù)委托人提供的資料，估價對象為鋼混結(jié)構(gòu)的建筑，建筑經(jīng)濟壽命為60年。商業(yè)用地最高使用年限為26年。根據(jù)孰短原則，確定收益年限為26年。( 4 ）

27、價格評估確定（詳見下表）序號名稱取值依據(jù)計算公式（或取值計算結(jié)果 (1)年收益1建筑面積/M2房屋權(quán)屬證書30003000 2重置成本/元依據(jù)審計報告測算確定1200×30003600000 3月毛租金收人/（元/M2）租賃合同6565 4空置率租賃合同00 5有效毛收人/元/月 （3）×（1）（1）-（4）195000  6年收益小計Z元按年收益為基礎(chǔ)計取(5)×122340000 （2）年經(jīng)營費用1年管理費用/元按年收益為基礎(chǔ)計取2%46800 2稅金/元按年收

28、益為基礎(chǔ)計取A+b411840 A房產(chǎn)稅/元按年收益為基礎(chǔ)計取12%280800 B其他稅費/元按重置成本為基礎(chǔ)計取5.6%131040 3保險費/元按重置成本為基礎(chǔ)計取0.2%7200 4維修費/元 2%72000 5年經(jīng)營費用/元 (+)+(2)+(3)+(4)537840 （3）年凈收益/元 (一)-(二)1802160 （4）收益年限  26 （5）報酬率  6.5% （6）收益價格 （三）/6.5%×1-1

29、/(1+6.5%)2622333038.05 （7）收益法單價/元/m2  7444.35 參數(shù)選取及具體計算過程略。收益法評估單價：7444.35元/M2收益法評估總價：22333038.05元（八）估價結(jié)果確定考慮到市場法測算結(jié)果能較客觀地反映估價對象的正常市場價值，而收益法測算結(jié)果背離市場交易價格，故收益法測算結(jié)果僅供參考，不予采用。綜合分析確定估價對象xx 市xx 區(qū)xx 東街xx 號xx 商業(yè)用房于估價時點2011年8月8日的被征收房屋價值為：人民幣50012430元。由于該宗房地產(chǎn)目前尚未償還的貸款為1000萬元，應(yīng)作為法定優(yōu)先受償款予以扣除

30、，即50012430-1000000=40012430(元）因此評估總價為40012430元，即：4001.24萬元大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整（單價略）xx 房地產(chǎn)估價有限公司二O 一一年八月十八日附件（略）四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬M2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而

31、評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片斷：（六）估價方法適用性分析l.根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價劉象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利

32、潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全、故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑

33、物價格時，根據(jù)委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素.2011年試題參考答案一、問答題（一）評分要點：1.乙評估機構(gòu)未對估價對象進行實地查勘。（2分）（或：未對甲公司提供的資料進行核實，2分；未對估價對象拍照，1分）2.乙評估機構(gòu)不應(yīng)向甲上市公司詢問評估期望值。（2分）3.確定有效毛收入時應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)姆课菘罩寐?。?分）（或：不應(yīng)把租金直接作為有效毛收入.2分）4.不應(yīng)選用350元/M2作為估價對象的客觀租金（或應(yīng)采用三個可比實例的平均值；曲解了最高最佳利用原則）。（2分）（或：未說明收益年限，2分）5不應(yīng)選用銀行貸款利率作為折現(xiàn)

34、率。（2分）（二）評分要求：1.( l ）加油站的房屋（1分）、構(gòu)筑物（1分）及其占用范圍內(nèi)的使用權(quán)。（1分）( 2 ）加油站的設(shè)施設(shè)備以及工器具等動產(chǎn)。（1分）( 3 ）加油站的特色裝飾裝修。（1分）( 4 ）加油站的特許經(jīng)營權(quán)。（1分）2.( l ）加油站的房地產(chǎn)權(quán)屬證書（房屋所有權(quán)證、國有土地使用證）。（1分）( 2 ）加油站的設(shè)施設(shè)備情況（儲油罐、加油機等的數(shù)量、型號、規(guī)格等）。（l分）( 3 ）加油站的營業(yè)執(zhí)照、特許經(jīng)營資質(zhì)證書、特許經(jīng)營權(quán)出讓合同。（1分）( 4 ）加油站近3年的經(jīng)營狀況及財務(wù)報表。（1分）（三）評分要點：1四個交易實例不可直接作為可比實例，經(jīng)過修正或調(diào)整后可以選作

35、可比實例。（2分）2.( 1 ）對實例A 應(yīng)進行權(quán)益狀況調(diào)整，具體思路是對剩余3年租期中市場租金與租約租金的差價折現(xiàn)后加總。（2分）（或調(diào)整至完整權(quán)利狀態(tài)下的價格）( 2 ）對實例B 應(yīng)進行利害關(guān)系人之間交易的交易情況修正，具體思路是進行市場調(diào)查，一般情況下其成交價格會低于正常市場價格。（2分）( 3 ）對實例C 應(yīng)進行相鄰房地產(chǎn)合并交易的交易情況修正，具體思路是進行市場調(diào)查，一般情況下其成交價格會高于正常市場價格。（2分）（或測算合并后的增值收益）( 4 ）對實例D 應(yīng)進行臨街寬度（寬深比）修正和形狀（平面布局）修正。（2分）二單項選擇題  1.B     2 D     3