房地產(chǎn)估價報告評審標準和打分表(本次評審使用)

1、 表1 房地產(chǎn)估價報告一般項目評審標準評審大項序號評審項目評審標準標準分扣分項目分值與說明一、封面、致函、目錄、聲明、假設和限制條件10分1封 面（或者扉頁）要素齊全，表述準確、清晰、簡潔。1(1)封面（或者扉頁）的要素包括：估價報告名稱、估價報告編號、估價項目名稱、估價委托人、房地產(chǎn)估價機構（名稱）、注冊房地產(chǎn)估價師（、注冊號）、估價報告出具日期7項。每缺少一項扣0.5分，直至扣完。(2)表述不準確、不清晰、不簡潔的，扣0.5分。2*致估價委托人函容完整，前后一致，表述準確、清晰、簡潔。3(1)致函基本容包括：標題、估價委托人名稱或者、估價目的、估價對象（名稱、坐落、圍、規(guī)模、用途、權屬）、

2、價值時點、價值類型（名稱）、估價方法（名稱）、估價結果（總價、總價大寫、單價）、特別提示、致函日期、房地產(chǎn)估價機構公章10項。每缺少一項扣0.5分，直至扣完。(2)表述不準確、不清晰、不簡潔的，扣1分。3目 錄容完整，前后一致。1(1)目錄基本容包括：標題、估價師聲明、估價假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件6項。每缺少一項扣0.5分，直至扣完。(2)估價結果報告缺少一級標題的，扣0.5分。(3)估價技術報告缺少一級標題的，扣0.5分。(4)組成容名稱前后不一致的，扣0.5分。(5)未標注頁碼或者頁碼前后不一致的，扣0.5分。(6)附件具體名稱未列示或者不詳細的，扣0.5分。4估價

3、師聲明容全面、規(guī)，針對性強。1估價師聲明應包括如下容，每缺少一項或每項的說明不準確的扣0.5分，直至扣完。(1)注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性述和重大遺漏；(2)估價報告中的分析、意見和結論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到估價報告中已說明的估價假設和限制條件的限制；(3)注冊房地產(chǎn)與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人與估價利害關系人沒有利害關系，也對估價對象、估價委托人與估價利害關系人沒有偏見；(4)注冊房地產(chǎn)估價師是按照有關房地產(chǎn)估價標準的規(guī)定進行估價工作，撰寫估價報告。(5)列明實地查勘的注冊

4、房地產(chǎn)估價師與實地查勘日期。(6)說明是否有重要專業(yè)幫助；有重要專業(yè)幫助的，應說明幫助的專家；(7) 應有重要專業(yè)幫助而未說明重要專業(yè)幫助的，扣0.5分。5*估價假設和限制條件假設和限制條件合法、合理，理由充分。4估價假設和限制條件應包括如下容，每缺少一項或每項的說明不準確的扣0.5分，直至扣完。(1)一般假設，對估價對象合法、真實、準確和完整的假設，對估價對象安全的合理假定；(2)未定事項假設，對估價所必須的尚未明確的事項進行合理的、最可能的假定；(3)背離事實假設，因估價目的的特殊需要、交易條件設定，對估價對象狀況所做的與估價對象實際狀況不一致的合理假定，如不存在不一致的情況，應說明沒有進

5、行背離事實假設；(4)不一致假設，在估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途不一致或權屬證明上的權利人之間不一致或股價對象的名稱、地址不一致等情形下，對估價所依據(jù)的用途、權利人、名稱、地址等的合理設定，如不存在上述不一致的情況，應說明沒有進行不一致假設；(5)依據(jù)不足假設，估價必須的委托方無法提供、估價師盡職調(diào)查難以取得資料的情況下，對相應的估價對象狀況的合理假定。如無上述情況，應說明沒有進行依據(jù)不足假設；(6)估價報告使用限制，說明報告與結果的用途、使用者、使用期限等使用圍與使用報告和結果是需注意的事項。二、估價結果報告20分6*估價委托人容完整，表述準確。1缺少估價委托人必要信息（單位

