房地產(chǎn)估價理論與方法重要概念與公式

1、理論和方法12房地產(chǎn)的概念建筑密度%= 建筑基底總面積 100% 建筑用地面積容積率= 總建筑面積 建筑用地面積總建筑面積=土地總面積建筑密度建筑層數(shù)容積率=建筑密度建筑層數(shù)套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積23房地產(chǎn)的供求與價格供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量+其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量房地產(chǎn)需求的價格彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 房地產(chǎn)價格變化的百分比房地產(chǎn)需求的收入彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 消費者收入量變化的百分比房地產(chǎn)需求的人口彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 人口數(shù)量變化的百分

2、比房地產(chǎn)需求的交叉價格彈性= 一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比 另一種房地產(chǎn)或商品價格變化的百分比房地產(chǎn)需求的價格預期彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 預期的房地產(chǎn)價格變化的百分比房地產(chǎn)供給的價格彈性= 房地產(chǎn)供給量變化的百分比 房地產(chǎn)價格變化的百分比房地產(chǎn)供給的要素成本彈性= 房地產(chǎn)供給量變化的百分比 要素價格變化的百分比24房地產(chǎn)價值和價格的種類一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格基準地價：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。標定價格：政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地

3、在正常土地市場條件下，于某一估價期日的土地使用權(quán)價格，它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。房屋重置價格：某一基準日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理必要的費用、稅金及應獲得的利潤。房地價格=土地價格+建筑物價格土地價格= 房地價格-建筑物價格建筑物價格= 房地價格-土地價格樓面地價= 土地總價 總建筑面積樓面地價= 土地總價 土地總面積 = 土地單價 總建筑面積 土地總面積 容積率期房目前的價格= 現(xiàn)房價格（預計從期房達到現(xiàn)房期間）現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風險補償補地價=改變后的地價改變前的地價補地價（單價）= 現(xiàn)樓面地價現(xiàn)容積率原樓面地價原容積

4、率補地價（單價）=補地價（單價）土地總面積補地價（單價）=原樓面地價（現(xiàn)容積率原容積率）補地價（單價）= 原容積率下的土地單價 （現(xiàn)容積率原容積率）原容積率44建立價格可比基礎(chǔ)建筑面積下的價格套內(nèi)建筑面積下的價格 套內(nèi)建筑面積 建筑面積建筑面積下的價格使用面積下的價格 使用面積 建筑面積套內(nèi)建筑面積下的價格使用面積下的價格 使用面積 套內(nèi)使用面積平方米下的價格畝下的價格66667平方米下的價格公頃下的價格10 000平方米下的價格平方英尺下的價格10764平方米下的價格坪下的價格030345交易情況修正百分率法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格X交易情況修正系數(shù)正常價格采用差額法進

5、行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格+交易情況修正數(shù)額正常價格正常成交價格應有賣方繳納的稅費=賣方實際得到的價格正常成交價格+應有買方繳納的稅費=買方實際付出的價格應有賣方繳納的稅費=正常成交價格賣方繳納稅率應有買方繳納的稅費=正常成交價格買方繳納稅率正常成交價格= 賣方實際得到的價格 1-賣方繳納稅率46交易日期調(diào)整可比實例在成交日期時的價格X(1T)在估價時點時的價格可比實例在成交日期時的價格X (100T)/100在估價時點時的價格采用定基價格指數(shù) 可比實例在成交日期時的價格交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價時點時的價格采用環(huán)比價格指數(shù) 可比實例在成交日期時的價格 X 成交日期的下一時期的

6、價格指數(shù) X 再下一時期的價格指數(shù) X X 估價時點時的價格指數(shù)在估價時點時的價格47房地產(chǎn)狀況調(diào)整可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 X 100/（）=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 X 100/（）X ()/100=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格48求取比準價格估價對象價格可比實例價格X交易情況修正系數(shù)X交易日期調(diào)整系數(shù)X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)主要有三種：平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。其中平均數(shù)法最常用。52房地產(chǎn)價格的構(gòu)成開發(fā)利潤是所得稅前的，即：開發(fā)利潤開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費計算基數(shù)土地取得成本+開發(fā)成本，

