物業(yè)工程管理要點(diǎn)

1、.物業(yè)工程管理.物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的目的及意義 v目的： 保證房屋建筑處于良好的安全使用狀態(tài)；保證設(shè) 備設(shè)施發(fā)揮應(yīng)有的功能、處于良好的工作狀態(tài)。v意義：良好的物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)之一，是維護(hù)物業(yè)本身，使之正常發(fā)揮使用功能的保證；是延長(zhǎng)物業(yè)使用年限提高物業(yè)使用價(jià)值，使全體產(chǎn)權(quán)人共有資產(chǎn)保值增值的有效手段v 可以為業(yè)主及使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境與生活條件。能為物業(yè)公司樹(shù)立良好企業(yè)形象，帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益從而提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。.物業(yè)工程管理基礎(chǔ) v物業(yè)設(shè)施設(shè)備構(gòu)成 為了使物業(yè)設(shè)備能夠保持正常的使用功能和狀態(tài)，首先需要了解物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成。 物業(yè)中的設(shè)備通常包括：基礎(chǔ)設(shè)備、生活設(shè)備、 安全設(shè)備

2、三大類.基礎(chǔ)設(shè)備類v供配電設(shè)備類 1、供電設(shè)備系統(tǒng) 2、 配電設(shè)備系統(tǒng)供電設(shè)備系統(tǒng)高壓供電形式低壓供電形式自備發(fā)電機(jī)供電形式.基礎(chǔ)設(shè)備類配電設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)線柜計(jì)量柜分配柜連接柜母排.基礎(chǔ)設(shè)備類v供水設(shè)備類 1、市網(wǎng)供水形式 2、二次供水形式 3、無(wú)負(fù)壓供水形式.生活類設(shè)備構(gòu)成 生活類設(shè)備是指與業(yè)主及使用人生活密切相關(guān)，并且影響業(yè)主及使用人生活環(huán)境質(zhì)量的各類設(shè)備的總和。生活設(shè)備電梯排水設(shè)備停車設(shè)施設(shè)備供暖設(shè)備通風(fēng)設(shè)備特殊用水弱電設(shè)備普通照明設(shè)備智能建筑系統(tǒng).安全類系統(tǒng)v安全類系統(tǒng) 1、消防系統(tǒng) 2、安防系統(tǒng) 3、防雷系統(tǒng) 4、防險(xiǎn)照明系統(tǒng).物業(yè)工程管理的核心及要點(diǎn) 做好設(shè)備資料管理v一、設(shè)備的原始檔

3、案v二、設(shè)備卡及設(shè)備臺(tái)賬v三、設(shè)備技術(shù)登記卡v四、設(shè)備系統(tǒng)資料（竣工圖、系統(tǒng)圖、設(shè)計(jì)及施工變更記錄等）.物業(yè)工程管理的核心及要點(diǎn)v熟悉設(shè)備運(yùn)行v建立績(jī)效考核機(jī)制v設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng) 1堅(jiān)持做到“三好、四會(huì)、五定” “三好”即對(duì)設(shè)備用好、修好、管理好； “四會(huì)”即對(duì)設(shè)備會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障； “五定” 即 對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔保養(yǎng)、檢修時(shí)定人、定點(diǎn)、定時(shí) 定值和定責(zé)。.物業(yè)工程管理的核心及要點(diǎn) 2注重安全管理、嚴(yán)格操作規(guī)程、規(guī)避安全風(fēng)險(xiǎn)3結(jié)合實(shí)際、降低節(jié)能。本著安全、經(jīng)濟(jì)、 合理、高效的原則v提高員工綜合素質(zhì) 1樹(shù)立質(zhì)量服務(wù)意識(shí) 明白服務(wù)行業(yè)的工作特點(diǎn)建立 良好的心態(tài)和服務(wù)意識(shí) 2提高員工