6、名稱或者個人和住所）的，扣1分。7*房地產(chǎn)估價機構容完整，表述準確。1估價機構基本容包括：估價機構全稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙人、住所、估價資質等級、估價資質證書編號5項。每缺少一項扣0.5分，直至扣完。8*估價目的表述具體、準確。2(1)估價目的表述不具體、不準確的，扣1分。(2)估價目的表述錯誤、模糊，未對應其經(jīng)濟行為的，扣2分。9*估價對象基本狀況描述全面、準確，圍界定清楚。4估價對象描述應包括以下容，每缺少一項或每項的說明不準確的扣0.51分，直至扣完。(1)估價對象基本狀況包括：名稱、坐落、圍、規(guī)模、用途、權屬等。(2)對土地基本狀況的說明，還應包括四至、形狀、開發(fā)程度、土地使用期限

7、。(3)對建筑物基本狀況的說明，還應包括建筑結構、設施設備、裝飾裝修、新舊程度。(4)估價對象圍（土地、房屋、構筑物、樹木等；包含動產(chǎn)、債權債務、特許經(jīng)營權等其他財產(chǎn)的應說明）。10*估價時點確定正確，確定理由簡要明確。1(1)估價時點確定不正確的，扣1分。(2)估價時點確定理由未簡要說明的，扣0.5分。11*價值類型價值類型正確，價值涵或者定義準確。2(1)價值類型未明確或者不準確的，扣1.5分。(2)價值涵或者定義表述不準確的，扣0.51.5分。12*估價依據(jù)依據(jù)完整、合法有效。2(1)必要的法律法規(guī)依據(jù)未列明的，扣0.51分；法律法規(guī)名稱表述不全面、不準確的，扣0.5分。(2)估價標準依

8、據(jù)未列全的，扣0.51分；估價標準名稱表述不全面、不準確的，扣0.5分。(3)估價依據(jù)過時或者失效的，扣0.51分。(4)濫列估價依據(jù)的，扣0.51分。13*估價原則原則完整、準確。1應列明獨立客觀公正原則、合法原則、最高最佳利用原則、估價時點原則、替代原則。每缺少一項扣0.5分，直至扣完。14*估價方法采用的估價方法的名稱和定義準確。2(1)應采用的估價方法未采用的，扣2分。(2)采用的估價方法名稱或者定義不準確的，扣0.51分。15*估價結果完整清晰，前后一致。2(1)除房地產(chǎn)抵押估價外估價結果應采用估價結果匯總表的方式表達。表格外應采用文字方式表達總價，包括幣種、總價與總價大寫）。未按表

9、格方式表達或表述不完整的，扣0.51分。(2)房地產(chǎn)抵押價值評估結果應采用房地產(chǎn)抵押價值評估結果匯總表進行表達，表格外應采用文字方式表達總價，包括幣種、總價與總價大寫）。未按表格方式表達或表述不完整的，扣0.51分。(3)估價結果涵（是否與假設和限制條件一致，是否扣除出讓金、相關費用與稅金等）不清晰的，扣1分。16*估價人員人員與容齊全、準確。1(1)未寫明執(zhí)行估價的注冊房地產(chǎn)估價師、資格、注冊號或者親筆簽名的，扣0.5分。(2)有協(xié)助估價而未寫明協(xié)助的人員、資格（職稱）、協(xié)助容或者親筆簽名的，扣0.5分。(3)有重要幫助而未寫明幫助的專家、資格（職稱）、幫助容或者親筆簽名的，扣0.5分。17

10、實地查勘期表達正確1(1)沒有表達或表達不正確的，扣1分。18*估價作業(yè)日期表達正確，有保質完成的合理時間。1(1)表達不正確的，扣1分。(2)時間上難以保證按質完成的，扣0.5分。三、估價技術報告60分19*實物狀況描述與分析土地實物狀況描述與分析描述全面、翔實，分析客觀、透徹。2(1)土地實物狀況包括：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢、土壤、地基、開發(fā)程度、土地平整程度等。每缺少一項扣0.5分。(2)實物狀況描述、分析與估價對象類型針對性不強的，扣0.51分。建筑物實物狀況描述與分析描述全面、翔實，分析客觀、透徹。3(1)建筑物實物狀況包括：名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)和高度、建筑結構、裝