7、即：直接成本利潤率開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）計算基數(shù)土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用，：投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）計算基數(shù)土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用， 相應的利潤率可稱為成本利潤率，即：成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用）計算基數(shù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，相應的利潤率可稱為銷售利潤率，即：銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值53成本法的基本公式成本法最基本的公式為：積算價格重新購建價格一折舊新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷

8、售稅費+開發(fā)利潤上式中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積100%新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=（取得該用地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息+總銷售費用+總銷售稅費+ 總開發(fā)利潤）/（用地總面積開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率）用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價的過程如下：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=取得該荒地的總代價 十土地開發(fā)總成本 十總管理費用十總投資利息+總銷售費用+總銷售稅費+ 總開發(fā)利潤 =取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本 十總管理費用十總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的

9、比率得出：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價= (取得該荒地的總代價 十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息) 1-銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價= 取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息) (1-銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)可轉(zhuǎn)讓熟地面積 = (取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用十總投資利息) (1-銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率該荒地總面積新建房地價格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資

10、利息銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物重新購建價格舊建筑物價格建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊55建筑物的折舊有效經(jīng)過年數(shù)經(jīng)濟壽命一剩余經(jīng)濟壽命 (CS)稱為折舊基數(shù)年折舊額DC(1-R)/N年折舊率d=D/C100=(C-S)/(CN) 100=(1-R)/N100有效經(jīng)過年數(shù)為t年的建筑物折舊總額Et=Dt(CS)t/NC(1-R) 100%直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計算公式為：V=C-EtC-(C-S)t/Nc1(1R)t/N56成本應用中涉及的有關(guān)規(guī)定年折舊額原價X(1-殘值率)耐用年限舊房地價格土地的重新取得價格或

11、重新開發(fā)成本+建筑物的重新構(gòu)件價格-建筑物的折舊62報酬資本化法的公式V=A1/(1+Y1)+ A2/(1+Y1)*(1+Y2)+ A3/(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)+ An/(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Yn)V=A1/(1+Y)+A2/(1+Y)2+A3/(1+Y)3+ An/(1+Y)nA末A初(1+Y)V=A/Y*1-1/(1+Y)nV=A/YKn=1-1/(1+Y)n=(1+Y)n-1/(1+Y)nV70=V* K 70V50= V* K 50V=V50/K50V40=V50*K40/K50Vn=VN*(1+Y)N-n*(1+Y)n-1/(1+Y)N-1凈收益在前若干

12、年有變化 有限年無限年凈收益按一定數(shù)額遞增 有限年 V=(A/Y+b/Y2)*1-1/(1+Y)n-b/Y*n/(1+Y)n 未來第n年為 A十(n-1)b收益年限為無限年V=A/Y+b/Y2凈收益按一定數(shù)額遞減 有限年 V=(A/Y-b/Y2)*1-1/(1+Y)n+b/Y*n/(1+Y)n 未來第n年為 A一(n1)b nA/b+1凈收益按一定比率遞增 有限年 V=A/(Y-g)*1-(1+g)/(1+Y)n 未來第n年為 A(1+g)n-1無限年 V=A/(Y-g)凈收益按一定比率遞減 有限年 V=A/(Y+g)*1-(1-g)/(1+Y)n 未來第n年為A(1一g)n-1無限年 V=A

13、/(Y+g)凈收益為有效毛收入減運營費用 有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運營費用逐年遞增的比率為gE，收益年限為有限年 V=I/(Y-gI)* 1-(1+gI)/(1+Y)n-E/(Y-gE)* 1-(1+gE)/(1+Y)n預知未來若干年后的價格的公式凈收益潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運營費用 有效毛收入一運營費用運營費用，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。63凈收益承租人權(quán)益的價值等于剩余租賃期限內(nèi)租約租金與同期市場租金的差異經(jīng)折現(xiàn)后的現(xiàn)值。有租約限制下的價值無租約限制下的價值一承租人權(quán)益的價值64報酬率報酬率無風險報酬率+投資風險補償+管理