4、業(yè)務(wù)技能 超越顧客期望、提供增值服務(wù).工程管理制度的建立 一、 認(rèn)真制定管理制度 完善管理制度并且注意管理的硬件；重視管理方法的科學(xué)化v工程部門(mén)內(nèi)部專項(xiàng)管理制度v設(shè)備設(shè)施管理制度（根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況制定可操作性的設(shè)備管理制度）v制定物業(yè)設(shè)備運(yùn)行方案（制定詳細(xì)、具體的運(yùn)行方案、操作指引、指導(dǎo)書(shū)等）v制定設(shè)備應(yīng)急處理措施、預(yù)案.工程管理制度的建立 二、嚴(yán)格實(shí)施管理制度v開(kāi)展培訓(xùn) 1、完全掌握適用于本崗位本部門(mén)的制度 2、培養(yǎng)員工規(guī)范化、制度化管理意識(shí)v檢查相關(guān)工作記錄 v定期進(jìn)行監(jiān)督檢查 （ 形成制度化、規(guī)范化 ） v檢查結(jié)果要和個(gè)人績(jī)效及部門(mén)績(jī)效進(jìn)行掛鉤強(qiáng)化其重要性。為部門(mén)進(jìn)行綜合評(píng)比占有一定比重

5、 .工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn) 1 1、通用類、通用類 2 2、各設(shè)備設(shè)施分類關(guān)注要點(diǎn)、各設(shè)備設(shè)施分類關(guān)注要點(diǎn) .工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn) 1 1、通用類、通用類 v 設(shè)備房管理要點(diǎn)設(shè)備房管理要點(diǎn)v設(shè)備運(yùn)行管理要點(diǎn)設(shè)備運(yùn)行管理要點(diǎn)v設(shè)備標(biāo)識(shí)設(shè)備標(biāo)識(shí)v設(shè)備維護(hù)設(shè)備維護(hù)v應(yīng)急事件處理應(yīng)急事件處理v設(shè)施維護(hù)設(shè)施維護(hù) .工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備房管理設(shè)備房管理v地面應(yīng)干凈、平坦、干燥、防滑。地面應(yīng)干凈、平坦、干燥、防滑。v墻面應(yīng)平整、整潔、無(wú)積塵。墻面應(yīng)平整、整潔、無(wú)積塵。v專用工具、用品及器具應(yīng)在（標(biāo)識(shí)）指定位置擺放整齊

6、。專用工具、用品及器具應(yīng)在（標(biāo)識(shí)）指定位置擺放整齊。v嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及無(wú)關(guān)物品。嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及無(wú)關(guān)物品。v室內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)控制在室內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)控制在4040以下，相對(duì)濕度以下，相對(duì)濕度80%80%以下。以下。v熱力站、鍋爐房室內(nèi)環(huán)境應(yīng)符合設(shè)備運(yùn)行條件要求。熱力站、鍋爐房室內(nèi)環(huán)境應(yīng)符合設(shè)備運(yùn)行條件要求。.工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)范：設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)范：v關(guān)鍵崗位持證上崗；關(guān)鍵崗位持證上崗；v所有設(shè)備明確設(shè)備責(zé)任人；所有設(shè)備明確設(shè)備責(zé)任人；v設(shè)備完好、運(yùn)行正常、各類儀表完好、使用正常、檢定合格設(shè)備完好、運(yùn)行正常、各類儀表完好、使用正常、檢定合格v設(shè)備房配備應(yīng)急燈測(cè)試正常

7、、滅火器在有效范圍內(nèi)；設(shè)備房配備應(yīng)急燈測(cè)試正常、滅火器在有效范圍內(nèi)；v墻面懸掛墻面懸掛操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、維修作業(yè)指導(dǎo)書(shū)維修作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、及必要的、及必要的應(yīng)急處理預(yù)應(yīng)急處理預(yù)案案.工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備標(biāo)識(shí)要求：設(shè)備標(biāo)識(shí)要求：v設(shè)備房門(mén)上應(yīng)有設(shè)備房門(mén)上應(yīng)有“機(jī)房重地非請(qǐng)勿進(jìn)機(jī)房重地非請(qǐng)勿進(jìn)”標(biāo)識(shí)標(biāo)識(shí)v設(shè)備房?jī)?nèi)的開(kāi)關(guān)、閥門(mén)等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)識(shí)。管道要有流向標(biāo)識(shí)；操作有危設(shè)備房?jī)?nèi)的開(kāi)關(guān)、閥門(mén)等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)識(shí)。管道要有流向標(biāo)識(shí)；操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有“危險(xiǎn)！勿操作！危險(xiǎn)！勿操作！”等警示標(biāo)識(shí)。等警示標(biāo)識(shí)。v多臺(tái)同型號(hào)、設(shè)備主備用的設(shè)備應(yīng)進(jìn)行編號(hào)管理并