11、飾裝修、設施設備、層高、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等。每缺少一項扣0.5分。(2)實物狀況描述、分析與估價對象類型針對性不強的，扣1分。*權益狀況描述與分析描述全面、翔實，分析客觀、透徹。3(1)土地所有權狀況、土地使用權狀況、他項權利設立情況、目前使用情況、土地使用管制、其他特殊情況的描述不全面、不明晰的，每項扣0.5分。(2)房屋所有權狀況、他項權利設立情況、出租或者占用情況、其他特殊情況的描述不全面、不明晰的，每項扣0.5分。20*區(qū)位狀況描述與分析描述全面、翔實，分析客觀、透徹。3(1)位置狀況包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層等，每缺少一項扣0.5分，最多扣1分。(2)交通狀

12、況包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等，每缺少一項扣0.5分，最多扣1分。5 (3)環(huán)境狀況包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，每缺少一項扣0.5分，最多扣1分。(4)外部配套設施狀況包括：基礎設施、公共服務設施，每缺少一項扣0.5分，最多扣1分。(5)區(qū)位狀況未來變化趨勢未分析的，扣1分；分析不深入的，扣0.5分。(6)區(qū)位狀況描述、分析與估價對象類型針對性不強的，扣1分。21*市場背景描述與分析宏觀房地產(chǎn)市場、當?shù)毓纼r對象細分房地產(chǎn)市場與相關影響因素分析簡明、準確、透徹，針對性強。4(1)未進行本地整體房地產(chǎn)市場形勢分析的，扣1分；此項分析太籠統(tǒng)的，扣0.5分。(

13、2)未進行本地本類房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來狀況分析的，扣1分；此項分析太籠統(tǒng)的，扣0.5分。(3)未進行國家與本地宏觀經(jīng)濟政策因素分析的，扣1分；此項分析太籠統(tǒng)的，扣0.5分。(4)分析結論不能為估價測算與估價參數(shù)取值提供市場支持的，扣1分；支持不充分的，扣0.5分。22*最高最佳利用分析最高最佳利用判定正確，分析透徹、具體；有合法依據(jù)和市場依據(jù)。3(1)未進行合法性分析的，扣2分，合法性分析不深入，扣1分。(2)未進行利用前提選擇表述的，扣0.5分。(3)未結合估價方法應用進行分析或者分析不具體的，扣0.51分。(4)最高最佳利用分析針對性不強的，扣1分。23*估價方法適用性分析技術路線表述清

14、晰、明確；估價方法排查完整、合理，已選用估價方法理由充分，未選用估價方法理由充分。3(1)技術路線未表述或者表述不清晰的，扣0.51分。(2)已選用估價方法的理由未表述或者表述不充分的，扣0.51分。(3)未選用估價方法的理由未表述或者表述不充分的，扣0.51分。24*估價測算過程數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，參數(shù)選取客觀、合理，理論表述與實際應用有說服力；有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確。36(1)按相應估價方法評審標準評審，詳見表1-1表1-5。(2)當估價應選用兩種或者兩種以上方法但未全部選用時，未選用方法的應得分數(shù)按相應權重直接在36分予以扣除。25*估價結果確定估價結果客觀合理，確定

15、方式恰當、理由充分，結論表述清晰(含單價、總價)。2(1)估價結果確定方式不恰當?shù)模?分。(2)估價結果確定方式和調(diào)整的理由不充分的，扣1分。四、附件與外在質量10分26*附件附件資料齊全、完整、真實。5(1)附件的基本資料包括：估價委托書、估價對象位置圖、外部狀況以與周圍環(huán)境和景觀的照片、權屬證明復印件、估價機構資質證書和營業(yè)執(zhí)照復印件、估價師注冊證書復印件等，每缺少一項扣0.5分，直至扣完。(2)外部狀況以與周圍環(huán)境和景觀的照片不完整的，扣0.5分。27外在質量報告名稱、專業(yè)用語規(guī)；文字簡潔、通暢、表述嚴謹，邏輯性強；文本格式規(guī)、無錯別字、漏字，標點使用正確；排版規(guī)整、前后一致、裝訂美觀

16、大方。5(1)報告專業(yè)術語與用詞不規(guī)的，扣0.53分。(2)文字表述存在缺陷，邏輯性不強、不通暢，不夠客觀、平實的，扣0.53分。(3)報告中出現(xiàn)病句、錯別字、漏字、標點符號錯誤的，扣0.52分。(4)報告各部分之間容重復的，扣0.53分。(5)排版不規(guī)整，序號使用不規(guī)與順序錯誤等的，扣0.52分。(6)報告各部分之間描述不一致的，扣0.53分。(7) 裝訂質量粗糙的，扣0.52分。合計100表1-1市場法評審標準序號評審項目評審標準標準分扣分項目分值與說明1可比實例真實性可比實例不少于3個，來源真實。3(1)可比實例少于3個的，扣3分。(2)未說明可比實例來源、名稱、坐落，未附可比實例外觀照