14、負擔補償+缺乏流動性補償一投資帶來的優(yōu)惠同一時期的國債利率或銀行存款利率65直接資本化法yNOI/V式中 y房地產(chǎn)價值； NOI房地產(chǎn)未來第一年的凈收益； R資本化率。因此，資本化率的具體計算公式為：R=NOI/V收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即： 收益乘數(shù)價格/年收益利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為： 房地產(chǎn)價值年收益X收益乘數(shù)房地產(chǎn)價值毛租金X毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即： 毛租金乘數(shù)價格/毛租金毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價”。VPGIPGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即

15、： PGIM=V/PGIVEGIEGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即： EGIM=V/EGIVNOINIM凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即： NIM=V/NOI由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式，即： V=N0I/R凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM由于 NIR=1-OER所以 Ro=(1-OER)/EGIM 上述公式的來源是：因為 Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGl)得： Ro=N

16、IR/EGIM在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y R=Y在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為： V=A/Y*1-1/(1+Y)n R=Y/1-1/(1+Y)n在凈收益每年按一定比率遞增且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為： V=A/(Y-G) R=Y-G在預知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為： V=A/Y-*Y/(1+Y)t-1 R= Y-*Y/(1+Y)t-166 投資組合和剩余技術(shù)式中Ro綜合資本化率；RL土地資本化率 RB建筑物資本化率VL土地價值；VB建筑物價值。Ro=( VL* RL+ VB

17、* RB)/( VL+ VB) RL=( VL + VB)* RO- VB* RB/VL RB=( VL + VB)* RO- VL* RL/VBRoLRL +BRB L+B100Ro=M*RM+(1-M)*RE抵押貸款常數(shù)的計算公式為： RM=YM*(1+YM)n/(1+YM)n-1房地產(chǎn)的資金抵押貸款+自有資金 房地產(chǎn)凈收益抵押貸款收益+自有資金收益直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式 土地價值=（房地產(chǎn)凈收益-建筑物價值*建筑物資本化率）/土地資本化率報酬資本化法的土地剩余技術(shù)公式 在凈收益每年不變、收益年限為有限年直接資本化法建筑物剩余技術(shù)公式 建筑物價值=（房地產(chǎn)凈收益-土地價值*土地資本

18、化率）/建筑物資本化率報酬資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式 在凈收益每年不變、收益年限為有限年自有資金權(quán)益價值=（房地產(chǎn)凈收益-抵押貸款金額*抵押貸款常數(shù)）/自有資金資本化率抵押貸款金額=（房地產(chǎn)凈收益-自有資金權(quán)益價值*自有資金資本化率）/抵押貸款常數(shù)72假設開發(fā)法的基本公式待開發(fā)房地產(chǎn)的價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-投 資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費生地價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買生地應負擔的稅費生地價值開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本

19、-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-買方購買生地應負擔的稅費毛地價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買毛地應負擔的稅費毛地價值開發(fā)完成后的熟地價值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一土地開發(fā)利潤一買方購買毛地應負擔的稅費熟地價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一開發(fā)利潤一買方購買熟地應負擔的稅費在建工程價值續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值一續(xù)建成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一續(xù)建投資利潤一買方購買在建工程應負擔的稅費舊房價值裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值一裝修改造成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應負擔的稅費74假設開發(fā)法計算中各項的求取IPin FP(1+in)FP(1+i)n IP(1十i)n-1FP(1+rm)nmFP(1+rm)m FP(1+i)所以 P(1+i)=P(1+r/m)m得出 i(1+r/m)m-1 i=(F-P)/P =P(1+r/m)m-P/P =(1+r/m)m-182數(shù)學曲線似合法ya+bX a=(y-b*X)/N b=(N*XY-X*y)/N*X2-（X）2設X=0,則 a=y/N b=XY/X2ViPo十dXi d=(