8、在設(shè)備上懸掛編號(hào)標(biāo)識(shí)。多臺(tái)同型號(hào)、設(shè)備主備用的設(shè)備應(yīng)進(jìn)行編號(hào)管理并在設(shè)備上懸掛編號(hào)標(biāo)識(shí)。v設(shè)備房?jī)?nèi)所有配電箱、柜及控制箱、應(yīng)有顯示其名稱與用途標(biāo)識(shí)，設(shè)備房?jī)?nèi)所有配電箱、柜及控制箱、應(yīng)有顯示其名稱與用途標(biāo)識(shí)，.工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)基本要求：設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)基本要求：v建立建立設(shè)備（工具）匯總表設(shè)備（工具）匯總表和設(shè)備管理檔案，記錄設(shè)備、檢修及重要和設(shè)備管理檔案，記錄設(shè)備、檢修及重要零部件更換情況；零部件更換情況；v對(duì)重要設(shè)備、特別是進(jìn)口設(shè)備的易損零部件，項(xiàng)目應(yīng)建立適當(dāng)庫(kù)存量，對(duì)重要設(shè)備、特別是進(jìn)口設(shè)備的易損零部件，項(xiàng)目應(yīng)建立適當(dāng)庫(kù)存量，做好原備件或替代備件的適量?jī)?chǔ)備，確保突發(fā)

9、故障的及時(shí)處理。做好原備件或替代備件的適量?jī)?chǔ)備，確保突發(fā)故障的及時(shí)處理。v各類實(shí)施設(shè)備明確責(zé)任人各類實(shí)施設(shè)備明確責(zé)任人v建立各類設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行檔案，記錄齊全；建立各類設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行檔案，記錄齊全；v對(duì)可能發(fā)生的各類突發(fā)設(shè)備故障編制應(yīng)急預(yù)案，并定期演練。對(duì)可能發(fā)生的各類突發(fā)設(shè)備故障編制應(yīng)急預(yù)案，并定期演練。.工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)施管理：維護(hù)及時(shí)設(shè)施管理：維護(hù)及時(shí) 常見(jiàn)常新常見(jiàn)常新v公共設(shè)備設(shè)施設(shè)專人實(shí)施計(jì)劃性預(yù)防性維修保養(yǎng)（公共設(shè)備設(shè)施設(shè)專人實(shí)施計(jì)劃性預(yù)防性維修保養(yǎng)（PPMPPM計(jì)劃）；計(jì)劃）；v定期進(jìn)行水箱清洗、水質(zhì)檢測(cè)；定期進(jìn)行水箱清洗、水質(zhì)檢測(cè)；

10、v對(duì)電梯系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)及儀表檢測(cè)；對(duì)電梯系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)及儀表檢測(cè)；v建立停水、停電等突性事故的應(yīng)急處理預(yù)案；建立停水、停電等突性事故的應(yīng)急處理預(yù)案；v嚴(yán)格按計(jì)劃對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行計(jì)劃性和預(yù)防性維修；嚴(yán)格按計(jì)劃對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行計(jì)劃性和預(yù)防性維修；.工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)2 各類設(shè)備設(shè)施分類關(guān)注要點(diǎn)各類設(shè)備設(shè)施分類關(guān)注要點(diǎn)v供配電供配電v給排水給排水v泳池設(shè)備泳池設(shè)備v消防設(shè)備消防設(shè)備v電梯電梯v弱電弱電v空調(diào)空調(diào)v房屋本體房屋本體 v入戶維修入戶維修v裝修管理裝修管理.工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn) 供配電關(guān)注要點(diǎn)供配電關(guān)注要點(diǎn)：v配