17、片的，每缺少一項扣1分。(3)可比實例成交價格涵說明不清楚的，扣13分。(4)可比實例狀況描述不完整、不清晰的，扣13分。(5)可比實例可比性較差的，扣13分?？陀^性成交價格涵清楚。3信息完備性信息較完整，容清楚。3可比性區(qū)位、權益、實物狀況差異不大，成交日期與估價時點相隔不超過12個月。32交易情況修正交易情況清楚；與正常交易情況價格差異分析合理；修正系數(shù)合理，理由充分。2(1)交易情況說明不清楚或者過于簡單的，扣1分。(2)修正系數(shù)確定理由不充分的，扣0.51分。3市場狀況調(diào)整成交日期準確、價格指數(shù)與市場狀況一致，取值客觀、合理。3(1)成交日期表述不明確的，扣3分。(2)價格指數(shù)與市場狀

18、況描述不一致的，扣1分。(3)調(diào)整系數(shù)確定理由不充分的，扣0.51.5分。4區(qū)位狀況調(diào)整區(qū)位比較因素與因子設置合理、完整，反映估價對象周邊狀況客觀、充分；系數(shù)測算與分析確定過程詳細、合理。6(1)因素選擇不全或者針對性差的，扣0.53分。(2)因素差異分析不夠的，扣0.53分。(3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致的，扣0.53分。(4)子因素權重值不合理的，扣0.53分。5權益狀況調(diào)整權益狀況因素與因子設置合理、齊全，反映估價對象權益狀況全面、客觀；系數(shù)測算與分析確定過程詳細、合理。3(1)因素（年限、容積率等）不全或者不明確的，扣0.52分。(2)因素差異分析不夠的，扣0.52分。(3

19、)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致的，扣0.52分。(4)子因素權重值不合理的，扣0.52分。6實物狀況調(diào)整比較因素與因子設置合理、齊全，反映估價對象實物狀況全面、客觀；系數(shù)測算與分析確定過程詳細、合理。6(1)因素選擇不全或者針對性差的，扣0.53分。(2)因素差異分析不夠的，扣0.53分。(3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致的，扣0.52分。(4)子因素權重值不合理的，扣0.51分。7公式運用與計算公式應用正確，符合規(guī)規(guī)定，取值精度合理，數(shù)值計算正確。4(1)計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰的，扣3分。(2)選用公式中字母含義說明不準確或者未說明的，扣0.51分。

20、(3)測算結果確定方式不合理，理由不充分的，扣12分。(4)計算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，扣0.51分。8小 計36表1-2 收益法評審標準序號評審項目評 審 標 準標準分扣分項目分值與說明1有效毛收入出租型租金水平選取的租賃實例真實、客觀，信息較完整，可比性強；租金收入分析深入。9(1)租賃實例的真實性依據(jù)（來源、名稱、坐落、外觀照片，估價對象前3年租賃收入與運營費用情況）不充分的，扣12分。(2)租賃實例狀況描述不完整、不清晰的，扣12分。(3)租賃實例可比性較差的，扣24分。(4)租金水平確定無理由或者理由不充分的，扣14分。租約限制租約限制處理合理，理由充分。2(1)未說明有無

21、租約限制的，扣1分。(2)有租約，但未考慮限制，且理由不充分的，扣1分。(3)有租約，考慮了租約限制，但處理方式不正確的，扣0.51分。有效出租面積或者可出租面積比率有效出租面積或者可出租面積比率確定過程清楚，數(shù)據(jù)合理。2(1)有效出租面積或者可出租面積比率數(shù)據(jù)確定無過程或者過程不清楚的，扣0.51分。(2)可出租面積比率數(shù)據(jù)確定依據(jù)不充分的，扣0.51分?？罩寐逝c租金損失空置率與租金損失確定過程清楚，數(shù)據(jù)合理；市場依據(jù)充分。2(1)空置率與租金損失數(shù)據(jù)確定無過程或者過程不清楚的，扣0.51分。(2)空置率與租金損失市場依據(jù)不充分的，扣0.51分。(3)空置率與租金損失市場依據(jù)不合理的，扣2分

