合同范本之違章建筑租賃合同

1、違章建筑租賃合同【篇一：違章建筑的租賃合同效力】違章建筑的租賃合同效力所租賃之物，竟是違章建筑？參與租賃事宜的幾個當(dāng)事人面面相覷。違章建筑是指 “未經(jīng)有關(guān)部分審查批準或采取欺騙手段騙取批準或雖經(jīng)批準，但批準的內(nèi)容違法而占地所建、擴建和改建的建筑物 ”。沒有辦法專門撰文探討違章建筑的前因后果，論文的限制太僵硬，以博文的兼容和簡易性而論，聊聊違章建筑則顯得輕松些。隨著越來越多的人加入考研大軍，研究生就業(yè)問題近年來也成為熱點話題。官方發(fā)布的研究生總體就業(yè)率高達 95% 以上，但有的專業(yè)首次就業(yè)率甚至低至 5.56% 。究竟什么才是真實的情況，也許永遠也無法知道，但多幾個渠道了解信息，或許能在作決定時

2、提供幫助。七成高校研究生就業(yè)率超 95 凱程考研以專業(yè)、負責(zé)、創(chuàng)新、分享的辦學(xué)理念，突出高命中率、強時效性、全面一條龍服務(wù)的特色，成為考研學(xué)子選擇專業(yè)課輔導(dǎo)的首選。 10 年來已有千余位考生在凱程的幫助下順利考取全國著名高校，引發(fā)業(yè)界強烈關(guān)注。參考 “中外民商裁判網(wǎng)”一則文章 “違章建筑的物權(quán)效力- 以違章建筑的物權(quán)效力對租賃合同影響”，兩則案例： 案例 1 北京市石景山某農(nóng)工商公司訴北京某公司、金某租賃合同糾紛一案中，被告租賃原告汽車修理廠院落及房屋，被告在承租的院落中建房，從事房屋出租經(jīng)營活動。最后，被告某公司在承租的土地上所建房屋被認定為違法建設(shè)而被強制拆除。原告訴至法院要求解除并確認其

3、所簽訂的協(xié)議無效。最后一審、二審法院均認定由于原被告所簽訂的土地租賃合同違反了法律的強制性規(guī)定而無效。 案例 2 北京市通州某化工廠訴趙某租賃合同糾紛案，被告租賃坐落在原告臨街門面房 8 間使用，經(jīng)原告同意，在其承租土地上建設(shè)房屋并使用。后被告以租賃物是違章建筑為由，要求確認租賃合同無效。法院審理后認為依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律約束力，法院判決違章建筑租賃合同有效。確認租賃物為建筑在耕地上的違法建筑不影響租賃合同的效力。房產(chǎn)建筑類租賃合同，常因建筑的實體形態(tài) “扎實 ”地坐落在陽光下，過分依賴眼見為實的視覺效果，而忽略審核建筑的合法性。鑒于違法建筑具有先天違法性，臺灣王澤鑒區(qū)分，程序違建是

4、指建筑物并未妨礙都市計劃書，建設(shè)者得依一定程序申領(lǐng)建筑執(zhí)照；實質(zhì)違建設(shè)是指建筑物無從依程序輔正，使其變?yōu)楹戏ㄐ越ㄖ?。依?jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋，違法建筑物的租賃合同是無效的，在違法建筑物范圍認定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的“房屋 ”（儒墨注，區(qū)別于廣泛的建筑物），未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。上海市高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答中，也曾明確。未經(jīng)合法批準建造的房屋，因其標(biāo)的物具有違法性，該租賃合同應(yīng)為無效。如被行政部門確定為違章建

5、筑的或所建造的房屋沒有合法審批手續(xù)的等。出租方有時未必能提供出產(chǎn)權(quán)證，但未必是違章建筑；當(dāng)然，若雙方對簿公堂，究竟是承租方提供證據(jù)證明其承租標(biāo)的是違法建筑呢？還是由出租方自證其是合法建筑呢？雖然其結(jié)果均是驗證租賃合同的效力問題，要結(jié)合證據(jù)若干規(guī)定和庭審狀況了（不要忽視 “庭審狀況”）。至于租賃合同若被判定無效，后果如何？合同法 58 條很明確，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。而房屋租賃合同即使無效，租金或許依然要付，只是換個名稱而已；“房屋租賃合同無

6、效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)于支持 ”。即合同雖定性為無效，但相關(guān)費用卻依照會借鑒為有效，無效合同的“有效履行條款 ”。關(guān)于凱程：凱程考研成立于 2005 年，國內(nèi)首家全日制集訓(xùn)機構(gòu)考研，一直致力于高端全日制輔導(dǎo)，由李海洋教授、張鑫教授、盧營教授、王洋教授、楊武金教授、張釋然教授、索玉柱教授、方浩教授等一批高級考研教研隊伍組成，為學(xué)員全程高質(zhì)量授課、答疑、測試、督導(dǎo)、報考指導(dǎo)、方法指導(dǎo)、聯(lián)系導(dǎo)師、復(fù)試等全方位的考研服務(wù)。凱程考研的宗旨：讓學(xué)習(xí)成為一種習(xí)慣凱程考研的價值觀口號：凱旋歸來，前程萬里信念：讓每個學(xué)員都有好最好的歸宿使命：完善全新的教育模式，