11、電室入口處應(yīng)配置不低于配電室入口處應(yīng)配置不低于50CM50CM的防鼠板，的防鼠板，電纜進(jìn)線口應(yīng)做好封堵；電纜進(jìn)線口應(yīng)做好封堵；v在固定位置放置合格有效的絕緣用具，懸掛在固定位置放置合格有效的絕緣用具，懸掛與實(shí)際情況完全相符的供配電系統(tǒng)圖；與實(shí)際情況完全相符的供配電系統(tǒng)圖；v電容補(bǔ)償屏自動(dòng)控制器必須始終處于自動(dòng)狀電容補(bǔ)償屏自動(dòng)控制器必須始終處于自動(dòng)狀態(tài)，電容補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動(dòng)作靈敏，補(bǔ)償電態(tài)，電容補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動(dòng)作靈敏，補(bǔ)償電容殼體無(wú)膨脹，功率因數(shù)不小于容殼體無(wú)膨脹，功率因數(shù)不小于0.90.9；v對(duì)于安裝于非設(shè)備管理人員可能觸及位置的對(duì)于安裝于非設(shè)備管理人員可能觸及位置的配電箱（配電箱（ 柜）必須

12、上鎖管理；柜）必須上鎖管理；v未使用開(kāi)關(guān)或線路有人作業(yè)時(shí)，應(yīng)將開(kāi)關(guān)置未使用開(kāi)關(guān)或線路有人作業(yè)時(shí)，應(yīng)將開(kāi)關(guān)置于于“關(guān)關(guān)”位置并懸掛位置并懸掛“嚴(yán)禁合閘線路有人工嚴(yán)禁合閘線路有人工作作”的標(biāo)識(shí)的標(biāo)識(shí).工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn) 給排水設(shè)備設(shè)施關(guān)注要點(diǎn)：給排水設(shè)備設(shè)施關(guān)注要點(diǎn)：v變頻供水設(shè)備控制多臺(tái)供水水泵的，水泵需交替運(yùn)行；變頻供水設(shè)備控制多臺(tái)供水水泵的，水泵需交替運(yùn)行；v供水壓力波動(dòng)范圍在供水壓力波動(dòng)范圍在0.03mpa0.03mpa范圍內(nèi)，水箱（池）加蓋上鎖，在通氣口和溢流口范圍內(nèi)，水箱（池）加蓋上鎖，在通氣口和溢流口安裝防蟲(chóng)網(wǎng)，水箱（池）液位顯示正常。安裝防

13、蟲(chóng)網(wǎng)，水箱（池）液位顯示正常。v供水泵、雨水泵、污水泵每年進(jìn)行絕緣電阻搖測(cè)，阻值在供水泵、雨水泵、污水泵每年進(jìn)行絕緣電阻搖測(cè)，阻值在0.50.5兆歐以上，根據(jù)實(shí)兆歐以上，根據(jù)實(shí)際情況決定是否解體檢查并記錄。際情況決定是否解體檢查并記錄。v公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道無(wú)堵塞、溢出、溝槽每半年檢查疏通公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道無(wú)堵塞、溢出、溝槽每半年檢查疏通1 1次。雨水、次。雨水、污水井每半年檢查、清掏污水井每半年檢查、清掏1 1次?；S池每年清掏次?；S池每年清掏1 1次，每季度檢查次，每季度檢查1 1次，防止外溢。次，防止外溢。檢查、疏通工作留存清洗記錄，有異常堵塞物的，需要拍照存檔。檢查、疏