22、。自營型經(jīng)營收入商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)或者生產(chǎn)性質明確；經(jīng)營收入與支出容全面，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分；經(jīng)營收入確定合理。15(1)經(jīng)營業(yè)態(tài)或者生產(chǎn)性質不明確的，扣2分。(2)經(jīng)營或者生產(chǎn)收入容不全面、數(shù)據(jù)來源依據(jù)不充分的，扣35分。(3)經(jīng)營收入測算無過程或者過程不詳細的，扣15分。(4)經(jīng)營收入水平確定理由不充分的，扣16分。2其他收入其他收入來源明確說明。1其他收入來源未說明的，扣1分。3運營費用費用項目正確、齊全；費用估算或者確定過程清楚，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，取值合理，全部符合正常客觀費用標準或者符合政策規(guī)定要求。6(1)運營費用構成容不完整、不合理的，扣13分。(2)運營費用水平確定理由不充分的，扣13

23、分。(3)運營費用測算無過程或者過程不詳細的，扣12分。(4)自營型經(jīng)營利潤未扣除、經(jīng)營利潤取值不合理或者理由不充分的，扣12分。4凈收益前后一致、計算正確。2計算不正確的，扣2分。5變化趨勢分析凈收益流量類型分析合理，升降幅度預測數(shù)值依據(jù)充分。2(1)未進行變化趨勢分析的，扣2分。(2)變化趨勢分析依據(jù)不充分或者不合理的，扣0.51分。6報酬率(或者資本化率)報酬率確定方法和確定過程正確；數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分；針對估價對象類型、檔次、區(qū)位、估價時點的狀況等合理取值。4(1)報酬率（或者資本化率）確定無過程的，扣2分。(2)報酬率（或者資本化率）確定有過程，但方法不正確的，扣2分。(3)報酬率（或

24、者資本化率）確定過程不完善的，扣12分。(4)報酬率（或者資本化率）取值不合理的，扣12分。7收益期限收益期限確定正確，依據(jù)充分。2(1)收益期限確定錯誤的，扣2分。(2)收益期限確定正確，但未說明理由或者理由不充分的，扣1分。8公式應用與計算計算公式選用正確；有必要的分析和測算過程；測算過程完整、嚴謹、正確。4(1)計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰的，扣3分。(2)選用公式中字母含義說明不準確或者未說明的，扣2分。(3)計算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，扣0.51分。9小 計36表1-3-1 成本法（房地）評審標準序號評審項目評審標準標準分扣分項目分值與說明1土地取得成本

25、市場購置土地取得土地取得方式明確；土地取得成本構成合理，依據(jù)充分；土地取得成本調(diào)整符合市場情況；土地取得稅費計算合理。8(1)未說明土地取得方式的，扣1分。(2)成本容構成不合理的，扣14分。(3)成本取值依據(jù)不充分的，扣13分。(4)土地取得成本市場狀況調(diào)整理由不充分的，扣12分。(5)土地取得稅費確定不正確的，扣1分。征收集體土地取得征收城市房屋取得2開發(fā)成本勘察設計和前期工程費計費依據(jù)充分，費率合理。2(1)費用構成容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費率確定不合理的，扣1分。(3)費率確定依據(jù)不充分的，扣1分。建筑安裝工程費建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設備工程費依據(jù)充分、客觀合理。

26、5(1)建安工程費取值無依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費標準、建安工程造價指標、建材人工施工機械市場價格等）或者依據(jù)不充分的,扣12分。(2)建安工程費取值與估價對象狀況（類型、規(guī)模、結構、檔次等）不符的，扣13分。(3)建安工程費確定中選取可比實例調(diào)整不合理的，扣13分?；A設施建設費費用容構成完整，費用依據(jù)充分。2(1)費用構成容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費率確定不合理的，扣2分。(3)費率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。公共配套設施建設費費用構成合理，費用依據(jù)充分。2(1)費用構成容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費率確定不合理的，扣2分。(3)費率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。開發(fā)期間稅費