7、做中國最專業(yè)的考研輔導(dǎo)機構(gòu)激情：永不言棄，樂觀向上敬業(yè)：以專業(yè)的態(tài)度做非凡的事業(yè)平衡：找到工作、生活、家庭的平衡點服務(wù)：以學(xué)員的前途為已任，為學(xué)員提供高效、專業(yè)的服務(wù)，團隊合作 ,為學(xué)員服務(wù)，為學(xué)員引路。【篇二：出租違章建筑的房屋租賃合同效力及其處理辦法】出租違章建筑的房屋租賃合同效力及其處理辦法案情 原告李俊將自建違建房出租給被告張軍，雙方于2000 年訂立房屋租賃合同協(xié)議一份，約定租期為一年，年租金為27000元。到期后，雙方口頭協(xié)議續(xù)租一年。但到期后，被告張軍拒付租金，并繼續(xù)使用違建房?，F(xiàn)原告李俊要求被告張軍騰房并給付拖欠租金27000元。焦點 1、該租賃合同是否有效2、本案如何處理處理

8、 1、該租賃合同無效。理由是依據(jù)中華人民共和國城市產(chǎn)地產(chǎn)管理法第五十二條規(guī)定及 95 年建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法第六條之規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋違法建筑不得出租。只有依法登記的房屋權(quán)利才受法律保護。本案原、被告簽訂房屋租賃協(xié)議無效。2、本案因簽訂合同內(nèi)容不合法，屬無效民事行為。根據(jù)民法通則第六十一條及合同法第五十六條、第五十八條、第五十九條之規(guī)定，有三種處理方式：返還財產(chǎn)、賠償損失、追繳非法所得。對此，在司法實踐中各地做法不一，歸納起來共有三種處理意見：第一種意見： “無效 ”按 “有效 ”走，具體做法是，由于該合同無效，但系雙方合意，故被告已使用原告所有的違建房應(yīng)支付使用費，其標(biāo)

9、準參照市場價，其數(shù)額一般與當(dāng)事人雙方約定租金數(shù)額相同，考慮被告已實際使用 2 年，拖欠 1 年房租，被告應(yīng)支付 1 年使用費 27000 元并騰房。原告已履行 1 年合同的情況應(yīng)予以維持。這種處理辦法時下較為流行，但處理結(jié)果恰好對違建行為予以法律保護，維護了原、被告雙方利益。雖于法理相悖，但能平息當(dāng)事人紛爭 ;第二種意見是判決駁回原告請求并收繳其非法所得。其理由是原、被告所訂立租賃合同違返國家有關(guān)規(guī)定屬無效合同。造成無效主要責(zé)任在于原告，因其不具備房屋所有權(quán)證，但被告簽訂合同時未嚴格審查爭議房屋的權(quán)利是否完整，明知其是違建而與之訂立合同，故也有一定過錯。原告收取租金等非法所得，應(yīng)予收繳。對于一

10、般無效民事行為產(chǎn)生的非法所得應(yīng)適用收繳而非追繳，包括合同履行中約定交付和尚未交付而預(yù)約取得利益。故本案應(yīng)依中華人民共和國民法通則第134 條第 3 款規(guī)定，決定如下：收繳原告非法所得 27000 元及預(yù)期所得 27000 元。第三種意見是認定該租賃合同無效。理由同上。根據(jù)中華人民共和國民法通則第 61 條規(guī)定，其無效處理方式有返還財產(chǎn)，賠償損失及追繳三種情況。本案中，由于原告出租行為并沒損害國家、集體和他人的利益，被告使用了原告所有的房屋，故被告支付使用費，其標(biāo)準應(yīng)以房管部門規(guī)定的數(shù)額為準，不應(yīng)以雙方約定的租金計算，原告依無效合同取得財產(chǎn) 27000 元房屋租賃金應(yīng)依法返還給被告。法院應(yīng)當(dāng)向房

11、產(chǎn)管理機關(guān)提交司法建議書，對違章建筑收其所有人進行整改處罰。故本案應(yīng)判決被告給付原告 2 年房屋使用費 (房管部門核定 ); 原告退還被告收取房屋租金 27000 元。同時向房產(chǎn)管理機關(guān)提交司法建議書。筆者同意第三種意見。【篇三：違法建筑租賃合同的效力如何】違法建筑租賃合同的效力如何？違法建筑，又稱違章建筑，是指違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋或臨時性建筑，以及超過使用期限的臨時建筑。實踐中，將違法建筑對外出租的情況并不少見。本文將對違法建筑租賃合同的效力，以及房屋租賃合同無效后的處理進行解析。一、違法建筑租賃合同的效力根據(jù)合同法第五十

12、二條第（五）項規(guī)定， “違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效。 ”城鄉(xiāng)規(guī)劃法對違法建筑的規(guī)定屬于強制性規(guī)定，違法建筑租賃合同的效力應(yīng)屬無效。此外，根據(jù)最高人民法院城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件解釋第二條的規(guī)定， “出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效。 ”二、房屋租賃合同無效后的處理合同法第五十八條規(guī)定， “合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此受到的

13、損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 ”具體到房屋租賃合同而言，因違法建筑導(dǎo)致合同無效后的處理主要包括以下幾個方面：(一 )返還房屋房屋租賃合同無效后，承租人占有使用租賃房屋的法律基礎(chǔ)已經(jīng)喪失。因此，承租人應(yīng)當(dāng)將其依合同而取得的財產(chǎn)即租賃房屋返還給出租人。(二 )支付房屋占有使用費城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件解釋第五條第一款規(guī)定， “房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予以支持?！睋?jù)此規(guī)定，房屋租賃合同無效，出租人可以參照合同約定的租金標(biāo)準要求承租人支付使用費。(三 )按過錯分擔(dān)損失根據(jù)城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件解釋第九至十三條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，出租人同意利用的裝飾裝修，可折價歸出租人所有。出租人不同意利用的裝飾裝