14、通工作留存清洗記錄，有異常堵塞物的，需要拍照存檔。.工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn) 消防設(shè)備設(shè)施關(guān)注要點(diǎn)消防設(shè)備設(shè)施關(guān)注要點(diǎn)v消防系統(tǒng)無(wú)泄漏，外觀完整。消防煙感、溫感傳感器定期檢消防系統(tǒng)無(wú)泄漏，外觀完整。消防煙感、溫感傳感器定期檢查并記錄。查并記錄。v消防系統(tǒng)應(yīng)保證最不利點(diǎn)消火栓靜水壓力，當(dāng)建筑高度不超消防系統(tǒng)應(yīng)保證最不利點(diǎn)消火栓靜水壓力，當(dāng)建筑高度不超過(guò)過(guò)100100米時(shí)，高層建筑最不利點(diǎn)消火栓靜水壓力不低于米時(shí)，高層建筑最不利點(diǎn)消火栓靜水壓力不低于0.07mpa 0.07mpa ；噴淋系統(tǒng)最不利點(diǎn)噴頭的工作壓力不低于；噴淋系統(tǒng)最不利點(diǎn)噴頭的工作壓力不低于0.0

15、5mpa 0.05mpa 應(yīng)急照明在停電后能夠保障使用時(shí)間不低于應(yīng)急照明在停電后能夠保障使用時(shí)間不低于3030分鐘。分鐘。v采用泳池作為消防水池的消火栓和噴淋系統(tǒng)。在泳池清洗換采用泳池作為消防水池的消火栓和噴淋系統(tǒng)。在泳池清洗換水和維修停用期間，應(yīng)有其他備用取水的應(yīng)急措施。水和維修停用期間，應(yīng)有其他備用取水的應(yīng)急措施。v消防栓、噴淋泵每月試運(yùn)行一次，消防栓、噴淋泵每月試運(yùn)行一次， 每月手動(dòng)盤(pán)車實(shí)驗(yàn)，并每月手動(dòng)盤(pán)車實(shí)驗(yàn)，并對(duì)控制部分進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測(cè)試，保證手自動(dòng)轉(zhuǎn)換正常；測(cè)試消火對(duì)控制部分進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測(cè)試，保證手自動(dòng)轉(zhuǎn)換正常；測(cè)試消火栓水槍的存實(shí)水柱并記錄。栓水槍的存實(shí)水柱并記錄。v建立消防緊急處理預(yù)案，

16、編制滅火作戰(zhàn)示意圖，消防設(shè)備實(shí)建立消防緊急處理預(yù)案，編制滅火作戰(zhàn)示意圖，消防設(shè)備實(shí)施清單，每年至少開(kāi)展施清單，每年至少開(kāi)展1 1次演習(xí)并記錄。次演習(xí)并記錄。v園區(qū)消防接合器應(yīng)標(biāo)明是供應(yīng)消火栓還是噴淋，明確具體的園區(qū)消防接合器應(yīng)標(biāo)明是供應(yīng)消火栓還是噴淋，明確具體的控制區(qū)域。控制區(qū)域。.工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn) 電梯關(guān)注要點(diǎn)：安全電梯關(guān)注要點(diǎn)：安全v電梯運(yùn)行出現(xiàn)故障（困人）后救援行動(dòng)由專業(yè)人員按合同約定到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施救電梯運(yùn)行出現(xiàn)故障（困人）后救援行動(dòng)由專業(yè)人員按合同約定到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施救援非專業(yè)人員禁止實(shí)施救援援非專業(yè)人員禁止實(shí)施救援v電梯維修保養(yǎng)合同完備，對(duì)供方的工作

17、及人員有效的監(jiān)督管理制度。電梯維修保養(yǎng)合同完備，對(duì)供方的工作及人員有效的監(jiān)督管理制度。v轎廂內(nèi)粘貼有效期內(nèi)電梯年檢合格證，緊急對(duì)講使用方便可靠；轎廂內(nèi)粘貼有效期內(nèi)電梯年檢合格證，緊急對(duì)講使用方便可靠；v電梯運(yùn)行平穩(wěn)，增速減速平穩(wěn)無(wú)震動(dòng)感和撞擊聲。電梯運(yùn)行平穩(wěn)，增速減速平穩(wěn)無(wú)震動(dòng)感和撞擊聲。v電梯機(jī)房溫度不超過(guò)電梯機(jī)房溫度不超過(guò)4040，曳引機(jī)電動(dòng)機(jī)軸承溫度應(yīng)不高于，曳引機(jī)電動(dòng)機(jī)軸承溫度應(yīng)不高于8080，軌道油盒：，軌道油盒：不低，于不低，于1 13 3，不高于，不高于2 23 3v與電梯維保負(fù)責(zé)人溝通并于每月底前完成評(píng)估工作。與電梯維保負(fù)責(zé)人溝通并于每月底前完成評(píng)估工作。.工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注