27、稅費構成合理，稅費依據(jù)充分。1(1)稅費構成容不完整或者不合理的，扣1分。(2)稅費率確定不合理的，扣1分。(3)稅費率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。3管理費用費率合理，依據(jù)充分。2(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。4銷售費用費率合理，依據(jù)充分。2(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。5投資利息利率選擇正確；開發(fā)周期、計息期限確定合理。2(1)利率選擇不正確的，扣2分。(2)開發(fā)周期、計息期限確定不合理的，扣1分。6銷售稅費稅金構成合理，稅率確定正確。2(1)稅金構成容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。7

28、開發(fā)利潤利潤率涵清楚，水平客觀、合理，理由充分。2(1)利潤率涵不清楚的，扣1分。(2)利潤率取值理由不充分的，扣1分。(3)利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短不適應的，扣2分。8折舊維護使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據(jù)充分。2(1)維護使用狀況沒描述，直接給出成新率的，扣2分。(2)維護使用狀況描述不全面、不準確，成新率確定依據(jù)不充分的，扣1分。(3)物質折舊、功能折舊和外部折舊說明不全面，成新率、折舊額確定不合理的，扣0.51分。9公式應用與計算有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確。4(1)計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰的，扣3分。(2

29、)選用公式中字母含義說明不準確或者未說明的，扣2分。(3)計算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，扣0.51分。10小 計36表1-3-2 成本法（建筑物）評審標準序號評審項目評審標準標準分扣分項目分值與說明1開發(fā)成本勘察設計和前期工程費費用構成合理；計費依據(jù)充分，費率合理。3(1)費用構成容不完整或者不合理的，扣3分。(2)費率確定不合理的，扣3分。(3)費率確定依據(jù)不充分的，扣1分。建筑安裝工程費建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設備工程費依據(jù)充分、客觀合理。9(1)建安工程費取值無依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費標準、建安工程造價指標、建材人工施工機械市場價格等）或者依據(jù)不充分的，扣14分。(2)建安工

30、程費取值與估價對象狀況（類型、規(guī)模、結構、檔次等）不符的，扣15分?；A設施建設費費用構成合理，費用額度依據(jù)充分。2(1)費用構成容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費率確定不合理的，扣2分。(3)費率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。公共配套設施建設費費用構成合理，費用額度依據(jù)充分。2(1)費用構成容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費率確定不合理的，扣2分。(3)費率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。開發(fā)期間稅費稅費構成合理，稅費額度依據(jù)充分。2(1)稅費構成容不完整或者不合理的，扣2分。(2)稅率確定不合理的，扣2分。(3)稅率確定依據(jù)不充分的，扣0.51分。2管理費用費率合理，依據(jù)充分。2(1

31、)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。3銷售費用費率合理，依據(jù)充分。2(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。4投資利息利率選擇正確；開發(fā)周期、計息期限確定合理。2(1)利率選擇不正確的，扣2分。(2)開發(fā)周期、計息期限確定不合理的，扣1分。5銷售稅費稅金構成合理，稅率確定正確。2(1)稅金構成容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。6開發(fā)利潤利潤率涵清楚，水平客觀、合理，理由充分。2(1)利潤率涵不清楚的，扣1分。(2)利潤率取值理由不充分的，扣1分。(3)利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短不適應的，扣2分。7建

32、筑物折舊維護使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據(jù)充分。4(1)維護使用狀況沒描述，直接給出成新率的，扣2分。(2)維護使用狀況描述不全面、不準確，成新率確定依據(jù)不充分的，扣1分。(3)物質折舊、功能折舊和外部折舊說明不全面，成新率、折舊額確定不合理的，扣0.51分。8公式應用與計算有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確。4(1)計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰的，扣3分。(2)選用公式中字母含義說明不準確或者未說明的，扣2分。(3)計算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，扣0.51分。小 計36打分表 報告編號:評審大項序號評審項目評審標準標準分得分扣分

33、項目分值與說明一、封面致函目錄聲明假設和限制條件10分1封 面（或者扉頁）要素齊全，表述準確、清晰、簡潔。12*致估價委托人函容完整，前后一致，表述準確、清晰、簡潔。33目 錄容完整，前后一致。14*注冊房地產(chǎn)估價師聲明容全面、規(guī)，針對性強。15*估價假設和限制條件假設和限制條件合法、合理，理由充分。4二、估價結果報告20分6*估價委托人容完整，表述準確。17*估價機構容完整，表述準確。18*估價目的表述具體、準確。29*估價對象基本狀況描述全面、準確，圍界定清楚。410*估價時點確定正確，確定理由簡要明確。111*價值類型價值類型正確，價值涵或者定義準確。212*估價依據(jù)依據(jù)完整、合法有效。