18、要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)弱電設(shè)施關(guān)注要點(diǎn)弱電設(shè)施關(guān)注要點(diǎn)序號(hào)序號(hào)系統(tǒng)分類系統(tǒng)分類關(guān)注點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)關(guān)注點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)1可視對(duì)講系統(tǒng)1)1)室內(nèi)機(jī)、室外機(jī)畫(huà)面清晰、聲音清楚、呼叫振鈴靈敏可靠室內(nèi)機(jī)、室外機(jī)畫(huà)面清晰、聲音清楚、呼叫振鈴靈敏可靠2 2）系統(tǒng)電路板安裝、接線牢固，不限整齊；）系統(tǒng)電路板安裝、接線牢固，不限整齊；3 3）控制中心與客戶間對(duì)講通話清晰）控制中心與客戶間對(duì)講通話清晰 2門(mén)禁管理系統(tǒng)1)1)系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、安全報(bào)警傳感器、探測(cè)器動(dòng)作領(lǐng)命可靠系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、安全報(bào)警傳感器、探測(cè)器動(dòng)作領(lǐng)命可靠2 2）線路連接牢固）線路連接牢固3控制中心配備監(jiān)控鏡頭分布、重點(diǎn)鏡頭及每個(gè)顯示器

19、循環(huán)的監(jiān)控鏡頭清單，無(wú)線對(duì)講信號(hào)配備監(jiān)控鏡頭分布、重點(diǎn)鏡頭及每個(gè)顯示器循環(huán)的監(jiān)控鏡頭清單，無(wú)線對(duì)講信號(hào)能覆蓋項(xiàng)目除地下室以外區(qū)域能覆蓋項(xiàng)目除地下室以外區(qū)域4周界紅外報(bào)警配備監(jiān)控鏡頭的在觸動(dòng)報(bào)警時(shí)能自動(dòng)對(duì)報(bào)警地點(diǎn)進(jìn)行錄像并將監(jiān)視器定格在報(bào)警配備監(jiān)控鏡頭的在觸動(dòng)報(bào)警時(shí)能自動(dòng)對(duì)報(bào)警地點(diǎn)進(jìn)行錄像并將監(jiān)視器定格在報(bào)警位置位置5停車場(chǎng)系統(tǒng) 主機(jī)、讀卡器、探測(cè)器動(dòng)作靈敏可靠，具有防砸車裝置；道閘桿下方裝有防撞主機(jī)、讀卡器、探測(cè)器動(dòng)作靈敏可靠，具有防砸車裝置；道閘桿下方裝有防撞膠墊，道閘旁邊有防止行人通過(guò)的警示標(biāo)識(shí)膠墊，道閘旁邊有防止行人通過(guò)的警示標(biāo)識(shí)6電子巡更系統(tǒng)巡更管理軟件點(diǎn)為對(duì)應(yīng)能對(duì)保安人員巡邏的運(yùn)動(dòng)狀

20、態(tài)進(jìn)行判斷做出記錄，軟件運(yùn)巡更管理軟件點(diǎn)為對(duì)應(yīng)能對(duì)保安人員巡邏的運(yùn)動(dòng)狀態(tài)進(jìn)行判斷做出記錄，軟件運(yùn)行穩(wěn)定、正常、數(shù)據(jù)庫(kù)完整；電源供應(yīng)器電壓正常，工作狀態(tài)良好。行穩(wěn)定、正常、數(shù)據(jù)庫(kù)完整；電源供應(yīng)器電壓正常，工作狀態(tài)良好。.工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)v中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施關(guān)注要點(diǎn)：節(jié)能中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施關(guān)注要點(diǎn)：節(jié)能 開(kāi)機(jī)前開(kāi)機(jī)前 1 1、每日開(kāi)機(jī)前檢查電源電壓、每日開(kāi)機(jī)前檢查電源電壓 2 2、開(kāi)機(jī)順序不能差、開(kāi)機(jī)順序不能差v運(yùn)行中運(yùn)行中 1 1、檢查水溫（冷凝水、冷卻水）和運(yùn)行壓力、檢查水溫（冷凝水、冷卻水）和運(yùn)行壓力 2 2、冷凝器布水器狀態(tài)、皮帶松緊程度及皮帶、皮、

21、冷凝器布水器狀態(tài)、皮帶松緊程度及皮帶、皮帶輪、風(fēng)葉、軸承的磨損情況帶輪、風(fēng)葉、軸承的磨損情況 3 3、水質(zhì)檢測(cè)、水質(zhì)檢測(cè)v關(guān)機(jī)：關(guān)機(jī)順序關(guān)機(jī)：關(guān)機(jī)順序v換季保養(yǎng)：年度、季度保養(yǎng)，清洗、投藥、搖測(cè)、制換季保養(yǎng)：年度、季度保養(yǎng)，清洗、投藥、搖測(cè)、制式調(diào)整式調(diào)整 風(fēng)冷（多聯(lián)）機(jī)組風(fēng)冷（多聯(lián)）機(jī)組v換季保養(yǎng)：換季保養(yǎng)： 清洗、制式調(diào)整、投藥（吸頂式封盤(pán)）清洗、制式調(diào)整、投藥（吸頂式封盤(pán)）v運(yùn)行中運(yùn)行中 清洗、維修材料的準(zhǔn)備清洗、維修材料的準(zhǔn)備.工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)方法 1、計(jì)劃、記錄、檔案 2、檢查、整改、復(fù)查、考核 重要職能職責(zé)：規(guī)范、監(jiān)控、支持、引導(dǎo).PPMPPM計(jì)劃與設(shè)備檔案間的關(guān)系計(jì)劃與設(shè)備檔案間

22、的關(guān)系v建立物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理計(jì)劃和預(yù)防性維修（建立物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理計(jì)劃和預(yù)防性維修（planned and preventive planned and preventive Maintenance) Maintenance)體系。體系。v通過(guò)通過(guò)PPMPPM管理約束現(xiàn)場(chǎng)維修人員計(jì)劃執(zhí)行率和工作結(jié)果，解決過(guò)去設(shè)備管理約束現(xiàn)場(chǎng)維修人員計(jì)劃執(zhí)行率和工作結(jié)果，解決過(guò)去設(shè)備管理中存在問(wèn)題管理中存在問(wèn)題v建立完善設(shè)備檔案（設(shè)備型號(hào)、廠家、技術(shù)數(shù)據(jù)、保養(yǎng)維修記錄、備品建立完善設(shè)備檔案（設(shè)備型號(hào)、廠家、技術(shù)數(shù)據(jù)、保養(yǎng)維修記錄、備品備件等）。備件等）。vPPMPPM解決了事后維修、建立了預(yù)防性維修、通過(guò)糾正性

23、維修確保設(shè)備維解決了事后維修、建立了預(yù)防性維修、通過(guò)糾正性維修確保設(shè)備維護(hù)工作到位，以專業(yè)化手段實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備保值增值的目的。護(hù)工作到位，以專業(yè)化手段實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備保值增值的目的。.重大工程改造設(shè)備大修v設(shè)備大修的條件v同時(shí)滿足必要條件（技術(shù)條件）和充分條件（經(jīng)濟(jì)條件）。 必要條件必要條件：設(shè)備大修的必要條件是指其合法性，即大修應(yīng)符合檢修規(guī)程規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 充分條件：充分條件：設(shè)備大修的充分條件是指其經(jīng)濟(jì)性。修理的期限應(yīng)取決于經(jīng)濟(jì)型，而不取決于物理性和時(shí)間性，設(shè)備大修費(fèi)用應(yīng)小于同類設(shè)備價(jià)值與舊設(shè)備劣化損失和殘值之差，否則就應(yīng)考慮更新。v方案的確定方案的確定：對(duì)設(shè)備大修，不但要達(dá)到預(yù)定的技術(shù)要求，而且要力求提高經(jīng)濟(jì)效益