34、213*估價原則原則完整、準確。114*估價方法采用的估價方法的名稱和定義準確。215*估價結果完整清晰，前后一致。216*估價人員人員與容齊全、準確。117*估價作業(yè)日期表達正確，有保質完成的合理時間。1三、估價技術報告60分18*實物狀況描述與分析土地實物狀況描述與分析描述全面、翔實，分析客觀、透徹。3建筑物實物狀況描述與分析描述全面、翔實，分析客觀、透徹。319*權益狀況描述與分析描述全面、翔實，分析客觀、透徹。320*區(qū)位狀況描述與分析描述全面、翔實，分析客觀、透徹。321*市場背景描述與分析宏觀房地產(chǎn)市場、當?shù)毓纼r對象細分房地產(chǎn)市場與相關影響因素分析簡明、準確、透徹，針對性強。422

35、*最高最佳利用分析最高最佳利用判定正確，分析透徹、具體；有合法依據(jù)和市場依據(jù)。323*估價方法適用性分析技術路線表述清晰、明確；估價方法排查完整、合理，已選用估價方法理由充分，未選用估價方法理由充分。324*估價測算過程數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，參數(shù)選取客觀、合理，理論表述與實際應用有說服力；有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確。3625*估價結果確定估價結果客觀合理，確定方式恰當、理由充分，結論表述清晰(含單價、總價)。2四、附件與外在質量10分26*附件附件資料齊全、完整、真實。527外在質量報告名稱、專業(yè)用語規(guī)；文字簡潔、通暢、表述嚴謹，邏輯性強；文本格式規(guī)、無錯別字、漏字，標點使用正確

36、；排版規(guī)整、前后一致、裝訂美觀大方。5合計100 評審人:市場法得分序號評審項目評審標準標準分得分扣分項目分值與說明1可比實例真實性可比實例不少于3個，來源真實。3客觀性成交價格涵清楚。3信息完備性信息較完整，容清楚。3可比性區(qū)位、權益、實物狀況差異不大，成交日期與估價時點相隔不超過12個月。32交易情況修正交易情況清楚；與正常交易情況價格差異分析合理；修正系數(shù)合理，理由充分。23市場狀況調(diào)整成交日期準確、價格指數(shù)與市場狀況一致，取值客觀、合理。34區(qū)位狀況調(diào)整區(qū)位比較因素與因子設置合理、完整，反映估價對象周邊狀況客觀、充分；系數(shù)測算與分析確定過程詳細、合理。65權益狀況調(diào)整權益狀況因素與因子

37、設置合理、齊全，反映估價對象權益狀況全面、客觀；系數(shù)測算與分析確定過程詳細、合理。36實物狀況調(diào)整比較因素與因子設置合理、齊全，反映估價對象實物狀況全面、客觀；系數(shù)測算與分析確定過程詳細、合理。67公式運用與計算公式應用正確，符合規(guī)規(guī)定，取值精度合理，數(shù)值計算正確。48小 計36收益法得分序號評審項目評 審 標 準標準分得分扣分項目分值與說明1有效毛收入出租型租金水平選取的租賃實例真實、客觀，信息較完整，可比性強；租金收入分析深入。9租約限制租約限制處理合理，理由充分。2有效出租面積或者可出租面積比率有效出租面積或者可出租面積比率確定過程清楚，數(shù)據(jù)合理。2空置率與租金損失空置率與租金損失確定過程清楚，數(shù)據(jù)合理；市場依據(jù)充分。2自營型經(jīng)營收入商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)或者生產(chǎn)性質明確；經(jīng)營收入與支出容全面，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分；經(jīng)營收入確定合理。152其他收入其他收入來源明確說明。13運營費用費用項目正確、齊全；費用估算或者確定過程清楚，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，取值合理，全部符合正常客觀費用標準或者符合政策規(guī)定要求。64凈收益前后一致、計算正確。25變化趨勢分析凈收益流量類型分析合理，升降幅度預測數(shù)值依據(jù)充分。26報酬率(或者資本化率)報酬